Дата принятия: 22 августа 2017г.
Номер документа: 33-1258/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2017 года Дело N 33-1258/2017
22 августа 2017 года г. Псков
Судебная коллегия по гражданским делам
Псковского областного суда
в составе:
председательствующего: Яроцкой Н.В.
судей: Ениславской О.Л. и Захаровой Л.В.
при секретаре: Никандровой М.А.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Игнатишко А.И. на решение Псковского городского суда Псковской области от 24 мая 2017г., которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Игнатишко А.И. к ООО «Строй-СА» и ООО «УНО-Пресс» о признании предварительного договора купли-продажи договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на объект недвижимости отказать.»
Заслушав доклад судьи Ениславской О.Л., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Игнатишко А.И. обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ООО «Строй-СА» и ООО «УНО-Пресс» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и о признании за ней права собственности на квартиру.
В обоснование требований указал, что 18.05.2016г. между ним и ООО «Строй-СА» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (****), расположенной в доме (****) по ул.< данные изъяты>, застройщиком которого являлось ООО «УНО-Пресс». Согласно условиям сделки «Строй-СА» приняло на себя обязательство по заключению договора участия в долевом строительстве в отношении указанного объекта недвижимости и уступке ему соответствующего права требования.
Во исполнение собственных договорных обязательств он передал ООО «Строй-СА» денежные средства в общей сумме < данные изъяты> рублей, однако встречная обязанность остается не исполненной ответчиком. Более того, как было установлено, в настоящее время владельцем спорного жилья является ООО «СПБ-Эстейт».
При таких обстоятельствах и поскольку предоставленные им денежные средства были фактически привлечены для строительства квартиры, то на возникшие правоотношения распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и, следовательно, он вправе требовать защиты своих имущественных прав за счет удовлетворения заявленных исковых требований.
Представитель ответчика ООО «Строй-СА» в судебное заседание не явился, возражений относительно предъявленных исковых требований не представил.
Представитель ответчика ООО «УНО-Пресс», представляющий также интересы 3-лица - ООО «Новая строительная компания» иск не признал. Мотивируя позицию, указал, что застройщиком жилого дома, которому для этих целей было выдано разрешение на строительство и предоставлен соответствующий земельный участок, являлось именно ООО «УНО-Пресс». Действуя в указанном качестве 14.10.2015г. Общество заключило договор участия в долевом строительстве с ООО «СПБ-Эстейт» и 29.01.2016г. передало последнему спорную квартиру. Таким образом, ООО «Строй-СА» не обладало полномочиями по распоряжению указанным имуществом и не могло уступить истцу права на него.
Представители 3-лиц - ООО «СПБ-Эстейт», ООО «Евростройпроект» и Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явились.
Судом постановлено указанное решение.
В апелляционной жалобе Игнатишко А.И. ставит вопрос об отмене состоявшегося судебного постановления и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска. В обоснование позиции апеллянт приводит доводы, по сути аналогичные тем, на которых основывались исковые требования.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для вмешательства в состоявшееся судебное постановление.
Установлено, что 04.06.2013г. ООО «УНО-Пресс» было выдано разрешение на строительство < данные изъяты> этажного жилого дома по адресу: <****>.
18.05.2016г. ООО «Строй-СА» заключило с Игнатишко А.И. предварительный договор купли-продажи квартиры (****) в указанном доме.
В соответствии с условиями этой сделки стороны обязались заключить в будущем договор уступки прав требования на данный объект недвижимости.
Предусматривалось, что жилое помещение будет принадлежать продавцу на основании договора уступки прав требования, имущественные права по которому должны быть уступлены покупателю в срок не ранее 18.07.2016г.
При этом указывалось, что квартира закреплена за ООО «Строй-СА» на основании дополнительного соглашения к договору подряда (****) от 15.10.2015г., «но еще не отработана и не передана».
Цена сделки была определена в < данные изъяты> рублей. Установленный порядок оплаты стоимости жилья предусматривал, что < данные изъяты> руб. покупатель передает при подписании предварительного договора, а оставшаяся сумма в размере < данные изъяты> руб. должна быть передана продавцу в срок до 20.05.2016г.
В день заключения предварительного договора купли-продажи между сторонами был заключен договор беспроцентного займа, по условиям которого Игнатишко А.И. передал ООО «Строй-СА» денежные средства в размере < данные изъяты> рублей, а 19.05.2016г. аналогичный договор был заключен на сумму < данные изъяты> рублей.
За счет этого истцом была произведена оплата полной стоимости квартиры, определенной предварительным договором купли-продажи, тогда как встречные обязательства по сделке ООО «Строй-СА» выполнены не были.
При этом, из материалов дела следует, что еще 14.10.2015г. застройщик заключил с ООО «СПБ-Эстейт» договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлась в том числе и квартира < данные изъяты> в доме < данные изъяты> по ул. < данные изъяты>.
На основании передаточного акта от 29.01.2016г. указанный объект был передан дольщику, но регистрация его права собственности не осуществлена в связи с запретом на совершение регистрационных действий, установленным определением Псковского городского суда от 02.02.2017г.
Полагая в этих условиях свои имущественные права нарушенными и требуя их судебной защиты, истец исходит из того, что в условиях фактического привлечения внесенных им денежных средств для строительства спорной квартиры, предварительный договор купли-продажи подлежит признанию договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и, следовательно, как дольщик, он вправе требовать признания за ним права собственности на указанный объект долевого строительства.
По результатам рассмотрения спора суд обоснованно признал эту позицию неправомерной, а основанные на ней требования не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом п.1 ст.2 того же Закона определяет застройщика как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В свою очередь ч.2 ст.3 Закона прямо предусматривает, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно разъяснениям, содержащимся в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013г.) при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства.
В данном случае, как указано выше, застройщиком жилого дома < данные изъяты> по ул.< данные изъяты>, являлось ООО «УНО-Пресс», тогда как ООО «Строй-СА» таким статусом и соответствующими полномочиями не обладало. Оно участвовало в строительстве путем выполнения отдельных видов строительных работ, что следует из самого текста предварительного договора купли-продажи и объяснений сторон.
Соответственно правоотношения этих юридических лиц не были основаны на участии ООО «Строй-СА» в долевом строительстве жилого дома, в том смысле как оно понимается Законом. Они имели иную правовую природу и правовое регулирование.
В свою очередь, согласно объяснениям представителя ответной стороны, поскольку работы по договору подряда не были выполнены, то их оплата за счет зарезервированных за подрядчиком квартир не производилась.
Таким образом, по состоянию на 18.05.2016г., когда был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, ООО «Строй-СА» не обладало правом требования в отношении этого жилого помещения, которое оно могло уступить Игнатишко, и вообще правом распоряжения данным имуществом. При чем последнее обстоятельство объективно следовало из приведенных выше условий договора.
Что же касается непосредственно денежных средств, то согласно приходным кассовым ордерам они были внесены в кассу ООО «Строй-СА» и никаких доказательств направления Обществом этих денег на строительство дома не представлено.
В этих условиях правовых оснований для распространения на правоотношения, возникшие между истцом и ООО «Строй-СА», положений Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и признания предварительного договора купли-продажи квартиры договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве не имелось.
Тем более, что на момент заключения договора между указанными сторонами в отношении спорной квартиры уже был заключен договор участия в долевом строительстве между ООО «УНО-Пресс» и ООО «СПБ-Эстейт», на основании которого это жилое помещение было передано в собственность последнего юридического лица.
Действительность данной сделки и законность приобретения ООО «СПБ-Эстейт» имущественных прав на объект долевого строительства никем не оспорены.
В свою очередь какие-либо правоотношения между Игнатишко и законными правообладателями жилья не возникли.
Изложенное в совокупности объективно подтверждает отсутствие правовых оснований для признания имущественных притязаний истца на квартиру правомерными.
Соответствующие выводы, подробно и мотивированно приведенные в обжалуемом решении, сомнений в своей правильности не вызывают.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия признает состоявшееся решение в целом правильным и соответственно не находит оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Псковского городского суда Псковской области от 24 мая 2017г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Игнатишко А.И. - без удовлетворения.
Председательствующий Н.В.Яроцкая
Судьи:
О.Л. Ениславская
Л.В. Захарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
