Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 марта 2022 года Дело N 33-1223/2022

Санкт-Петербург 16 марта 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Осиповой Е.А.,

судей Горбатовой Л.В. и Пучковой Л.В.,

при секретаре Минихановой Е.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Олешко Е.О. на решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 20 октября 2021 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Олешко Е.О. к Галинка Т.Н. о расторжении договора купли-продажи в части, аннулировании записи о регистрации права, взыскании стоимости жилого дома, судебных расходов и компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А., объяснения Олешко Е.О. и его представителя Сергеева Д.В., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя Галинка Т.Н. - адвоката Чапаевой М.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Олешко Е.О. обратился в Волосовский районный суд Ленинградской области с иском к Галинка Т.Н. о расторжении договора купли-продажи в части, аннулировании записи о регистрации права, взыскании стоимости жилого дома, судебных расходов и компенсации морального вреда, указывая, что 02.04.2021 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи (далее - договор). Предметом договора являются ранее принадлежащие Галинка Т.Н. на праве частной собственности земельный участок общей площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером N, категория земли и разрешенное использование - земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес> назначение: жилое, 1-этажный, в том числе подземных: 0, площадью 27,6 кв.м, кадастровый номер: N, расположенный на вышеуказанном земельном участке.

Согласно договору, стоимость отчуждаемого земельного участка составляет 100 000 рублей, стоимость жилого дома - 1 500 000 рублей

Указанное имущество приобреталось за счет средств, которые находились на аккредитиве в ПАО Банк "Санкт-Петербург".

17.04.2021 года по адресу: <адрес>, произошел пожар. После заключения и регистрации договора и в день пожара в указанном доме, как в единственном жилье, на основании устных договоренностей и условий договора проживала и вела хозяйство Галинка Т.Н.

19.04.2021 года в 16:20 ответчик путем телефонного звонка поставила в известность супругу истца о произошедшем пожаре, в тот же день в 20:40 истец приехал на место пожара по адресу: <адрес>, и обнаружил, что жилой полностью уничтожен.

С этого момента и до момента обращения в суд ответчик уклоняется от передачи имущества, подписания акта приема-передачи, внесения изменений в договор или расторжения договора, обращения истца игнорирует.

По мнению истца, ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи от 02.04.2021 года, а именно: несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к истцу, ответчиком до настоящего времени не произведена передача имущества, как то предусмотрено договором, в связи с тем, что передаваемое имущество уничтожено, что свидетельствует о возможности расторжения договора.

Заключая договор купли-продажи, Олешко Е.В. был вправе рассчитывать на получение дома и земельного участка, неполучение которых является ущербом, причиненным ему Галинка Т.Н. Ситуация с утратой только приобретённого имущества, на которое истец возлагал большие планы, выбило его из колеи. Истец после приобретения указанного имущества договорился со своими родителями, которые проживают в г. Калининграде о том, что они приедут на майские праздники и проведут лето в указанном жилом доме. Также истец приобрел для родителей в дом чайник, пылесос, кровать.

Поведение ответчика, не желающего решать сложившуюся ситуацию, заставило истца нервничать, что послужило ухудшением эмоционального фона дома и на работе.

На основании изложенного истец просил расторгнуть договор купли-продажи от 02.04.2021 года в части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, аннулировании записи о регистрации права от 13.04.2021 года, содержащейся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N, взыскать с ответчика стоимость жилого дома в размере 1 500 000 рублей, расходы на регистрацию жилого дома в сумме 2 000 рублей, государственную пошлину в размере 15 700 рублей, а также компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей.

Решением Волосовского районного суда Ленинградской области от 20 октября 2021 года в удовлетворении исковых требований Олешко Е.О. отказано.

С постановленным решением истец не согласился, действуя через своего представителя Сергеева Д.В., подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В обоснование жалобы указано, что установленные судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны, а именно что ответчик своими действиями или бездействиями не ухудшила качественные характеристики дома.

Также указывает, что судом дана неверная оценка условиям спорного договора, устанавливающим особенности момента возникновения права собственности, ошибочно указано на то, что фактическая передача имущества между сторонами состоялась до момента возгорания объекта недвижимости, поскольку договор не содержит указаний на то, что объект передан покупателю в момент подписания договора, напротив, пунктом 7 определено, что продавец обязуется передать земельный участок и жилой дом покупателю после государственной регистрации права собственности с подписанием акта приема-передачи в срок до 01.05.2021 года. Таким образом, фактическая передача объектов не состоялась, соответственно у истца, несмотря на произведенные Росреестром регистрационные действия, право собственности не возникло, риск случайной гибели объекта не может быть возложен на него.

Кроме того, указывает, что материалами дела подтверждается наличие недостатка в виде нарушения схемы подключения электроснабжения дома, возникшего до подписания договора купли-продажи и до момента передачи объекта недвижимости истцу.

Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, уведомленных о времени и дате судебного заседания в суде апелляционной инстанции, не просивших об отложении слушания дела.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в пределах данных доводов в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).В силу абз. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 02.04.2021 между истцом и ответчиком заключен договор без номера купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого явилась продажа принадлежащего на праве частной собственности продавцу Галинка Т.Н. земельного участка общей площадью 2 500 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> и одноэтажный жилой дом, площадью 27,6 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный на вышеуказанном земельном участке, покупателю Олешко Е.О. за общую стоимость 1 600 000 руб. 00 коп., из которых стоимость дома составляет 1 500 000 рублей., стоимость земельного участка - 100 000 рублей (л.д.13-14).

Согласно п. 7 договора продавец обязуется передать земельный участок и жилой дом Покупателю после государственной регистрации права собственности с подписанием акта приема - передачи, в срок до 01 мая 2021 года, что не является обременением по настоящему договору.

В силу п. 11 договора продавец Галинка Т.Н. обязуется сняться с регистрационного учета по спорному жилому дому в срок до 01 мая 2021 года, при этом стороны пришли к соглашению, что данные условия не являются обременением договора.

Из п. 4 договора стоимость отчуждаемого земельного участка составляет 100 000 рублей, стоимость жилого дома 1 500 000 рублей. Оплата была произведена 02.04.2021г. (л.д. 17-18).

Согласно заявлению на открытие аккредитива ПАО Банк "Санкт-Петербург" произвело перевод денежных средств в сумме 1 600 000 в пользу ответчика в счет оплаты по договору от 02.04.2021 (л.д. 20).

Регистрация перехода права собственности осуществлена 13.04.2021 на оба объекта недвижимости (л.д. 15). Из представленной выписки ЕГРН собственником жилого дома и земельного участка с 13.04.2021 является Олешко Е.О. (л.д. 21-26).

Таким образом, судом установлено, что с 13.04.2021 истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N и жилого дома с кадастровым номером N.

17.04.2021 по адресу: <адрес> произошел пожар, в результате которого проданный жилой дом полностью утрачен (л.д. 27).

Постановлением начальника отделения НДиПР ОНДиПР Волосовского района Главного управления МЧС России по Ленинградской области N от 19.05.2021 в возбуждении уголовного дела по факту пожара, произошедшего 17.04.2021 по адресу: <адрес> отказано, причина возникновения пожара не установлена (л.д. 76-77).

Разрешая заявленные требования, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда соглашается с таким выводом суда первой инстанции, сделанным со ссылкой на положения ст. 211 ГК РФ, однако полагает необходимым указать иное обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

Договор купли-продажи от 02 апреля 2021 года содержит в себе пункт 7, согласно которому Продавец обязуется передать земельный участок и жилой дом Покупателю после государственной регистрации права собственности с подписанием акта приема-передачи, в срок до 01 мая 2021 года.

На момент пожара ответчик Олешко Е.О. проданное имущество покупателю не передала, сама пользовалась объектом купли-продажи, проживала в доме, оставалась в нём зарегистрирована, акт приёма-передачи между сторонами подписан не был.

С учетом данных обстоятельств положения ст. 211 ГК РФ следует толковать в совокупности с положениями п. 1 ст. 459 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Таким образом, в связи отсутствием фактической передачи объекта недвижимости продавцом покупателю возложение риска случайной гибели на Олешко Е.О. нельзя признать обоснованным.

Между тем подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, принимая во внимание основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1, а также пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, заявленные Олешко Е.О. исковые требования о расторжении договора купли-продажи от 02 апреля 2021 года только в части жилого дома не могут быть удовлетворены.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с принятым судом решением, подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьей 327.1, пунктом 1 статьи 328, частью 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 20 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Олешко Е.О. - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи:

Судья Ревчук Т.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка