Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 сентября 2021 года Дело N 33-12625/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.

судей Абдуллиной Г.А. и Шакировой З.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Садыковой Н.Г.

при рассмотрении в открытом судебном заседании по докладу судьиАбдуллиной Г.А. гражданского дела по апелляционной жалобе представителя Четайкиной Г.Г. - Кондратьева А.М. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 5 августа 2020 года, которым постановлено:

исковое заявление Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан к Четайкиной Г.Г. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка .... от 05 июля 2005 года.

Взыскать с Четайкиной Г.Г. в пользу Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан задолженность по арендной плате за период с 01 января 2016 года по 01 июля 2019 года в сумме 2845297 руб. и пени в сумме 650000 руб.

Взыскать с Четайкиной Г.Г. государственную пошлину в бюджет муниципального образования город Набережные Челны в сумме 25676 руб. 49 коп.

В удовлетворении иска в части взыскания пеней в большей сумме отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны обратился к Четайкиной Г.Г. с иском о взыскании задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование требований указано, что 5 июля 2005 года между истцом и Сатдаровой М.С. был заключён договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером ....

По договору передачи прав и обязанностей от 27 августа 2010 года обязанности по внесению арендных платежей по названному договору аренды возложены на ООО "Айман".

По договору передачи прав и обязанностей от 28 октября 2011 года обязанности по внесению арендных платежей по названному договору аренды возложены на Четайкину Г.Г. Между тем, обязательства по внесению арендных платежей исполняются ответчиком не в полном объёме.

Определением от 19 декабря 2019 года суд первой инстанции привлёк к участию в деле в качестве соответчика ООО "Айман".

На основании изложенного истец, уточнив требования, просил взыскать с ответчика Четайкиной Г.Г. образовавшуюся за период с 1 января 2016 года по 22 июля 2020 года задолженность по арендной плате в размере 2845297 руб., пени в размере 2570726 руб. 41 коп. за период с 16 января 2016 года по 22 июля 2020 года, а также расторгнуть названный договор аренды земельного участка от 5 июля 2005 года.

В заседание суда первой инстанции представитель истца уточненные исковые требования поддержала.

Ответчик Четайкина Г.Г. в судебное заседание не явилась, сведений об уважительности причин неявки суду, ходатайств об отложении судебного разбирательства или о рассмотрении дела в ее отсутствие суду не представила. Возражения по исковым требованиям не поступили.

В судебном заседании представитель ответчика Кондратьев А.М. исковые требования не признал, пояснил, что регистрация соглашения о расторжении договора аренды произведена в 2020 году. Также просил применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при взыскании пеней.

Представитель ответчика ООО "Айман" в судебное заседание не явился, извещен, представил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что 28 октября 2011 года между Четайкиной Г.Г. и ООО "Айман" заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды .... от 05 июля 2005 года, однако данный договор расторгнут между сторонами 29 марта 2012 года в связи с тем, что Четайкина Г.Г. не произвела оплату и договор заключен неуполномоченным лицом. По данному факту истец уведомлен надлежащим образом. После заключения соглашения о расторжении договора уступки права требования ООО "Айман" добросовестно производил арендные платежи. ООО "Айман" подало документы на регистрацию соглашения от 29 марта 2012 года о расторжении договора передачи прав и обязанностей в 2020 году.

Суд первой инстанции удовлетворив частично исковые требования, постановилрешение в вышеприведенной формулировке.

Дополнительным решением суда от 02 июня 2021 года в удовлетворении исковых требований Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан к ООО "Айман" о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате было отказано.

В апелляционной жалобе представителем Четайкиной Г.Г. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом указывается на несогласие с выводами суда о расторжении договора аренды земельного участка .... от 05 июля 2005 года, поскольку на момент принятия решения Четайкина Г.Г. стороной указанного договора не являлась, а соответствующие требования к ООО "АЙМАН" не заявлялись. Также в жалобе отмечается, что в заявленный период обязанности по оплате арендной платы исполнял ООО "АЙМАН", поскольку стороны полагали, что переход прав и обязанностей по основному договору аренды .... произошел, земельным участком фактически пользовался ООО "АЙМАН". Истцом производимые ООО "АЙМАН" платежи длительное время принимались, а представитель истца в судебном заседании не оспаривал факт их поступления. Вместе с тем, данные платежи не были учтены при взыскании задолженности.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришла к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Судом первой инстанции установлено, 05 июля 2005 года между истцом и Сатдаровой М.С. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... с множественностью лиц на стороне арендатора .... (л.д. 6-12).

Согласно пункту 3.1 договора аренды договор действует по 11 сентября 2051 года, и вступает в силу с момента подписания и государственной регистрации.

Условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей по договору аренды земельного участка свидетельство от 03 декабря 2004 года N .... (пункт 3.2).

Арендная плата исчисляется с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.2 (пункт 3.3).

Величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения), и составляет 26 507 руб. Стоимость аренды 1 квадратного мера в год в экономической зоне N 3 составляет 22,0798 руб. (пункт 3.4).

Арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает и представляет на утверждение арендодателю расчет размера арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю согласно пункту 3.4 договора (пункт 3.5).

В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан, либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором опубликованы вышеуказанные нормативные акты, за исключением случаев, когда ими установлен иной срок (пункт 3.6).

Арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее пятнадцатого числа первого месяца текущего квартала (пункт 3.8).

Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемых договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. По письменному требованию арендодателя арендатор обязан в трехдневный срок с момента предъявления в банк поручения либо внесения денежных средств, представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка, приложив светокопии указанных платежных поручений (квитанций) (пункт 4.3.6).

В случае нарушения арендатором пунктов 3.4 и 3.8 договора начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 5.2).

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение 2 кварталов. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки (пункт 6.3.3).

Из материалов дела следует, что 11 июля 2005 года между истцом и Краснобаевой Т.В. заключено соглашение о присоединении к договору аренды .... (л.д. 13-15).

11 июля 2005 года между истцом и Хайруллиным Ф.Ш. заключено соглашение о присоединении к договору аренды .... (л.д. 16-18).

27 августа 2010 года между Сатдаровой М.С., Краснобаевой Т.В., Хайруллиным Ф.Ш., с одной стороны, и ООО "Айман", с другой стороны, заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды .... от 05 июля 2005 года, согласно которому обязанность по внесению платежей возложены на ООО "Айман" (л.д. 19-21).

Дополнительным соглашением от 11 февраля 2011 года размер годовой арендной платы установлен в сумме 245 149 руб. (л.д. 101).

Договором передачи прав и обязанностей от 28 октября 2011 года по договору аренды .... обязанности по внесению арендных платежей возложены на ответчика Четайкину Г.Г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 09 апреля 2019 года за ...., из которой следует, что право аренды земельного участка с кадастровым номером .... зарегистрировано за ответчиком Четайкиной Г.Г. на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 28 октября 2011 года, регистрация .... от 01 ноября 2011 года (л.д. 23-30).

15 апреля 2019 года истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности по арендной плате, установив 10-дневный срок для исполнения данного обязательства (л.д. 33-36).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части, пришел к выводу о том, что ответчиком Четайкиной Г.Г. обязанности по оплате арендной платы за земельный участок исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность. Неисполнение своих обязательств ответчиком по договору аренды явилось существенным нарушением условий договора, что послужило основанием для расторжения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора .... от 05 июля 2005 года.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно части 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Частью 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных статей государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Аналогичный правовой подход в толковании названных норм права следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Как следует из материалов дела, соглашение о расторжении договора аренды от 19 марта 2012 года между ООО "АЙМАН" и Четайкиной Г.Г. не прошло предусмотренную законом процедуру государственной регистрации сделки.

ООО "АЙМАН" в своих возражениях подтверждает факт использования ими земельного участка после расторжения соглашения с Четайкиной Г.Г. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... сторонами ООО "АЙМАН" и ИК МО города Набережные Челны исполнялся на условиях, содержащихся в нем, с учетом заключенного 11 февраля 2011 года дополнительного соглашения, которым установлен размер арендной платы. Оплаты, производимые ООО "АЙМАН" в заявленный период, по договору аренды земельного участка с кадастровым номером .... (.... от 05 июля 2005 года), подтверждаются представленными в материалы дела копиями платежных поручений. Кроме того, судебной коллегией отмечается, что указанные денежные средства принимались стороной истца в счет оплаты арендных платежей, сведений об их возврате ООО "АЙМАН" в материалах дела отсутствуют.

Также судебная коллегия отмечает, что за спорный период истцом, при наличии оплаты со стороны ООО "АЙМАН", ранее не предъявлялось требований о взыскании суммы задолженности и расторжении договора аренды по земельному участку с кадастровым номером ....

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что отсутствие регистрации соглашения о расторжении договора передачи прав и обязанностей не влечет за собой основания для взыскания с Четайкиной Г.Г. задолженности по арендным платежам, поскольку пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя сторонами обязательствами.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации судом по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Принимая во внимание то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела соглашения с Четайкиной Г.Г. было расторгнуто, она не являлась стороной по договору аренды .... от 05 июля 2005 года, арендные платежи за пользование земельным участком с кадастровым номером .... оплачивались истцу иным лицом, оснований для взыскания суммы задолженности по арендным платежам и расторжения договора аренды у суда первой инстанции не имелось.