Дата принятия: 23 декабря 2020г.
Номер документа: 33-12640/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 декабря 2020 года Дело N 33-12640/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Занкиной Е.П.
судей - Маликовой Т.А., Мельниковой О.А.
при помощнике судьи Учаевой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Новикова А.В. на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 19 августа 2020г., которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении исковых требований Новикова А.В. к Администрации г.о. Самара, третьему лицу - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, о признании права собственности на нежилое помещение",
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маликовой Т.А.,
УСТАНОВИЛА:
Новиков А.В. обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что 25.10.2012 заключил с ОАО <данные изъяты> договор N купли-продажи доли в размере 3177/191680 в праве общей долевой собственности на торгово-офисный центр, площадью застройки - 1960,80 кв.м, инв.N, лит. <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, в части нежилого помещения N (строительный) 1н на 12 этаже, общей площадью (с коэффициентом 1) 83,1 кв.м, кадастровый (или условный) N. Данная доля соответствует помещению, отмеченному на плане. В соответствии с техническим паспортом, подготовленным ООО <данные изъяты>, площадь помещения по итогам строительства составила 83,1 кв.м. Новиков А.В. полностью исполнил свои обязательства, оплатив стоимость нежилого помещения, однако застройщик свои обязательства не исполнил, в установленные договором сроки - декабрь 2011 года строительно-монтажные работы не завершил, дом в эксплуатацию не ввел. В настоящее время строительство дома завершено, к дому подведены и подключены все необходимые коммуникации, торгово-офисный центр литера <данные изъяты> введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию N от 12.09.2014. Невозможность оформить право собственности на указанное помещение препятствует истцу в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости. Просил суд признать за ним право собственности на нежилое помещение N 1н на 12 этаже в секции <данные изъяты>, общей площадью 83,1 кв.м, расположенное в объекте по адресу: <адрес>.
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе Новиков А.В. в лице представителя по доверенности Гусарова Д.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Считает, что суд неверно установил фактические обстоятельства по делу, т.к. испрашиваемое нежилое помещение 1н не является местом общего пользования.
В заседании судебной коллегии представитель истца Гусаров Д.А. доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям. Дополнил, что во внесудебном порядке не представляется возможным зарегистрировать права, в связи с ликвидацией ОАО <данные изъяты>. Долевая собственность была прекращена ранее постановленным решением.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.
В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
В силу ст. 330 ГПК РФ, Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда указанным выше требованиям не отвечает, а потому подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела следует, что 25.10.2012 между Новиковым А.В. (покупатель) и ОАО <данные изъяты> (продавец) был заключен договор купли-продажи N, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность долю в размере 3177/191680 в праве общей долевой собственности на торгово-офисный центр, назначение: не определено, площадь застройки - 1916,80 кв.м., инв. N, лит. <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>, (а именно в части нежилого помещения N (строит.) 1н на 12 этаже, общей площадью (с коэффициентом 1) 83,1 кв.м., кадастровый (или условный) N. Данная доля соответствует помещению, отмеченному на плане (Приложение N 1 к настоящему договору).
Данный объект принадлежал продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <данные изъяты> N от 29.04.2011. Так, на момент заключения договора, ОАО <данные изъяты> принадлежала доля в вправе 701817/1916800.
Свою обязанность по договору купли-продажи N от 25.10.2012 в части оплаты стоимости объекта недвижимости Новиков А.В. исполнил надлежащим образом в полном объеме, что подтверждается справкой за подписью руководителя ОАО <данные изъяты> от 05.11.2014.
Между тем, договор купли-продажи N от 25.10.2012 не был представлен на государственную регистрацию. Регистрация перехода права собственности не производилась.
В настоящее время зарегистрировать переход права собственности на долю в незавершенном строительством объекте не представляется возможным, в связи с ликвидацией ОАО <данные изъяты>.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд принял во внимание, что истцом не представлены доказательства обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
Между тем, судом при этом необоснованно оставлено без внимания, что в силу ст.15 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению 1) собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс; 3) собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости; 4) собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
Вместе с тем, ОАО <данные изъяты> ликвидировано 19.06.2017г., в связи с чем, обращение в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности в настоящее время не представляется возможным.
Также, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу, что объект недвижимости является местом общего пользования, исходя из его технических характеристик и вспомогательного назначения, т.к. оно представляет собой общий коридор, через который осуществляется доступ в нежилые помещения, эвакуационный выход с этажа и здания, санитарные комнаты (туалеты + умывальные), следовательно, оно предназначено для обслуживания более одного помещения в торгово-офисном центре и входит в состав общего имущества здания. Собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нормы части 4 статьи 37 ЖК РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме. В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав. Более того, согласно положениям статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В данном случае истцом согласие собственников помещений торгово-офисного центра для получения в собственность рассматриваемого нежилого помещения получено не было. Сделка по приобретению спорного помещения Новиковым А.В. у застройщика- ОАО <данные изъяты> является ничтожной и не порождает правовых последствий по изложенным выше основаниям. При заключении договора купли-продажи от 25.10.2012 Новиков А.В. должен был убедиться в характеристиках объекта недвижимого имущества, т.е. действовать как участник гражданского оборота разумно, добросовестно и осмотрительно. В случае передачи Новикову А.В. права собственности на места общего пользования будет нарушать права других собственников нежилых помещений торгово-офисного центра в силу закона.
Между тем, судебная коллегия находит указанные выше выводы суда ошибочными, не соответствующими фактическим обстоятельствам делам, постановленными при неправильном определении обстоятельств, имеющих юридическое значение для дела.
Так, из представленного в материалы дела стороной истца технического паспорта от 18.01.2017, составленного ООО <данные изъяты>, следует, что спорное нежилое помещение по адресу: <адрес>, инв.N, площадью 83,1 кв.м состоит из коридора площадью 63,6 кв.м, 4-х санузлов и 4-х умывальных.
Указанное нежилое помещение определено в плане, являющимся приложением к договору купли-продажи от 25.10.2012г.
При этом строительство торгово-офисного центра <данные изъяты> и офисно-торговой секции <данные изъяты> по адресу <адрес> завершено, в связи с чем, 12.09.2014 Главой городского округа Самара было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, в многоквартирном доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.
Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Согласно пп. "а" п. 2 Правил, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Как правильно указано судом, по смыслу приведенных выше норм права отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
При этом суд, отказывая в иске, указал, что в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, истец не представил суду доказательств того, что нежилое помещение, на которое Новиков А.В. просит суд признать за ним право собственности, предназначено для обслуживания только принадлежащих ему нежилых помещений в торгово-офисном центре и не служит для удовлетворения общих нужд собственников. При этом то обстоятельство, что истец уже использует данное нежилое помещение по своему усмотрению, об обратном не свидетельствует.
Между тем, в силу ч.2 ст.56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
На основании ст.150 ГПК РФ, при подготовке дела к судебному разбирательству судья, в т.ч. опрашивает истца или его представителя по существу заявленных требований и предлагает, если это необходимо, представить дополнительные доказательства в определенный срок.
При этом материалы дела не содержат требований суда о предоставлении истцу дополнительных доказательств.
Более того, суд в нарушение ст.67, 198 ГПК РФ не дал оценки представленным в материалы дела копиям вступивших в силу судебных решений, которыми за истцом признано право собственности на нежилые помещения, не привел мотивов и не указал, по каким основаниям не принимает во внимание указанные судебные постановления.
Согласно разъяснениям, данным в п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.
Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).
Так, судебной коллегией установлено, что заочным решением Октябрьского районного суда г.Самары от 5 июля 2017г. прекращено право собственности Новикова А.В. на долю в праве 68039/1916800 в торгово-офисном центре площадью застройки 1916,8кв.м. литер <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Выделена в натуре доля Новикова А.В. в виде изолированного нежилого помещения N 2н площадью 178кв.м., расположенного на 12 этаже в нежилого здания секции <данные изъяты> по адресу: <адрес>. За Новиковым А.В. признано право собственности на нежилое помещение N 2н площадью 178кв.м., расположенное на 12 этаже в нежилом здании секции <данные изъяты> по указанному адресу.
Решением Октябрьского районного суда г.Самара от 15.10.2019г. по гражданскому делу N за Новиковым А.В. признано право собственности на нежилое помещение N 9н общей площадью 34,2 кв.м., расположенное на 12 этаже в секции <данные изъяты> по адресу: <адрес>.
Решением Октябрьского районного суда г.Самары от 15.10.2019г. по гражданскому делу N за Новиковым А.В. признано право собственности на нежилое помещение N 12н общей площадью 35,8кв.м., расположенное на 12 этаже в секции <данные изъяты> по адресу: <адрес>.
Согласно заключению кадастрового инженера ФИО1, при анализе проектной документации, фактического обследования этажа здания, нежилое помещение не является МОП.
Из представленных платежных поручений делу, что истец оплачивает за коммунальные и эксплуатационные услуги, в т.ч. по выставленным счетам на оплату за обособленное спорное нежилое помещение 1н площадью 83, 1кв.м., что исключает оплату за его содержание иными собственниками как за места общего пользования.
При этом судебная коллегия, с учетом представленных в материалы дела доказательств, а именно, вступивших в законную силу заочного решения Октябрьского районного суда г.Самары от 5 июля 2017г., решения Октябрьского районного суда г.Самары от 15 октября 2019г. по гражданскому делу N, решения Октябрьского районного суда г.Самары от 15.10.2019г. по гражданскому делу N, представленных выписок из ЕГРН, заключения кадастрового инженера ООО Кадастрово-риэлторский центр <данные изъяты> ФИО1, приходит к выводу, что спорное помещение 1н является нежилым помещением, используется единственным собственником по его прямому назначению, доступ другим лицам в нежилое помещение не предусмотрен, в связи с отсутствием прохода из него на общие лестничные марши, лифтовые холлы, лифтам для подъема на верхние этажи здания нет, доступ и проход в нежилое помещение общей площадью 83, 1кв.м. 12 этажа может производиться только с согласия собственника, которым является Новиков А.В. Согласно данным, полученным при анализе проектной документации, фактического обследования этажа здания, нежилое помещение не является МОП. Нежилое помещение 1н (строит.) входит в состав единого нежилого помещения, расположенного на 12 этаже, общей площадью 331, 1кв.м., собственником которого является Новиков А.В.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что допущенные судом нарушения в виде несоответствия выводов фактическим обстоятельствам дела, неправильного установления обстоятельств, имеющих юридическое значение для дела, являются основанием для отмены решения с постановкой нового об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с ч.1 ст. 58 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 19 августа 2020г. отменить. Постановить новое решение, которым исковые требования Новикова А.В. удовлетворить.
Признать за Новиковым А.В. право собственности на нежилое помещение N 1н площадью 83, 1кв.м., расположенное на 12 этаже в секции <данные изъяты> по адресу: <адрес>.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
