Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 августа 2021 года Дело N 33-12660/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Якуповой Н.Н.

судей Батршиной Ю.А.

Ишбулатовой Е.И.

при секретаре судебного заседания Хабировой Д.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Сагитовой В.З. и Ибатуллина Р.А. на решение Октябрьского районного суда г.Уфы от 13 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Ишбулатовой Е.И., судебная коллегия

установила:

Сагитова В.З. обратилась в суд с иском к Ибатуллину Р.А., Саитгарееву Т.Ф., Демидовой О.А., Кузнецовой И.Г., Зайнетдинову Ф.Ф., Мальцевой С.Г. о признании незаконным уменьшение общего долевого имущества, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование иска указано, что Сагитова В.З. является собственником нежилых помещений, номера на поэтажном плане 146 а и 146 б, общей площадью 167,3 квадратных метра, расположенных на 3 этаже здания торгового центра "Весна", находящегося по адресу: адрес

23 декабря 2011 года инспекцией Государственного Строительного Надзора РБ выдано заключение N 118/у утвержденное приказом Госстройнадзора по РБ от 28 декабря 2011 года о соответствии построенного объекта капитального строительства (ТЦ "Весна") требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Основанием для выдачи указанного заключения явился акт итоговой проверки от 19 декабря 2011 года N 450 и акт от 19 декабря 2011 года N 25/ГГЯА.

Таким образом, госорганы подтвердили, что на 11 января 2012 года было полное соответствие здания проекту и следовательно, факт наличия на третьем этаже помещений: N 16,17,18,19,20,21,22,23,2425,26,27,28,29,30,31,32,33,34 согласно экспликации и листа 4 стадии РП, Плана на отметке +3.900, +7.200, выполненного ОАО Башгипроагропром (Комплекс зданий административного и торгового назначения по адрес, архивный номер 6442-1-АР).

Между тем ответчик незаконно захватил часть здания, а именно ту его часть которая описана в проектной документации здания на листе 4 стадии РП, Плана на отметке +3.900, +7.200, выполненного ОАО Башгипроагропром (Комплекс зданий административного и торгового назначения по адрес архивный номер 6442-1-АР), а именно помещения N 20 - коридор, N 17,18, 31, 32-санузлы, N 19, 33 - кладовая, N 34 - холл, N 24 комната приема пищи.

Незаконный захват произошел путем незаконного изменения функционального назначения и перепланировки указанной части здания и образования из этой части здания помещений с кадастровыми номерами N... и последующей регистрацией индивидуального права собственности на незаконно созданные объекты.

Застройщик Саитгареев Т.Ф. без установленных законом оснований произвел незаконную перепланировку 3 этажа здания, сделал новые техпаспорта в 2012 году и последующие годы, не соответствующие проектной документации и образовал из вышеуказанных помещений, в том числе МОПов совсем другие помещения, часть которых продал другим лицам.

Таким образом, из МОПов образовалась личная собственность третьих лиц, а реальные собственники помещений, которые были соинвесторами здания лишились этих МОПов. Для убедительности договора соинвестирования заключались задним числом.

Кроме того, в помещении холла расположен распределительный коллектор системы отопления, доступ к которому заблокирован собственником помещения с кадастровым номером N... (помещение с N 146в) владелец Демидова О.А. На месте других помещений должны были быть установлены санузлы.

С учетом изложенного, с учетом уточненных требований, истец просила

1. Признать незаконным уменьшение общего долевого имущества здания по адресу: адрес, совершенного путем незаконного изменения функционального назначения и незаконной перепланировки части Здания (помещений N 20 - коридор, N N17,18,31,32-санузлы, N 33 - кладовая, N 34-холл, N 24-комната приема пищи согласно листа 4, стадии РП, Плана на отметке +3.900; +7.200, выполненного ОАО Башгипроагропром (Комплекс зданий административного и торгового назначения по ул. Маршала Жукова восточнее дома N 5 в Октябрьском районе г. Уфы, архивный номер 6442-1-АР)). Образования из этой части здания помещений с кадастровыми номерами N... и последующей регистрацией индивидуального права собственности ответчиков на незаконно созданные помещения.

2. Признать незаконным нарушение прав собственности путём уменьшения личного имущества в здании по адресу: адрес в результате раздела помещений, часть из которых с кадастровыми номерами N..., наложились на границы собственности истца, помещение с кадастровым номером N....

3. Истребовать из чужого незаконного владения ответчиков в общую долевую собственность собственников помещений в здании по адресу: адрес: часть здания - в размере 202м2, расположенную на 3-ем этаже (помещения N 20-коридор, N 17,18,31,32 - санузлы, N 19,33 - кладовая, N 34 - холл, N 24 - комната приема пищи согласно экспликации на листе 4, стадии РП, Плана на отметке +3.900; +7.200, выполненного ОАО Башгипроагропром (Комплекс зданий административного и торгового назначения по адрес, архивный номер 6442-1-АР);

из которой незаконно образованы помещения с кадастровыми номерами N...,

N... путём признания отсутствующим права собственности ответчиков на помещения с кадастровыми номерами N..., кроме помещений N....

Признать право Сагитовой В.З. на общедолевую собственность на истребуемые части здания по адресу: адрес в размере 2,08%.

5. Снять с кадастрового учета помещения с кадастровыми номерами N... путем аннулирования записи кадастрового учета в ГКН.

6. Обязать Саитгареева Т.Ф. демонтировать за свой счет все перегородки, которыми были ограничены помещения с кадастровыми номерами N... в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

7. Обязать Саитгареева Т.Ф. восстановить за свой счет общее имущество собственников здания по адресу: адрес - помещения на 3-ем этаже Здания с номерами N 20 -коридор, N N31,32-санузлы, N 33 - кладовая, N 34-холл, N 24-комната приема пиши в соответствии с проектной документацией - листом 4, стадии РП, Плана на отметке +3,900; +7,200, выполненного ОАО Башгипроагропром (Комплекс зданий административного и торгового назначения по адрес, архивный номер 6442-1-АР) в течение 2-х месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. Также просила взыскать солидарно с Демидовой О.А. и Мальцевой С.Г. стоимость оплаты экспертизы в сумме 35000 рублей и расходы по оплате госпошлины.

Решением Октябрьского районного суда г.Уфы от 13 апреля 2021 года в удовлетворении исковых требований Сагитовой В.З. к Ибатуллину Р.А., Саитгарееву Т.Ф., Демидовой О.А., Кузнецовой И.Г., Зайнетдинову Ф.Ф., Мальцевой С.Г. о признании незаконным уменьшение общего долевого имущества, признании незаконным уменьшение личного имущества, истребовании из чужого незаконного владения части здания, признании права общедолевой собственности истца на истребуемые части здания, снятии с кадастрового учета помещений, демонтаже перегородок, восстановлении общего имущества, взыскании расходов на оплату госпошлины и экспертизы отказано.

В апелляционной жалобе Сагитова В.З. просит отменить решение суда, удовлетворить исковые требования. В обоснование жалобы приводит доводы аналогичные исковому заявлению.

В апелляционной жалобе Ибатуллин Р.А. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование приводит доводы о том, что суд не дал оценку видеозаписи процесса проведения экспертизы от 11 февраля 2021 года; решение суда, направленное в адрес Ибатуллина Р.А. не подписано судьей; он не давал согласия застройщику Саитгарееву Т.Ф. на продажу доли в общем имуществе ТСК "Весна". Также указывает, что суд не отразил в своём решении о наличии заявления Ибатуллина Р.А. о признании иска и экспертного заключения ООО "Топограф".

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Исследовав материалы дела, выслушав представителя Сагитовой В.З. - Лапонову Т.Я., представителя Ибатуллина Р.А. - Хамитова П.П., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, представителя Саитгареева Т.Ф. - Хатипова А.Р., представителя Демидовой О.А. - Казакова Н.А., возражавших против удовлетворения доводов апелляционных жалоб, проверив решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (абзац 3 пункт 9 постановления от 23.07.2009 N 64).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В статье 289 ГК РФ указано, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В подпункте "а" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" разъяснено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу приведенных выше норм права отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Следовательно, при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирных домах, в частности при отнесении конкретного нежилого помещения либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначалось первоначально помещение и как оно в связи с этим использовалось.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения не вправе выделять в натуре свою долю в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме, а так же не вправе отчуждать долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в спорный период, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В п. 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-п разъяснено, что Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Как следует из материалов дела, Сагитова В.З. с 07 апреля 2017 года является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, площадью 167,3 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03 сентября 2020 года.

Согласно заключению N 118/8 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 23 декабря 2011 года "Комплекс зданий административного и торгового назначения по ул. М. Жукова в Октябрьском районе ГО г. Уфы РБ", общей площадью 7 843,3 кв.м, соответствует требованиям проектной документации, пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам, строительным правилам. Указанное заключение было утверждено приказом Инспекции государственного и строительного надзора РБ от 28 декабря 2014 года N 276.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 11 января 2012 года N RU 03308000-2-ПА "Комплекс зданий административного и торгового назначения по ул. М. Жукова в Октябрьском районе ГО г. Уфы РБ" введен в эксплуатацию.

Письмом ГБУ РБ "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" от 09 апреля 2018 года Сагитовой В.З. был дан ответ о том, что согласно архивных материалов инвентарного дела (инв N 355285) по данным первичной технической инвентаризации, проведенной по состоянию на 25 октября 2011 года, был изготовлен технический паспорт на отдельно стоящее четырехэтажное нежилое здание по адресу: адрес. В данном техническом паспорте назначение в экспликации указано согласно наименования экспликации помещений в предоставленном заказчиком работ плане проектной документации, а также, в связи с отклонением фактической внутренней планировки от планировки помещений в предоставленной проектной документации, экспликация помещений в техническом паспорте была составлена и с учетом корректировки назначения помещений заказчиком работ. Позже, по результатам проведенного обследования 05 марта 2012 года вышеуказанного нежилого здания был изготовлен технический паспорт на отдельно стоящее четырехэтажное нежилое здание по адресу: адрес, в котором, в связи с имеющейся внутренней перепланировкой и не представлением проектной документации на нее, назначение помещений было указано со слов застройщика (владельца).

Собственником нежилого помещения с кадастровым номером N..., расположенного на 3 этаже адрес, площадью 155,8 кв.м, является Демидова О.А., с 20 октября 2017 года (т. 1, л.д. 141). При этом, как видно из акта приема-передачи от 14 ноября 2014 года, указанное помещение было передано Демидовой О.А. 14 ноября 2014 года (т. 1 л.д. 31).

Собственником нежилого помещения с кадастровым номером N..., расположенного на 3 этаже адрес, площадью 180,1 кв.м, является Кузнецова И.Г. с 13 июля 2014 года на основании договора инвестирования N 32/11 от 10 декабря 2011 года (т. 1, л.д. 123, т. 2 л.д. 4-8).

Согласно выписке из ЕГРН от 03 сентября 2020 года нежилое помещение с кадастровым номером N..., расположенное на 3 этаже адрес, площадью 62,1 кв.м, за кем-либо не зарегистрировано (т. 1, л.д. 139).

Согласно выписке из ЕГРН от 02 сентября 2020 года нежилое помещение с кадастровым номером N..., расположенное на 3 этаже адрес, площадью 90,8 кв.м, ни за кем не зарегистрировано (т. 1, л.д. 126).

Собственником нежилого помещения с кадастровым номером N..., расположенного на 3 этаже адрес, площадью 27 кв.м, является Демидова О.А. с 20 октября 2017 года (т. 1, л.д. 120). При этом, как видно из акта приема-передачи от 14 ноября 2014 года, указанное помещение было передано Демидовой О.А. 14 ноября 2014 года.

Собственником нежилого помещения с кадастровым номером N..., расположенного на 3 этаже адрес, площадью 12,2 кв.м, является Зайнетдинов Ф.Ф. с 14 июля 2016 года на основании договора инвестирования от 15 июня 2009 года (т. 1, л.д. 85, л.д. 225-228).

Собственником нежилого помещения с кадастровым номером N..., расположенного на 3 этаже адрес, площадью 16 кв.м, является Демидова О.А. с 20 октября 2017 года на основании договора уступки права требования от 13 марта 2011 года (т. 1, л.д. 133, л.д. 210-216).

Собственником нежилого помещения с кадастровым номером N..., расположенного на 3 этаже адрес, площадью 15,6 кв.м, является Мальцева С.Г. на основании договора уступки права требования от 18 апреля 2014 года(т. 1, л.д. 128, л.д. 197-201).

Собственником нежилого помещения с кадастровым номером N..., расположенного на 3 этаже адрес, площадью 64,4 кв.м, является Ибатуллин Р.А. (21/100 доли) на основании договора инвестирования от 18 ноября 2011 года. Кроме того, согласно указанному договору сособственниками указанного помещения являются Демидова О.А. и Саитгареев Т.Ф. (т. 1, л.д. 113, л.д. 169 оборот-173).

Собственником нежилого помещения с кадастровым номером N..., расположенного на 3 этаже адрес, площадью 108,7 кв.м, является Демидова О.А. с 21 декабря 2017 года на основании договора инвестирования строительства нежилого объекта недвижимости N 24 от 01 марта 2013 года (т. 1, л.д. 136, л.д. 159 оборот-162).

С учетом мнения сторон и по ходатайству представителя истца Лапоновой Т.Я. определением суда первой инстанции от 25 декабря 2020 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: