Дата принятия: 13 января 2021г.
Номер документа: 33-12533/2020, 33-281/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 января 2021 года Дело N 33-281/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Пьянкова Д.А.,
судей Новоселовой Д.В., Стрельцова А.С.
при секретаре Шумилиной А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 13 января 2021 года дело по апелляционной жалобе Щукиной Любовь Николаевны на решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 26 октября 2020 года, которым постановлено:
"Иск Щукиной Л.Н. удовлетворить частично.
Взыскать с администрации Лысьвенского городского округа Пермского края в пользу Щукиной Любовь Николаевны выкупную цену изымаемого жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ****, в размере 1 140 000 рублей, убытки в сумме 65 000 рублей и судебные расходы в сумме 25 911 рублей 46 коп., а всего 1 230 911 рублей 46 коп.
Прекратить право собственности Щукиной Любовь Николаевны на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ****, с момента оплаты выкупной стоимости.
В удовлетворении остальной части требований Щукиной Л.Н. отказать".
Заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., пояснения представителя истца Щукиной Л.Н. Постоваловой Ю.Р., представителя ответчика Администрации Лысьвенского городского округа Журавлевой О.Ю., изучив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Щукина Любовь Николаевна (далее - истец) обратилась с иском (с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ) к муниципальному образованию "Лысьвенский городской округ" в лице Администрации г.Лысьва (далее - ответчик) о взыскании выкупной цены за жилое помещение.
В обоснование требований указано, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: ****. Постановлением Администрации г.Лысьвы N 604 от 15.03.2017 на основании заключения межведомственной комиссии от 07.02.2017 многоквартирный дом, где расположена принадлежащая ей квартира, был признан аварийным и подлежащим сносу. В мае 2020 г. Администрацией г.Лысьвы было принято решение о переселении лиц, проживающих в данном многоквартирном доме, в связи с угрозой разрушения конструкций дома. При этом какое-либо жилое помещение для временного проживания предоставлено не было. Истец неоднократно обращалась к ответчику с требованиями о заключении соглашения о выплате выкупной стоимости и о даче разъяснений о сроках выплаты компенсации. Ответчиком истцу даны ответы о невозможности подписания соглашения о выкупе жилого помещения, поскольку после утверждения программы переселения на региональном уровне будет утверждена муниципальная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Лысьвенского городского округа, и при включении многоквартирного дома по адресу: г.Лысьва, ул.**** в программу переселения жители будут уведомлены надлежащим образом. Ответчиком нарушена процедура изъятия жилого помещения, предусмотренная ст.32 ЖК РФ, в связи со сносом жилого дома возможность соблюдения такой процедуры утрачена. Принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение в результате распорядительных действий ответчика было фактически изъято из владения без предоставления равноценного возмещения. Для определения выкупной стоимости истцом заказан отчет об оценке ИП Н., "Региональный центр оценки", согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры и доли в праве на земельный участок под жилым домом по состоянию на 03.07.2020 составила 1172624 руб. Истец полагает, что указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в качестве возмещения за изъятое жилое помещение. Также согласно расчету величины убытков, причиненных изъятием жилого помещения, в соответствии с дополнениями к указанному отчету, составила: риэлтерские услуги, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, - 26813 руб., расходы, связанные с оформлением права собственности на него, - 2000 руб., затраты, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность иного жилого помещения, - 20736 руб., транспортные услуги, связанные с переездом,- 3625 руб. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 158 016 руб. Кроме того, между С2. и истцом заключен договор найма квартиры с правом выкупа. Арендная плата составляет 13000 руб. в месяц. За период с июня по октябрь 2020 г. оплачено 65000 руб. При обращении в суд истцом оплачена государственная пошлина в размере 15326,63 руб., расходы по оплате услуг оценщика составили 15000 руб. Истец просила взыскать с ответчика выкупную стоимость изымаемого жилого помещения в размере 1363075 руб., расходы на аренду жилого помещения 65 000 руб., судебные издержки по оплате государственной пошлины в размере 15 326,63 руб. и по оплате услуг оценщика - 15 000 руб.
Судом постановлено указанное выше решение о частичном удовлетворении исковых требований, с которым не согласилась истец. Ссылается на то, что уточненные исковые требования были заявлены на основании дополнений к отчету ИП Н., в котором скорректирован расчет рыночной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за период с 04.07.1991 г. по 11.03.2014 г. Указанное дополнение было разработано оценщиком с учетом сложившейся судебной практики относительно сроков расчета компенсации за непроизведенный ремонт. Согласно полученным результатам итоговая величина рыночной стоимости размера возмещения за жилое помещение для изъятия составляет 1383811 руб., что является соразмерной суммой, необходимой для восстановления нарушенного права истца, в противном случае истец будет лишен возможности приобрести равноценное жилье за предоставленное ответчиком возмещение. Между тем указанный отчет не принят во внимание и при расчете выкупной стоимости за жилое помещение отклонен судом без мотивировки отклонения. Каких-либо нарушений в отчете истца не установлено. В отчете эксперта "Финэкс" указаны сведения, не соответствующие действительности: "стоимость 2-хкомнатных квартир упала в цене на 99,89% и составляет 1500 руб. за 2-хкомнатную квартиру и 30 руб. за 1 кв.м., что противоречит логическим и разумным объяснениям. Расценки на рынке жилья квартиры не могут упасть на 99,89%, поскольку объекты недвижимости не могут стоить менее 1 МРОТ, установленного Правительством РФ. Указанные экспертом расценки не являются опечаткой, поскольку аналогичные сведения содержатся и в других гражданских делах в экспертных заключениях по спорному дому: **** ( копия аудиозаписи прилагается). Судом не учтены такие обстоятельства, как отказ ответчика в добровольном порядке произвести оценку, необходимость обращения в суд истца, несение дополнительных расходов на оценочный отчет и судебные издержки. При расчете стоимости выкупной цены эксперт ссылается на среднюю стоимость объектов, схожих по своим характеристикам, где цена составляет 23911 за 1 кв.м., в диапазоне от 16150 руб. до 35553 руб. за кв.м. Хотя при расчетах полученное значение стоимости не более 16800 руб. за кв.м., что ниже среднего значения на 45 %, что говорит о преднамеренном занижении стоимости оцениваемого объекта. Истец полагает, что эксперт преднамеренно в качестве аналогов выбирал объекты, значительно отличающиеся по конструктивному исполнению (тип, серия проекта дома), чтобы при расчетах путем понижающих корректрировок снизить стоимость оцениваемого объекта до минимальных значений. Экспертом взяты для расчета и сравнения 3-этажные здания, в то время как объект истца - 2-хэтажный. Также судом принимается стоимость затрат на замещение объекта с износом 64% 2703358 руб., который эксперт применяет при расчете капремонта, что невозможно. Судом необоснованно не приняты во внимание возражения истца относительно нарушений, допущенных экспертом в экспертном заключении. При допросе эксперта в гражданском деле по иску Березиной к Администрации муниципального образования "Лысьвенский городской округ" о взыскании выкупной цены (также по адресу ул.**** эксперт на вопрос суда ответила, что работает по заданию заказчика, в то время как переговоры между сторонами во время экспертизы запрещены. То есть эксперт Подоляк не только нарушила нормы ФСО, но и, будучи предупреждена об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, вошла в сговор с ответчиком и действовала по его прямым указаниям об установлении рыночной стоимости за жилое помещение, в подтверждение чего имеется аудиозапись, где эксперт Подоляк утверждает о вышесказанном. В связи с этим истец просила решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
От ответчика Администрации Лысьвенского городского округа поступили письменные возражения на апелляционную жалобу истца, в которых отмечено, что экспертное заключение, данное на основании назначенной судом экспертизы, отвечает принципам достоверности, оснований для недоверия экспертному заключению судом не установлено, отводов данному эксперту в установленном законом порядке представителем истца не заявлялось. Экспертное заключение составлено истцом, имеющем соответствующие образование и стаж работы. Экспертиза выполнена с учетом всех требований, предъявляемых к экспертной деятельности. Несогласие истца с выводами эксперта не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы. Факт сговора эксперта с ответчиком не установлен. В связи с этим оснований для отмены решения суда не имеется.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца Постовалова Ю.Р. доводы апелляционной жалобы поддержала, указав, что экспертом занижена стоимость материалов, которая влияет на стоимость компенсации за непроизведённый капитальный ремонт.
Представителя ответчика Журавлева О.Ю. возражала против доводов апелляционной жалобы, указав, что решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 26.10.2020 законно и обоснованно, поддержала письменные возражения на апелляционную жалобу.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником двухкомнатной квартиры N** общей площадью 57,6 кв.м., расположенной в жилом доме по ул. **** в г. Лысьва.
Постановлением Администрации г. Лысьвы от 15.03.2017 N 604 на основании заключения межведомственной комиссии от 07.02.2017 жилой дом по ул. **** в г. Лысьве признан аварийным и подлежащим сносу, инициировано проведение мероприятий в соответствии с ст. 32 ЖК РФ в связи с признанием многоквартирного дома по адресу Пермский край г. Лысьва ул. **** аварийным и подлежащим сносу, в том числе по организации выселения граждан из жилых помещений.
Из протокола N 15 от 06.05.2020 следует, что до 25.05.2020 г. произведено расселение жильцов многоквартирного жилого дома по адресу Пермский край г. Лысьва ул. ****.
08.05.2020 истцу вручено уведомление о необходимости освободить жилое помещение в срок до 25.05.2020 г. Данное требование истцом исполнено, на сегодняшний день она в принадлежащем ей жилом помещении не проживает.
Вместе с тем процедуры, предусмотренные жилищным законодательством, ответчиком не были произведены, земельный участок под многоквартирным домом для муниципальных нужд не изымался, предложение собственникам о сносе дома не предъявлялось, соглашение о выкупе жилых помещений с собственниками не заключалось, оценка жилых помещений у собственников не производилась, принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение в результате распорядительных действий ответчика было фактически изъято из ее владения без предоставления равноценного возмещения.
По данным технического паспорта многоквартирный дом по адресу ул. **** в г. Лысьве, 1947 года постройки, является двухэтажным, наружные стены жилого дома выполнены из шлако-блочного кирпича, перегородки и перекрытия - деревянные. По состоянию на 13.04.1973 г. все конструктивные элементы жилого дома находились в удовлетворительном состоянии, каких-либо повреждений не зафиксировано, процент износа дома на дату обследования составил 30 %. При этом, исходя из описания конструктивных элементов жилого дома, на указанную дату в доме отсутствовало центральное отопление, также в квартирах отсутствовали ванны. По состоянию на 26.01.1994 г. в указанном жилом доме оборудовано центральное отопление, а также в квартирах установлены ванны. По состоянию на 26.01.1994 г., т.е. до осуществления первой приватизации в спорном жилом доме, износ фундамента на указанную дату составлял 50% и имел повреждения в виде трещин; стены наружные имели выпучивание штукатурки, трещины, - износ 50%; покрытие чердачное деревянное, утепленное - износ 50%, при обследовании зафиксирована плесень, сырость; крыша железная - протечки ржавчина, износ 60%, полы дощатые - щели, просадки, износ 40%, проемы оконные, дверные - трещины, износ 40%, наружная и внутренняя отделка штукатурка - выпучивание штукатурки, трещины, износ 40%, износ инженерных сетей - 30 %, общий износ дома - 44%.
01.06.2020 г. истец заключила со С1. и С2. договор найма, по условиям которого Щукиной Л.Н. было предоставлено во временное пользование жилое помещение по ул. **** в г. Лысьве, ежемесячная плата за найм установлена в размере 13 000 руб. За заявленный период с 01.06.2020 по 31.10.2020 Щукина Л.Н., выступающая по договору в качестве нанимателя, уплатила наймодателю 65 000 руб.
Проанализировав обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку многоквартирный жилой дом, в котором находилось принадлежащее истцу жилое помещение, фактически признан аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение у истца изъято, в связи с чем, она имеет право на получение выкупной стоимости жилого помещения.
Согласно экспертному заключению П. от 17.09.2020 N 496, данному на основании определения суда о назначении судебной оценочной экспертизы, выкупная стоимость изымаемого жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ****, составляет 1140 000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли общедомового имущества - 1010 900 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 101 131 руб., услуги риэлтора - 20 219 руб., расходы, связанные с переездом - 5333 руб., расходы по оформлению прав на другое жилое помещение - 2 000 руб.
При определении размера возмещения судом первой инстанции принято во внимание данное экспертное заключение, как отвечающее принципам достоверности, поскольку экспертиза выполнена с учетом всех требований, предъявляемых к экспертной деятельности, на основании соответствующей методической литературы и нормативных актов, выводы эксперта последовательны и не противоречивы.
Также, поскольку в материалы дела не представлено данных о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, как и сведений, подтверждающих, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании компенсации за непроизведенный ремонт обоснованны. При этом данные требования подлежат удовлетворению исходя из суммы компенсации, определенной экспертом ООО "Финэкс", за период с момента вступления в силу Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и до вступления в силу Закона 304-ПК от 11.03.2014 "О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах", то есть за период, когда у ответчика существовала обязанность по проведению капитального ремонта.
Кроме того удовлетворены требования истца о взыскании в её пользу расходов по найму жилого помещения, понесённых в связи с фактическим изъятием из её собственности жилого помещения.
Также судом первой инстанции указано, что после получения собственником денежной компенсации за снесенное жилое помещение право собственности на спорную квартиру за истцом будет прекращено.
С ответчика в пользу истца также полежат возмещению расходы по оплате услуг оценщика по определению выкупной цены в сумме 15 000 руб., а также по оплате государственной пошлины в сумме 15326,63 рублей.
Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права.
В соответствии с положения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).
В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд, в силу положений ч.1 ст. 79 ГПК РФ, назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Руководствуясь указанными нормами закона, в связи с наличием спора между сторонами по вопросу о выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, суд первой инстанции на основании ходатайства стороны ответчика обоснованно назначил по делу экспертизу и положил её в основу при определении выкупной стоимости жилого помещения, подлежащей взысканию с Администрации Лысьвенского городского округа в пользу собственника Щукиной Л.Н.
В силу положений ч.1 - ч.3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Таким образом, несогласие апеллянта с заключением судебной экспертизы не свидетельствует о наличии оснований для признания его недопустимым доказательством, поскольку отвечающих требованиям главы 6 ГПК РФ доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение её выводы, суду представлено не было. О назначении повторной или дополнительной экспертизы истцом не заявлялось.
В целом, доводы апелляционной жалобы полностью повторяют позицию истца, занятую в суде первой инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для вмешательства в которую судебная коллегия не усматривает.
Таким образом, дело рассмотрено судом в соответствии с требованиями норм материального права и оснований для отмены решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, по доводам жалобы не имеется.
На основании ст.199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 26 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Щукиной Любови Николаевны - без удовлетворения.
Председательствующий -
Судьи -
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
