Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 августа 2021 года Дело N 33-12306/2021

г. Екатеринбург 20.08.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Калимуллиной Е.Р., судей Гайдук А.А., Селивановой О.А. при ведении протокола помощником судьи Зуевой Е.В., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Старковой Т.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Управляющая компания "Эфес" о взыскании излишне оплаченных денежных средств,

по апелляционной жалобе истца на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 19.04.2021

Заслушав доклад судьи Калимуллиной Е.Р., объяснения представителя ответчика Никитина Е.Ю., судебная коллегия

установила:

истец Старкова Т.А. обратилась с иском к ООО "Специализированный застройщик "Управляющая компания "Эфес" о взыскании излишне оплаченных денежных средств.

В обоснование исковых требований указано, что 03.10.2016 между ООО "Управляющая компания "Эфес" (после переименования ООО "Специализированный застройщик "Управляющая компания "Эфес") (застройщик) и ООО "Гарда" (участник) заключен договор о долевом участии в строительстве в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

12.01.2018 между ООО "Гарда" и Старковой Т.А. заключен договор уступки права требования, предметом которого являлась передача от ООО "Гарда" прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 03.10.2016 Старковой Т.А.

По акту приема передачи от 30.01.2018 истцом принято указанное жилое помещение.

Старкова Т.А. считает недействительными, как несоответствующими Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей", условия договора участия в долевом строительстве от 03.10.2016 п. 2.5 в части того, что общая площадь квартиры определяется на основании замеров БТИ, а площадь летнего помещения (балкон/лоджия) принимается проектной и равна 2,50 кв.м., п. 2.6 договора предусматривающего срок для возврата излишне уплаченных сумм в течение 60 дней, п. 4.1 содержащего условия о том, что стоимость балконов и лоджий является фиксированной и пересмотру не подлежит.

По условиям договора передаче подлежала квартира суммарной площадью 75,5 кв.м., состоящая из трех жилых комнат, вспомогательных помещений - общей проектной площадью 72,9 кв.м., кроме того летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1, площадью 2,6 кв.м.

После сдачи дома в эксплуатацию по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 30.01.2018 истцу передана квартира суммарной площадью 73,4 кв.м., жилые комнаты и вспомогательные помещения - общей площадью 70,8 кв.м., кроме того летнее помещение (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 - площадью 2,6 кв.м.

Старкова Т.А. обратилась с вышеприведенным иском, просила признать незаконным п. 1.1 о применении коэффициента 1 к площади летнего помещения, подп. 2 п. 4.1 о том, что стоимость балкона является фиксированной и пересмотру не подлежит, площадь летнего помещения принимается проектной, просила взыскать излишне уплаченные денежные средства в размере 32 500 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, неустойку за нарушение сроков выплаты в добровольном порядке по день фактического исполнения решения суда, расходы на юридические услуги в размере 10000 рублей, штраф.

В судебное заседание Старкова Т.А. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена.

Представитель ответчика Никитин Е. Ю. против удовлетворения требований возражал, просил в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование возражений указал, что изменения в ч.1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" относительно понижающего коэффициента к лоджии/балкону не подлежат применению, поскольку договор участия в долевом строительстве заключен в 2016 году, на момент заключения договора его условия положений действующего законодательства не нарушали, полагал, что истек срок исковой давности. По заявленным требованиям.

Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 19.04.2021 исковые требования оставлены без удовлетворения.

С решением не согласилась Старкова Т.А., в апелляционной жалобе указано на незаконность и необоснованность решения, приводятся доводы аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении о необоснованности применения коэффициента 1 к летнему помещению, несоответствии закону положений договора п.п. 2.5, 2.6, 2.7, 4.1, Просит решение отменить.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Специализированный застройщик "УК "Эфес" Никитин Е.Ю. возражал против доводов апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец и представитель третьего лица ООО "Гарда", как следует из материалов дела о дате, времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены 03.08.2021 путем направления извещений почтой, истец дополнительно телефонограммой. Кроме того, в соответствии со ст.ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения участников процесса о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия находит возможным, рассмотреть дело при установленной явке.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (2).

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч.1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 03.10.2016 между ООО УК "Эфес" (застройщик) и ООО "Группа компаний "Чкаловская" (после переименования ООО "Гарда") (участник) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям договора застройщик принял на себя обязательства в установленные договором сроки построить 1 очередь многофункционального жилого комплекса ... с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах улиц ... этажный жилой дом с подземной автостоянкой и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <адрес> - адрес строительный, и передать участнику не позднее III квартала 2017 года объект недвижимости - квартиру <адрес> суммарной площадью 72,5 кв.м., состоящую из ... жилых комнат, вспомогательных помещений - общей проектной площадью 72,9 кв.м., кроме того летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 - площадью 2,6 кв.м., расположенную на <адрес> этаже и долю в праве собственности на общее имущество.

При заключении договора участия в долевом строительстве стороны согласовали, что если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента -1, окажется меньше оплаченной площади - застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной (п.2.6).

Если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента -1, окажется больше оплаченной площади - участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной (п.2.7).

Как следует из материалов дела, сторонами при заключении договора участия была согласована возможность изменения цены по окончании строительства при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.

Пунктом 2.5. договора установлено, что общая площадь квартиры определяется на основании замеров БТИ, а площадь летнего помещения принимается проектной и равной 2,6 кв. м. Сумма общей площади квартиры и площадь летнего помещения являются суммарной площадью квартиры для окончательного взаиморасчета.

Действительно с 01.07.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ч. 1 ст. 5 вышеуказанного закона дополнена предложениями следующего содержания: "Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона".

Во исполнение ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с 01.01.2017 вступил в силу Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", согласно которому с 01.01.2017 при определении общей приведенной площади жилого помещения применяется понижающий коэффициент для лоджий 0,5.

Из приведенных норм следует,что понижающий коэффициент 0,5 для лоджии был введен для обязательного применения с 01.01.2017, соответствующие изменения в ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесены на основании федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ и распространены законодателем на правоотношения, возникшие по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после 01.01.2017.

Учитывая изложенное, определение в заключенном 03.10.2016 договоре участия в долевом строительстве площади летнего помещения (лоджия) с учетом коэффициента 1, вопреки доводам истца, не нарушало требований действовавших на момент заключения договора нормативных положений.

Истцом объект долевого строительства с указанием его характеристик принят по акту приема-передачи без замечаний (л.д. 19,20).

Судом установлено, что разница в суммарной площади жилого помещения составляет 1 кв.м. или 2,8%.

Прав истца, как потребителя, данные условия договора участия в долевом строительстве не нарушают, поскольку доплата в случае расхождения площадей более чем на 3% предусмотрена, как в случае уменьшения, так и в случае увеличения фактической площади, то есть стороны находятся в равном положении.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о ничтожности условий договора ввиду противоречия нормам Закона "О защите прав потребителей" об удовлетворении требований потребителя в 10-дневный срок, судебной коллегией отклоняются ввиду следующего.

По смыслу указанного пункта договора, перерасчет цены договора допускается не в связи с допущенными застройщиком нарушениями каких-либо прав потребителя (передача объекта с недостатками и т.д.), а в связи с особенностями предмета договора участия в долевом строительстве, который по существу является одним из видов договора купли-продажи будущей недвижимости, и соответствует положениям п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1, 2 ст. 5 ФЗ N 214 от 30.12.2004.

Оснований для признания незаконными п. 1.1 о применении коэффициента 1 к площади летнего помещения, подп. 2 п. 4.1 о том, что стоимость балкона является фиксированной и пересмотру не подлежит, площадь летнего помещения принимается проектной, в данном случае не имеется, в силу вышеизложенных норм закона.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам, приведенным в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, не опровергают правильность его выводов, с которыми согласилась судебная коллегия, в связи с чем не могут быть приняты в качестве основания к отмене постановленного по делу решения.

Таким образом, решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих его отмену, нарушения норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 327.1, ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 19.04.2021оставить без изменения, апелляционную жалобу истца без удовлетворения.

Председательствующий Калимуллина Е.Р.

Судьи Гайдук А.А.

Селиванова О.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка