Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июня 2021 года Дело N 33-12306/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Ямпольской В.Д.,

судей Захаровой Е.Ю., Чабан Л.Н.

по докладу судьи Захаровой Е.Ю.,

при секретаре Миронове А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сидоренко А.В., Сидоренко Е.М., Сидоренко А.А., Аванесова В.В., Аванесовой Н.Б. Тупичкиной Л.Н., Грибановой Н.С. к Целенко Т.В., Целенко А.П., администрации муниципального образования город Краснодар о применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе Васютиной Н.И. (представителя Целенко А.П.) на решение Советского районного суда г. Краснодара от 30.10.2020,

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сидоренко А.В., Сидоренко Е.М., Сидоренко А.А., Аванесов В.В., Аванесова Н.Б., Тупичкина Л.Н., Грибанова Н.С. обратились в суд с иском к Целенко Т.В., Целенко А.П., администрации муниципального образования город Краснодар о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от <Дата ...>, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и Целенко Т.В., Целенко А.П., направленной на установление права собственности последних на земельный участок с кадастровым номером , обязав стороны возвратить друг другу все полученное по сделке.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании заявления ответчиков постановлением администрации муниципального образования город Краснодар предоставлен земельный участок для индивидуального жилищного строительства в общую долевую собственность с кадастровым номером , площадью 388 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес...>. Заключен договор купли-продажи. Однако, занимаемый ответиками жилой дом, площадью 108,7 кв.м., является многоквартирным домом, одним из четырех флигелей (отдельных домов) - литеры А, Б, В, Г, состоящих из отдельных квартир, имеющих общую сквозную нумерацию от 1 до 12, что устанолено вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Краснодара от 26.02.2014. В связи с чем, оформление права собственности на земельный участок под многоквартиным домом могло производиться только в соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ. Заключение ответчиками сделки вопреки вступившему в силу решению суда, требованиям закона послужило основанием для обращения в суд.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 30.10.2020 исковые требования удовлетворены. Отменено постановление администрации муниципального образования г. Краснодар от <Дата ...> о предоставлении гражданам Целенко Т.В., Целенко А.П. земельного участка для индивидуального жилищного строительства в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара. Признана недействительной (ничтожной) сделка - договор купли-продажи от <Дата ...>, заключенный между Целенко Т.В., Целенко А.П. и администрацией муниципального образования г. Краснодар, применены последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от <Дата ...>. Целенко Т.В., Целенко А.П. исключены из числа собственников земельного участка с кадастровым номером , площадью 388 кв.м, категории - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для ИЖС, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>. Аннулированы в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации: от <Дата ...> о праве собственности 1/3 доли в праве общей долевой собственности Целенко Т.В., от <Дата ...> от <Дата ...> о праве собственности 2/3 доли в праве общей долевой собственности Целенко А.П. на земельный участок, площадью 388 кв.м, с кадастровым номером , расположенный: <Адрес...>. Администрация муниципального образования г.Краснодар обязана возвратить Целенко Т.В., Целенко А.П. денежные средства, оплаченные по договору купли- продажи от <Дата ...> в размере 46 815,95 руб.

Представитель Целенко А.П. по доверенности - Васютина Н.И. обратилась с апелляционной жалобой на решение Советского районного суда г. Краснодара от 30.10.2020.

В жалобе заявитель указывает, что истцы не указали, чем нарушено их право. Решение Советского районного суда г. Краснодара от 26.02.2014 преюдициального значения не имеет, поскольку предметом спора являлся договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>. Для установления правовой неопределенности собственниками квартир в указанном доме принято решение о прекращении права собственности на квартиры и об определении долей в праве общей долевой собственности на жилой дом. В техническом паспорте на домовладение от <Дата ...> отражено, что объектом недвижимости является индивидуальный дом. Кроме того, истцами пропущен срок исковой давности, поскольку о нарушенном праве стало известно с момента заключения договора - в <Дата ...> году.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истцы возражали против доводов апелляционной жалобы, просили апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

В судебном заседании Целенко Т.В., Целенко А.П., его представитель Васютина Н.И. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Представитель истцов по доверенности Барсуков С.С. в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Представитель Администрации муниципального образования г. Краснодар в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки суду не представил, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения суда по следующим основаниям.

На основании положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом, Целенко Т.В. и Целенко А.П. на праве общей долевой собственности принадлежит индивидуальный жилой дом с кадастровым номером , площадью 108,7 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес...>. Доли определены следующим образом: у Целенко А.П. - 2/3 доли, у Целенко Т.В. - 1/3 доля на основании заявлений Целенко А.П., Целенко Т.В. от <Дата ...> о прекращении регистрационной записи, нотариально удостоверенного соглашения о прекращении права собственности на квартиры и об определении долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от <Дата ...> серии , приказа Департамента муниципальных ресурсов от <Дата ...> об исключении объектов из реестра муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <Дата ...> .

<Дата ...> Целенко Т.В., Целенко А.П. в администрацию муниципального образования город Краснодар обратились с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 388 кв.м для индивидуального жилищного строительства по адресу: <Адрес...>.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от <Дата ...> "О предоставлении гражданам Т.В. Целенко, А.П. Целенко земельного участка для индивидуального жилищного строительства в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 44 Устава муниципального образования <Адрес...> гражданам Целенко Т.В. за плату, Целенко А.П. за плату и бесплатно, в общую долевую собственность, в соответствии с соглашением об определении долей от <Дата ...>, из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым номером площадью 388 кв.м, расположенный в границах исторического поселения город Краснодар, для индивидуального жилищного строительства по <Адрес...>.

<Дата ...> между администрацией муниципального образования город Краснодар (Продавец) и Целенко Т.В., Целенко А.П. (Покупатели) заключен договора купли-продажи, по условиям которого Продавец обязуется передать 2/3 доли земельного участка в собственность, а Покупатели принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером , площадью 388 кв.м., расположенный в границах исторического поселения город Краснодар, расположенный по адресу: <Адрес...> (далее - Участок), в том числе Целенко А.П. - 1/3 доли в праве общей собственности, Целенко Т.В. - 1/3 доли в праве общей долевой собственности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (пункт 1 Договора). <Дата ...> подписан Акт приема-передачи земельного участка, из содержания которого следует, что продавец передал, а покупатели приняли 2/3 доли земельного участка с кадастровым номером площадью 388 кв.м, расположенного в границах исторического поселения город Краснодар, по <Адрес...> предназначенного для индивидуального жилищного строительства. По условиям Договора стоимость участка определена в соответствии с действующим законодательством и составляет 46 815,95 рублей (пункт 2.1.). Оплата стоимости земельного участка в сумме, указанной в пункте 2.1. Договора, производится Покупателем в течение десяти банковских дней с момента подписания договора купли-продажи земельного участка в собственность путем внесения денежных средств на счет , получатель - Управление федерального казначейства по Краснодарскому краю (Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар) (пункт 2.2.Договора).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от <Дата ...> , выписки из Единого государственного реестра недвижимости от <Дата ...> и свидетельства о государственной регистрации права от <Дата ...> серии , за ответчика зарегистрировано право общей долевой собственности Целенко А.П. (2/3 доли) и Целенко Т.В. (1/3 доли) на земельный участок с кадастровым номером , площадью 388 кв.м, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <Адрес...>

Между тем, из вступившего в законную силу решения Советского районного суда г. Краснодара от 26.02.2014 по иску Аванесова В.В., Аванесовой Н.Б., Андреева Э.В., Сидоренко А. В., Сидоренко Е.М., Сидоренко А.А., Тупичкиной Л.Н. к Мартыновой К.А., Целенко А.П., Целенко Т.В. о признании отсутствующим права у Целенко Т.В. на 1/3 доли, Целенко А.П. на 2/3 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером , площадью 388 кв.м, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <Адрес...>, аннулировании записей о правах ответчиков на указанный участок установлено, что в пределах фактически эксплуатируемого многоквартирным домом земельного участка, собственниками квартир - Целенко Т.В. и - Целенко А.П. осуществлена государственная регистрация права собственности (1/3 и 2/3 доли) на земельный участок площадью, 388 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес...>. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес...>, фактически состоит из четырех флигелей (отдельных домов) - литер А, Б, В, Г, каждый из которых имеет одну или несколько квартир, имеющих общую сквозную нумерацию от 1 до 13, что подтверждается справкой филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по г. Краснодару от <Дата ...>. Оформление права собственности на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <Адрес...>, могло производиться исключительно в соответствии с положениями статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении Жилищного кодекса РФ". Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в упрощенном порядке, предусмотренном ст. 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, под отдельно стоящим флигелем литер А, состоящим из двух квартир и , не соответствует действующему законодательству.

При таких обстоятельствах, суд верно установил преюдициальное значение указанного судебного акта в силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", поскольку все стороны по настоящему спору участвовали в деле о признании прав отсутствующими на земельный участок с кадастровым номером , площадью 388 кв.м, под зданием находящимся в собственности Целенко Т.В. и Целенко А.П., в связи с чем, не подлежит оспариванию факт принадлежности литера А, который находится в долевой собственности ответчиков, к части многоквартирного дома по адресу: <Адрес...>.

Из копии технического паспорта здания (строения) от <Дата ...> следует, что конструктивно индивидуальный жилой дом литер А имеет признаки многоквартирного дома и фактически состоит из трех квартир.

Кроме того, <Дата ...> собственники квартир многоквартирного дома по адресу: <Адрес...>, в том числе ответчик Целенко А.П., голосовавший за формирование земельного участка под многоквартирный дом (протокол от <Дата ...> внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в голосовании по вопросу формирования земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома), обратились с заявлением о формировании за счет средств местного бюджета земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: <Адрес...>, в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

<Дата ...> постановлением администрации муниципального образования город Краснодар N 353 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по <Адрес...>" утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории площадью 1084 кв.м., для эксплуатации одноэтажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества по <Адрес...>.

Земельному участку для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: <Адрес...>, площадью 1084 кв.м. присвоен кадастровый .

В связи с этим, судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ответчиков, что литер А является самостоятельным индивидуальным жилым домом. Прекращение права долевой собственности на квартиры и по <Адрес...>, с регистрацией права долевой собственности на жилой дом по <Адрес...>, не влекут появление статуса отдельного жилого дома без соблюдения процедуры раздела имущества собственников многоквартирного дома с выделением в собственность каждого участника определенного недвижимого имущества в том числе и земельного участка, необходимого для обслуживания здания. Документы, подтверждающие внесение изменений в конструктивные особенности части многоквартирного дома литера А (переустройство и (или) перепланировка либо реконструкция) в установленном законом порядке суду не представлены.

Договор купли-продажи от <Дата ...>, на который ссылается Целенко А.П. в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок и индивидуальный жилой дом, при рассмотрении дела по иску о признании права отсутствующим в решении Советского районного суда г. Краснодара от 26.02.204 судом дана оценка в качестве документа, не подтверждающего и не устанавливающего факт предоставления Целенко Т.В., Целенко А.П. земельного участка или наличия прав прежних собственников на данный земельный участок, и не могу быть использован в качестве правоустанавливающего документа при отсутствии государственной регистрации прав на земельный участок.

Границы спорного земельного участка с кадастровым номером на момент его предоставления в <Дата ...> году не были согласованы со смежными пользователями, включая собственниками помещений многоквартирного дома, западная граница которого является смежной с восточной стороны земельного участка с кадастровым номером для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: <Адрес...>.

В соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ст. 39.14 Земельного кодекса РФ, ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" местоположение границ предоставляемого земельного участка подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами смежных земельных участков.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчиками не представлено суду возражений и никаких доказательств, опровергающих указанные выше обстоятельства.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, однако может выйти за пределы этих требовании в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В абзаце втором п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" установлено, что выйти за пределы заявленных требовании (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.

В соответствии с п. 4 ст. 168 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия пришла к выводу, что при выделении земельного участка ответчикам, заключении договора купли-продажи от <Дата ...> нарушен установленный законом порядок, а именно нормы жилищного, земельного законодательства, в связи с чем, судом первой инстанции обоснованно указанные сделки признаны недействительными.

При этом судом первой инстанции верно указано, что стороны сделок действовали недобросовестно, поскольку являлись участниками судебного процесса при рассмотрении гражданского дела о признании права отсутствующим. Администрация муниципального образования город Краснодар как третье лицо при рассмотрении спора полагалась на усмотрение суда, а значит, выступая в качестве продавца, не только была проинформирована о принятом решении, но и не возражала против заявленных требований.

Судебная коллегия проверила доводы ответчиков о пропуске срока исковой давности и пришла к следующему.

Пунктом 1 ст. 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. В случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Аналогичные разъяснения даны в абзацах 1 и 2 пункта 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Как было указано истцами в исковом заявлении, о наличии договора купли-продажи земельного участка от <Дата ...>, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и Целенко Т.В., Целенко А.П., им стало известно из письма от <Дата ...> заместителя директора департамента, начальника отдела учета и разграничения земель департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар Ф.Н. Миримовой. Сторонами по договору купли-продажи земельного участка от <Дата ...> являлись только ответчики администрация муниципального образования город Краснодар и Целенко Т.В., Целенко А.П.