Дата принятия: 01 июня 2018г.
Номер документа: 33-1270/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июня 2018 года Дело N 33-1270/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
Председательствующего Сиюхова А.Р.,
судей Муращенко М.Д. и Мерзакановой Р.А.,
при секретаре судебного заседания Добриной Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Иванченко Владимира Николаевича по доверенности Нехая А.Н. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 14.03.2018 года, которым постановлено:
- в удовлетворении исковых требований Иванченко Владимира Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстройсервис" о признании права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, по его выбору, в построенном пятиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: г. Майкоп, <адрес>, площадью 2130 кв.м, кадастровый номер N отказать.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Ремстройсервис" к Иванченко Владимиру Николаевичу о признании недействительными абз. 4-5 п. 4.2. договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного 11.01.2016г. между Иванченко Владимиром Николаевичем и обществом с ограниченной ответственностью "Ремстройсервис" отказать.
Заслушав доклад судьи Сиюхова А.Р., изложившего обстоятельства дела, содержание судебного решения, доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Иванченко В.Н. - Нехая А.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "Ремстройсервис" Дорот Л.А., просившей решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя истца - без удовлетворения, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Иванченко В.Н. обратился в Майкопский городской суд Республики Адыгея с иском к ООО "Ремстройсервис" с требованием о признании права собственности на квартиру.
В обоснование требований указал, что 11.01.2016 года между ним и ООО "Ремстройсервис" был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно условиям указанного которого он, как правообладатель земельного участка, в соответствии с п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ передал все права и обязанности правоприобретателю - ООО "Ремстройсервис" - в отношении следующих земельных участков:
- по договору аренды земельного участка N001996 от 28.02.2012 года в отношении земельного участка, категории земель населенных пунктов, предоставленного в аренду Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям, с кадастровым номером 01:08:0513013:1802, площадью 2130 кв.м., расположенного по адресу: г. Майкоп, <адрес>, договор аренды земельного участка N001996 от 28.02.2012 года зарегистрирован в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за
N от 03.03.2012 года срок аренды, установленный договором до 28.02.2017 года,
- по договору аренды земельного участка N001640 от 12.07.2011 года в отношении земельного участка, категории земель населенных пунктов, предоставленного в аренду Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям, с кадастровым номером 01:08:0513013:122, площадью 229 кв.м, расположенного по адресу: г. Майкоп, <адрес>, договор аренды земельного участка N001640 от 12.07.2011 года зарегистрирован в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за
N от 10.08.2011 года срок аренды, установленный договором до 12.07.2021 года;
- по договору аренды земельного участка N001633 от 11.07.2011 года в отношении земельного участка, категории земель населенных пунктов, предоставленного в аренду Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям, с кадастровым номером 01:08:0513013:125, площадью 720 кв.м, расположенного по адресу: г. Майкоп, <адрес> договор аренды земельного участка N001633 от 11.07.2011 года зарегистрирован в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за
N от 10.08.2011 года срок аренды, установленный договором до 11.07.2016 года.
Согласно п.4.2 указанного договора правоприобретатель был обязан передать в собственность истца однокомнатную квартиру по выбору правообладателя в построенном пятиэтажном многоквартирном жилом доме, на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0513013:1802, площадью 2130 кв.м, расположенном по адресу: г. Майкоп, <адрес>.
Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.01.2016 года, зарегистрирован в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за N от 25.01.2016 года.
26 мая 2017 года Иванченко В.Н. направил в адрес ООО "Ремстройсервис" претензию о праве выбора однокомнатной квартиры и оформлении её в собственность, которая была оставлена письмом от 04.09.2017 года без удовлетворения.
ООО "Ремстройсервис" обратилось в суд с встречным иском, в котором просило признать договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.01.2016 года недействительным в части условий, на основании которых истец обратился в суд. В обоснование требований указало, что предметом заключенного договора является передача прав аренды на земельные участки. В соответствии с указанным договором Иванченко В.Н. (Правообладателя-Арендатора) передал все права и обязанности в отношении указанных земельных участков, а ООО "Ремстройсервис" (Правоприобретателя-нового Арендатора) - уплатило другой стороне денежные средства за уступаемое право в размере 12 000 000 рублей.
Условия пункта 4.2 не соответствуют общему характеру договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.01.2016 г., в связи с чем ООО "Ремстройсервис" полагает, что из существа оспариваемого соглашения (п.4.2) вытекает вывод об отсутствии у общества ясно выраженного намерения безвозмездно передать однокомнатную квартиру Иванченко В.Н.
Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома с Иванченко В.Н. не заключалось, а приобретение права собственности на жилое помещение возможно только на основании заключенного договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, следовательно оспариваемая сделка является по общему правилу ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Просили признать недействительными абз. 4-5 п. 4.2. договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного 11.01.2016 года между Иванченко В.Н. и ООО "Ремстройсервис".
Рассмотрев исковое заявление Иванченко В.Н. и встречное исковое заявление ООО "Ремстройсервис", судья Майкопского городского суда вынес вышеуказанное решение от 14.03.2018 года об отказе в их удовлетворении.
В апелляционной жалобе представитель истца Иванченко В.Н. -
Нехай А.Н. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Иванченко В.Н. и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования Иванченко В.Н. в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы указывает, что стороны при заключении договора согласовали все существенные условия, в том числе и условия, предусмотренные п. 4.2 договора, что односторонний отказ от исполнения обязательств в соответствии с п.1 ст. 310 ГК РФ не допускается, что выводы суда о том, что договор не является заключенным, так как в пункте 3.1 договора отсутствуют ссылки к другим пунктам договора, в частности к п. 4.2, являются ошибочными и противоречат обстоятельствам дела, что уступка права требования, предмет которой - еще не возникшее обязательство, не противоречит законодательству.
В возражениях на апелляционную жалобу истца Иванченко В.Н., директор ООО "Ремстройсервис" Мерказов А.Х. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения. При этом указывает, что обязательства, изложенные в оспариваемых Иванченко В.Н. условиях договора, не соответствуют требованиям индивидуализации предмета купли-продажи недвижимости, о цене договора, и т.д., и не могут быть положены в основу доказательства соглашения сделки между сторонами.
Указывает, что в момент подписания договора между сторонами согласовано право выбора местоположения квартиры в многоквартирном жилом доме, но не передача в собственность жилого помещения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Иванченко В.Н. по следующим основаниям.
Согласно п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Как установлено судом первой инстанции 11.01.2016 между
Иванченко В.Н. и ООО "Ремстройсервис" был заключен договор о передаче(уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно которого Иванченко В.Н. передал ООО "Ремстройсервис" все права и обязанности по договору аренды в отношении:
- земельного участка с кадастровым номером 01:08:0513013:1802, площадью 2130 кв.м., расположенного по адресу: г. Майкоп, <адрес> арендуемого им по договору аренды земельного участка N001996 от 28.02.2012 года, зарегистрированному в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за N от 03.03.2012 года со сроком аренды до 28.02.2017 года;
- земельного участка с кадастровым номером 01:08:0513013:122, площадью 229 кв.м, расположенного по адресу: г. Майкоп, <адрес>, арендуемого им по договору аренды земельного участка N001640 от 12.07.2011 года, зарегистрированному в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за N от 10.08.2011 года со сроком аренды до 12.07.2021 года;
- земельного участка с кадастровым номером 01:08:0513013:125, площадью 720 кв.м, расположенного по адресу: г. Майкоп, <адрес>, арендуемого им по договору аренды земельного участка N001633 от 11.07.2011 года, зарегистрированному в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за N от 10.08.2011 года со сроком аренды до 11.07.2016 года.
В соответствии с п. 3.1 договора правоприобретатель ООО "Ремстройсервис" уплачивает правообладателю - Иванченко В.Н. компенсацию в размере 12 000 000 рублей.
В соответствии с п. 4.2 договора правоприобретатель обязался принять на себя все права и обязанности правообладателя, совершать все необходимые действия по государственной регистрации перехода прав и обязанностей, построить на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0513013:1802, площадью 2130 кв.м., расположенном по адресу: г.Майкоп, <адрес>, жилой пятиэтажный многоквартирный дом в сроки, установленные санитарно-техническими нормами, но не превышающие срок аренды указанного земельного участка.
Кроме того в п. 4.2 договора указано, что "при строительстве пятиэтажного жилого дома правообладатель Иванченко В.Н. приобретает право собственности на одну однокомнатную квартиру по своему выбору, а право собственности на остальную жилую площадь приобретает ООО "Ремстройсервис".
Отказывая в удовлетворении исковых требований Иванченко В.Н., суд первой инстанции исходил из того, что стоимость уступаемых истцом ответчику прав и обязанностей по договору аренды составляет 12 000 000 рублей и каких-либо иных условий в части установления платы, а равно отсылки к другим положениям договора, указывающим на дополнительную плату, названный пункт договора не содержит, что сделка в части перехода права собственности на однокомнатную квартиру не может считаться заключенной, поскольку содержание договора не позволяет определить из каких правоотношений возникли взаимные обязательства сторон о распределении построенного жилья.
Однако при вынесении решения суд не учел, что пункт 4.2 договора, в соответствии с которым "при строительстве пятиэтажного жилого дома правообладатель Иванченко В.Н. приобретает право собственности на одну однокомнатную квартиру по своему выбору а право собственности на остальную жилую площадь приобретает ООО "Ремстройсервис" содержание которого не вызывает каких-либо сомнений относительно обязательств сторон о распределении построенного жилья.
Несмотря на то, что пункт 4.2 договора не содержит отсылок к другим положениям договора, указывающим на дополнительную плату за уступку права аренды земельных участков, его содержание, безусловно, позволяет сделать вывод о распределении между сторонами прав собственности на жилые помещения в жилом пятиэтажном доме, который правоприобретатель обязался построить на одном из земельных участков, право аренды, которых явилось предметом уступки.
Утверждения ответчика о неправильном понимании термина "приобретает" касается только того, где этот термин относиться к
Иванченко В.Н. В отношении такого же термина о том, что оставшуюся площадь приобретает ООО "Ремстройсервис" у ответчика сомнений не вызывает.
В соответствии с ч.1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Утверждения ответчика о том, что обязательства, изложенные в оспариваемых Иванченко В.Н. условиях договора, не соответствуют требованиям индивидуализации предмета купли-продажи недвижимости, о цене договора, и т.д., и не могут быть положены в основу доказательства соглашения сделки между сторонами, являются необоснованными, поскольку в заключенном сторонами договоре не имеется никаких признаков и реквизитов, подтверждающих совершение сделки купли-продажи или иной сделки, отличной от заключенного договора.
Наименование заключенного сторонами договора - "Договор о передаче(уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка" и п. 4.2 договора расположен в разделе "Обязанности сторон".
Доводы ответчика ООО "Ремстройсервис" о том, что при заключении договора между сторонами согласовано только право выбора местоположения квартиры в многоквартирном жилом доме, а не передача указанной квартиры в собственность правообладателя, опровергается пунктом 4.2 договора о том, что "при строительстве пятиэтажного жилого дома правообладатель Иванченко В.Н. приобретает право собственности на одну однокомнатную квартиру по своему выбору", из содержания которого видно, что стороны договорились о том, что правообладатель в счет оплаты за уступку права аренды земельных участков приобретает право собственности на однокомнатную квартиру в многоквартирном жилом доме по своему выбору.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что содержание пункта 4.2 договора свидетельствует о том, что правоприобретатель ООО "Ремстройсервис" в счет оплаты за уступку права аренды земельных участков обязуется помимо денежной компенсации в размере 12000000 рублей, передать в собственность правообладателя Иванченко В.Н. однокомнатную квартиру по его выбору в многоквартирном жилом доме, который правоприобретатель обязался построить на одном из земельных участков, право аренды которых он приобрел у Иванченко В.Н.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Иванченко В.Н., суд первой инстанции неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, что в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены судебного решения суда в апелляционном порядке.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Майкопского городского суда от 14.03.2018 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Иванченко В.Н. о признании права собственности на квартиру подлежит отмене, с принятием в этой части нового решения об удовлетворении исковых требований Иванченко В.Н.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330, 335
ГПК РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
отменить решение Майкопского городского суда от 14.03.2018 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Иванченко Владимира Николаевича к ООО "Ремстройсервис" о признании права собственности на однокомнатную квартиру, по его выбору, в пятиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: г. Майкоп, <адрес>, площадью 2130 кв.м с кадастровым номером 01:08:0513013:1802.
Принять по делу в этой части новое решение, которым удовлетворить исковые требования Иванченко Владимира Николаевича к ООО "Ремстройсервис" о признании права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, по его выбору, в построенном пятиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: г. Майкоп, <адрес>, площадью 2130 кв.м с кадастровым номером 01:08:0513013:1802.
Признать за Иванченко Владимиром Николаевичем право собственности на однокомнатную квартиру по его собственному выбору в пятиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: г. Майкоп, <адрес> площадью 2130 кв.м с кадастровым номером 01:08:0513013:1802.
В остальной части решение Майкопского городского суда от 14.03.2018 года оставить без изменения.
Председательствующий А.Р. Сиюхов
Судьи М.Д. Муращенко
Р.А. Мерзаканова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
