Дата принятия: 18 сентября 2020г.
Номер документа: 33-12224/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 сентября 2020 года Дело N 33-12224/2020
г. Екатеринбург 18.09.2020
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего
Суханкина А.Н.,
судей
Некрасовой А.С.,
Торжевской М.О.
при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-999/2020 по иску Администрации города Екатеринбурга к Журавлеву Михаилу Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате, пени
по апелляционной жалобе истца на решение Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 21.05.2020.
Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя истца по доверенности от 28.11.2019 Соболевской Т.В., ответчика Журавлева М.В., представителя ответчика по доверенности от 15.05.2020 Семичевой Е.О., судебная коллегия
установила:
Администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к Журавлеву М.В. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 55 749 руб. 32 коп., пени в размере 43053руб. 90 коп.
В обоснование иска указано, что между МУГИСО и ООО "Артефакт" заключен договор аренды от 16.04.2004 N Т-123/0307 земельного участка с кадастровым номером N площадью 2730 кв.м, расположенного по адресу: ..., на срок с 05.03.2004 по 04.03.2022. С 01.01.2008 права арендодателя по договору перешли от МУГИСО к Администрации г. Екатеринбурга. В связи с переходом от ООО "Артефакт" к ООО "Трейд-Ек", а затем от ООО "Трейд-Ек" к ООО "СтройКом" права собственности на объект незавершенный строительством заключено дополнительное соглашение N 2 от 17.11.2008 к договору о перемене лиц на стороне арендатора. В связи с переходом от ООО"СтройКом" к владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "Инвестиции в недвижимость" права собственности на объект незавершенный строительством заключено дополнительное соглашение N 3 от 20.03.2013. В связи с вводом объекта в эксплуатацию и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения образуется множественность лиц на стороне арендатора. Ссылаясь на то, что с 14.08.2014 ответчику Журавлеву М.В. принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 51,1 кв.м, расположенное в здании на указанном земельном участке, соответственно, к нему перешли права и обязанности по договору аренды от 16.04.2004, однако, ЖуравлевМ.В. арендную плату в установленном порядке не вносил, Администрация г. Екатеринбурга просила взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендой плате за период с августа 2014 года по июль 2019 года в размере 55 749 руб. 32 коп., пени за этот же период в размере 43053 руб. 90 коп.
Ответчик Журавлев М.В. исковые требования не признал, просил применить срок исковой давности, отказать во взыскании неустойки.
Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 21.05.2020 исковые требования удовлетворены частично, с Журавлева М.В. в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 16.04.2004 N Т-123/0307 в виде арендных платежей за период с августа 2016 года по июль 2019 года в сумме 35 447 руб. 66 коп.
Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки, принять новое решение о взыскании неустойки. В обоснование жалобы указано, что факт получения/неполучения расчетов задолженности по арендной плате не освобождает должника от уплаты арендной платы, поскольку все составляющие, необходимые для расчета платы, носят открытый характер.
Ответчиком Журавлевым М.В. поданы возражения на апелляционную жалобу с просьбой оставить решение суда без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом, представитель истца Ветчинов Н.О. телефонограммой от 21.08.2020, ответчик Журавлев М.В. - СМС-сообщением от 21.08.2020, кроме того, информация о деле размещена на сайте Свердловского областного суда.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности от 28.11.2019 Соболевская Т.В. на доводах жалобы настаивала, ответчик Журавлев М.В., его представитель по доверенности от 15.05.2020 СемичеваЕ.О. возражали против доводов жалобы, просили оставить решение суда без изменения.
Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, при этом формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Судом установлено, что между МУГИСО и ООО "Артефакт" заключен договор аренды от 16.04.2004 N Т-123/0307 в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 2730 кв.м, расположенного по адресу: ....
Дополнительным соглашением от 17.11.2008 N 2 арендодатель заменен на Администрацию г. Екатеринбурга, а арендатор заменен на ООО "СтройКом" в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства от ООО"Артефакт" к ООО "Трейд-Ек", а затем от ООО "Трейд-Ек" к ООО "СтройКом".
Дополнительным соглашением от 20.03.2013 N 3 арендатор заменен на ООО"Управляющая компания ИТС-Групп", действующее в качестве доверительного управляющего ЗПИФ недвижимости "Инвестиции в недвижимость". Срок аренды продлен до 04.03.2022.
На указанном земельном участке осуществлено строительство 10-ти этажного здания административно-торгового центра со встроенной 2-х уровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией. Объект строительства введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.02.2014 N RU6302000-2025.
На основании договора купли-продажи от 22.07.2014, заключенного с ООО"Управляющая компания ИТС-Групп", действующим в качестве доверительного управляющего ЗПИФ недвижимости "Инвестиции в недвижимость", Журавлев М.В. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 51,1 кв.м, расположенного на 6 этаже в административно-торговом здании с подземной парковкой по адресу: .... Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 14.08.2014.
Ответчиком не оспаривалось, что принадлежащее ему нежилое помещение расположено в здании, построенном на земельном участке с кадастровым номером N, права на землю после приобретения нежилого помещения им не оформлялись, плату за пользование землей в виде налога или аренды он кому-либо не вносил.
В силу положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации права арендатора земельного участка переходят к приобретателю недвижимости на арендуемом участке независимо от подписания договора аренды.
Если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка. Договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости продолжает регулировать отношения по пользованию этим участком уже с новым собственником недвижимого имущества (абзац 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Однако ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку, Журавлев М.В. приобрел объект недвижимости у ООО"Управляющая компания ИТС-Групп", действующего в качестве доверительного управляющего ЗПИФ недвижимости "Инвестиции в недвижимость", с которым был заключен договор аренды спорного участка с учетом дополнительного соглашения от 20.03.2013 N 3, к нему в силу закона перешли права и обязанности арендатора земельного участка.
Поскольку ответчик фактически пользовался данным земельным участком, однако, арендную плату не вносил, суд пришел к правильному выводу о том, что с него подлежит взысканию плата за пользование земельным участком в размере арендной платы. По заявлению ответчика суд применил срок исковой давности и взыскал задолженность по арендной плате за период с августа 2016 года по июль 2019 года в сумме 35 447 руб. 66 коп.
Решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате не оспаривается сторонами, в связи с чем не проверяется судебной коллегией (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем судебная коллегия не соглашается с выводами суда в части отказа во взыскании неустойки.
Поскольку ответчик с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание в силу прямого указания закона вступил в обязательство по аренде данного земельного участка, он несет предусмотренную договором ответственность на нарушение сроков исполнения обязательства.
В соответствии с условиями, определенными в Разделе 3 дополнительного соглашения от 20.03.2013 N 3, размер арендной платы определяется арендодателем в соответствие с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1).
Расчет арендной платы направляется арендатору не позднее 15 февраля каждого года по почтовому адресу, указанному в договоре. В случае его изменения арендатор обязан письменно об этом сообщить арендодателю. По желанию арендатора расчет может быть выдан ему на руки или его представителю.
Неполучение арендатором расчета на очередной год не является основанием для его освобождения от уплаты арендной платы. В этом случае арендная плата уплачивается в размере, указанном в расчете (перерасчете) за прошлый год. При этом арендатор обязан не позднее 10 февраля очередного года обратиться в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга для выдачи ему расчета арендной платы на очередной год.
Арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.
Арендатор обязан ежегодно обращаться в Земельный комитет Администрации города Екатеринбурга и проводить сверку платежей по договору, представляя при этом копии платежных документов, подтверждающих оплату арендной платы.
Таким образом, исходя из презумпции платности землепользования, условий договора аренды, из которых вытекают обязанности арендатора ежемесячно вносить платежи, проводить сверку платежей, ненаправление в адрес арендатора расчета арендной платы не может быть признано основанием для освобождения ответчика от уплаты предусмотренной договором неустойки (пени) за несвоевременное внесение арендных платежей. Ни закон, ни условия договора аренды не связывают обязанность арендатора производить уплату арендных платежей с моментом получения расчета арендной платы. При этом, покупатель недвижимости при должной осмотрительности и разумности мог и должен был знать об арендных отношениях в отношении участка, где она расположена, поскольку сведения об этом размещены в открытом доступе в Едином государственном реестре недвижимости.
Администрация г. Екатеринбурга просила взыскать с ответчика пени за просрочку внесения арендной платы в размере 43053 руб. 90 коп. из расчета 0,1 % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора аренды от 16.04.2004).
С учетом пропуска срока исковой давности судом взыскана задолженность по арендной плате за период с августа 2016 года по июль 2019 года.
В соответствии с пунктом 25 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Истечение срока исковой давности по основному долгу указывает на истечение сроков давности по дополнительным требованиям о взыскании процентов и неустойки.
Согласно представленному истцом расчету размер неустойки за период с августа 2016 года по июль 2019 года составляет 19675руб.89коп. Расчет ответчиком не оспорен, иного расчета не представлено.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 69, 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.
Разрешая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суд учитывает конкретные обстоятельства дела, в том числе, соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника.
Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.
В данном случае, исследовав возражения ответчика, который в целом полагал о необоснованности и чрезмерности заявленной суммы неустойки, обстоятельства дела, представленные доказательства, учитывая компенсационную природу неустойки, отсутствие доказательств существенных негативных последствий допущенного ответчиком нарушения, принципы разумности и справедливости, периоды просрочки исполнения обязательств, незначительный размер основной задолженности, причины пропуска сроков внесения арендной платы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для снижения неустойки до 10 000 руб.
Таким образом, решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки с принятием в этой части нового решения о взыскании с Журавлева М.В. в пользу Администрации г. Екатеринбурга неустойки за период с августа 2016 года по июль 2019 года в размере 10000 руб., в остальной части решение подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 21.05.2020 отменить в части отказа в удовлетворении требования о взыскании неустойки, принять в этой части новое решение, которым требование Администрации г.Екатеринбурга к Журавлеву Михаилу Викторовичу о взыскании неустойки удовлетворить частично.
Взыскать с Журавлева Михаила Викторовича в пользу Администрации г.Екатеринбурга неустойку за период с августа 2016 года по июль 2019 года в размере 10000 рублей.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий А.Н. Суханкин
Судьи А.С. Некрасова
М.О. Торжевская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
