Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 11 сентября 2020 года №33-1247/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 сентября 2020 года Дело N 33-1247/2020
Судья ФИО3 дело N
(N дела в суде первой инстанции 2-645/2020)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
11 сентября 2020 <адрес>
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего судьи ФИО8,
судей ФИО9 и ФИО7,
при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи - ФИО4
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок и возврате продавцу жилого дома и земельного участка, отказать.
Заслушав доклад судьи ФИО7, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок и возврате продавцу жилого дома и земельного участка, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером 01:05:0900019:44, расположенного по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, и договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа с кадастровым номером 01:05:0900019:34, общей площадью 130.3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, корпус 1.Указанные договоры заключены одномоментно, и отчуждаемый жилой дом расположен на отчуждаемом земельном участке. В установленном законом порядке оба договора, подтверждающие переход права собственности, были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи доли земельного участка цена указанного имущества составляет 300 000 рублей. Пунктом 3 договора купли-продажи жилого дома сторонами определена цена жилого дома в размере 3 125 000 рублей. Договором определен порядок расчета между сторонами, согласно которому оплата части стоимости отчуждаемого имущества продавцу в размере 2 800 000 рублей закладывается в банковскую ячейку в день подписания договора. Вышеуказанную сумму продавец получает в течение трех банковских дней после регистрации перехода права собственности на жилой дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, оплата остатка в сумме 325 000 рублей будет произведена покупателем продавцу по графику, исходя из которого покупатель ежемесячно в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ осуществляет выплаты в пользу продавца в размере 32 500 рублей. Оплата указанного остатка должна подтверждаться распиской. В связи с тем, что договор купли-продажи жилого дома заключен с рассрочкой платежа, условиями договора предусмотрено, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом к покупателю и до момента передачи покупателем денежных средств в размере 325 000 рублей продавцу в полном объеме жилой дом находится в залоге у продавца.
Таким образом, окончательный расчет по договору купли-продажи жилого дома должен был быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.Однако обязательства по договору купли-продажи жилого дома ответчик не исполнил, и денежная сумма в размере 325 000 рублей, подлежащая оплате в рассрочку, до настоящего времени не оплачена.
Истец просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома площадью 130.3 кв.м. с кадастровым номером 01:05:0900019:34, расположенного по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, корпус 1, заключенный 21.01.2019г между ним и ФИО2, прекратить за ФИО2 право собственности на указанный жилой дом и возвратить его в собственность истца ФИО1 Также истец просит расторгнуть договор купли- продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 900 кв.м. с кадастровым номером 01:05:0900019:44, расположенный по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, заключенный 21.01.2019г между ним и ФИО2, прекратить за ФИО2 право собственности на указанную долю земельного участка и возвратить ее в собственность истца ФИО1
Суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 Борисвичу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок и возврате продавцу жилого дома поземельного участка отменить. Принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования ФИО1 в полном объеме: расторгнуть договор купли-продажи жилого дома площадью 130.3 кв. метров, этажность 2, с кадастровым номером 01:05:0900019:34, расположенного по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, корпус 1, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1и ФИО2 и возвратить жилой дом в собственность ФИО1, взыскав в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 2700000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей, полученной при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в счет частичной оплаты стоимости жилого дома. Прекратить за ФИО2 право собственности на жилой дом площадью 130.3 кв. метров, этажность 2, с кадастровым номером 01:05:0900019:34, расположенный по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, корпус 1, с погашением записи регистрации 01:05:0900019:34-01/033/2019-2 от ДД.ММ.ГГГГ и с погашением записи регистрации об ипотеки в силу закона (залог) 01:05:0900019:34-01/033/2019-1 от ДД.ММ.ГГГГ. Расторгнуть договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 900 кв. метров с кадастровым номером 01:05:0900019:44, расположенный по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, возвратить данную долю земельного участка в собственность ФИО1, взыскав с него в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 300000 (триста тысяч) рублей. Прекратить за ФИО2 право собственности на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 900 кв. метров с кадастровым номером 01:05:0900019:44, расположенный по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, с погашением записи регистрации 01:05:0900019:44-01/033/2019-5 от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 25325 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг адвоката в размере 15000 рублей и оплаты госпошлины в размере 150 рублей.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО2 просит решение Тахтамукайского районного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса).
В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Изменение и расторжение договора в соответствии с п.п.1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Как установлено в суде первой инстанции и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером 01:05:0900019:44, расположенного по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, а также договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 01:05:0900019:34, общей площадью 130.3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а.Новая Адыгея, <адрес>, корпус 1. Указанные договоры заключены одномоментно, и отчуждаемый жилой дом расположен на отчуждаемом земельном участке. В установленном законом порядке оба договора, подтверждающие переход права собственности, были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. В соответствии с пунктом 2 договора купли-продажи доли земельного участка цена указанного имущества составляет 300 ООО рублей. Пунктом 3 договора купли-продажи жилого дома сторонами определена цена жилого дома в размере 3 125 ООО рублей
Договором также определен порядок расчета между сторонами, согласно которому оплата части стоимости отчуждаемого имущества продавцу в размере 2 800 000 рублей закладывается в банковскую ячейку в день подписания договора. Оплата остатка в сумме 325 000 рублей должна быть произведена покупателем продавцу по графику, исходя из которого покупатель ежемесячно в период с 25.02.2019г по 25.11.2019г осуществляет выплаты в пользу продавца в размере 32 500 рублей. Оплата указанного остатка должна подтверждаться распиской.
Во исполнение заключенных договоров ФИО1 передал ФИО2 недвижимое имущество в виде жилого дома и 1/3 доли земельного участка, а ФИО5 произвел полную оплату в размере 300 000 рублей по договору купли-продажи 1/3 доли земельного участка, и частичную оплату в размере 2 800 000 рублей по договору купли-продажи жилого дома.
Факт оплаты ответчиком оставшейся части стоимости жилого дома в размере 325 000 рублей в пользу продавца ФИО1 в судебном заседании не установлен. Вместе с тем, договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, не содержит условий, предусматривающих возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке в том случае, если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплату переданного ему имущества.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Доказательств причинения значительного ущерба по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, истцом суду первой инстанции не представлено. При этом нормы действующего законодательства не связывают существенность нарушения условий договора, только с размером невыплаченной стоимости приобретенного имущества.
В связи с тем, что ответчик зарегистрировал права собственности на спорный жилой дом и земельный участок, и произвел частичную оплату, а в договоре купли-продажи не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с неоплатой стоимости недвижимости, требования истца о расторжении договора по мотивам неуплаты полной стоимости жилого дома ответчиком, прекращении права собственности ответчика и возвращении жилого дома и земельного участка в собственность истца, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, апелляционная жалоба не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены либо изменения решения в апелляционном порядке, по существу направлена на иную оценку обстоятельств дела, которые были проверены судом первой инстанции.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий ФИО8
Судьи ФИО10
ФИО7


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка