Определение Судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июля 2021 года Дело N 33-1238/2021

г. Петропавловск-Камчатский

22 июля 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
председательствующего

Литвиненко Е.З.,

судей

Миронова А.А., Давыдовой М.В.,

при секретаре

Шинкееве М.Ю.


рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Пилюгиной Л.А. на заочное решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 16 февраля 2021 года, которым постановлено:

Исковые требования Беляковой Оксаны Алексеевны удовлетворить.

Взыскать с Пилюгиной Любови Александровны в пользу Беляковой Оксаны Алексеевны сумму задатка в размере 250 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5700 рублей.

Заслушав доклад судьи Миронова А.А., объяснения представителя Пилюгиной Л.А. Антонова Е.Е., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя Беляковой О.А. Кустова И.А., считавшего решение суда не подлежащим отмене, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Белякова О.А. предъявила иск к Пилюгиной Л.А. о взыскании задатка в сумме 250000 рублей, указывая на то, что 19 мая 2020 года сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, по условиям которого основной договор должен быть заключен в срок до 31 июля 2020 года. При подписании предварительного договора истец передала ответчику задатком вышеуказанную денежную сумму. Оставшаяся сумма должна быть уплачена после подписания основного договора купли-продажи и сдачи его на регистрацию путем перечисления ипотечных и собственных средств истца на счет ответчика.

В процессе подготовки к сделке истцу стало известно о возможной произведенной ответчиком перепланировке квартиры, а именно, об увеличении общей площади квартиры за счет объединения помещений комнаты и балкона, с установленной законом необходимостью внесения изменений в техническую документацию жилого помещения (квартиры).

18 июня 2020 года ответчику направлено уведомление с предложением предоставить до 15 июля 2020 года технический план спорной квартиры, с внесенными изменениями ввиду произведенной перепланировки квартиры. В уведомлении истец также указала, что в случае невозможности предоставить указанный документ в течение 10 дней с момента получения уведомления, необходимо подписать соглашение о расторжении предварительного договора, один экземпляр которого направить ей почтой, а также вернуть сумму, уплаченную по предварительному договору. В предложенный срок ответчик документы не предоставила, ответа не дала, деньги не вернула.

29 августа 2020 года истец направила ответчику претензию с требованием вернуть деньги, переданные по предварительному договору в течение 10 дней с момента получения претензии, которая так же оставлена без ответа.

По этим основаниям, полагая, что ответчиком были нарушены условия предварительного договора, которые привели к срыву сделки, истец просила взыскать с ответчика сумму задатка в размере 250 000 рублей.

Истец в судебном заседании не участвовала. Ее представитель по доверенности Кустов И.А. исковые требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явилась.

Рассмотрев дело, суд постановилобжалуемое заочное решение.

В апелляционной жалобе ответчик, указывая на непредставление истцом доказательств неисполнения ею своих договорных обязательств, а также на то, что именно Белякова О.А. преднамеренно отказалась от заключения основного договора купли-продажи при отсутствии к тому препятствий, просит заочное решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, из положений ст. 380 ГК РФ следует, что задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения не только платежной, но и удостоверяющей и обеспечительной функций.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Как усматривается из материалов дела, 19 мая 2020 года между Пилюгиной Л.А. (продавец) и Беляковой О.А. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, предметом которого являлось обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи принадлежащей продавцу квартиры, расположенной по адресу: Камчатский край, <адрес>, общей площадью 46,5кв.м., по цене 4600000 рублей на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 10 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры и произвести полный расчет за квартиру до 31 июля 2020 года.

Пунктами 3.1, 3.2 предварительного договора предусмотрено, что сумму в размере 250000 рублей задатком покупатель уплачивает продавцу при подписании данного договора. Оставшаяся сумма уплачивается покупателем после подписания основного договора купли-продажи и сдачи его на регистрацию путем перечисления ипотечных и собственных средств истца на счет ответчика.

Согласно п. 4 предварительного договора продавец гарантирует, что квартира соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодна для проживания и эксплуатации.

Факт получения денежной суммы 250 000 рублей подтверждается распиской ответчика в самом договоре и ответчиком не оспаривается.

До настоящего времени договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен.

Разрешая иск Беляковой О.А. о взыскании с Пилюгиной Л.А. переданной по предварительному договору денежной суммы, суд пришел к выводу о его удовлетворении по тем основаниям, что ответчиком не представлено доказательств об обращении к истцу с предложением заключить договор купли-продажи квартиры и что взыскиваемая истцом денежная сумма задатком не является.

Судебная коллегия считает выводы суда по результатам рассмотрения дела правильным.

Как следует из искового заявления, объяснений представителя истца в судебном заседании, договор купли-продажи не был заключен не по вине истца, которая предпринимала активные действия для совершения сделки, а по вине ответчика, так как в квартире была произведена неузаконенная перепланировка в виде объединения комнаты и балкона, что истец узнала из интернет-ресурса, где были размещены сведения о продаваемой квартире. Также отсутствовал и ответчиком, несмотря на неоднократные просьбы истца, не был представлен технический план квартиры с внесенными изменениями на основании произведенной перепланировки, который был необходим для оформления ипотеки. Эти обстоятельства, по мнению стороны истца, являлись существенными, препятствующими заключению ею договора купли-продажи квартиры. В самом предварительном договоре данное существенное условие не нашло отражения.

Данных о том, что, подписывая предварительный договор купли-продажи квартиры и передавая в счет ее оплаты часть денежной суммы, истец согласилась приобрести квартиру в перепланированном состоянии без подтверждающих этот факт документов, ответчиком не представлено.

В связи с наличием перепланировки в приобретаемой квартире, истцом в адрес ответчика 18 июня 2020 года было направлено уведомление (л.д. 8), в котором она просила ответчика до 15 июля 2020 года предоставить технический план квартиры с внесенными изменениями на основании произведенной перепланировки квартиры, а в случае невозможности предоставления указанного документа в течение 10 дней с момента получения настоящего уведомления подписать соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи и вернуть переданные по предварительному договору денежные средства в сумме 250000 рублей.

Ввиду непредоставления документов на квартиру и отсутствием ответа на уведомление, из чего Белякова О.А. сделала вывод о нежелании продавца заключать основной договор купли-продажи квартиры, 29 августа 2020 года, истец направила ответчику претензию о возвращении переданную по предварительному договору сумму в течение 10 дней.

Доказательств предоставления истцу технической документации на квартиру, актуальной на дату сделки, ответчиком не представлено. Сведений о том, что продавец принимал меры к заключению основного договора купли-продажи в согласованные сторонами сроки в деле не имеется.

Указанные обстоятельства в их совокупности свидетельствуют о совершении истцом активных действий по заключению основного договора купли-продажи квартиры и надлежащему исполнению своих обязательств по предварительному договору.

Требование истца о предоставлении технической документации на квартиру при установленных обстоятельствах следует признать правомерным, поскольку истец в данном случае не должна нести риск неблагоприятных последствий, вызванных несоответствием приобретаемой им квартиры технической документации на нее.

Тот факт, что квартира продавалась в перепланированном состоянии без подтверждающих документов, являлся существенным обстоятельством при заключении договора купли-продажи, поскольку изменяется площадь помещений квартиры, их конфигурация, а незаконная перепланировка возлагает на покупателя дополнительные расходы по ее оформлению либо приведению квартиры в первоначальное состояние.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным условием договора.

То, что истец при осмотре квартиры до подписания предварительного договора видел имеющуюся перепланировку, не опровергает выводов суда первой инстанции, поскольку доказательств того, что сторонами была достигнута договоренность о приобретении квартиры в перепланированном состоянии без надлежащего оформления произведенной перепланировки, ответчиком не представлено, дополнительных соглашений по этому вопросу ими не заключалось, в предварительном договоре такое условие отсутствует.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств незаключения договора купли-продажи квартиры ввиду того, что покупатель необоснованно отказался от его заключения, тогда как продавец принимал меры к заключению основного договора купли-продажи в установленные предварительным договором сроки, в том числе передал требуемые документы на квартиру, направил покупателю письменное уведомление с приглашением заключить основной договор, а покупатель, несмотря на это, уклонялся от заключения основного договора, следует вывод об отсутствии вины истца в не заключении основного договора купли-продажи квартиры на оговоренных сторонами условиях.

Довод жалобы об отсутствии обстоятельств, препятствовавших или могущих препятствовать покупке квартиры, в том числе в виде неузаконенной перепланировки, что подтверждается успешной продажей ответчиком квартиры другим покупателям, не подтверждает соответствие фактического состояния квартиры ее техническим характеристикам по документам, что истец в целях соблюдения законности сделки и просила ответчика подтвердить.

Давая оценку правомерности взыскания суммы 250000 рублей. переданной по предварительному договору, судебная коллегия, основываясь на положениях вышеприведенных норм права, исходит из того, что использование в предварительном договоре купли-продажи слова "задаток" само по себе в силу требований п. 2 ст. 380 ГК РФ не является достаточным свидетельством того, что стороны вкладывали в это понятие смысл, указанный в п. 1 данной статьи.

Из положений ст. 380 ГК РФ следует, что задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения платежной, удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции.

Между тем из содержания п. 3.1 и п. 3.2 предварительного договора купли-продажи квартиры от 19 мая 2020 года усматривается только платежная функция передаваемой денежной суммы, которая должна быть зачтена в счет оплаты по договору.

Указаний о том, что денежные средства в размере 250000 рублей передаются с целью обеспечения исполнения обязательств, предварительный договор не содержит.

Учитывая наличие сомнений в отношении того, является ли уплаченная Беляковой О.А. сумма задатком, она считается уплаченной в качестве аванса, который подлежит безусловному возвращению покупателю в связи с не заключением сторонами договора купли-продажи квартиры.

При таких обстоятельствах вывод суда, что переданная истцом сумма не является задатком, а является авансом, подлежащим возвращению покупателю, признается судом апелляционной инстанции верным, соответствующим установленным обстоятельствам дела, положениям правовых норм ГК РФ.

Ссылок на новые факты, которые остались без внимания суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не содержится. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у судебной коллегии не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 16 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка