Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия)

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 апреля 2021 года Дело N 33-1249/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Васильевой В.Г., судей Игнатьевой А.Р., Матвеевой М.К.,

при секретаре Ноговицыной Е.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика по доверенности Малахова И.С. на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 04 февраля 2021 года, которым

по гражданскому делу по иску Николаевой В.Е. к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройкон" о признании расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке недействительным, восстановлении записи о государственной регистрации, об обязании передать по акту приема-передачи жилое помещение, о взыскании неустойки, штрафа,

ПОСТАНОВЛЕНО:

Исковые требования по иску Николаевой В.Е. к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройкон" о признании расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке недействительным, восстановлении записи о государственной регистрации, об обязании передать по акту приема-передачи жилое помещение, взыскании неустойки, штрафа, - удовлетворить частично.

Признать расторжение в одностороннем порядке ответчиком договора участия в долевом строительстве N ... от 04 февраля 2019 г. заключенного между Николаевой В.Е. и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройкон" - недействительным. Признать договор участия в долевом строительстве N ... от 04 февраля 2019 г. действующим.

Восстановить запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N ... от 04 февраля 2019 г. заключенного между Николаевой В.Е. и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройкон".

В удовлетворении исковых требований Николаевой В.Е. к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройкон" об обязании передать по акту приема-передачи жилое помещение, о взыскании неустойки, штрафа, - отказать.

Заслушав доклад судьи Васильевой В.Г., выслушав пояснения представителя истца Дмитриевой М.А., представителя ответчика Малахова И.С., представителя Окружной администрации г. Якутска Владимировой Е.В., представителя "ДЖО" ГО "г. Якутск" Алексеева М.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Николаева В.Е. обратилась в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я) с иском о признании недействительным расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в одностороннем порядке, восстановлении записи о государственной регистрации, ссылаясь на то, что ответчиком в адрес истца направлено уведомление от 30 апреля 2020 года N ..., ею полученное 14 мая 2020 года, о расторжении застройщиком ООО "Стройкон" договора участия в долевом строительстве от 04 февраля 2019 года N ... в одностороннем порядке. В уведомлении указано, что ООО "Стройкон" представлена претензия, направленная истцу 13 февраля 2020 года. N .... В претензии указано, что истцом не оплачена сумма .......... руб., которую она должна была оплатить по договору участия в долевом строительстве в декабре 2019 года. Между тем, стороны помимо заключения договора участия в долевом строительстве заключили соглашение N ... от 04 февраля 2019 года, по условиям которого указанная сумма является взаимозачетом по договору участия в долевом строительстве за жилье истца по адресу: .........., подлежащее сносу ООО "Стройкон". ООО "Стройкон" нарушил свои обязательства, установленные условиями соглашения и договора участия в долевом строительстве по передаче после завершения строительства истцу квартиры, с зачетом в цену договора стоимости квартиры истца. Таким образом, истец не имеет перед ООО "Стройкон" обязательств по оплате. Николаева В.Е. просит признать недействительным расторжение застройщиком договора участия в долевом строительстве от 04 февраля 2019 года в одностороннем порядке, восстановить запись о государственной регистрации указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Определением суда от 23 декабря 2020 года по ходатайству стороны истца произведена замена ненадлежащего ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) на надлежащего ответчика Общество с ограниченной ответственностью "Стройкон".

В судебном заседании от 23 декабря 2020 года представитель истца Дмитриева М.А. уточнила исковые требования в части, указав, что ответчик ООО "Стройкон" нарушил нормы статей 8, 9 ФЗ N 214-ФЗ, просила признать расторжение ответчика ООО "Стройкон" в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве N ... от 04 февраля 2019 года недействительным, признать данный договор действующим, восстановить запись о государственной регистрации договора.

Определением суда от 23 декабря 2020 года привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Департамент жилищных отношений Окружной администрации г. Якутска.

Определением суда от 19 января 2021 года привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Окружная администрации г. Якутска.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым ответчик не согласился. В апелляционной жалобе представитель ответчика Малахов И.С. просит отменить решение суда в части удовлетворения исковых требований и в этой части отказать, как не соответствующее обстоятельствам дела, связи с тем, что в оспариваемом решении судом фактически подтверждено наличие оснований для одностороннего отказа застройщиком от исполнения обязательств по договору и соблюдение процедуры расторжения договора, и не имеется оснований для признания действий ответчика недобросовестными. Ранее вынесенными судебными актами, имеющими преюдициальное значение, установлено, что предусмотренный соглашением договор купли-продажи квартиры Николаевой В.Е. заключен не был.

В судебное заседание не явилась извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела истец Николаева В.Е. (телефонограмму получила лично), о причинах неявки суду не сообщила, об отложении судебного заседания не ходатайствовала.

Кроме того, информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в порядке, установленном пунктом 2 части 1 статьи 14, статьи 15 Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" на сайте Верховного Суда Республики Саха (Якутия).

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ), и принимая во внимание, что неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца с участием его представителя.

В силу статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Из доводов подателя апелляционной жалобы следует, что решение Якутского городского суда РС (Я) от 04 февраля 2021 года представителем ответчика обжалуется только в части удовлетворенных исковых требований, в части отказа в удовлетворения исковых требований об обязании передать по акту приема-передачи жилое помещение, о взыскании неустойки, штрафа, решение не обжалуется, соответственно, в этой части решение суда не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, 21 октября 2013 года между Окружной администрацией г. Якутска и ООО "Строймонтаж-2002" заключен договор о развитии застроенной территории смежных кварталов N ... и N ... г. Якутска.

В соответствии с условиями договора, ООО "Строймонтаж-2002" обязалось в установленный договором срок своим силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить строительство элементов благоустройства территории и строительство внутриквартальных проездов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (п.2.3.7). В перечне иных объектов капитального строительства, подлежащих сносу, реконструкции, содержится многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ...........

23 октября 2013 года между ООО "Строймонтаж-2002" и ООО "Стройкон" заключен договор на развитии застроенной территории квартал N ... г. Якутска. В соответствии с условиями договора, ООО "Стройкон" обязалось осуществить строительство элементов благоустройства территории и строительство внутриквартальных проездов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (п.2.3.7).

При этом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: .........., в установленном порядке не признан аварийным и подлежащим сносу.

04 февраля 2019 года между ООО "Стройкон" и Николаевой В.Е. заключен договор участия в долевом строительстве N ..., согласно условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом с теплыми автостоянками по ул. .......... в квартале N ... г. Якутска и после ввода его в эксплуатацию передать дольщику для оформления права собственности - ***-комнатную квартиру (студийного типа), этаж -***, подъезд (секция) - ***, номер на площадке -***, общая проектная площадь *** кв.м., в том числе площадь балкона в размере *** кв.м. рассчитанная с применением понижающего коэффициента 0,3.

Согласно пункту 2.5 договора, срок передачи объекта долевого строительства дольщику - 31 января 2020 года.

Пунктами 3.1, 3.2 указанного договора оговорено, что цена объекта долевого строительства составляет .......... руб. и оплачивается дольщиком до 29 декабря 2019 года с момента государственной регистрации настоящего договора. Оплата по договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в п. 9.5.

В этот же день, 04 февраля 2019 года между Николаевой В.Е. и ООО "Стройкон" заключено соглашение N .... Согласно п.1.2 данного соглашения его предметом является заключение между застройщиком и собственником сделок направленных на предоставление собственнику квартиры по адресу: .......... иного жилого помещения в многоквартирном жилом доме с теплыми автостоянками, расположенном по адресу: ...........

В силу пунктов 2.1.1, 2.1.1.2. застройщик и собственник обязуются заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Цена договора участия составляет .......... руб.

Пунктом 2.1.2 оговорено, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи после фактического переселения собственника. Размер выкупной цены, являющейся ценой договора купли-продажи помещения, определен сторонами в размере .......... руб.

Из пункта 2.1.2.2. следует, что выкупная цена подлежит оплате застройщиком путем взаимозачета по договору участия в долевом строительстве. Цена объекта долевого строительства подлежит оплате собственником путем взаимозачета по договору купли-продажи.

Согласно пункту 3.2 соглашения в случае уклонения или отказа от заключения сделок, указанных в пунктах 2.1.1 и 2.1.2, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить указанные сделок, то есть договора участия в долевом строительстве жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: .........., либо договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ...........

При этом в пункте 4.4 соглашения указано, что собственники предупреждены, что застройщик имеет право отказаться от исполнения условий настоящего соглашения в случае отказа от переселения хотя бы одного из собственников или нанимателей ***-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...........

Данное соглашение надлежащим образом в Управлении Росреестра по РС (Я) не зарегистрировано.

Решением Якутского городского суда РС (Я) от 02 марта 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС (Я) от 19 августа 2020 года, частично удовлетворены исковые требования Николаевой В.Е. к ООО "Стройкон". Судом постановлено признать недействительным и исключить пункт 4.4 из соглашения N ... от 04 февраля 2019 года, заключенного между Николаевой В.Е. и ООО "Стройкон". Исковые требования о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи оставлены без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В дальнейшем Николаева В.Е. с требованиями о заключении договора купли-продажи ни к ответчику, ни в суд не обращалась.

13 февраля 2020 года ответчик направил Николаевой В.Е. по адресу: .........., требование о погашении задолженности перед обществом в течении 10 дней с момента получения претензии, в противном случае, общество будет вынуждено расторгнуть с ней в одностороннем порядке соглашение N ... от 04 февраля 2019 года, договор N ... участия в долевом строительстве от 04 февраля 2019 года.

Согласно почтовому уведомлению претензия получена адресатом лично 21 февраля 2020 года (л.д.76,80).

18 марта 2020 года ООО "Стройкон"" направило Николаевой В.Е. уведомление по адресу: .......... об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, в связи с неуплатой цены договора. Из уведомления следует, что договор N ... участия в долевом строительстве подписан обеими сторонами и прошел в установленном порядке процедуру государственной регистрации 25 февраля 2019 года. В соответствии с условиями договора стоимость квартиры составляет .......... руб., со стороны Николаевой В.Е. обязательства по уплате цены договора нарушены, денежные средства на расчетный счет застройщика не поступали.

Данное уведомление направлено истцу по почте заказным письмом с описью вложения (л.д. 77), получено адресатом 24 апреля 2020 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Частично удовлетворяя исковые требования Николаевой В.Е., суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности расторжения застройщиком в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве, исходя из того, что решением суда от 02 марта 2020 года, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено, что пункт 4.4 соглашения N ... от 04 февраля 2019 года содержит условия, ущемляющие права истца, как потребителя услуг ответчика по сравнению с правилами, установленными специальным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Между тем, с данным выводом суда первой инстанции нельзя согласиться, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права и ненадлежащей оценке обстоятельств дела.

В силу части 3 статьи 9 Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 5 данного Закона, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

На основании части 4 статьи 9 указанного Закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из представленных суду доказательств усматривается, что по условиям договора участия в долевом строительстве N ... от 04 февраля 2019 года, заключенного между ООО "Стройкон" и Николаевой В.Е., дольщик обязуется оплатить застройщику цену по договору в размере .......... руб. в срок с момента государственной регистрации настоящего договора до 29 декабря 2019 года. Данный договор подписан сторонами и прошел государственную регистрацию в установленном порядке 25 февраля 2019 года. Однако оплата по договору Николаевой В.Е. не произведена, что стороной истца не оспаривается. Наличие соглашения о выплате выкупной цены по договору купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу:: .........., и предоставлении иного жилого помещения с зачетом в его стоимость выкупной цены, не освобождает от Николаеву В.Е. от обязанности произвести оплаты по договору долевого участия. Пункт 3.2 договора участия в долевом строительстве от 04 февраля 2019 года истцом не оспаривался и недействительным не признан. При этом договор участия в долевом строительстве от 04 февраля 2019 года не содержит условий об оплате цены договора взаимозачетом выкупной цены квартиры истца. Претензия и уведомление о расторжении договора направлена ответчиком с соблюдением предусмотренных законом условий, процедура одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве в связи с неуплатой цены договора застройщиком проведена с соблюдением всех требований закона.

Таким образом, исходя из норм материального права, подлежащих применению при рассмотрении настоящего спора, обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Николаевой В.Е. в части, удовлетворенной судом первой инстанции.

Неправильное применение норм материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке в обжалуемой части, согласно пунктам 1,4 части 1 статьи 330, части 2 статьи 328 ГПК РФ.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 04 февраля 2021 года в части признания расторжения в одностороннем порядке ответчиком договора участия в долевом строительстве N ... от 04 февраля 2019 года недействительным, признании его действующим, восстановлении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N ... от 04 февраля 2019 года и в этой части в удовлетворении исковых требований Николаевой В.Е. отказать.

В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 04 февраля 2021 года по иску Николаевой В.Е. к ООО "Стройкон" о признании расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке недействительным, восстановлении записи о государственной регистрации, об обязании передать по акту приема-передачи жилое помещение, о взыскании неустойки, штрафа - отменить в части признания расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке недействительным, признания его действующим, восстановлении записи о государственной регистрации.

Вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Николаевой В.Е. о признании расторжения ООО "Стройкон" в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве N ... от 04 февраля 2019 года, заключенного между Николаевой В.Е. и ООО "Стройкон", недействительным, признании договора участия в долевом строительстве N ... от 04 февраля 2019 года действующим, восстановлении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N ... от 04 февраля 2019 года, заключенного между Николаевой В.Е. и ООО "Стройкон" - отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий Васильева В.Г.

Судьи Игнатьева А.Р.

Матвеева М.К.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка