Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 августа 2021 года Дело N 33-12429/2021

г. Екатеринбург

25 августа 2021 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе
председательствующего

Ольковой А.А.судей

Тяжовой Т.А.Мехонцевой Е.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Верхняя Пышма к Литвиновой Марине Эдуардовне об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд, поступившее по апелляционной жалобе истца решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 25.05.2021.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., возражения ответчика и е представителя Литвиновой Н.С., судебная коллегия

установила:

Литвинова М.Э. является собственником гаражного бокса N <адрес> площадью 21,5 кв.м с кадастровым номером <адрес>:6812, расположенного в <адрес>.

Администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась с иском об изъятии земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества у Литвиновой М.Э. для муниципальных нужд.

В обоснование требований указало, что Постановлением Администрации ГО Верхняя Пышма от 27.03.2019 N 351 "О резервировании земель для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма" зарезервированы земли, расположенные по адресу: <адрес>. Постановлением Администрации ГО Верхняя Пышма от 06.03.2020 N 184 "Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимого имущества" (с учетом последующих изменений) принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд для строительства объекта местного значения. В список изымаемых объектов включен земельный участок и объект, принадлежащий ответчику. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость изымаемого объекта, а также размер убытков ответчика в результате изъятия для муниципальных нужд составят 231 050 руб. В адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке. Поскольку соглашение о выкупной цене изымаемого имущества достигнуто не было, Администрация просила: изъять у Литвиновой М.Э. гаражный бокс N <адрес> с выплатой ей в качестве возмещения выкупной цены в размере 231 050 руб.; прекратить право собственности ответчика на указанное имущество; признать право собственности на гаражный бокс за городским округом Верхняя Пышма; определить, что сумма возмещения подлежит уплате в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности за изымаемый объект; установить срок передачи имущества - 1 месяц.

Ответчик не возражала против удовлетворения заявленных требований с установлением выкупной цены в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель третьего лица МБУ "УКС и СР ГО Верхняя Пышма" в судебное заседание не явился.

Решением суда от 25.05.2021 иск удовлетворен частично. Судом прекращено право собственности Литвиновой М.Э. на гаражный бокс с кадастровым номером <адрес>:6812 в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной стоимости в размере 354 391 руб., убытков - 31 362 руб. Признано право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на изымаемое имущество. Указано, что сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемый объект. Установлен срок передачи имущества муниципалитету - 1 месяц со дня вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с таким решением в части определения размера выкупной цены, представитель истца - Скребенькова М.С. обратилась с апелляционной жалобой. В обоснование ссылается на то, что экспертное заключение не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку имеет существенные недостатки, искажающие результат оценки. Полагает, что экспертом выбраны наиболее дорогостоящие аналоги, при этом сравниваемые объекты имеют как смотровые, так и овощные ямы, что существенно увеличивает их стоимость; сведения о состоянии исследуемых объектов отсутствуют, фотографии в объявлениях не представлены; в состав убытков необоснованно включены услуги риэлтора; в рыночную стоимость объекта включена стоимость земельного участка, при том, что право собственности на участок под гаражным боксом ответчиком не оформлено, участок не размежеван. Дополнительно ссылается на то, что на момент проведения экспертизы срок действия квалификационного аттестата, приложенного экспертом к представленному заключению, истек. Просит назначить проведение повторной судебной оценочной экспертизы, поручив ее проведение директору ООО "Гранд Оценка" - Ч.Д.С.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик и ее представитель против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, полагая решение суда законным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Заслушав ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют (статьи 239.2, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 49, 56.8-56.11 Земельного кодекса Российской Федерации), исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд пришел к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия имущества, соблюдении истцом необходимой процедуры, установил выкупную стоимость имущества в общем размере 385 753 руб., в том числе, стоимость убытков, связанных с изъятием, в размере 31 362 руб. в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 28.04.2021, подготовленным экспертом Н.А.С. (ООО "Оценка недвижимости и бизнеса").

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они в должной степени мотивированы, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Судом обоснованно принято в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу заключение судебного эксперта, поскольку оно в полной мере соответствует положениям пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценка произведена экспертом на основании личного осмотра объекта оценки 13.04.2021, подробное описание объектов оценки содержится в разделе 2.7.3 заключения.

Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности.

В заключении приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости.

Для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства экспертом использован сравнительный подход. При этом экспертом обоснованно мотивирован отказ от использования затратного и доходного подхода, с учетом степени полноты имеющейся информации по объектам недвижимости.

Данный вид подхода является приемлемым для оценки объектов недвижимости, соответствует Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Квалификация и компетентность судебного эксперта не вызывает сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о том, что экспертом приняты наиболее дорогостоящие аналоги, несостоятельны.

Экспертом в мотивировочной части заключения приведен анализ предложений по продаже гаражных боксов именно в г. Верхняя Пышма; исследовано 10 вариантов, из которых выбрано 5 вариантов наиболее схожих по характеристикам с объектом ответчика. Из анализа следует, что эксперт при выборе объектов-аналогов подбирал предложения по продаже объектов, расположенных на территории г. Верхняя Пышма в радиусе 15-25 минут ходьбы пешком от объекта исследования; в качестве объектов-аналогов подбирались наземные одноэтажные гаражные боксы с простой отделкой (стены и потолки без отделки или окрашены, полы - бетонные) в гаражном комплексе, площадью от 15 до 30 кв.м, имеющие дополнительное оборудование смотровой или выгребной ямой. Стоимость выбранных для сравнения гаражных боксов, исходя из выборки, находилась в ценовом диапазоне от 280000 руб. до 550000 руб. (л.д. 201-202 т.2), при этом расчет производился исходя из среднего значения стоимости предложения за 1 кв.м.

Вопреки доводам жалобы отбор объектов-аналогов со смотровой или выгребной ямой был обусловлен наличием данного сооружения в исследуемом объекте, что прямо подтверждается фотографиями, представленными в экспертном заключении (л.д. 221-222 т.1). Более того, как следует из отчета ООО "Центр экономического содействия" от 29.05.2020, представленного стороной истца при подаче иска, наличие смотровой или выгребной ямы также являлось критерием отбора объектов-аналогов (л.д. 36 оборот т.1), что свидетельствует о единстве мнений специалистов в вопросе необходимости учета наличия дополнительных улучшений сравниваемых объектов оценки.

Доводы о необоснованности включения в выкупную цену изымаемого объекта стоимости земельного участка под гаражным боксом со ссылкой на отсутствие оформления прав под ним состоятельными не являются

Необходимость учета стоимости земельного участка при реализации процедуры изъятия прямо следует из пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при определении размера возмещения в него в числе прочего обязательно включается рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению.

Доводы истца о том, что экспертом необоснованно в состав убытков включены услуги риэлтора, судебной коллегией отклоняются. В представленном истцом отчете об оценке также фигурируют затраты на риэлтора, представляющие собой убытки в связи с поиском гаража для приобретения прав на него (л.д. 47 оборот т.1). Таким образом, состав дополнительных расходов заявленных истцом и взысканных судом, сходны.

Что касается отсутствия фотографий объектов-аналогов, то в экспертном заключении они представлены в том же объеме, что и в отчете истца. Учитывая, что поиск аналогов производился экспертом из общедоступных источников, фотографии объектов учитывались постольку, поскольку они были представлены в исследуемых объявлениях. Аналогичный подход к исследованию был и у специалиста ООО "Центр экономического содействия", из заключения которого также не следует, что оценка выбранных им для сравнения объектов производилась с натурным обследованием каждого гаражного бокса и фиксацией его состояния.

Доводы об истечении срока действия квалификационного аттестата эксперта Н.А.С. коллегией отклоняются.

В соответствии с Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 440 действие срочных лицензий и иных разрешений по перечню срочных лицензий и иных разрешений, сроки действия которых истекали (истекли) в период с 15 марта по 31 декабря 2020 г. было продлено на 12 месяцев.

Поскольку квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 000893-1 от 23.11.2017 Н.А.С. был выдан до 23.11.2020 (л.д. 248 т.1), то срок его действия на основании вышеуказанного нормативно-правового акта был продлен. Следующая аттестация эксперта была осуществлена в соответствии с установленной законом процедурой, в подтверждение чего выдан квалификационный аттестат N 021657-1 лот 18.06.2021.

Поскольку заключение эксперта ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" N Е-2021-Э-012 от 28.04.2021 коллегией расценено в качестве надлежащего доказательства по делу, оснований для удовлетворения ходатайства истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

С учетом того, что доводы апелляционной жалобы о незаконности и несостоятельности решения суда не свидетельствуют, не опровергают правильность его выводов, выражают несогласие с произведенной судом оценкой заключения судебной экспертизы, с которой коллегия соглашается, объективных причин, влекущих отмену судебного акта, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 25.05.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Верхняя Пышма - без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Тяжова Т.А.

Мехонцева Е.М.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка