Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 18 июня 2020 года №33-1284/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 июня 2020 года Дело N 33-1284/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Морозовой В.Н.,
судей Пархомович Г.П., Прониной А.В.,
при ведении протокола помощником судьи Максимовой Ю.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июня 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Белошапкиной Татьяны Николаевны на решение Орджоникидзевского районного суда Республики Хакасия от
13 февраля 2020 года, которым удовлетворено исковое заявление Громыко Дениса Владимировича, Громыко Светланы Сергеевны, действующих в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей Громыко Данилы Денисовича, Громыко Ивана Денисовича, Громыко Ильи Денисовича, к Белошапкиной Татьяне Николаевне о признании утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта.
Заслушав доклад судьи Пархомович Г.П., объяснения ответчика Белошапкиной Т.Н., настаивавшей на доводах жалобы, заключение прокурора Васильевой Е.В., не согласившейся с доводами апелляционной жалобы и просившей оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Громыко Д.В., Громыко С.С., действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Громыко Д.Д., Громыко И.Д., Громыко И.Д., обратились в суд с иском к Белошапкиной Т.Н. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта. Требования мотивировали тем, что являются собственниками квартиры N, расположенной по адресу: <адрес>
<адрес>, в которой зарегистрирована ответчик, не являющаяся членом их семьи. Ранее Белошапкина Т.Н. по указанному адресу проживала на основании договора коммерческого найма, в настоящее время не проживает, коммунальные услуги не оплачивает, договорных отношений между ними не существует. Регистрация ответчика в квартире нарушает их права собственников. Просили признать её утратившей право пользования данным жилым помещением и снять с регистрационного учёта.
В судебном заседании истец Громыко Д.В. и его представитель Громыко Н.С. настаивали на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик и её представитель Москалев Г.Н. исковые требования не признали, указав, что ответчик и члены её семьи проживают в данной квартире на основании ордера от 17 октября 1995 года. В 2018 году Строительно-производственный кооператив (далее - СПК) "Вариант" продал квартиру истцам, которые стали препятствовать ответчику в проживании в ней: поменяли замки в двери, вывезли принадлежащие ей вещи. Решением Орджоникидзевского районного суда Республики Хакасия от 19 сентября 2014 года отказано в удовлетворении искового заявления СПК "Вариант" к ФИО1, Белошапкиной Т.Н, ФИО2, ФИО3 о выселении из этой квартиры и снятии с регистрационного учёта. Просили в удовлетворении иска отказать.
Дело рассмотрено в отсутствие истца Громыко С.С., представителя третьего лица Миграционного пункта ОМВД России по Республике Хакасия в Орджоникидзевском районе.
Суд постановилвышеприведённое решение, которым удовлетворил исковые требования.
С решением не согласна ответчик.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, она просит решение суда отменить, принять новое, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Приводя обстоятельства дела и нормы действующего законодательства, настаивает на том, что она и члены её семьи вселены в квартиру на законных основаниях, сделка купли-продажи квартиры является незаконной, выезд из квартиры носил вынужденный характер. В материалах дела отсутствует договор найма жилого помещения. Выражает несогласие с оценкой в решении доказательств. Считает, что производство по делу подлежит прекращению на основании абзаца 3 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В возражениях относительно апелляционной жалобы истец Громыко Д.В. выражает согласие с решением суда, полагает доводы жалобы несостоятельными.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что СПК "Вариант" являлось собственником ? жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 22 декабря 1993 года. Право зарегистрировано 14 января 2014 года.
17 октября 1995 года Исполнительным комитетом Орджоникидзевского района Совета народных депутатов, на основании решения администрации и профкома кооператива "Вариант" от 12 октября 1994 года, ФИО1 выдан ордер на вселение в жилое помещение по адресу: <адрес>,
<адрес>, для проживания с членами семьи в количестве трех человек (супруга и дочь), датой вселения в жилое помещение является
8 июля 1994 года.
С 24 октября 1995 г. Белошапкина Т.Н. зарегистрирована в вышеназванном жилом помещении.
СПК "Вариант" 12 февраля 2013 года направил ФИО1 предложение выкупить недвижимое имущество по адресу <адрес>,
<адрес>, по льготной цене, о чем сообщить до 1 марта 2013 года, ответа от ФИО1 не последовало.
Решением Орджоникидзевского районного суда Республики Хакасия от 19 сентября 2014 года в удовлетворении исковых требований СПК "Вариант" к ФИО1, Белошапкиной Т.Н., ФИО2 и ФИО3 о выселении из вышеуказанной квартиры и снятии с регистрационного учета отказано в связи с отсутствием доказательств в подтверждение неисполнения ответчиками обязанностей по договору найма.
13 октября 2014 года СПК "Вариант" обратился к ФИО1 с требованием об освобождении спорной квартиры в течение месяца (том 1, л.д.72).
Решением Орджоникидзевского районного суда Республики Хакасия от 26 июня 2018 года в удовлетворении исковых требований Громыко Д.В., Громыко С.С., действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Громыко Д.Д., Громыко И,Д., Громыко И.Д., к Белошапкиной Т.Н., ФИО2 и ФИО3 о вселении в спорное жилое помещение отказано. Этим решением установлено, что 10 февраля 2017 года СПК "Вариант" обращался к Белошапкиной Т.Н., ФИО2, ФИО3, проживающим по адресу: <адрес>, с требованием освободить жилое помещение в течение месяца в связи с тем, что указанное жилое помещение выставлено на продажу.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что занимаемое ответчиком жилое помещение относилось к частному жилищному фонду СПК "Вариант" и было предоставлено нанимателю - ФИО1 и членам его семьи, к которым относится ответчик Белошапкина Т.Н., по договору коммерческого найма жилого помещения, данное жилое помещение было построено СПК "Вариант" и в государственный или муниципальный жилищный фонд не передавалось.
4 августа 2017 года СПК "Вариант" продал спорную квартиру семье Громыко. 15 августа 2017 года право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от
4 августа 2017 года зарегистрировано за Громыко Д.В., Громыко С.С., Громыко Д.Д., Громыко И.Д., Громыко И.Д., по 1/5 доли в праве за каждым.
После перехода права собственности на квартиру к истцам, ответчик до июня 2018 года проживала в спорном жилом помещении. В июне 2018 года истцы сменили замки в квартире и ограничили доступ ответчика в нее.
Установив, что срок договора коммерческого найма жилого помещения не продлен, ответчик в спорном жилом помещении не проживает, бремя содержания не несет, не является членом семьи новых собственников Громыко, каких-либо письменных соглашений или договоров по поводу пользования спорным жилым помещением между сторонами не заключалось, суд первой инстанции указал, что истцы, являясь собственниками, вправе пользоваться принадлежащей им квартирой, проживание ответчика в спорном жилом помещении ведет к нарушению прав и законных интересов истцов, препятствует реализации всей совокупности принадлежащих им прав в отношении спорного жилого помещения, в связи с чем они вправе требовать устранения всяких нарушений их права, в данном случае путем прекращения права пользования.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с возникновением права собственности на спорную квартиру у истцов Белошапкина Т.Н. утратила право пользования жилым помещением, возникшее на основании договора коммерческого найма жилого помещения с бывшим собственником СПК "Вариант".
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.
В соответствии с частью 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.
Из содержания части 2 статьи 30 этого же Кодекса следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Поскольку спорное жилое помещение принадлежало на праве собственности коммерческой организации - СПК "Вариант", предоставлено для проживания семье Белошапкиных, которые пользовались этим жилым помещением за плату, то вывод суда первой инстанции о том, что ответчик Белошапкина Т.Н. пользовалась данной квартирой по договору коммерческого найма жилого помещении, который регулируется нормами гражданского законодательства, следует признать правильным.
При установленном факте использования семьей Белошапкиных спорного жилого помещения по договору коммерческого найма отсутствие между СПК "Вариант" и семьей Белошапкиных и между сторонами настоящего спора письменного договора найма само по себе не свидетельствует об отсутствии отношений коммерческого найма жилого помещения, в связи с чем ссылка в жалобе на отсутствие договора найма не может быть принята во внимание судебной коллегией.
В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Статьей 675 этого же Кодекса предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
С учетом вышеприведенной нормы вывод суда о том, что с возникновением права собственности на спорную квартиру у истцов Белошапкина Т.Н. утратила право пользования жилым помещением, нельзя признать правильным, так как новые собственники спорного жилого помещения, в котором на момент приобретения ими жилья проживала ответчик, стали наймодателями на условиях ранее заключенного между СПК "Вариант" и семьей Белошапкиных договора найма, переход к истцам права собственности на спорное жилье не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно части 1 статьи 684 этого же Кодекса по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (часть 2 этой же статьи).
Как установлено судом первой инстанции, Белошапкины начали пользоваться спорным жилым помещением 8 июля 1994 года, срок найма между сторонами не был оговорен, поэтому в силу статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма считается заключенным на пять лет.
На момент продажи спорной квартиры истцам договор найма между СПК "Вариант" и ответчиком не был расторгнут, следовательно, считался продленным на тот же срок. Начиная с 8 июля 1994 года, истечение пятилетнего срока договора найма жилого помещения приходилось на 8 июля 1999, 2004, 2009, 2014 годов.
Из материалов дела следует, что СПК "Вариант" 13 октября 2014 года обращался к ФИО1 с требованием об освобождении спорной квартиры в течение месяца, 10 февраля 2017 года - к Белошапкиной Т.Н., ФИО2, ФИО3 с требованием об освобождении жилого помещения в течение месяца в связи с тем, что указанное жилое помещение выставлено на продажу, что свидетельствует об отказе наймодателя от продления договора.
Вместе с тем, поскольку окончание очередного пятилетнего срока договора найма приходилось на 8 июля 2014 года, договор на эту дату не расторгнут, а наниматель не отказался от продления договора, следовательно, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть до 8 июля 2019 года.
Вышеназванные требования к нанимателю об освобождении спорной квартиры заявлены бывшим собственником СПК "Вариант" в октябре 2014 года и в феврале 2017 года, то есть установленное частью 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о предупреждении нанимателя об отказе от продления договора не позднее чем за три месяца до истечения
8 июля 2019 года срока договора найма жилого помещения наймодателем соблюдено.
Таким образом, ответчик заранее, а именно в начале течения очередного пятилетнего срока договора найма с 8 июля 2014 года, окончание которого приходилось на 8 июля 2019 года, знала, что наймодатель отказывается от продления срока договора.
Как установлено по делу, до окончания срока действия между СПК "Вариант" и ответчиком договора найма спорное жилое помещение было продано истцам. Доводы жалобы ответчика на то, что сделка купли-продажи между СПК "Вариант" и истцами является незаконной по тем основаниям, что квартира продана при сохранении права на проживание в ней ответчика с семьей, несостоятельны, поскольку, как указано выше, переход к истцам права собственности на спорное жилье не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
После приобретения квартиры истцы также настаивали на отказе от продления договора найма, о чем свидетельствуют как их обращение в суд с иском о вселении в спорную квартиру, так и обращение непосредственно к Белошапкиной Т.Н. в июне 2018 года по вопросу освобождения квартиры, а также последующее поведение истцов о смене в квартире замков и ограничении доступа ответчика в нее.
Вместе с тем, несмотря на предупреждение Белошапкиной Т.Н. об отказе от продления действия договора найма, наймодатели не ссылались на отказ от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года спорное жилье внаем, как того требуют положения части 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время из установленных по делу обстоятельств следует, что новые собственники спорного жилого помещения Громыко приобрели квартиру для проживания в ней, фактически не сдавали спорную квартиру в наем в течение не менее года после окончания срока действия договора найма.
Судебная коллегия учитывает, что согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации регулирование прав на жилое помещение должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении иных лиц, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, то есть не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П, от 8 июня 2010 г. N 13-П и определение этого же суда от 3 ноября 2006 г. N 455-О).
Материалами дела подтверждается, что споры между наймодателем и нанимателем спорной квартиры разрешаются с 2014 года, ответчику известно о намерении наймодателя не продлять договор найма, других законных оснований для сохранения за Белошапкиной Т.Н. права на жилье в спорной квартире не имеется, на выкуп квартиры семья ответчика не согласилась, на изменение условий договора также ответчиком не дано согласие. Действующим законодательством, регулирующим правоотношения по договору найма, не предусмотрено сохранение права на жилье по такому договору бессрочно при условии пользования им.
При установленных фактических обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что и при отсутствии в предупреждениях наймодателей об отказе от продления договора ссылки на решение не сдавать помещение внаем, при окончании срока договора найма 8 июля 2019 года и того, что истцы не имели намерения и фактически в течение не менее года спорное жилое помещение внаем не сдавали, оснований для сохранения за ответчиком права на жилье в спорной квартире после окончания срока договора найма в 2019 году не имеется.
Таким образом, суд первой инстанции, хоть и по ошибочным мотивам, пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований о признании ответчика утратившей право пользования спорным жилым помещением и снятии ее с регистрационного учета по указанному адресу.
Ссылка в жалобе на то, что ответчик законно в 1994 году была вселена в спорную квартиру, не опровергает вышеизложенные выводы, так как договор найма заключается на определенный срок, по окончании которого факт наличия законных оснований для вселения не имеет правового значения.
Иные доводы апелляционной жалобы ответчика сводятся к иной оценке установленных по делу обстоятельств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.
С учетом вышеизложенного и руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Орджоникидзевского районного суда Республики Хакасия от
13 февраля 2020 года по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Белошапкиной Татьяны Николаевны - без удовлетворения.
Председательствующий В.Н. Морозова
Судьи Г.П. Пархомович
А.В. Пронина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка