Дата принятия: 10 декабря 2020г.
Номер документа: 33-12226/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 декабря 2020 года Дело N 33-12226/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Алябьева Д.Н.,
судей Лисовского А.М., Боеску-Зыковой М.В.,
при секретаре Федоровой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2 - 175/2020 по иску Столба Алексея Васильевича к Аблову Сергею Степановичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности,
по апелляционной жалобе ответчика Аблова Сергея Степановича на решение Николаевского районного суда Волгоградской области от 28 августа 2020 г., которым постановлено:
иск Столба Алексея Васильевича к Аблову Сергею Степановичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 10 января 2019 г., заключенный между Столба Алексеем Васильевичем и индивидуальным предпринимателем Абловым Сергеем Степановичем.
Обязать Аблова Сергея Степановича освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное в промышленной зоне <адрес>, N <...>.
Взыскать с Аблова Сергея Степановича в пользу Столба Алексея Васильевича расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
Заслушав доклад судьи Лисовского А.М., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
Столба А.В. обратился в суд с иском к Аблову С.С. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности.
В обоснование заявленных требований указано, что 10 января 2019 г. между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в промышленной зоне <адрес>, N <...>, согласно условиям которого индивидуальный предприниматель Аблов С.С. (далее ИП Аблов С.С.) обязался ежемесячно в срок до первого числа текущего месяца производить Столба А.В. арендные платежи в размере 30 000 рублей.
Согласно п. 4.5 того же договора предусматривается ответственность арендатора за просрочку арендных платежей в виде пени в размере 0,5% от размера ежемесячного арендного платежа за каждый день просрочки.
В п. 5.6 заключенного договора сторонами согласовано досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором содержащихся в п. 5.6.1 - 5.6.3 условий договора по истечении десяти дней с момента направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору.
В нарушение указанных выше условий договора ИП Абловым С.С. с 01 января 2020 г. допущена просрочка уплаты очередных арендных платежей свыше тридцати дней, при этом нежилое помещение передано без согласования в субаренду.
Направленная Столба А.В. претензия ИП Аблову С.С. о расторжении договора аренды, содержащая требование о погашении задолженности, оставлена без удовлетворения.
В этой связи, Столба А.В. просил расторгнуть заключенный с ИП Абловым С.С. договор аренды нежилого помещения от 10 января 2019 г., при этом возложить на ИП Аблова С.С. обязанность освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное в промышленной зоне <адрес>, N <...>, взыскать задолженность по арендной плате за период с 01 июля 2019 г. до 01 января 2020 г. в размере 33 117 рублей 30 копеек, тогда как с 01 января по 13 августа 2020 г. в размере 240 000 рублей, пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 143 700 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 869 рублей.
Судом первой инстанции постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Аблов С.С. оспаривает законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просит его отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. Указывает, что отсутствие согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду не является основанием расторжения договора аренды. Обращает внимание на несоблюдение досудебного порядка урегулирования возникшего спора о расторжении договора аренды.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в том числе путём размещения соответствующей информации на сайте Волгоградского областного суда (http://oblsud.vol.sudrf.ru раздел "Назначение дел к слушанию и результаты рассмотрения"), в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, в связи с чем, на основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение спора в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Из представленных материалов дела следует, что Столба А.В. принадлежит на праве собственности <.......>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
10 января 2019 г. между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений, согласно условиям которого Столба А.В. переданы, а ИП Абловым С.С. приняты во временное владение и пользование за плату <.......>, состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию.
Согласно п. 2.2.4 указанного договора арендатор обязуется в установленные настоящим договором сроки и в полном объёме производить оплату арендной платы, и, в установленных случаях, иных платежей.
На период шести с момента подписания настоящего договора, арендатору предоставляются арендные каникулы с целью проведения организационных и подготовительных работ для начала деятельности. В указанный период арендатор обязуется за свой счёт произвести необходимые подготовительные и ремонтные мероприятия на арендованном объекте имущества, состав и перечень которых предварительно согласован с арендодателем согласно приложению 1 к настоящему договору. Начиная с седьмого месяце - плата составляет 100% от общей стоимости ежемесячной арендной платы (п. 4.1 договора).
В п. 4.2 того же договора установлено, что сумма ежемесячной арендной платы за пользование имуществом устанавливается в размере 30000 рублей.
Оплата предусмотренных п. 4.2 договора платежей производится в форме предоплаты в полном объёме за каждый месяц аренды безналичным перечислением на расчётный счёт арендодателя либо внесением наличными денежными средствами не позднее первого числа текущего месяца (п.4.3 договора).
При этом за неуплату арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендодатель вправе выставить арендатору пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, что предусматривается п. 4.5 заключенного между сторонами договора.
Также п. 3.1 договора аренды предусматриваются дополнительные условия, согласно которым арендуемое по настоящему договору имущество не может сдаваться арендатором в субаренду третьим лицам без предварительного письменного уведомления арендодателя.
Между тем, 18 января 2019 г. ИП Абловым С.С. и ООО "Торгсервис 34" заключили договор субаренды недвижимого имущества, согласно которому ИП Аблов С.С. передал, а ООО "Торгсервис 34" приняло в субаренду <.......>, состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию.
В п. 1.2 указанного договора арендатором подтверждено получение на момент подписания настоящего договора письменного одобрения собственника нежилого помещения на сдачу его в субаренду.
20 февраля 2020 г. ИП Абловым С.С. получено уведомление Столба А.В. о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, содержащее требование о погашении задолженности по указанному договору, образовавшейся по состоянию на 01 марта 2020 г., в размере 67800 рублей.
Согласно представленному Столба А.В. расчёту, задолженность ИП Аблова С.С. по договору аренды от 10 января 2019г. за период с 01 июля 2019 г. до 01 января 2020 г. составляет 33117 рублей 30 копеек, за период с 01 января по 13 августа 2020 г. составляет 240000 рублей, пени в размере 143700 рублей.
Обращаясь в суд с иском, Столба А.В. указал на нарушение ИП Абловым С.С. сроков и размеров оплаты арендных платежей, а также передачу последним имущества без согласия в субаренду.
ИП Аблов С.С. в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции представил платёжные документы, подтверждающие оплату арендных платежей в размере 544000 рублей, а именно: 07 февраля 2019 г. в размере 1000 рублей, 05 марта 2019 г. в размере 5000 рублей, 06 июля 2019 г. в размере 40000 рублей, 10 июля 2019 г. в размере 12000 рублей, 12 июля 2019 г. в размере 2000 рублей, 25 июля 2019 г. в размере 25000 рублей, 05 августа 2019 г. в размере 2000 рублей, 12 августа 2019 г. в размере 80000 рублей, 17 августа 2019 г. в размере 80000 рублей, 26 августа 2019 г. в размере 17000 рублей, 02 сентября 2019 г. в размере 5000 рублей, 10 сентября 2019 г. в размере 40000 рублей, 11 ноября 2019 г. в размере 80000 рублей, 12 ноября 2019 г. в размере 50000 рублей, 13 ноября 2019 г. в размере 30000 рублей, 25 ноября 2019 г. в размере 30000 рублей, 11 декабря 2019 г. в размере 30000 рублей, 19 декабря 2019 г. в размере 15000 рублей (л.д. 197 - 214).
В свою очередь, Столба А.В. представлены документы, подтверждающие несение расходов за счёт средств ИП Аблова С.С., обусловленных производством подготовительных и ремонтных мероприятий на объекте арендованного имущества, размер которых составил 395204 рубля 80 копеек, в том числе: 26 августа 2019 г. в размере 24800 рублей, 27 августа 2019 г. в размере 16245 рублей 24 копейки, 30 августа 2019 г. в размере 2000 рублей и 563 рубля, 02 сентября 2019 г. в размере 1912 рублей 50 копеек, 1491 рубль, 21 рубль 69 копеек, 136 рублей 34 копейки и 64 рубля, 05 сентября 2019 г. в размере 1791 рубль, 06 сентября 2019 г. в размере 100 рублей, 07 сентября 2019 г. в размере 802 рубля, 08 сентября 2019 г. в размере 86 рублей, 11 сентября 2019 г. в размере 5230 рублей 50 копеек, 16146 рублей, 17 рублей 60 копеек и 264 рубля 68 копеек, 12 сентября 2019 г. в размере 10136 рублей 50 копеек и 315 рублей, 21 сентября 2019 г. в размере 200 рублей, 24 ноября 2019 г. в размере 48500 рублей, 28 ноября 2019 г. в размере 850 рублей и 205 рублей, 2089 рублей и 2143 рубля, 10 декабря 2019 г. в размере 8898 рублей, 13 декабря 2019 г. в размере 6500 рублей и 675 рублей, 20 декабря 2019 г. в размере 215000 рублей, 23 декабря 2019 г. в размере 1276 рублей, 16 июня 2020 г. в размере 23812 рублей 58 копеек, 1659 рублей 55 копеек и 1273 рубля 62 копейки, что не оспаривалось сторонами (л.д. 80, 85, 89, 98, 101, 103, 111 - 120).
В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом (ст.310 Гражданского кодекса РФ).
В ст.606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст.614 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 2 ст.615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.
На основании п. 2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Вместе с тем, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст.452 Гражданского кодекса РФ.
В силу ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Установив факт внесения арендной платы по договору, суд первой инстанции, руководствуясь приведёнными нормами права, пришёл к выводу об отказе истцу в удовлетворении требований к ответчику о взыскании как самой задолженности за период с 01 июля 2019 г. до 01 января 2020 г. в размере 33117 рублей 30 копеек и за период с 01 января по 13 августа 2020 г. в размере 240000 рублей, так и пени в размере 143700 рублей.
Суд апелляционной инстанции полагает такие выводы суда первой инстанции сделанными при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для разрешения возникшего вопроса, а потому без учёта соответствующих фактических обстоятельств дела, исходя из следующего.
Так, определяя размер задолженности судебная коллегия, принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора, а также установленные выше обстоятельства, исходит из следующего расчёта:
1) период с 10 января до 01 июля 2019 г. размер арендных платежей составит 00 рублей, поскольку п. 4.1 договора предусматриваются арендные каникулы;
2) период с 01 июля 2019 г. до 01 августа 2020 г. размер арендных платежей составит 390000 рублей ((30000 руб. (размер арендной платы за месяц) х 13 мес. (период с 01 июля 2019 г. до 01 августа 2020 г.));
3) 30000 руб. (размер арендной платы за месяц): 30 дн. (кол-во дней в мес.) = 1000 руб. (размер арендной платы за день);
4) 1000 руб. (размер арендной платы за день) х 13 дн. = 13000 рублей (размер арендной платы с 01 по 13 августа 2020 г.);
Итого: 403000 рублей составит размер арендной платы за период с 01 июля 2019 г. по 13 августа 2020 г.
ИП Аблов С.С. произвёл перечисления Столба А.В. денежных средств в размере 544000 рублей, из которых последним расходовано 395204 рубля 80 копеек в связи с необходимостью осуществления подготовительных и ремонтных мероприятий на объекте арендованного имущества.
Поскольку несение расходов, обусловленных необходимостью подготовительных и ремонтных мероприятий на объекте арендованного имущества, предусматривается условиями договора за счёт арендатора (п. 4.1), размер задолженности ответчика по договору аренды нежилых помещений от 10 января 2019 г. за период с 01 июля 2019 г. по 13 августа 2020 г. составит 254204 рубля 80 копеек (544000 руб. - 395204 руб. 80 коп. - 403 000 руб.).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору, заявленные истцом требования о взыскании пени, являются обоснованными, размер которых подлежит определению в соответствии с условиями, содержащимися в п. 5 указанного договора.
Вместе с тем, судебная коллегия, исходя из требований ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, при том, что стороной истца постановленное по делу решение не оспаривается, считает, что оснований его отмены в той части, которой отказано в удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности по договору аренды и пени, а также принятии в указанной части нового решения, не имеется.
При этом, разрешая возникший между сторонами спор, суд первой инстанции, установив нарушение ответчиком условий договора, выразившееся сдачей принадлежащего истцу имущества без уведомления в субаренду, признал правомерными требования истца о расторжении с ответчиком арендных отношений.
Оснований не согласиться с обоснованностью и правомерностью указанных выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку суд правильно определилкруг существенных обстоятельств дела и дал надлежащую оценку доказательствам по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ. Выводы суда первой инстанции мотивированы и последовательны, они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, выражение согласия на совершение сделок с арендованным имуществом является реализацией правомочий арендодателя и не может быть ограничено интересами арендатора, в связи с чем, действия арендатора по сдаче помещений в аренду без согласия арендодателя отвечают признакам существенного нарушения условий договора аренды и влекут его досрочное расторжение на основании п. 2 ст.450, п. 3 ст.615 и п. 1 ст.619 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия также полагает необходимым отметить следующее.
Направленное истцом уведомление ответчику содержит указание о расторжении договора аренды в связи с нарушением последним обязательств по внесению арендной платы.
Приведённые основания содержатся и в исковом заявлении.
Таким образом, заявленные истцом требования основаны на невыполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в период с 01 июля 2019 г. по 13 августа 2020 г.
Согласно установленным выше обстоятельствам, в том числе представленным ответчиком платёжным документам, ИП Абловым С.С. нарушались сроки и размеры оплаты арендных платежей, в связи с чем, образовалась задолженность за период с 01 июля 2019 г. по 13 августа 2020 г. в размере 254204 рубля 80 копеек.
Каких-либо доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по указанному договору, Абловым С.С. в нарушение требований ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено.
В п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно ст.619 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, невнесение арендной платы арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, является основанием заявления арендодателем требований о расторжении договора аренды в судебном порядке.
Принимая во внимание допущенные ответчиком нарушения обязательств по договору, а именно сроков и размеров арендных платежей, требования истца о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению по праву.
Доводы апеллянта, содержащиеся в жалобе, о несоблюдении истцом досудебного порядка предъявления требования о расторжении договора, вытекающего из п. 2 ст.450 Гражданского кодекса РФ, не ставят под сомнение в указанной части правомерности выводов суда первой инстанции, которым правильно определены и с достаточной полнотой установлены обстоятельства, имеющие значение по делу, дана надлежащая правовая оценка представленным доказательствам и применён закон, подлежащий применению.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, тогда как оснований его отмены, о чём содержится просьба в апелляционной жалобе, не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
определила:
решение Николаевского районного суда Волгоградской области от 28 августа 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Аблова Сергея Степановича - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
