Дата принятия: 02 июня 2020г.
Номер документа: 33-1271/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2020 года Дело N 33-1271/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Поникаровской Н.В.
судей Алексенко Л.В., Чашиной Е.В.
при ведении протокола секретарем Плотниковой Э.О. и помощником судьи Протас И.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации ГО "Город Калининград" на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 19 ноября 2019 года, которым прекращено право долевой собственности Тихоновой О.Ф., Гасиевой А.Ю., Каримбаевой Р.Т., Маликова Ю.А., Калинкина В.В., Файзулиной А.Ш., Шанбыбиной Л.Ф., Бирюковой В.Ю. Бунякина Р.А., Петрулевич О.Г., Некрасовой Н.А. на жилой дом по адресу: <адрес>.
Жилой дом по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке, кадастровый N, признан многоквартирным жилым домом. Жилые помещения, учтенные как доли доме N по <адрес>, признаны квартирами в данном доме.
За каждым из истцов признано право собственности на соответствующие квартиры (с указанием номера квартиры и ее площади) в доме N по <адрес>.
Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения представителя администрации ГО "Город Калининград" Князевой А.П. и представителя Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области Ждановой И.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения Тихоновой О.Ф., представителей истцов Козловой Е.Ф. и Герасименко М.В., просивших оставит решение суда без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истцы обратились в суд с иском к администрации ГО "Город Калининград, указав, что каждый из них является долевыми собственником жилого дома N по <адрес>.
Под обслуживание жилого дома администрация МО "Город Калининград" выделила земельный участок площадью 680 кв.м, с КН N, с целевым назначением: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.
Истцы указывали, что данный жилой дом эксплуатируется собственниками как многоквартирный, жилые помещения в доме обособлены и фактически являются квартирами.
Согласно выводам Технического отчета, выполненного ООО "Калининградпромстройроект", жилой дом N по <адрес> по техническому состоянию может эксплуатироваться как многоквартирный жилой дом, соответствует санитарным и техническим нормам и правилам, установленным для многоквартирных домов; помещения в доме эксплуатируются как изолированные жилые помещения (квартиры) и имеют отдельные входы и уже используются, как квартиры.
Указывали, что долевой собственностью нарушаются права собственников на регистрацию в жилых помещениях родственников, продажу квартир без разрешения других собственников.
Ответчик в признании дома многоквартирным и раздела долей на жилые помещения отказал, в связи с чем истцы вынуждены обратиться в суд.
Ссылаясь на изложенное, ст. ст. 15, 16 ЖК РФ, ст. ст. 247, 252 ГК РФ, просили признать жилой дом N по <адрес> многоквартирным, прекратить их право долевой собственности на жилой дом и признать право собственности на соответствующие квартиры в данном доме.
Рассмотрев заявленные требования, суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе администрация ГО "Город Калининград" просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении заявленного иска, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.
Указывают в жалобе, что спорный жилой дом возведен как индивидуальный жилой дом в соответствии с выданным в 2013 году разрешением на строительство индивидуального жилого дома и целевым назначением земельного участка.
Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома в установленном законом порядке получено не было, в связи с чем заявленный иск, по сути, направлен на обход процедур, установленных градостроительным законодательством для осуществления строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирных домов.
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения, апелляционная инстанция находит его подлежащим отмене в связи с неправильным установлением судом обстоятельств дела неправильным применением материального закона.
В соответствии с положениями ст.ст 218, 244 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Материалами дела установлено, что истцы являются долевыми собственниками жилого дома N по <адрес>, общей площадью 801,3 кв.м, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N.
Из материалов дела также следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 680 кв.м категория земель: земли населенных пунктов был предоставлен по договору аренду от 20 октября 2013 года П. - под строительство жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства).
В соответствии с последующим соглашением об уступке права по договору аренды, арендатором указанного земельного участка стал А. (договор от 31.03.2014 г.)
29 апреля 2014 года А. администрацией ГО "Город Калининград" выдано разрешение на строительство N индивидуального жилого дома по <адрес> на указанном земельном участке.
По договору купли-продажи от 27 октября 2014 года между А. и администрацией ГО "Город Калининград" названный земельный участок с находящимся на нем объекте недвижимости - индивидуальный жилой дом, общей площадью 760 кв.м, принадлежащий покупателю на праве собственности (выписка из государственного реестра прав на недвижимое и сделок с ним от 02.10.2014 г. N) продан А. по цене 43 351, 63 рублей.
По данным технического паспорта (по состоянию на 19 ноября 2018 г.) на указанном земельном участке А. возведен трехэтажный с мансардной жилой дом, площадью 763,2 кв.м, фактически состоящий из 12 самостоятельных изолированных помещений.
Материалами дела также установлено, что каждый из истцов в период 2015-2017 г.г. заключил с А. договор купли-продажи доли в праве на указанный жилой дом и земельный участок.
Право долевой собственности истцов на объект долевой собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
В настоящее время спорный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (индекс зоны Ж4), установленной для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации объектов индивидуального жилищного строительства, домов блокированной застройки, малоэтажных многоквартирных домов, а также сопутствующей инфраструктуры и объектов обслуживания населения.
Обращаясь в суд с иском, истцы, ссылаясь на характеристики возведенного жилого дома, просили признать указанный дом многоквартирным, а за ними признать право собственности на соответствующие квартиры в указанном доме, прекратив право общей долевой собственности.
Суд первой инстанции, принимая по делу решение и удовлетворяя заявленный иск, исходил из того, что фактически возведенный жилой дом (объект долевой собственности) по своим техническим характеристикам, набору помещений, в том числе общего пользования, является многоквартирным жилым домом, а доли в праве истцом на такой дом соответствуют занимаемым им квартирам; Поскольку основные конструкции: фундаменты, стены, перекрытия, стропильная система, кровля и прочие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии; работы про строительству здания выполнены технически грамотно и с соблюдением требований строительных норм и правил, а целевое назначение земельного участка "малоэтажная многоквартирная жилая застройка" соответствует назначению строения, статус многоквартирного дома может быть изменен, а за истцами может быть признано право собственности на квартиры в многоквартирном доме.
Судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью таких выводов, поскольку они не соответствует обстоятельствам дела и противоречат закону.
В соответствии с ч.2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Частью 7 статьи 51 ГрК РФ установлен перечень документов, предоставление которых обязательно для выдачи разрешения на строительство.
В соответствии со ст. 55 ГрК РФ Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство (ч.2).
Таким образом, статус объекта капитального строительства обусловлен соблюдением установленных законом процедур для осуществления строительства и ввода в эксплуатацию того или иного объекта.
Право собственности на многоквартирный жилой дом может возникнуть, если такой дом возведен с соблюдением закона и иных правовых актов, то есть, возведен на основании полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство и введен в эксплуатацию.
Как бесспорно подтверждено материалами дела, разрешение на строительство многоквартирного жилого жома по <адрес> в установленном законом порядке не выдавалось, результаты инженерных изысканий, проектная документация, положительное заключение экспертизы проектной документации застройщиком не предоставлялись. Разрешения на ввод объекта - многоквартирного жилого дома также не выдавалось.
Напротив, как следует из приведенных выше документов, на земельном участке, предоставленном для строительства индивидуального жилого дома, разрешено строительство индивидуального жилого дома, на который за его застройщиком и зарегистрировано право собственности.
Таким образом, настоящие исковые требования, фактически направленные на изменение статуса дома с индивидуального на многоквартирный, свидетельствует об их намерении в обход установленных законом процедур ввести в эксплуатацию многоквартирный дом.
Между тем, такое изменение статуса объекта капитального строительства в судебном порядке не предусмотрено.
То обстоятельство, что в настоящее время земельный участок, предоставленный под строительство индивидуального жилого дома, расположен в зоне застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами, а сам дом фактически соответствует многоквартирному жилому дому и в этом качестве эксплуатируется, не является основанием для изменения статуса объекта капитального строительства и возникновении у истцов права на иные объекты недвижимости, чем те, на которые у них возникло право на основании соответствующей сделки.
Не может явиться достаточным основанием для этого и представленные истцами технические заключения N от 24.06.2019 г., выполненное ООО "Стандарт Оценка" и N, выполненное в октябре 2019 года ООО "Центр качества строительства".
Выводы указанных заключений сводятся к тому, что планировка квартир жилого здания соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные". Основные конструкции: фундаменты, стены, перекрытия, стропильная система, кровля и прочие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии.
Материалы в ходе строительства использованы сертифицированные по Российской Федерации.
Работы по строительству жилого здания выполнены технически грамотно, с соблюдением требований соблюдением требований СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции"; СП 20.13330.2011 "Нагрузки и воздействия", СП 71.13330.2012 "Изоляционные и отделочные покрытия"; СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям"; СП 31.13330.2012 "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения"; СП 30.13330.2012 "Внутренний водопровод и канализация зданий"; требованиям, установленным Федеральным законом Ф3-123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
Состав помещений квартир, их размеры, функциональная взаимосвязь, состав инженерного оборудования соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные". Планировка квартир удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Исходя из результатов обследования жилое здание общей площадью 763,20 кв.м и жилой площадью 314,20 кв.м (согласно техническому паспорту от 19.11.2018 года) пригодно для эксплуатации по назначению как многоквартирный жилой дом с расположением 12 квартир.
Между тем, указанные заключения не содержат выводов о соответствии спорного объекта капитального строительства иным требованиям, предъявляемы к многоквартирным жилым домам, обеспечение исполнения которых и осуществляется на стадии проектирования многоквартирного дома, получения разрешения на его строительство и сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
Так, из пояснений представителя Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области В полномочия которого входит выдача разрешений на строительство многоквартирных домов) Жадновой Т.Ю. следует, что изменение назначения объекта капитального строительства с индивидуального дома на многоквартирный дом в настоящее возможно только в рамках его реконструкции с разработкой соответствующего проекта, получением разрешения на реконструкцию и ввода реконструированного объекта в эксплуатацию.
Однако за получением такого разрешения истцы в Агентство не обращались.
Указала также, что помимо соответствия строения характеристикам многоквартирного жилого дома (наличие квартир, мест общего пользования и др.), он должен соответствовать и иным требования: градостроительному регламенту, проекту планировки, а также требованиям о допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке.
Между тем, спорный жилой дом в качестве многоквартирного не соответствует требованиям, установленным в Правилах землепользования и застройки городского округа "Город Калининград" от 25.12.2017 г. N 339.
Так, Правила устанавливают минимальный набор площадок и их площади, которое должны быть в обязательном порядке в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (площадка для отдыха 3 кв.м, игровая площадка 14 кв.м, спортивная площадка не менее 32 кв.м, хозяйственная площадка не менее 3 кв.м, площадь озеленения не менее 15%., стояночные места). Эти площадки должны размещаться на минимально допустимом удалении от окон жилых помещений.
Возможность обустройства придомовой территории указанными обязательными площадками рассчитывается при проектировании многоквартирного жилого дома, однако такого проекта в отношении спорного жилого дома не изготавливалось.
Доказательств соблюдения этих требований в отношении придомовой территории спорного дома истцами не представлено и, вопреки их доводам, представленные технические заключения подобных выводов не содержат.
Кроме того жилой дом не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства для подзоны "Б", поскольку превышена максимально допустимая высота, которая составляет 10 м. Высота дома (без учета цоколя и перекрытий) составляет 10,8 м. В данной зоне установлена также максимальная этажность здания - N этажа, однако спорный дом имеет 4 этажа (3 полноценный и 1 мансардный).
При таком положении спорный объект недвижимости не соответствует как предусмотренному законом порядку возведения многоквартирных жилых домов, так и требованиям, предъявляемым нормативными правовыми актами к многоквартирным жилым домам и их придомовой территории.
Возведенный А. на земельном участке, выделенном для строительства индивидуального жилого дома, и на основании разрешения на строительство на индивидуальный жилого дома, многоквартирного дома, то есть в нарушение установленном законом порядка, по сути, является самовольной постройкой.
Каждый из истцов, как следует из их пояснений, приобретая доли в праве на жилой дом, осознавал, что объект права представляет собой не индивидуальный, а многоквартирный дом, разрешений на строительство которого не выдавалось.
Доводы истцов, о том, что они были введены в заблуждение застройщиком А. относительно возможности беспрепятственного перевода долей в праве на индивидуальный жилой дом в квартиры в многоквартирном доме и ссылки на то, что такой вид права (доля в праве на жилой дом) не позволяет в полной мере реализовать жилищные права (возможность регистрации по месту жительства родственников, отчуждение доли без получения согласия всех собственников) не могут явиться правовым основанием для удовлетворения их требований, изменении статуса жилого дома и признании за истцами право собственности на квартиры в многоквартирном доме.
С учетом указанных доводов истцы вправе в судебном порядке защитить нарушенное право иным способом - путем предъявления иска к продавцу о расторжении договора купли-продажи.
При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу о том, поскольку такой объект капитального строительства как многоквартирный жилой дом возведен без получения соответствующих разрешений и в нарушение установленного порядка строительства многоквартирных домов, с нарушением требований, предъявляемых Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", правовых оснований для возникновения у истцов права собственности на квартиру в многоквартирном доме не имеется.
Поскольку решение судом первой инстанции принято без учета приведенных выше обстоятельств, а выводы об обоснованности заявленного иска не основаны на нормах материального права, решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от19 ноября 2019 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Тихоновой О.Ф., Гасиевой А.Ю., Каримбаевой Р.Т., Маликова Ю.А., Калинкина В.В., Файзулиной А.Ш., Шанбыбиной Л.Ф., Бирюковой В.Ю. Бунякина Р.А., Петрулевич О.Г., Некрасовой Н.А. к администрации городского округа "Город Калининград" о признании жилого дома по адресу:. <адрес> многоквартирным домом, прекращении права долевой собственности истцов на указанный дом и признании за ними пава собственности на квартиры в указанном доме оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
