Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 июля 2021 года Дело N 33-1235/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Верюлина А.В.,

судей Ганченковой В.А., Скипальской Л.И.,

при секретаре Мирской Н.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 07 июля 2021 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Чегодаева Д.В. к администрации городского округа Саранск о взыскании неосновательного обогащения в виде разницы оплаченной арендной платы, неустойки, судебных расходов по апелляционной жалобе представителя Чегодаева Д.В. - Яфарова Е.Р. на решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 апреля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Ганченковой В.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Чегодаев Д.В. обратился в суд с иском к администрации городского округа Саранск о взыскании неосновательного обогащения в виде разницы оплаченной арендной платы, неустойки, судебных расходов.

В обоснование исковых требований указано, что 16 сентября 2019 г. между ним и ответчиком заключён договор аренды земельного участка N 616, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером . По условиям договора размер годовой арендной платы составляет 520 720 рублей.

18 сентября 2019 г. истец оплатил арендную плату в размере 479 320 рублей за период с 16 сентября 2019 г. по 15 сентября 2020 г.

Согласно пункту 3.3 данного договора аренды задаток, внесённый истцом для участия в аукционе, в размере 41 400 рублей засчитывается в счёт годовой арендной платы по настоящему договору за период с 16 сентября 2019 г. по 15 сентября 2020 г.

Таким образом, всего по настоящему договору истец оплатил ответчику денежную сумму в размере 520 720 рублей.

19 декабря 2019 г. между истцом и ответчиком заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 616 и заключён договор купли-продажи N 12128 находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, согласно пункту 2.1 которого истцом 24 декабря 2019 г. уплачена выкупная цена в размере 60 873 рублей.

Таким образом, вместо 365 оплаченных им дней аренды, он фактически пользовался и арендовал земельный участок с кадастровым номером всего 94 дня.

16 сентября 2019 г. между истцом и ответчиком заключён договор аренды земельного участка N 617, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером . Размер годовой арендной платы по указанному договору 375 820 рублей.

18 сентября 2019 г. истец уплатил арендную плату в размере 334 420 рублей за период с 16 сентября 2019 г. по 15 сентября 2020 г.

Согласно пункту 3.3 данного договора аренды задаток, внесённый истцом для участия в аукционе, в размере 41 400 рублей засчитывается в счёт годовой арендной платы по настоящему договору за период с 16 сентября 2019 г. по 15 сентября 2020 г.

Таким образом, всего по настоящему договору истец оплатил ответчику денежную сумму в размере 375 820 рублей.

19 декабря 2019 г. между истцом и ответчиком заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 617 и заключён договор купли-продажи N 12131 находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества. 24 декабря 2019 г. истцом уплачена выкупная цена в размере 60 820 рублей.

Таким образом, вместо 365 оплаченных им дней аренды, он фактически пользовался и арендовал земельный участок с кадастровым номером всего 94 дня.

Просил суд взыскать с администрации городского округа Саранск в его пользу денежную сумму в размере 665 650 рублей 25 копеек, являющуюся неосновательным обогащением по договору аренды земельного участка N 616 от 16 сентября 2019 г. и договору аренды земельного участка N 617 от 16 сентября 2019 г.; пени, подлежащие к выплате в соответствии со статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 20 декабря 2019 г. по 18 марта 2021 г. в размере 41 056 рублей 02 копеек; пени (неустойку) в размере одной трёхсот шестидесяти пятой действующей на дату уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от не уплаченной в срок суммы долга, за каждый календарный день просрочки, начиная с 19 марта 2021 г. по день фактического исполнения обязательств; расходы на оплату государственной пошлины в размере 10 267 рублей.

Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 апреля 2021 г. иск Чегодаева Д.В. оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель истца Яфаров Е.Р. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объёме. Указывает, что спорная денежная сумма не может являться ценой продажи права на заключение договора аренды земельного участка, а является размером годовой арендной платы за земельные участки. Из буквального толкования пунктов 7.1 и 7.2 договоров аренды следует, что арендная плата взимается исключительно только за фактическое использование земельного участка. Считает, что администрация городского округа Саранск получила неосновательное обогащение от аренды земельных участков. Кроме того приводит перечень оснований, предусмотренный статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по которым решение суда подлежит отмене.

В судебное заседание Чегодаев Д.В., представитель администрации городского округа Саранск не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, отложить разбирательство дела суд не просили.

При таких обстоятельствах и на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель Чегодаева Д.В. - Яфаров Е.Р. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 22 июля 2019 г. администрацией городского округа Саранск принято постановление N 1340 "О проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков", которым постановлено провести открытый аукцион на право заключения договора аренды земельных участков:

по лоту N 4 - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1168 кв.м, с кадастровым номером . Форма подачи предложений открытая. Разрешённое использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства. Категория земель - земли населённых пунктов. Начальный размер годовой арендной платы 46 000 рублей. Размер задатка 90% от начального размера годовой арендной платы 41 400 рублей. Шаг аукциона 3% от начального размера годовой арендной платы 1380 рублей. Срок аренды земельного участка 20 лет;

по лоту N 5 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1167 кв.м, с кадастровым номером . Форма подачи предложений открытая. Разрешённое использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства. Категория земель - земли населённых пунктов. Начальный размер годовой арендной платы 46 000 рублей. Размер задатка 90% от начального размера годовой арендной платы 41 400 рублей. Шаг аукциона 3% от начального размера годовой арендной платы 1380 рублей. Срок аренды земельного участка 20 лет (л.д.146-149).

Согласно протоколам о результатах аукциона от 3 сентября 2019 г. Чегодаев Д.В. признан победителем аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных по адресу:

<адрес>, площадью 1168 кв.м, как предложивший годовую арендную плату в размере 520 720 рублей;

<адрес> площадью 1167 кв.м, как предложивший годовую арендную плату в размере 375 820 рублей (л.д.150-154, 155-159).

По условиям договора аренды земельного участка от 16 сентября 2019 г. N 616, заключённого между администрацией городского округа Саранска (арендодатель) и Чегодаевым Д.В. (арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1168 кв.м, с кадастровым номером , для индивидуального жилищного строительства. Срок договора аренды 20 лет (пункт 2.1 договора). Размер годовой арендной платы составляет 520 720 рублей. В течение десяти дней со дня подписания договора арендатор обязан единовременно внести денежную сумму в размере 479 320 рублей в счёт годовой арендной платы за период с 16 сентября 2019 г. по 15 сентября 2020 г. в соответствии с протоколом об итогах аукциона. Задаток, внесённый арендатором для участия в аукционе, в размере 41 400 рублей засчитывается в счёт годовой арендой платы по настоящему договору за период с 16 сентября 2019 г. по 15 сентября 2020 г. Если иное не установлено полномочными органами государственной власти и местного самоуправления, арендная плата исчисляется с даты подписания договора и вносится арендатором равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября соответствующего года (раздел 3 договора) (л.д.72-76).

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия 1 октября 2019 г.

Чегодаев Д.В., как арендатор спорного земельного участка с кадастровым номером , оплатил в полном размере годовую арендную плату за земельный участок, что подтверждается чек-ордером от 18 сентября 2019 г. на сумму 479 320 рублей (л.д.50).

По условиям договора аренды земельного участка от 16 сентября 2019 г. N 617, заключённого между администрацией городского округа Саранска (арендодатель) и арендатором Чегодаевым Д.В. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1167 кв.м, с кадастровым номером , для индивидуального жилищного строительства. Срок договора аренды 20 лет (пункт 2.1 договора). Размер годовой арендной платы составляет 375 820 рублей. В течение десяти дней со дня подписания договора арендатор обязан единовременно внести денежную сумму в размере 334 420 рублей в счёт годовой арендной платы за период с 16 сентября 2019 г. по 15 сентября 2020 г. в соответствии с протоколом об итогах аукциона. Задаток, внесённый арендатором для участия в аукционе, в размере 41 400 рублей засчитывается в счёт годовой арендой платы по настоящему договору за период с 16 сентября 2019 г. по 15 сентября 2020 г. Если иное не установлено полномочными органами государственной власти и местного самоуправления, арендная плата исчисляется с даты подписания договора и вносится арендатором равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября соответствующего года (раздел 3 договора) (л.д.65-70).

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия 30 сентября 2019 г.

Чегодаев Д.В., как арендатор спорного земельного участка оплатил в полном размере годовую арендную плату за земельный участок с кадастровым номером , что подтверждается чек-ордером от 18 сентября 2019 г. на сумму 334 420 рублей (л.д.53).

19 декабря 2019 г. сторонами заключён договор купли-продажи N 12128 находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества. По условиям данного договора администрация городского округа Саранск продаёт находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером , а Чегодаев Д.В. приобретает земельный участок и обязуется оплатить по цене и условиях согласно пункту 2.1. договора. На участке имеется недвижимое имущество, находящееся у покупателя на праве собственности: жилой дом, общей площадью 190,2 кв.м с кадастровым номером (л.д.78-79).

Актом (приложение к договору) установлена выкупная цена указанного земельного участка в размере 60 873 рублей (л.д.81), которая должна быть оплачена единовременно в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора до регистрации права собственности (пункты 2.2 и 2.3 договора).

По акту приёма-передачи от 19 декабря 2019 г. Чегодаев Д.В. принял вышеуказанный земельный участок, претензии у сторон отсутствуют (л.д.80).

Одновременно с заключением договора купли-продажи, сторонами 19 декабря 2019 г. подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 616 от 16 сентября 2019 г., которое зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Мордовия 14 января 2020 г. (л.д.20-21).

19 декабря 2019 г. сторонами заключён договор купли-продажи N 12131 находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества. По условиям данного договора администрация городского округа Саранск продаёт находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером , а Чегодаев Д.В. приобретает земельный участок и обязуется оплатить по цене и условиях согласно пункту 2.1 договора. На участке имеется недвижимое имущество, находящееся у покупателя на праве собственности: жилой дом, общей площадью 174,7 кв.м с кадастровым номером (л.д.56-57).

Актом (приложение к договору) установлена выкупная цена указанного земельного участка в размере 60 820 рублей (л.д.59), которая должна быть оплачена единовременно в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора до регистрации права собственности (пункты 2.2 и 2.3 договора).

По акту приёма-передачи от 19 декабря 2019 г. Чегодаев Д.В. принял вышеуказанный земельный участок, претензии отсутствуют (л.д.58).

Одновременно с заключением договора купли-продажи сторонами 19 декабря 2019 г. подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 617 от 16 сентября 2019 г. (л.д.97-98).

По данным Единого государственного реестра недвижимости Чегодаев Д.В. указан собственником земельных участков с кадастровыми номерами и (л.д.60-63, 82-85).

При таких обстоятельствах, отказывая в удовлетворении заявленных Чегодаевым Д.В. требований, суд пришёл к выводу, что полученная от истца по договорам аренды земельных участков спорная денежная сумма в размере 665 650 рублей 25 копеек (за период с 20 декабря 2019 г. по 15 сентября 2020 г.) не является излишне уплаченной арендной платой, а следовательно неосновательным обогащением, а является ценой продажи права на заключение договоров аренды, заключённых с истцом по итогам аукциона.

Данный вывод основан на законе и соответствует обстоятельствам дела.

Так, согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего, обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендную плату за пользование имуществом обязан вносить арендатор, которым, согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, является сторона договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату проведения аукциона - 3 сентября 2019 г.) предусмотрено, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определённой по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы (пункт 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как установлено в пункте 17 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации победителем аукциона признаётся участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

В силу пункта 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления с аукциона земельных участков, имеющих вид разрешённого использования "для индивидуального жилищного строительства", договор аренды заключается на срок 20 лет.

Из указанных правовых норм в их системной взаимосвязи следует, что при формировании аукционной документации на право заключения договора аренды земельного участка, определяется цена предмета аукциона, в качестве которого выступает право на заключение договора аренды соответствующего участка. Исходя из правовой природы торгов, цена предмета аукциона, в качестве которого выступает право на заключение договора аренды земельного участка, является единственным основанием для заключения данного гражданско-правового договора. Как следствие, уплачиваемая по результатам торгов (аукциона) плата (денежная сумма), является платой за право заключения договора и в то же время арендной платой за пользование земельным участком.

Цена права на заключение договора аренды устанавливается по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного, указанная цена является начальной, и не может быть ниже, чем это предусмотрено законом.