Определение Судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 33-1263/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Загорьян А.Г.,

судей Петровой Л.А. и Марьенковой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевичем А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Подолянко Александра Александровича к обществу с ограниченной ответственностью "Инициатива" о признании права собственности, признании договоров купли-продажи квартиры договорами долевого участия в строительстве

по апелляционной жалобе истца Подолянко А.А. на решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 09 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Загорьян А.Г., объяснения истца Подолянко А.А. и его представителя Отясова А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГГГ Подолянко А.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Инициатива" о признании права собственности, признании договоров купли-продажи квартир договорами долевого участия в строительстве.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено <данные изъяты> договоров купли-продажи недвижимого имущества N, по условиям которых ответчик обязался в будущем передать в его собственность жилые помещения в виде квартир, расположенных по адресу: <адрес>. Общая стоимость указанных договоров составила <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ свои обязательства по оплате договоров купли-продажи недвижимого имущества была исполнена в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако жилые помещения в собственность ему не переданы. Согласно имеющимся у него сведениям, приобретенные им квартиры NN после ввода объекта в эксплуатацию зарегистрированы на праве собственности за ответчиком. Поскольку обязательства по оплате стоимости указанных квартир он исполнил в полном объеме, однако право собственности на них к нему не перешло, истец просил суд признать договоры купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ NN договорами долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; признать за ним право собственности на квартиры: N с кадастровым номером N, N с кадастровым номером N, N с кадастровым номером N, N с кадастровым номером N, N с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец Подолянко А.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Считает, что суд ошибочно не применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указывает, что вывод суда о наличии в спорных договорах признаков ничтожных сделок является ошибочным, поскольку указанные договоры были заключены в 2013 году, а изложенные обстоятельства в определениях Арбитражного суда Сахалинской области, вынесенных в 2019 году, ни коем образом не относятся к спорным правоотношениям.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители ответчика ООО "Инициатива", третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Сахалин-Строй-Механизация", Управления Росреестра по Сахалинской области, которые извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и частью первой и второй статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта, постановленного по делу в силу следующего.

Так, в силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По общему правилу, установленному статьей 431 этого же кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Инициатива" (продавец) и Подолянко А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N, по условия которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: квартира, назначение - жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж - <данные изъяты>, расположенная по адресу: <адрес>. Согласно пункту <данные изъяты> договора, цена указанной квартиры составляет <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Инициатива" (продавец) и Подолянко А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N, по условия которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: квартира, назначение - жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж - <данные изъяты>, расположенная по адресу: <адрес>. Согласно пункту <данные изъяты> договора, цена указанной квартиры составляет <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Инициатива" (продавец) и Подолянко А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N, по условия которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: квартира, назначение - жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж - <данные изъяты>, расположенная по адресу: <адрес>. Согласно пункту <данные изъяты> договора, цена указанной квартиры составляет <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Инициатива" (продавец) и Подолянко А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N, по условия которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: квартира, назначение - жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж - <данные изъяты>, расположенная по адресу: <адрес>. Согласно пункту <данные изъяты> договора, цена указанной квартиры составляет <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Инициатива" (продавец) и Подолянко А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N, по условия которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: квартира, назначение - жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж - <данные изъяты> расположенная по адресу: <адрес>. Согласно пункту <данные изъяты> договора, цена указанной квартиры составляет <данные изъяты> рублей.

Пунктом <данные изъяты> данных договоров предусмотрено, что указанные квартиры принадлежат продавцу по праву собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от <адрес> N N, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области. Оплата производится путем зачисления денежных средств на расчетный счет продавца по реквизитам, указанным в разделе 7 настоящего договора, либо путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца. Оплата производится в момент заключения договора (пункт <данные изъяты> договоров).

Согласно квитанциям к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ, во исполнение приведенных выше договоров Подолянко А.А. произвел оплату в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей соответственно.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Инициатива" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключены дополнительные соглашения к договорам купли-продажи N в отношении спорных квартир, в части уточнения кадастровых номеров жилых помещений, а также основания нахождения данных квартир в собственности ответчика. В тот же день указанные квартиры были переданы истцу по передаточным актам.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект правообладателем квартир NN, расположенных по адресу: <адрес>, является ООО "Инициатива".

Судом также установлено, что определением Арбитражного суда Сахалинской области от 10 января 2019 года инвестиционный договор на строительство жилья (жилых помещений) от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между ООО "Сахалин-Строй-Механизация" и ООО "Инициатива" признан недействительным. Применены последствия недействительности договора на строительство жилья (жилых помещений) от ДД.ММ.ГГГГ N, с ООО "Инициатива" в пользу ООО "Сахалин-Строй-Механизация" взыскано <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Ф.И.О.13 возбуждено производство о признании ООО "Сахалин-Строй-Механизация" несостоятельным (банкротом). В рамках указанного дела определением судьи Арбитражного суда Сахалинской области от 04 июля 2019 года на основании заявления Управления Федеральной налоговой службы Российской Федерации по Сахалинской области приняты обеспечительные меры, в том числе в отношении спорных квартир, а именно: <адрес>, с кадастровым номером N, <адрес>, с кадастровым номером N, <адрес>, с кадастровым номером N, <адрес>, с кадастровым номером N, <адрес>, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>.

Поскольку Подолянко А.А. в полном объеме исполнил свои обязательства перед ответчиком по уплате денежных средств за спорные объекты недвижимости, однако данное имущество в его собственности передано не было, данное обстоятельство явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проверяя обоснованность доводов истца, дав анализ представленным по делу доказательствам, руководствуясь положениями статей 165, 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и установив, что договоры купли-продажи, заключенные между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, признаками договоров об участии в долевом строительстве не обладают, при этом с учетом установленных по делу обстоятельств, признание их таковыми будут нарушать права и законные интересы третьих лиц в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Вывод суда первой инстанции судебная коллегия находит правильным, поскольку он основан на материалах дела и требованиях норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку не ставят под сомнение законность обжалуемого решения, а сводятся лишь к иной оценке доказательств, полно и всесторонне исследованных судом первой инстанции при рассмотрении данного гражданского дела.

Указание в апелляционной жалобе на то, что суд ошибочно не применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", судебной коллегией отклоняется в силу следующего.

Так, Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) допускает привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию, только определенными способами, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2 статьи 1 Закона).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом.

Согласно части 4 статьи 4 Закон об участии в долевом строительстве договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Исходя из совокупности приведенных выше положений норм права следует, что действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие после его вступления в силу при совершении, начиная с 01 апреля 2005 года, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Как следует из материалов дела, между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключено <данные изъяты> договором купли-продажи недвижимого имущества, по условия которых продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: квартиры определенной площадью по адресу: <адрес>. При этом квартиры принадлежат продавцу по праву собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ N N, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

После получения ДД.ММ.ГГГГ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N, ответчиком ДД.ММ.ГГГГ с истцом заключены дополнительные соглашения к договорам купли-продажи N в отношении спорных квартир с целью уточнения кадастровых номеров жилых помещений, а также основания нахождения данных квартир в собственности ответчика, ДД.ММ.ГГГГ квартиры переданы истцу по передаточным актам.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости собственником спорных объектов недвижимости является ответчик ООО "Инициатива".

Таким образом, из анализа представленных доказательств следует, что между сторонами были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, при этом определенные сторонами все существенные условия (предмет договора, оплата, передача недвижимости по передаточному акту) фактически исполнены, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Принимая во внимание, что истцом не приведены мотивы и не представлены доказательства, свидетельствующие о сложившихся между сторонами договорных отношениях долевого участия в строительстве, при этом заключенные договоры купли-продажи таких условий не содержат, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом доводы истца, изложенные в судебном заседании суда апелляционной инстанции о том, что он лишен возможности оформить спорные объекты недвижимости в собственность, не могут служить основанием для отмены судебного акта, поскольку, как следует из материалов дела, основанием к этому послужило определение Арбитражного суда Сахалинской области от 04 июля 2019 года, которым приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению ФРСГР кадастра и картографии по Сахалинской области осуществлять регистрационные действия, в том числе и в отношении спорных квартир.

Указание в апелляционной жалобе на ошибочность выводов суда первой инстанции о наличии у договоров купли-продажи признаков ничтожности, не является основанием для отмены решения суда, поскольку фактически выражает несогласие с выводами суда, оснований к отмене решения не содержит, в связи с чем, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

Обжалуемое решение должным образом мотивировано, основано на полном и всестороннем исследовании представленных сторонами доказательств, совокупность которых была достаточной для вынесения законного и обоснованного судебного акта, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений требований процессуального законодательства влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 09 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Подолянко А.А. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий А.Г. Загорьян

Судьи: Л.А. Петрова

А.В. Марьенкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка