Дата принятия: 20 мая 2021г.
Номер документа: 33-12187/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2021 года Дело N 33-12187/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Зеленского Д.В.
судей: Роговой С.В., Шакитько Р.В.,
по докладу судьи Роговой С.В.
при секретаре Кононовой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Минасяна <ФИО>16 к Мордвинковой <ФИО>17, Трубникову <ФИО>18, Дель <ФИО>19 о понуждении заключить договор купли-продажи, взыскании договорной неустойки,
по апелляционной жалобе представителей Мордвинковой <ФИО>20 Дель <ФИО>21. по доверенностям Таракановой <ФИО>22. и Коваленко <ФИО>23., а также дополнении к ней на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 23 декабря 2020 года.
Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,
установила:
Минасян <ФИО>24 обратился в суд с исковым заявлением к Мордвинковой <ФИО>25., Трубникову <ФИО>26., Дель <ФИО>27 о понуждении заключить договор купли-продажи, взыскании договорной неустойки.
В обоснование заявленных требований указал, что истцом и ответчиками, являющимися долевыми собственниками объекта незавершенного строительства общей площадью <...> кв. м с кадастровым номером , расположенного по адресу: <Адрес...>; 13.05.2019 заключены предварительные договоры купли-продажи указанного объекта, по условиям которых дата заключения основного договора определена не позднее 13.08.2019, также предусмотрено, что при заключении основного договора покупатели обязаны уступить права и обязанности по договору аренды земельного участка, либо заключить договор купли-продажи земельного участка. Во исполнение условий договоров Минасян <ФИО>28 выплатил Трубникову <ФИО>29 за 82/200 доли в спорном объекте задаток в размере <...> руб., Дель <ФИО>30 и Мордвинковой <ФИО>31. за <...> и <...> соответственно по <...> руб. каждой. Поскольку ответчики уклонились от заключения основного договора и переоформления земельного участка, п. 3.1 предварительного договора предусмотрена неустойка за такое уклонение в размере пятикратной суммы задатка, п. 3.2. установлено, что возмещение убытков и выплата штрафа не влияет на право каждой стороны в силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор, просил суд возложить на ответчиков обязанность заключить основной договор, взыскать с Дель <ФИО>32 договорную неустойку в размере <...> рублей.
Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 23 декабря 2020 года исковое заявление Минасяна <ФИО>33 удовлетворено частично.
На Трубникова <ФИО>34 возложена обязанность заключить с Минасяном <ФИО>35 договор купли-продажи <...> доли объекта с кадастровым номером 23:49:0202010:2237, расположенному по адресу: г. <Адрес...>
На Мордвинкову <ФИО>36 возложена обязанность заключить с Минасяном <ФИО>37 договор купли-продажи 35/200 доли объекта с кадастровым номером , расположенному по адресу: г. <Адрес...>
На Дель <ФИО>38 возложена обязанность заключить с Минасяном <ФИО>39. договор купли-продажи <...> доли объекта с кадастровым номером , расположенному по адресу: <Адрес...>
Взыскана с Дель <ФИО>40 в пользу Минасяна <ФИО>41 договорная неустойка в размере <...> рублей, в пользу соответствующего бюджета госпошлина в размере <...> рублей.
В удовлетворении остальных исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней заявители просят отменить решение суда как незаконное и необоснованное, вынесенное с существенным нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывают на то, что основной договор купли-продажи не был заключен ввиду неисполнения истцом обязательств по оформлению земельного участка в аренду или собственность ответчиков. Вопреки выводам суда, ответчиками была выдана доверенность на предложенное истцом лицо в целях представления интересов в муниципальных органах для оформления земли. Кроме того, указывают, что судом проигнорированы положения ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходя из условий предварительного договора относительно даты заключения основного договора, истцом пропущен срок для обращения в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора. Кроме того, указывает на то, что к делу в качестве третьего лица необходимо привлечение ООО "<...>", права и обязанности которого затрагиваются решением суда.
В судебном заседании представитель Дель <ФИО>42., Мордвинковой <ФИО>43. по доверенности Люфи <ФИО>44 доводы жалобы поддержал. Представитель Трубникова <ФИО>45. по доверенности Смехнов <ФИО>46 полагал решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) путем направления заказной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями с отчетом о вручении почтового отправления.
Кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.
Неявившиеся лица о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие или об отложении слушания дела не просили.
С учетом требований статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 ГПК РФ, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалоб, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Мордвинковой <ФИО>47 (продавец) и Минасян <ФИО>48. (покупатель) 13.05.2019 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи <...> доли в объекте незавершенного строительством с кадастровым номером общей площадью <...> кв. м, расположенном по адресу: <Адрес...> и уступить права и обязанности по договору аренды земельного участка, либо заключить договор купли-продажи земельного участка. Основной договор должен быть заключен не позднее 13.08.2019, по условиям данного договора Минасян <ФИО>49 выплатил Мордвинковой <ФИО>50 задаток в размере 5 000 000 руб.
Также 13.05.2019 Трубниковым <ФИО>51 (продавец) и Минасян Л.Л. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи 82/200 доли в упомянутом объекте незавершенного строительством и уступить права и обязанности по договору аренды земельного участка, либо заключить договор купли-продажи земельного участка. Основной договор должен быть заключен не позднее 13.08.2019. По условиям данного договора, Минасян <ФИО>52 выплатил Трубникову <ФИО>53 задаток в размере <...> руб.
Кроме того, 13.05.2019 между Дель <ФИО>54 (продавец) и Минасян <ФИО>55 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи <...> доли в том же объекте незавершенного строительством и уступить права и обязанности по договору аренды земельного участка, либо заключить договор купли-продажи земельного участка. Основной договор должен быть заключен не позднее 13.08.2019. По условиям данного договора Минасян <ФИО>56 выплатил Дель <ФИО>57 задаток в размере 5 000 000 руб.
На данный момент основные договора указанного недвижимого имущества не заключены.
Согласно условиям предварительного договора Трубников <ФИО>58 обязался заключить с Минасян <ФИО>59 основной договор купли-продажи <...> объекта с кадастровым номером находится по адресу: <Адрес...>, а Минасян <ФИО>60 должен был сумму по предварительному договору за вычетом суммы задатка, оплаченного двумя равными частями по <...> рублей. Согласно п. 3.1. условий договора сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора в установленный срок, оплачивает другой стороне неустойку в размере пятикратной суммы задатка в размере <...> рублей, оплата по договору будет считаться произведенной за счет неустойки.
Согласно условиям предварительного договора с Мордвинковой <ФИО>61 Минасян <ФИО>62 должен был сумму по предварительному договору за вычетом суммы задатка в размере 5 000 000 рублей, что составляло 25 000 000 рублей. Учитывая, что согласно п. 3.1. условий договора Мордвинкова З.М. будет уклоняться от исполнения условий договора, сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора в установленный срок, оплачивает другой стороне неустойку в размере пятикратной суммы задатка в размере 25 000 000 рублей, оплата по договору будет считаться произведенной за счет неустойки.
Согласно условиям предварительного договора с Дель <ФИО>64 Минасян <ФИО>65 должен был сумму по предварительному договору за вычетом суммы задатка в размере <...> рублей, что составляло <...> рублей. Учитывая, что согласно п. 3.1. условий договора Дель <ФИО>63 будет уклоняться от исполнения условий договора, сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора в установленный срок, оплачивает другой стороне неустойку в размере пятикратной суммы задатка в размере <...> рублей, оплата по договору будет считаться произведенной за счет неустойки.
Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляется принцип свободы договора.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).
Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 данной статьи).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Пунктом 5 данной статьи определены последствия уклонения стороны от заключения основного договора, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в том случае, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.
По смыслу приведенных положений, обе стороны предварительного договора имеют обязанность по заключению основного договора и право требовать его заключения. Основной договор может быть заключен в любой день до истечения срока, указанного в предварительном договоре, после направления одной стороной предложения другой стороне о заключении основного договора. Соответственно, под уклонением от заключения основного договора понимается отказ от предложения заключить договор. Именно с этого момента у другой стороны возникает право в течение шести месяцев обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор.
Из возражений ответчиков следует, что истец не выполнил условия предварительного договора купли-продажи, а именно не оформил документы на земельный участок, в связи с чем, не был заключен основной договор.
Из предварительных договоров следует, что Минасян <ФИО>66 принял на себя обязательство до заключения основного договора купли - продажи оформить на Продавца право аренды или право собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером в срок до 13.08.2019, а Продавец обязуется предоставить Покупателю или его представителю все необходимые полномочия для этого. Продавец обязуется переуступить права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером или заключить договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером в срок не позднее 5 рабочих дней с момента регистрации права аренды или собственности на земельный участок с кадастровым номером .
Вместе с тем, суд первой инстанции верно указал на то, что факт предоставления или не предоставления земельного участка, на котором расположено спорное строение, не зависит от воли истца, так как такими полномочиями обладает муниципальный орган - собственник объекта недвижимости, следовательно, истец не может гарантировать факт предоставления земельного участка.
При этом в силу ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Довод апеллянтов о доказанности предоставления истцу полномочий на представление их интересов в муниципальных органах со ссылкой на доверенность на имя Арзиной <ФИО>67., судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку в силу норм ст. 56 ГПК РФ доказательств, объективно свидетельствующих о наличии каких-либо соглашений между последней и Миносяном <ФИО>68 по поводу исполнения условий предварительного договора, материалы дела не содержат.
Судебная коллегия не усматривает оснований для иного вывода о том, что неисполнение условия предварительного договора, связанного с оформлением прав на земельный участок за ответчиками по независящим от истца причинам, не может в конечном итоге нарушать его права, вытекающие из договора купли- продажи, с учетом оплаты задатка и согласования условий покупки объекта недвижимости.
Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, установив факт уклонения ответчиков от заключения основного договора купли-продажи в нарушение принятых на себя обязательств, усмотрев в действиях ответчиков по отказу в заключении договоров купли-продажи злоупотребление правом, и заинтересованность истца в заключении сделки, пришел к правильному выводу том, что имеются правовые основания для возложения на Мордвинкову <ФИО>69 Трубникова <ФИО>70., Дель <ФИО>71. обязанности заключить основной договор купли-продажи.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах и не противоречат действующему законодательству. Суд установил по делу все юридически значимые обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку Мордвинкова <ФИО>72 Трубникова <ФИО>73 Дель <ФИО>74 приняли на себя обязательство по заключению договора купли-продажи объекта незавершенного строительством с кадастровым номером , расположенного по адресу: <Адрес...> на оговоренных в предварительном договоре условиях, у них возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до <Дата ...> заключить с Минасяном <ФИО>75. основной договор купли-продажи.
При этом доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, поскольку по существу повторяют позицию ответчика, высказанную в суде первой инстанции и выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, которым судом дан надлежащий анализ и правильная оценка по правилам статьи 67 ГПК РФ, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.
Судебная коллегия не усматривает процессуальных нарушений, связанных с не привлечением к участию в деле ООО "<...>", как собственника доли в спорном имуществе на основании договора от 20.08.2014, заключенного с Трубниковым <ФИО>76 поскольку права и обязанности Общества судебным решением не затрагиваются.
Так, решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 15.02.2016 за Трубниковым <ФИО>77 признано право собственности на <...> доли в праве на объект незавершенного строительства по адресу: г. <Адрес...> Решение вступило в законную силу. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04.03.2021 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "<...>" о пересмотре упомянутого решения по вновь открывшимся обстоятельствам отказано.