Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 марта 2022 года Дело N 33-1237/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Садовой И.М.,

судей Постникова Н.С., Голубева И.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жаренковой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании (22.02.2022 г. - 05.03.2022 г.) гражданское дело по иску Камодинского К.И. к Парамсон Л.К. о признании сделки состоявшейся, исключении из описи ареста, и регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, по апелляционной жалобе Камодинского К.И. на решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 25.10.2021 г., которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителя истца Шлюпкина А.Г., поддержавшего доводы жалобы, объяснения третьего лица Парамсона М.Г., его представителей Арзуманяна А.А., Найденова И.Ю., представителя ответчика - Арзуманяна А.А., объяснения третьего лица ГУ МВД России по Саратовской области - Головко Т.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, исследовав новые доказательства, обсудив доводы жалобы и возражений на неё, судебная коллегия

установила:

Камодинский К.И. обратился в суд с указанными исковыми требованиями, в обоснование которых указал, что 21.06.2018 г. между истцом и ответчиком в письменной форме был заключен договор купли-продажи нежилого помещения (гараж) с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 18,4 кв.м. Со стороны истца все обязательства включая 100 % оплату на дату заключения договора были выполнены о чем свидетельствует сам договор.

22.06.2018 г. указанный выше договор был сдан в регистрирующий орган для осуществления регистрации перехода права собственности.

Ответчиком подано заявление о приостановлении регистрации от 03.07.2018 г., сроком до 28.12.2018 г. регистрация была приостановлена.

Документы от имени продавца на государственную регистрацию представлялись Парамсон М.Г., который является сыном ответчика, и он действовал на основании нотариальной доверенности от 09.01.2017 г.

В последствии данная доверенность была отменена 15.08.2018 г., о чем внесены сведения в ЕРГН - 17.08.2018 г.

Истец полагает, что вышеупомянутые действия ответчика, направлены на уклонение от государственной регистрации перехода права собственности. На момент совершения сделки 21.06.2018 г. каких-либо ограничений в отношении имущества осуществлено не было по этим причинам данная сделка должна быть признана состоявшейся, так как ее сторонами осуществлены все условия для ее совершения.

26.12.2018 г. в рамках расследования уголовного дела в отношении сына ответчика Октябрьским районным судом г. Саратова был принят судебный акт о запрете осуществления регистрационных действий. Однако, сделка заключенная между истцом и ответчиком, состоялась задолго ранее совершения запрета, при таких обстоятельствах восстановлению подлежит право которое было нарушено на 03.08.2018 г. (дата когда должна быть осуществлена регистрация перехода права).

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований истец просит признать договор купли-продажи нежилого помещения (гаража) с кадастровым номером N расположенного по адресу <адрес>, площадью 18,4 кв.м., от 21.06.2018 г., между истцом и ответчиком - состоявшейся сделкой. Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, исключить нежилое помещение из описи ареста, наложенного Октябрьским районным судом г. Саратова в рамках расследования уголовного дела N.

Рассмотрев спор, суд постановилрешение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Камодинский К.И., не согласившись с решением суда, в доводах апелляционной жалобы, просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, указывая о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

ГУ МВД России по Саратовской области в возражениях на доводы жалобы просит решение суда оставить без изменения.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось участниками процесса, как видно из материалов реестрового дела, 22.03.2017 г. между Виноградовым Д.А. и Парамсон Л.К. в лице Парамсон М.Г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 18,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

21.05.2018 г. в отношении данного имущества была проведена регистрация в виде ограничения (обременения) в виде на совершение действий по регистрации на объект недвижимости на основании постановления судебного-пристава-исполнителя от 18.05.2018 г.

09.06.2018 г. данное обременение было отменено.

Право собственности, в связи с которым лицо вправе получать выгоды от использования принадлежащего ему имущества, в том числе получать плату за него (ст. 209 ГК РФ) возникает на основании договора не признанного недействительным или ничтожным (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

22.06.2018 г. на регистрацию был сдан договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 18,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, подписанный со стороны продавца представителем Парамсон Л.К. - Пармсон М.Г., действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, и Камодинским К.И.

03.07.2018 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности в связи с заявлением Парамсон М.Г. для сбора дополнительных документов.

28.12.2018 г. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности в связи с тем, что 17.08.2018 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об отмене доверенности, удостоверенной 09.01.2017 г.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При расчетах между физическими лицами в соответствии с положениями ст. 408 ГК РФ исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

По условиям п. 3 договора продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 400000 руб., которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора и указали в договоре, что акт о взаимных расчетах составляться не будет.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 60, п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки.

В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 6, п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Следовательно, для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции третьим лицом Парамсон М.Г. были даны объяснения о том, что заявление о приостановке регистрации перехода права собственности был вызвано отсутствием передачи истца денежных средств за нежилое помещение.

Представитель истца в свою очередь подтвердил, что нежилым помещением Камодинский К.И. фактически не пользуется, ключей от него у истца не имеется, дополнительно расписки о передаче денежных средств не имеется, в судебном порядке требований об устранении препятствий в пользовании не заявлялось.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Истцом требований об исполнении обязанности продавца передать недвижимость заявлено не было.

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какое-либо из них не ссылались.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 196 ГПК РФ).

В абзаце 2 п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", разъяснено, что суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).

Судебная коллегия предложила стороне истца, опровергавшей позицию стороны ответчика об отсутствии передачи денежных средств за объект недвижимости, представить дополнительные доказательства.

Камодинским К.И. в адрес судебной коллегии предоставлены выписка из лицевого счета; N на имя Камодинской О.В. по состоянию на 21.06.2018 г., согласно которому 21.06.2018 г. со счета ИП Камодинскиая О.В. были перечислены денежные средства на счет физического лица Камодинской О.В., а также выписка по счету дебетовой карты N о наличии на счете остатка 152930 руб., по состоянию на 27.04.2018 г.

Парамсон М.Г. в опровержение сведений о том, что сведения о наличии у истца денежных средств на указанных счетах не подтверждают факт передачи их по договору купли-продажи, при том, что помимо спорного объекта, в указанный день Камодинским К.И. было приобретено аналогичное нежилое помещения от иного лица, в пользу которого Камодинским К.И. денежные средства оплачены и переход права собственности осуществлен.

Сторона истца данный факт не оспаривала.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

07.12.2018 г. постановлением Октябрьского районного суда г. Саратова по ходатайству ОВД СЧ ГСУ МВД России по Саратовской области в рамках уголовного дела в отношении Парамсона М.Г. и иного лица, обвиняемых в совершении преступления, предусмотренного <данные изъяты>, наложен арест на имущество, принадлежащего Парамсону М.Г. и его матери Парамсон Л.К.

Согласно ходатайству Парамсон М.Г., действуя по доверенности от Парамсон Л.К., прибрел нежилое помещение общей площадью 18,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, у органов предварительного следствия имеются достаточные основания полагать, что данное имущество приобреталось на денежные средства, привлеченные от ООО "Новый Дом" от участников долевого строительства, которые в дальнейшем Парамсон М.Г. и иное лицо использовали в личных целях.

В соответствии с п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 32 от 0707.2015 г. "О судебной практике по делам о легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем, и о приобретении или сбыте имущества, заведомо добытого преступным путем" для целей ст. ст. 174 и 174.1 УК РФ под финансовыми операциями могут пониматься любые операции с денежными средствами (наличные и безналичные расчеты, кассовые операции, перевод или размен денежных средств, обмен одной валюты на другую и т.п.). К сделкам как признаку указанных преступлений могут быть отнесены действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а равно на создание видимости возникновения или перехода гражданских прав и обязанностей. При этом, по смыслу закона, указанные финансовые операции и сделки заведомо для виновного маскируют связь легализуемого имущества с преступным источником его происхождения (основным преступлением).

Таким образом, в настоящее время имеются сомнения, на основании которого за Парамсон Л.К. было зарегистрировано право собственности в ЕГРН, при этом представленные истцом доказательства, не подтверждают факта перехода имущества от продавца к покупателю.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, в том числе и освобождения имущества от ареста, суд первой инстанции указал, что 26.12.2018 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 26.12.2018 г. на основании постановления Октябрьского районного суда г. Саратова от 07.12.2018 г. о запрете собственникам и иным владельцам имущества отчуждать вышеуказанный объект имущества любым способом, в том числе - путем заключения договоров купли-продажи, дарения, аренды, мены, ренты, пожертвования, передачи в залог, в том числе с правом выкупа заложенного имущества.

Далее арест на имущество, в том числе и спорный объект недвижимого имущества - нежилое помещение, общей площадью 18,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, наложенный в рамках рассмотрения уголовного дела N неоднократно продлевался постановлениями Октябрьского районного суда г. Саратова и постановлениями Фрунзенского районного суда г. Саратова, не снят и не отменен в настоящее время.

Частью 9 ст. 115 УПК РФ арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяются на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении данной меры процессуального принуждения либо отдельных ограничений, которым подвергнуто арестованное имущество, отпадает необходимость, а также в случае истечения установленного судом срока ареста, наложенного на имущество, или отказа в его продлении.

При постановлении приговора суд должен разрешить вопрос о том, как поступить с имуществом, на которое наложен арест для обеспечения гражданского иска, и в описательно-мотивировочной части приговора привести обоснование принятого решения (пункт 11 части 1 статьи 299, пункт 5 статьи 307 УПК РФ.

Законодателем в абз. 9 ч. 1 ст. 126 Закона о банкротстве определено основание для снятия ареста на имущество должника, которое по смыслу этой нормы в системе действующего правового регулирования должно быть применено уполномоченным органом (например, судом) или должностным лицом (следователем), которыми наложен арест на имущество и введены соответствующие ограничения (запреты).

Необходимость обращения непосредственно к органу или должностному лицу, уполномоченным на снятие ареста на имущество должника и иных ограничений по распоряжению имуществом, обусловлена не только смысловым содержанием абз. 9 ч. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, но и, как указано выше, соблюдением требований иных законов, при применении которых был наложен арест на имущество должника.