Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 мая 2021 года Дело N 33-1256/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

председательствующего Шалгинова С.Н.,

судей Кунзек З.М., Немежикова А.П.,

при секретаре-помощнике судьи Бедненко И.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Дударевой В.В., Коробко М.В. на решение Абаканского городского суда от 19 февраля 2021 года, которым отказано в удовлетворении иска Дударевой В.В., Коробко М.В. к Клёповой Т.А. о государственной регистрации перехода права собственности.

Заслушав доклад председательствующего, выслушав объяснения представителя Дударевой В.В. и Коробко М.В. Лисуненко К.Г., представителя Клёповой Т.А. Шайдорова М.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дударева В.В., Коробко М.В. обратились в суд с иском к Клёповой Т.А. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Клёповой Т.А. и матерью истцов ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, сторонами обязательства по договору были исполнены, в регистрирующий орган были переданы документы на регистрацию перехода права собственности на имя ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умерла. Позднее ФИО2, действующий на основании доверенности от имени Клёповой Т.А., обратился в Управление Росреестра по Республике Хакасия с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права, ДД.ММ.ГГГГ уведомлением регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права на квартиру было отказано. Истцы являются наследниками первой очереди по закону после смерти наследодателя ФИО1., в связи с чем просили произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру на их имя.

Абаканский городской суд постановилрешение, которым в удовлетворении иска Дударевой В.В., Коробко М.В. отказал.

С решением не согласны Коробко М.В., Дударева В.В. Ссылаясь на существенные нарушения норм материального права, просят отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска. Считают, что ими представлены доказательства расчета с Клёповой Т.А. по договору купли-продажи квартиры. Настаивают на том, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, так как Клёпова Т.А. не признает исковые требования, не желает осуществлять регистрацию, ее представитель ФИО2 обратился в регистрирующий орган с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя Дударевой В.В. и Коробко М.В. Лисуненко К.Г., представителя Клёповой Т.А. Шайдорова М.С., проверив в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность судебного постановления исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, с ДД.ММ.ГГГГ Клёпова Т.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 58 об., 59, 118-120 т. 1)

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Клёповой Т.А. в лице представителя ФИО3 и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. 90), в этот же день представитель Клёповой Т.А. ФИО3 и ФИО1. подали в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя ФИО1 на основании заключенного договора купли-продажи (л.д. 86 об, 87-93 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом приостановлены действия по регистрации перехода права на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости записи о запрете на совершение регистрационных действий на основании постановления, выданного Абаканским городским отделом судебных приставов N 2 УФССП России по Республике Хакасия (исполнительное производство N от 22 июня 2016 года) (пункт 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") (л.д. 98 об., 99-100 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ Клёповой Т.А. в лице представителя ФИО2 в регистрирующий орган подано заявление о прекращении государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи от 1 декабря 2018 года (л.д. 94-97 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом на срок не более чем месяц приостановлены действия по регистрации перехода права на квартиру, и ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом отказано в государственной регистрации перехода права на квартиру, в связи с поступившим от ФИО2 заявлением о прекращении государственной регистрации (л.д. 100 об., 101-104 т. 1).

Истцы Дударева В.В. и Коробко М.В. являются наследниками первой очереди, принявшими наследство после смерти ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 176-184 т. 1).

Обращаясь в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на их имя, истцы указывали, что ФИО1 купила у Клёповой Т.А. квартиру на основании договора договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор исполнен сторонами, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцами не представлено доказательств исполнения покупателем ФИО1 обязательств по договору купли-продажи, доказательств оплаты цены договора продавцу, а также доказательств уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пунктам 1-3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как разъяснено в абзацах первом-втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" разъяснено, что наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

Из приведенных положений закона и разъяснений высших судов следует, что к наследникам умершего покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, право собственности которого на такое имущество не было зарегистрировано, переходят права наследодателя по договору, в том числе право требовать государственной регистрации перехода права при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества и его уклонения от регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, Дударева В.В. и Коробко М.В. являются наследниками первой очереди, принявшими в срок, предусмотренный пунктом 1 статьи 1154 Российской Федерации, наследство после смерти ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 176-184 т. 1).

Заключенный ФИО1 и Клёповой Т.А. договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям статей 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно положениям пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" считается заключенным ДД.ММ.ГГГГ.

Полномочия ФИО3 на продажу квартиры от имени Клёповой Т.А., на заключение договора купли-продажи, определяя сумму, сроки и другие условия по своему усмотрению подтверждаются доверенностью, удостоверенной нотариусом Абаканского нотариального округа Республики Хакасия ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 89).

Согласно условиям договора купли-продажи стороны определилицену квартиры в <данные изъяты> рублей, покупатель до подписания договора передала продавцу с учетом ранее переданных по предварительному договору купли-продажи денежных средств всю цену договора в размере <данные изъяты> рублей (пункты 2 и 3).

Стороны установили в договоре купли-продажи момент передачи недвижимого имущества: передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем состоялась до подписания договора купли-продажи, покупателю переданы ключи от квартиры, а также кадастровый паспорт помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг (пункт 7).

Обстоятельства исполнения обязательства продавца по передаче имущества по договору купли-продажи также подтверждаются материалами гражданского дела N по заявлению Дударевой В.В. и Коробко М.В. об установлении факта места открытия наследства после смерти ФИО1 Так, свидетели ФИО 4 и 5 пояснили, что ФИО1 примерно с лета <данные изъяты> стала проживать в квартире по адресу: <адрес>, которую намеревалась купить, и постоянно проживала в ней до смерти (протокол судебного заседания от 18 ноября 2019 года) (л.д. 40-41 т. 2).

Как пояснил в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Клёповой Т.А. Шайдоров М.С. у Дударевой В.В. и Коробко М.В. имеются ключи от квартиры, на момент заключения договора купли-продажи Клёпова Т.А. в квартире не проживала.

Факт уклонения продавца Клёповой Т.А. от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности подтверждается тем, что ДД.ММ.ГГГГ Клёповой Т.А. в лице представителя ФИО2 подано в регистрирующий орган заявление о прекращении государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которое явилось основанием для отказа ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом в государственной регистрации перехода права на квартиру.

Полномочия ФИО2 на прекращение государственной регистрации перехода права на квартиру от имени Клёповой Т.А., подтверждаются доверенностью, удостоверенной нотариусом Сочинского нотариального округа Республики Хакасия ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 96 об., 97 т. 1).

Обстоятельства уклонения Клёповой Т.А. от государственной регистрации перехода права собственности также подтверждаются материалами гражданского дела N N по иску Дударевой В.В. и Коробко М.В. к Клёповой Т.А., ФИО2 о взыскании денежных средств. Так, в ходе судебного разбирательства ФИО2 пояснил, что Клёпова Т.А. сказала ему отозвать документы из Росреестра, сказала, что не будет продавать квартиру (протокол судебного заседания от 5 октября 2020 года) (л.д. 32 т. 2).

Определением судьи Абаканского городского суда от 3 ноября 2020 года по настоящему делу по заявлению Дударевой В.В. и Коробко М.В. приняты меры по обеспечению иска в виде запрета совершения действий по регистрации перехода прав в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 28 т. 1).

На момент вынесения оспариваемого судебного решения каких-либо ограничений и (или) обременений прав квартиры по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости, кроме как запрета совершения действий по регистрации перехода прав, внесенного на основании вышеуказанного определения судьи Абаканского городского суда от 3 ноября 2020 года по настоящему делу, не имелось (л.д. 118-120, 249-252 т. 1, 2-8 т. 2).

Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого представленного сторонами доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что материалы дела содержат доказательства исполнения обязательства продавца по передаче имущества по договору купли-продажи квартиры от 1 декабря 2018 года и уклонения продавца от регистрации перехода права собственности по договору, в связи с чем иск наследников умершего покупателя по договору купли-продажи, право собственности которого на такое имущество не было зарегистрировано, о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам, в соответствии со статьей 1164 Гражданского кодекса Российской Федерации в равных долях по ? доле в праве общей долевой собственности каждому из наследников, подлежит удовлетворению.

Судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что имеющими значение для рассмотрения настоящего дела о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество являются обстоятельства исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи, оплаты продавцу цены договора.

Исходя из приведенного выше правового регулирования, с учетом исполнения обязательства продавца по передаче имущества по договору купли-продажи и его уклонения от регистрации перехода права собственности по договору, обстоятельства оплаты покупателем цены договора, расчета с продавцом по договору не являются обстоятельствами, имеющими значение для рассмотрения настоящего дела по иску о государственной регистрации перехода права собственности.

Как указано в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае неоплаты или неполной оплаты имущества продавец вправе требовать от покупателя оплаты по договору и уплаты процентов или заявить требование о расторжении договора по предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации основаниям.

Несостоятельными являются доводы представителя Клёповой Т.А. Шайдорова М.С. о том, что истцами не представлены доказательства передачи недвижимости продавцом покупателю по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о том, что ФИО1 владела квартирой на основании договора аренды, ранее заключенного с собственником Клёповой Т.А.

Согласно пункту 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Таким образом, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец, ранее выступавший арендодателем, и покупатель, ранее выступавший арендатором, заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время арендное обязательство (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), и порождают обязательство из договора купли-продажи, в то время как факт владения ФИО1 квартирой с момента заключения договора купли-продажи и до ее смерти подтверждается материалами дела.

Не являются основаниями для отказа в иске обстоятельства заключения ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Клёповой Т.А. в лице представителя ФИО2 и покупателем ФИО1 второго договора купли-продажи указанной выше квартиры.

Как разъяснено в абзаце шестом пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае имущество было передано ФИО1 по ранее заключенному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, как указано выше, данный договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оспорен не был, а потому иск наследников продавца о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению.

Несостоятельным является довод представителя Клёповой Т.А. Шайдорова М.С. о пропуске срока исковой давности.

Как указано в пункте 64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

В данном случае трехлетний срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащий применению к требованиям о государственной регистрации перехода права собственности, не истек, а положения пункта 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке исковой давности по требованиям о государственной регистрации сделки, на которые ссылается представитель ответчика, к рассматриваемым требованиям о государственной регистрации перехода права собственности применению не подлежат.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).