Дата принятия: 27 января 2021г.
Номер документа: 33-123/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 января 2021 года Дело N 33-123/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Макоева А.А.
судей Тхагалегова З.Т. и Шомахова Р.Х.
при секретаре Узденовой Ф.Р.
с участием: представителя ответчика ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" к Махотлову Хаджи-Мурату Мухамедовичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и освобождении земельного участка,
по апелляционной жалобе Махотлова Х.-М.М. на решение Нальчикского городского суда КБР от 6 ноября 2020 года,
УСТАНОВИЛА:
МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик" обратилось в суд с исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просило взыскать с Махотлова Хаджи-Мурата Мухамедовича по договору аренды N 1808-АЗ от 08.07.2008 г. - задолженности по арендной плате в размере 67 700,14 руб., а также пени в сумме 5 471,38 руб., в пользу МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик", расторгнуть договор аренды N 1808-АЗ от 08.07.2008 г. в связи с неисполнением договорных отношений, обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым N, находящийся по адресу: <адрес> и предать по акту приема-передачи.
Требования были мотивированы тем, что по договору аренды N 1808-АЗ от 08.07.2008 г., Махотлову Х.-М.М., был передан во временное возмездное владение и пользование земельный участок
Пунктом 3.3 договора аренды, закреплена обязанность арендатора самостоятельно ежеквартально перечислять арендную плату до 15-го числа первого месяца квартала, за который производится оплата. За неисполнение/ненадлежащее исполнение обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором аренды срок, начисляется пеня от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В результате неисполнения арендатором условий договора аренды в части оплаты, согласно акта сверки расчетов по договору N 1808-АЗ от 08.07.2008 г. по состоянию на 15.06.2020 г. задолженность за период с 15.10.2019 г. по 15.06.2020 г. в сумме 67 700,14 руб.
Пеня за несвоевременное оплату за период с 27.09.2019 г. по 15.06.2020 г. в сумме 5 471,30 руб.
Приводились положения ст. 619 ГК РФ.
Махотлов Х.-М.М. подал возражение, в котором просил оставить без рассмотрения исковые требования о расторжении договора аренды от 8 июля 2008 г. N 1808-АЗ, а в остальной части исковых требований отказать за необоснованностью.
Решением Нальчикского городского суда КБР от 6 ноября 2020 года постановлено: исковые требования МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о.Нальчик" удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды N 1808-АЗ от 08.07.2008г. земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес> (внутри микрорайона), заключенного между Администрацией г.Нальчика и Махотловым Хаджи-Муратом Мухамедовичем.
Возложить на Махотлова Хаджи-Мурата Мухамедовича обязанность освободить вышеуказанный земельный участок и передать по акту приема - передачи МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о.Нальчик".
Взыскать с Махотлова Хаджи-Мурата Мухамедовича в доход бюджета г.о. Нальчик государственную пошлину в размере 6000 рублей.
В остальной части иска отказать.
Не согласившись с решением, считая его незаконным, Махотлов Х.-М.М. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, в отмененной части принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В апелляционной жалобе указано, что как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка был заключен 8 июля 2008 г. в целях проектирования и строительства детского развлекательно-игрового центра сроком по 30 апреля 2015 г. (п. 1.2.) (л.д. 6).
Договор зарегистрирован в установленном законном порядке 21 июля 2008г., регистрационной записи присвоен номер 23-23-01/497/2012-475.
В письме Департамента от 10 сентября 2015 г. N 1-09/567 указано, что спорный договор аренды по истечению срока его действия заключен на неопределенный срок и является действующим.
Согласно пункту 4.4.2 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
На основании разрешения на строительство от 12 ноября 2015 г. N RU07-301000-298-2015 он возвел трехэтажное здание детского сада, общей площадью более 700 кв.м..
В настоящее время, он предпринимает меры для осуществления государственной регистрации права собственности на указанный объект.
Эти обстоятельства, судом первой инстанции в нарушение пункта 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не определены в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки суда.
Если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
Такую правовую позицию сформировал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 14 января 2017 г. N 304-ЭС16-20773.
Требования Департамента об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение ответчика права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект строительства в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Обстоятельства, приведенные Департаментом в обоснование иска, не являются существенными, влекущими необходимость расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Федеральным законом.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Департамент в качестве основания расторжения договора указал на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком.
При разрешении спора суд первой инстанции не дал оценку представленным доказательствам (платежным поручениям, решению Нальчикского городского суда от 18 августа 2020 г. по делу N 2-3489/2020 и справке Департамента об отсутствии задолженности), которые свидетельствовали об отсутствии задолженности у ответчика по спорному договору аренды.
Таким образом, на момент рассмотрения дела долг по арендной плате и пени отсутствовал.
Обстоятельства, приведенные в обоснование требования о расторжении договора, не могли быть признаны судом первой инстанции в качестве существенных.
В период рассмотрения спора до принятия судебного решения ответчик оплачивал арендную плату.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, является недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора (см. к примеру, Определение ВС РФ от 23 марта 2020 г. по делу N 301-ЭС20-1635, Постановление АС МО от 17 августа 2020 г. по делу N А41-77619/19, Постановление АС СКО от 02 июля 2020 г. по делу N А32-45765/2019).
Таким образом, расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором. Земельный участок занят возведенным арендатором объектом недвижимости, который в настоящее время проходит процедуру введения его в гражданский оборот.
Более того, на момент обращения с настоящим иском в суд, у арендатора отсутствовала задолженность по арендной плате, а расчет задолженности составлен без отражения алгоритма произведенных истцом арифметических операций, последовательность которых очевидна.
Следовательно, на момент рассмотрения спора долг по арендной плате и пене за арендатором не числился, а наоборот - имелась переплата. Обстоятельства, приведенные Департаментом в обоснование иска, не могли быть признаны существенными, влекущими необходимость расторжения договора аренды, поскольку не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе быт рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Внесение им арендной платы, в период рассмотрения спора до принятия судебного решения, свидетельствует о наличии у него заинтересованности: в сохранении арендных отношений, как лица построившего на земельном участке объект недвижимости.
Акты сверки расчетов (л.д. 21-22; 63-65; 75-77), также подписанные неустановленными лицами, являются письменными доказательствами по делу, в которых содержатся исходные данные для использования в расчете, а потому расчетами задолженности не являются.
Поскольку истцом не представлена претензия, содержащая безусловное предложение о расторжении договора аренды от 8 июля 2008 г. N 1808-АЗ, и не соблюдены требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявленное требование о расторжении договора аренды, суд должен был оставить без рассмотрения в соответствии со статьей 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив представленные материалы и доводы жалобы, выслушав поддержавшего жалобу представителя ответчика ФИО5, Судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции, и приводится в решении суда, 08.07.2008 г. между Администрацией г. Нальчика и Махотловым Хаджи-Муратом Мухамедовичем был заключен договор аренды N 1808-АЗ земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес> (внутри микрорайона) сроком по 30.04.2015 г.
В последующем сторонами неоднократно заключались дополнительные соглашения и согласно соглашению от 01.03.2011г. размер годовой арендный платы за участок с 01.03.2011 г. составляет 142 458,17 руб..
Между тем согласно уведомлению МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" от 05.11.2020 г. за N 45-1- 06/2674 по состоянию на 05.11.2020 г. за ответчиком задолженности по арендной плате не значится.
На основании этого, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности и пени.
Однако, как следует из решения суда, требования о расторжении спорного договора, освобождении земельного участка и его передачи истцу по акту приема-передачи, суд первой инстанции посчитал обоснованными со ссылками на условия п. 3.2 договора, и нарушение ответчиком сроков внесения платежей.
Кроме того, в решении указывается, что доказательств того, что данный договор зарегистрирован в предусмотренном законом порядке суду не представлено, в связи с чем, есть основания считать его не вступившим в законную силу. И в том числе по этим основаниям земельный участок должен быть возвращен органу местного самоуправления.
Вместе с тем, в материалах дела имеется кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 07.07.2008 года (л.д.9-11), в котором в графе "сведения о вещных правах" отражено право аренды Махотлова Х.-М.М.
Суд первой инстанции не дал оценки также и доводам стороны ответчика, изложенным в возражении на исковое заявление, относительно необходимости оставления искового заявления без рассмотрения.
Устраняя эти недостатки суда первой инстанции, Судебная коллегия исходит из того, что истцом в адрес ответчика направлялась досудебная претензия о необходимости погашения задолженности.
В ней также отмечалось, что в случае неисполнения этой обязанности, истец будет вынужден обратиться в суд с иском как о взыскании задолженности, так и о расторжении договора аренды земельного участка.
Указанная претензия возвратилась в адрес истца "в связи с истечением срока хранения".
Руководствуясь положениями ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Судебная коллегия считает, что досудебный порядок урегулирования спора стороной истца соблюден, и оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имеется.
Как следует из условий п.1.1 заключенного между Департаментом по управлению городским имуществом и Махотловым Х.-М.М. договора аренды земельного участка N 1808-АЗ от 09.07.2008 года (далее - Договор), земельный участок был предоставлен Махотлову Х.-М.М. в целях проектирования и строительства детского развлекательно-игрового центра, что соответствует разрешенному использованию..
Договор был заключен на срок до 30.04.2015 года (п.2.1 Договора).
Условиями п. 4.1.1. Договора предусмотрено право арендодателя досрочного расторжения договора, в том числе и в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.
Как отмечалось выше, согласно действующему дополнительному соглашению от 01.03.2011 года к договору аренды земельного участка N 1808-АЗ от 09.07.2008 года, размер годовой арендный платы за участок составляет 142458,17 руб.
По первоначальному исковому заявлению истец просил взыскать с ответчика основную задолженность по арендной плате в размере 117731,51 руб.
В уточненном исковом заявлении отмечалось, что эта основная задолженность за период с 15.10.2019 года по 20.05.2020 года оплачена истцом.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно этой статье, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу этой нормы материального права, досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.
Несмотря на то обстоятельство, что в силу ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора стороной истца соблюден, Судебная коллегия считает необходимым отметить, что претензию сторона ответчика фактически не получила.
Однако, после доведения до сведения ответчика намерения истца расторгнуть договор в связи с невнесением арендных платежей, вся образовавшаяся задолженность была погашена.
При указанных обстоятельствах Судебная коллегия, пользуясь правом оценивать доказательства, предоставленным ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соглашается с доводами апелляционной жалобы об отсутствии оснований для применения к ответчику такой крайней меры как досрочное расторжение договора аренды судом и возложении на арендатора обязанности освободить земельный участок, как просит истец.
Соответственно, решение суда в удовлетворенной части исковых требований подлежит отмене, с принятием нового - об отказе в удовлетворении исковых требований Муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" к Махотлову Хаджи-Мурату Мухамедовичу о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить земельный участок и передать его по акту приема - передачи.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Нальчикского городского суда КБР от 6 ноября 2020 года в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить земельный участок и передать его по акту приема - передачи, отменить и принять в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик" к Махотлову Хаджи-Мурату Мухамедовичу о расторжении договора аренды земельного участка N 1808-АЗ от 8 июля 2008 года, о возложении обязанности освободить вышеуказанный земельный участок и передать по акту приема - передачи, отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий А.А. Макоев
судьи З.Т. Тхагалегов
Р.Х. Шомахов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
