Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 15 сентября 2020 года №33-1221/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 сентября 2020 года Дело N 33-1221/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Соснина А.Е.,
судей Гринюк М.А. и Скворцовой О.В.,
при секретаре Харченко Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Сбродова А. И. на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата>, которым постановлено:
исковые требования Сбродова А. И. к обществу с ограниченной ответственностью "Гала-М", обществу с ограниченной ответственностью "Казанский Посад" об обращении взыскания на предмета залога оставить без удовлетворения;
встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Казанский Посад" к Сбродову А. И. о признании права собственности, исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о государственной регистрации договора, внесении в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав собственности оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Скворцовой О.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Сбродов А.И. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гала-М" (далее - ООО "Гала-М"), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Казанский Посад" (далее - ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад") об обращении взыскания на предмет залога - квартиру , расположенную по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>, с установлением начальной продажной цены для ее реализации путем продажи с торгов в размере 1361500 рублей. В обоснование иска указано, что на основании договора уступки права требования (цессии), заключенного Сбродовым А.И. <дата> с ООО "<...>", истцу принадлежало право требования к застройщику ООО "Гала-М" по передаче однокомнатной квартиры <адрес> с проектным номером общей проектной площадью <...> кв.м (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 или с учетом балкона с коэффициентом 0,3) в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола,
<адрес>, на земельном участке с кадастровым номером , общей площадью
<...> кв.м. В связи с неисполнением ООО "Гала-М" своего обязательства по передаче соответствующего объекта долевого участия в строительстве в установленный договором срок, Сбродов А.И. обратился в суд с иском к указанному застройщику о расторжении договора и взыскании уплаченных по договору денежных средств. Вступившим в законную силу решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 6 июля
2017 года договор участия в долевом строительстве от <дата> , заключенный между истцом и ООО "Гала-М", расторгнут. С
ООО "Гала-М" в пользу Сбродова А.И. взысканы денежные средства в размере 1361500 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 263280 рублей 6 копеек, почтовые расходы в размере 171 рублей
65 копеек, расходы по оплате госпошлины в сумме 3424 рублей. В настоящее время исполнительный документ возвращен взыскателю в связи с невозможностью исполнения, общая сумма задолженности ООО "Гала-М" перед Сбродовым А.И. составляет 1580014 рублей 07 копеек. <дата> между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола", ООО Специализированный застройщик "Казанский посад" заключено соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, согласно условиям которого ООО "Казанский посад" обязалось предоставить пострадавшим участникам строительства жилья, включенным в список пострадавших участников строительства. 21 ноября
2018 года между ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" и ООО "Гала-М" заключен договор субаренды земельного участка сроком на 11 месяцев. Уступка прав и обязанностей на земельный участок с кадастровым номером между ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" и ООО "Гала-М" определилои смену статуса застройщика, с сохранением залога на спорную квартиру в виде обеспечения денежного требования истца к ООО "Гала-М". Ввиду объединения в доме нескольких квартир, проектный (строительный) номер спорной квартиры изменился - спорной квартире присвоен порядковый (почтовый) номер . <дата> администрация городского округа "Город Йошкар-Ола" выдала разрешение
ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: Республика
Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>.
ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Сбродову А.И., в котором просило признать за ними право собственности на однокомнатную квартиру 71, общей площадью <...> кв.м, расположенную по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>; исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от <дата> о государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве от <дата> в отношении Сбродова А.И.; внести в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" на указанную квартиру.
В обоснование встречных исковых требований указано, что <дата> между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" и ООО "Казанский Посад" заключено соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья -пр, по которому последний обязался предоставить пострадавшим участникам строительства жилья, включенным в список пострадавших участников строительства. <дата> между указанными выше лицами заключено соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья в рамках которого и в целях реализации соглашения -пр
ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" приняло на себя обязательство по завершению строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола,
<адрес>. Истец по встречному исковому заявлению осуществляло завершение строительства спорного объекта, правопреемником ООО "Гала-М" не является, каких-либо правоотношений с ним не имеет. В соответствии с соглашением -пр ООО "Казанский Посад" приняло на себя обязательство предоставить меры по защите прав участникам долевого строительства, включенным в список пострадавших участников строительства жилья. Сбродов А.И. в данный реестр не включен, поскольку решением суда от <дата> договор участия в долевом строительстве от <дата> , заключенный между истцом и ООО "Гала-М" расторгнут, в пользу Сбродова А.И. взысканы денежные средства. В связи с чем ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" несет обязательства только перед участниками долевого строительства, признанными пострадавшими участниками жилья. Кроме того на завершение объекта недвижимости ООО "Казанский Посад" были потрачены денежные средства в размере 135505846 рублей 15 копеек. Истец по встречному иску лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Сбродов А.И. просит отменить решение суда в части оставления без удовлетворения его исковых требований, принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования. Выражает несогласие с выводом суда о том, что залог прекращается в случае расторжения договора долевого участия в строительстве. Указывает, что после расторжения договора долевого участия у истца залогом обеспечен возврат денежных средств. Предметом залога выступает спорная квартира, которая существует как предмет залога с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Без обращения в пользу истца взыскания на предмет залога невозможно восстановление его нарушенного права.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" просит решение суда оставить без изменения.
Заслушав объяснения представителя ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" Степовой М.В., проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
Вступившим в законную силу решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата> исковые требования Сбродова А.И. к ООО "Гала-М" о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами удовлетворены. Расторгнут договор участия в долевом строительстве от <дата>, заключенный между ООО "Гала-М" и Сбродовым А.И. С ООО "Гала-М" в пользу Сбродова А.И. взысканы денежные средства в размере 1361500 рублей, проценты за пользование денежными средствами в сумме 263280 рублей
06 копеек, почтовые расходы в размере 171 рубля 65 копеек, расходы по оплате госпошлины в сумме 3424 рублей.
До настоящего времени указанное решение суда не исполнено.
Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата>, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от <дата>, Сбродову А.И. отказано в удовлетворении иска к ООО "Гала-М" о признании права собственности на объект незавершенного строительства, обращении взыскания на предмет залога.
Данными судебными постановлениями установлено, что <дата> между ООО "Гала-М" (застройщик) и ООО "<...>" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве , в соответствии с которым ООО "Гала-М" обязалось построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером , общей площадью <...> кв.м, площадь застройки <...> кв.м, и передать объект долевого строительства - однокомнатную квартиру с проектным номером на <...> этаже в <...> подъезде, в осях <...> общей проектной площадью <...> кв.м (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 или с учетом балкона с коэффициентом 0,3), а ООО "<...>" обязалось оплатить застройщику обусловленную договором цену в размере 1361500 рублей и принять объект долевого строительства. Принятые на себя обязательства по оплате объекта долевого строительства в сумме 1361500 рублей ООО "<...>" исполнило.
На основании заключенного <дата> ООО "<...>" с ООО "<...>" договора уступки права требования (цессии) к последнему перешло право требования вышеуказанного объекта долевого строительства за 1361500 рублей. Оплата ООО "<...>" произведена.
<дата> между ООО "<...>" и Сбродовым А.И. заключен договор уступки права требования (цессии), по условиям которого ООО "<...>" уступило Сбродову А.И. право требования к застройщику ООО "Гала-М" по передаче вышеуказанной однокомнатной квартиры. За уступку права требования Сбродов А.И. уплатил ООО "<...>" денежную сумму 1280000 рублей.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.
Законом Республики Марий Эл от 27 февраля 2018 года N 10-З "О защите прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл "О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл" установлены меры по защите прав граждан, включенных уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл в срок до 1 июля 2018 года в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на территории Республики Марий Эл, перед которыми не исполнены обязательства по передаче жилого помещения в собственность.
На основании названного закона <дата> между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" и ООО Специализированный застройщик "Казанский посад" было заключено соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья -пр, по которому ООО "Казанский посад" обязалось предоставить пострадавшим участникам строительства жилья, включенным в список пострадавших участников строительства, являющийся приложением к соглашению, предусмотренные Законом меры по защите прав.
<дата> между Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" и
ООО Специализированный застройщик "Казанский посад" было заключено соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, по которому
ООО Специализированный застройщик "Казанский посад" приняло на себя обязательство по завершению строительства спорного многоквартирного дома в срок до <дата> и во исполнение которого
ООО Специализированный застройщик "Казанский посад" заключило
<дата> с ООО "Гала-М" договор субаренды земельного участка с кадастровым номером , общей площадью <...> кв.м, на срок 11 месяцев. Дополнительным соглашением от <дата>, срок договора субаренды земельного участка с кадастровым номером от <дата> продлен с <дата> по <дата>.
<дата> администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" ООО Специализированный застройщик "Казанский посад" выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>.
<дата> администрация городского округа "Город Йошкар-Ола" выдала разрешение ООО Специализированный застройщик "Казанский Посад" на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Сбродова А.И., суд первой инстанции исходил из того, что право требования Сбродова А.И. на спорный объект недвижимости прекратилось, соответственно, и залог указанного права прекратил свое существование.
Судебная коллегия с выводами суда не может согласиться по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря
2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу части 5 статьи 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Из системного толкования статьи 13 Закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со статьей 12.1 Закона
N 214-ФЗ в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.
Части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ регулируют права участников долевого строительства в период после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. В период с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства (в частности, квартиры - пункт 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ) такой объект считается находящимся в залоге у этого участника. При этом помещения, входящие в состав многоквартирного дома и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге со дня получения застройщиком указанного разрешения. С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, не распространяется на переданный объект.
При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона N 214-ФЗ, статья 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Если же в отношении квартиры заключен один договор долевого участия в строительстве, но право собственности на эту квартиру при наличии действующего договора зарегистрировано за застройщиком, у участника строительства возникает право залога на квартиру с момента регистрации на нее права собственности застройщика.
Если участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, новый договор в отношении данной квартиры не заключался, а право собственности на квартиру, являвшуюся объектом прекращенного договора, зарегистрировано за застройщиком, требование бывшего участника строительства о возврате внесенных по договору сумм обеспечивается ипотекой квартиры с момента регистрации за застройщиком права собственности на квартиру (часть 8 статьи 13, статья 12.1 Закона N 214-ФЗ).
Указанная правовая позиция закреплена в пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации
14 ноября 2018 года.
Согласно пункту 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.
В силу части 1 статьи 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Таким образом, при заключении договора субаренды на земельный участок между ООО "Гала-М" и ООО "Казанский Посад" залог был сохранен.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В силу пункта 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Из справки ООО "Специализированный застройщик "Казанский Посад" по состоянию на <дата> стоимость одного квадратного метра жилого помещения в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес> составляет 36000 руб.
Согласно представленным ООО ""Специализированный застройщик "Казанский Посад" доказательствам (экспликации площадей к поэтажным планам многоквартирного дома, технического плана, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости) проектный (строительный) номер спорной квартиры по указанному адресу изменился -спорной квартире присвоен порядковый (почтовый) номер N 71.
Учитывая положения статей 54, 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" судебная коллегия определяет начальную продажную цену квартиры в размере
1274400 руб. ( 36000*35,4 кв.м).
В связи с вышеизложенным, решение суда подлежит отмене в части отказа Сбродову А.И. в обращении взыскания на предмет залога в связи с неправильным применением норм материального права
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата> отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Сбродова А. И. к обществу с ограниченной ответственностью "Гала-М", обществу с ограниченной ответственностью "Казанский Посад" об обращении взыскания на предмет залога.
Принять по делу в указанной части новое решение, которым обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру , расположенную по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>, с кадастровым номером , определив способ продажи заложенного имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере
1 274 400 руб.
В остальной части решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата> оставить без изменения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Председательствующий А.Е. Соснин
Судьи М.А. Гринюк
О.В.Скворцова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка