Дата принятия: 25 ноября 2020г.
Номер документа: 33-12503/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 ноября 2020 года Дело N 33-12503/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего судьи Занкиной Е.П.,
судей: Захарова С.В., Шельпук О.С.,
при секретаре Моревой Н.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Атановой Е.В. в лице представителя по доверенности Мосевниной О.В. на решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 28.07.2020, которым постановлено:
"В удовлетворении заявленных исковых требований Атановой Е.В. к Фокину Д.С. о признании незаконным действий по расторжению предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и о понуждении исполнения условий предварительного договора купли-продажи - отказать.
Отменить обеспечительные меры в виде наложения запрета на регистрационные действия, касающиеся предмета спора - земельный участок площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый N, а также расположенного на нем здания, назначение: жилой дом, площадью 253,80 кв.м, количество этажей: 2, кадастровый N, находящихся по адресу: <адрес>, после вступления решения суда в законную силу".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Захарова С.В., доводы представителя Атановой Е.В. по доверенности Мосевниной О.В. в поддержание апелляционной жалобы, возражения представителя Фокина Д.С. по доверенности Бадбаева К.К., Бирюковой И.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
22.05.2020 Атанова Е.В. обратилась в суд с иском к Фокину Д.С. о признании незаконными действий по расторжению предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и о понуждении к исполнению условий предварительного договора купли-продажи.
Требования мотивированы тем, что между сторонами достигнуто соглашение о продаже недвижимого имущества: земельного участка площадью 1 500 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый N, а также расположенного на нем здания, назначение: жилой дом, площадью 253,8 кв.м, количество этажей 2, кадастровый N, находящихся по адресу: <адрес>, принадлежащих ответчику.
В рамках исполнения данной договоренности ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
Пунктом 2.1. предварительного договора сторонами определена стоимость указанного недвижимого имущества в размере 3 500 000 руб., из которых 2 500 000 руб. - стоимость жилого дома, 1 000 000 руб. - стоимость земельного участка.
Согласно п. 2.2. предварительного договора оплата Истцом производится в следующем порядке:
В порядке, предусмотренном п.2.2.1., часть стоимости недвижимости в размере 1 750 000 руб. вносится истцом за счет собственных средств до заключения основного договора;
В порядке, предусмотренном п. 2.2.2, часть стоимости недвижимости в размере 1 750 000 руб. вносится истцом за счет кредитных средств, полученных в "Сбербанк России".
Согласно п. 2.2.3 предварительного договора перечисление денежных средств ответчику, указанных в п.2.2.2, в счет оплаты стоимости недвижимости (земельного участка и жилого дома), осуществляется в течение 7 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость к истцу, а также государственной регистрации ипотеки указанной недвижимости в силу закона в пользу ПАО "Сбербанк России".
В соответствии п. 3.4. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества Истец обязуется предоставить все необходимые документы для заключения основного договора, кроме отчета об оценке, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Заключение основного договора купли-продажи недвижимости определено сторонами в п.4.1 и должно быть совершено до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым в обеспечение взятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества истец передала ответчику денежную сумму в размере 100 000 руб., что подтверждается распиской.
Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества истцом подана заявка в ПАО "Сбербанк России" на предоставление заемных средств.
Однако ДД.ММ.ГГГГ ответчик, используя мессенджер "вайбер", направил в адрес истца уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, указав на поступившее от ПАО "Сбербанк России" требование о необходимости устранения несоответствия площади дома, указанной в правоустанавливающих и технических документах либо о предоставлении документа о причинах такого несоответствия.
По мнению ответчика, такая предварительная проверка отчета об оценке жилого дома неминуемо приведет к отказу в ипотечном кредите по данному объекту недвижимости.
Кроме того, ответчик указал на необходимость убытия с ДД.ММ.ГГГГ на свое постоянное место работы в г.Москву. Ответчик указал, что данные обстоятельства делают невозможным процесс внесения изменений в правоустанавливающие и технические документы и получение новых документов. В связи с чем, просит считать предварительный договор купли-продажи недвижимости расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила суд признать незаконными действия ответчика по расторжению предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и обязать его исполнить условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 1 500 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый N, а также расположенного на нем здания, назначение: жилой дом, площадью 253,8 кв.м, количество этажей 2, кадастровый N, находящихся по адресу: <адрес>
Судом первой инстанции постановлено вышеизложенное решение.
Не согласившись с принятым судебным актом, Атанова Е.В. в лице представителя по доверенности Мосевниной О.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, заявленные исковые требования удовлетворить.
Ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ сообщила ответчику о своей готовности заключить основной договор купли-продажи, пояснив, что произведет оплату наличными денежными средствами, однако ответчик необоснованно отказался от заключения основного договора купли-продажи. Указывает на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства о допросе в качестве свидетеля П. Полагает, что ответчик отказал истцу в заключении договора купли-продажи по надуманным основанием и принял данное решение до выявления банком несоответствия в документах.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Атановой Е.В. по доверенности Мосевнина О.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель Фокина Д.С. по доверенности Бадбаева К.К., Бирюкова И.А., просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с п.1, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу п.1, 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п.1 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Атановой Е.В. и Фокиным Д.С. достигнуто соглашение о покупке недвижимого имущества: земельного участка площадью 1 500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый N, а также расположенного на нем здания, назначение: жилой дом, площадью 253,8 кв.м, количество этажей 2, кадастровый N, находящихся по адресу: <адрес> принадлежащего ответчику.
В рамках исполнения данной договоренности ДД.ММ.ГГГГ между Атановой Е.В. и Фокиным Д.С. подписан предварительный договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.
Пунктом 2.1. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами определена стоимость указанного недвижимого имущества, которая составляет 3 500 000 руб., из которых 2 500 000 руб. - стоимость жилого дома, 1 000 000 руб. - стоимость земельного участка.
Согласно п.2.2. предварительного договора оплата истцом производится в следующем порядке: часть стоимости недвижимости в размере 1 750 000 руб. вносится покупателем за счет собственных средств до заключения основного договора; часть стоимости недвижимости в размере 1 750 000 руб. вносится покупателем за счет кредитных средств, полученных в ПАО "Сбербанк России".
Согласно п.2.2.3 предварительного договора перечисление денежных средств продавцу, указанных в п.2.2.2, в счет оплаты стоимости недвижимости (земельного участка и жилого дома) осуществляется в течение 7 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость к покупателю, а также государственной регистрации ипотеки указанной недвижимости в силу закона в пользу Банка ПАО "Сбербанк России".
Согласно п.3.3. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества покупатель обязуется выплатить продавцу задаток в размере 100 000 руб. в день заключения настоящего договора.
В соответствии п. 3.4. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется предоставить все необходимые документы для заключения основного договора, кроме отчета об оценке, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Заключение основного договора купли-продажи недвижимости определено сторонами в п.4.1 и должно быть совершено до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.4.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, если в период подготовки к заключению основного договора купли-продажи окажется, что недвижимость не соответствует требованиям ПАО "Сбербанк России" как предмет ипотечного кредитования, либо невозможно предоставить требуемый банком документ, то стороны расторгают настоящий договор без выплаты друг другу каких-либо денежных сумм в качестве штрафов, возмещения убытков, покрытия расходов (в том числе штрафа в виде суммы задатка).
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено соглашение о задатке, во исполнение которого в целях обеспечения принятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи истец передала ответчику денежную сумму в размере 100 000 руб., что подтверждается распиской и не отрицалось сторонами в судебном заседании.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости.
В обоснование причин отказа от исполнения взятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи ответчик указал на требование ПАО
"Сбербанк России" о необходимости устранения несоответствия площади дома, указанной в правоустанавливающих и технических документах либо о предоставлении документа о причинах такого несоответствия. По мнению ответчика, такая предварительная проверка отчета об оценке жилого дома неминуемо привела бы к отказу в ипотечном кредите по данному объекту недвижимости.
Ответчик указал на необходимость убытия из Тольятти с ДД.ММ.ГГГГ на свое постоянное место работы в г.Москву, поскольку закончился режим его работы на удаленном доступе, вызванный введенным режимом самоизоляции в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19). Указал, что его отсутствие в Тольятти сделает невозможным процесс внесения изменений в кадастр и получения новой выписки ЕГРН на жилой дом. В связи с указанными обстоятельствами просил считать предварительный договор купли-продажи недвижимости расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.
Как установлено судом первой инстанции, с ДД.ММ.ГГГГ стороны обсуждали вопрос о расторжении предварительного договора купли-продажи и о возврате внесенных в качестве задатка денежных средств с уплатой отступных в размере 30 000 руб. При этом свое волеизъявление на заключение основного договора купли-продажи сообщено истцом не ответчику, а его риэлтору ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и третьим лицом Бирюковой И.А. заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно представленной в материалы дела квитанции от ДД.ММ.ГГГГ задаток в размере 100 000 руб. переведен истцу ответчиком на почтовый адрес.
В соответствии со ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснениям п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в отношении спорного недвижимого имущества, выступающего предметом заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи, ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи с иным лицом - Бирюковой И.А., право собственности которой на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у истца права требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением предварительного договора купли-продажи. При этом право требовать в указанной ситуации от продавца заключения основного договора купли-продажи в отношении имущества, проданного другому лицу, надлежащим образом оформившему свои права на него, нормами действующего законодательства не предусмотрено.
Кроме того, как следует из уведомления ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, Фокин Д.С. в соответствии с п.4.3 предварительного договора купли-продажи, воспользовался своим правом на его расторжение, сославшись на отсутствие возможности предоставить требуемый банком документ об устранении несоответствия площади дома, указанной в правоустанавливающих и технических документах.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании незаконными действий ответчика по расторжению предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и возложению на него обязанности исполнить условия данного договора.
ДД.ММ.ГГГГ определением суда приняты обеспечительные меры в виде наложения запрета на регистрационные действия, касающиеся предмета спора - земельного участка площадью 1500 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый N, а также расположенного на нем здания, назначение: жилой дом, площадью 253,8кв.м, количество этажей 2, кадастровый N, находящихся по адресу: <адрес>
Руководствуясь положениями ст.144 ГПК РФ, учитывая, что обеспечительные меры приняты с целью обеспечения исполнения решения суда в случае удовлетворения заявленных исковых требований, принимая во внимание, что в иске Атановой Е.В. судом отказано, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения поступившего в ходе рассмотрения дела заявления об отмене мер по обеспечению иска по вступлению решения суда в законную силу.
В указанной части решение суда первой инстанции лицами, участвующими в деле, не обжалуется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ДД.ММ.ГГГГ истец сообщила ответчику о готовности заключить основной договор купли-продажи и произвести оплату по нему наличными денежными средствами, основанием для отмены решения суда первой инстанции не являются, поскольку в материалы дела не представлено допустимых доказательств, свидетельствующих о совершении истцом ДД.ММ.ГГГГ каких-либо фактических действий, направленных на исполнение условий предварительного договора купли-продажи, либо свидетельствующих об отказе ответчика в принятии данного исполнения.
При этом наличие на банковском счете истца ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы в размере 2 800 000 руб., как и ссылки на переписку с риэлтором ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, в которой истец выражает готовность приобрести недвижимость за наличные денежные средства, само по себе не свидетельствует о совершении Атановой Е.В. реальных мер по внесению оплаты за приобретаемое имущество.
Ссылки в апелляционной жалобе на необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства стороны истца о допросе в качестве свидетеля П., не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу ч.2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Доводы апелляционной жалобы о том, что с настоящим иском в суд истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ, то есть до регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за Бирюковой И.А. (ДД.ММ.ГГГГ), не могут быть приняты во внимание, поскольку на момент обращения Атановой Е.В. в суд за защитой своих прав спорное имущество уже передано во владение третьего лица на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что в силу ст.398 ГК РФ лишает истца права требовать передачи ему данного имущества.
Остальные доводы жалобы по существу сводятся к несогласию с оценкой суда установленных обстоятельств и представленных доказательств, ввиду чего согласно ст.330 ГПК РФ не являются основанием для отмены обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке.
С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 28.07.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Атановой Е.В. в лице представителя по доверенности Мосевниной О.В. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
