Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 сентября 2021 года Дело N 33-12186/2021

г. Екатеринбург

24.09.2021
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Некрасовой А.С.,

судей Ольковой А.А., Тяжовой Т.А.

при помощнике судьи Ромашовой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Мухиной Натальи Андреевны к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "СМУ-3", акционерному обществу "Альфа-Банк" о признании права собственности прекращенным, признании права собственности, признании недействительными договоров ипотеки в части, аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости,

по апелляционной жалобе акционерного общества "Альфа-Банк" на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 19.05.2021.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С. и объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

Мухина Н.А. обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "УК "СМУ-3" (далее - общество) и АО "Альфа-Банк" (далее - банк) о прекращении права собственности общества на нежилое помещение , расположенное по адресу: <адрес> (далее - спорное помещение); признании права собственности на спорное помещение за истцом, признании недействительными договоров ипотеки от 15.08.2018 и от 30.10.2018, заключенных между ответчиками, в части передачи в залог банку спорного помещения; аннулировании записи об ипотеке спорного помещения в ЕГРН.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены конкурсный управляющий обществом и должниками ООО "СМУ-3 Строй", ООО "ТранспортТрейд" Шкарупин А.В., управление Росреестра по Свердловской области.

Решением суда от 19.05.2021 иск удовлетворен. Суд признал прекращенным право собственности общества на спорное помещение, признал право собственности на спорное помещение за истцом, признал недействительными договоры ипотеки от 15.08.2018 и от 30.10.2018, заключенные между обществом и банком, в части передачи в залог спорного помещения, аннулировал содержащиеся в ЕГРН записи об ипотеке спорного помещения в пользу банка.

В апелляционной жалобе банк просит отменить указанный судебный акт и принять по делу новое решение об отказе в иске.

От истца поступили возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель банка Павлов Ю.Я. поддержал доводы жалобы, представитель истца Попов В.А. выразил согласие с выводами суда первой инстанции.

Учитывая, что иные лица, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела без них, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке и пределах, установленных статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, 02.08.2018 между обществом (продавец) и Мухиной Н.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного помещения (апартаментов), оцененного в 2 117 700 руб.

Стороны согласовали следующий порядок оплаты: 02.08.2018 - 1 395 000 руб., до 30.12.2018 - 722 700 руб. и предусмотрели, что передача помещения покупателю состоится в течение одного рабочего дня после полной оплаты, а подача заявления на регистрацию перехода прав - в течение пяти рабочих дней после полной оплаты.

15.08.2018 между обществом (залогодатель) и банком (залогодержатель) заключен договор об ипотеке, по условиям которого общество передало спорное помещение в залог банку для обеспечения исполнения кредитных обязательств ООО "СМУ-3 Строй" перед банком по договору от 30.05.2018. Ипотека зарегистрирована 17.08.2018.

30.10.2018 между обществом (залогодатель) и банком (залогодержатель) заключен договор об ипотеке, по условиям которого общество передало спорное помещение в залог банку для обеспечения исполнения кредитных обязательств ООО "ТранспортТрейд" перед банком по договору от 30.10.2018. Ипотека зарегистрирована 23.11.2018.

13.12.2018 общество передало Мухиной Н.А. спорное помещение по акту приема-передачи.

После передачи спорного помещения и полной оплаты покупной стоимости имущества Мухина Н.А. 02.12.2019 обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение.

10.12.2019 государственная регистрация была приостановлена ввиду наличия запрета на совершение регистрационных действий, наложенного судебным приставом, отсутствия заявления от общества, отсутствия согласия залогодержателя.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2021 по делу N А60-2127/2020 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Ранее были признаны банкротами ООО "ТранспортТрейд" и ООО "СМУ-3 Строй" (решения Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2020 по делу N А60-31164/2020 и от 22.12.2020 по делу А60-31163/2020).

Перечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения Мухиной Н.А. в суд с настоящими требованиями.

Мухина Н.А. полагает, что договоры ипотеки нарушают ее права и противоречат закону, поскольку заключены со злоупотреблением правом со стороны общества при недостаточной осмотрительности банка.

Банком выдвинуты следующие возражения: переход права собственности по договору купли-продажи, заключенному между обществом и Мухиной Н.А., не зарегистрирован, следовательно, прав на спорное помещение у истца нет; залоги при этом зарегистрированы в установленном порядке; согласия на отчуждение предмета залогов банк не давал; средства от продажи спорного помещения в банк не поступали; при заключении залоговых сделок банк действовал разумно и осмотрительно, полагаясь на данные ЕГРН; сведений о продаже Мухиной Н.А. спорного помещения до передачи его в залог общество банку не представило.

Удовлетворяя заявленные требования, установив фактические обстоятельства дела, проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суд исходил из того, что Мухина Н.А. как законный владелец спорного помещения имеет право на защиту своего владения и регистрацию перехода к ней права собственности; в рассматриваемом случае восстановление нарушенного права может быть обеспечено путем одновременного признания права собственности на спорное помещение за покупателем и прекращения данного права у продавца (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации); договоры ипотеки имеют признаки недействительности, предусмотренные статьями 10, 168, 174.1, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку до регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю ни одна из сторон не вправе распоряжаться предметом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а банк, принимая спорное помещение в залог, не проявил должной степени осмотрительности.

В апелляционной жалобе банк ссылается на следующее: выводы суда первой инстанции об отсутствии у общества права распоряжения спорным помещением путем передачи его в залог банку после заключения сделки купли-продажи с Мухиной Н.А., но до регистрации перехода к ней права собственности, являются ошибочными и противоречат сложившейся судебной практике; судом применен закон, не подлежащий применению: статьи 174.1, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (для применения первой нет оснований, поскольку на стороне залогодателя выступал титульный собственник имущества (общество), вторая не устанавливает оснований недействительности сделок, а предусматривает иные последствия); добросовестность ответчиков не опровергнута, поскольку общество было вправе обременить залогом принадлежащее ему имущество, а банк является добросовестным залогодержателем, права которого подлежат защите путем сохранения залога; Мухина Н.А., не предприняла незамедлительных действий по регистрации перехода права собственности и не внесла в ЕГРН сведений о своих притязаниях; банк не давал согласия на отчуждение спорного помещения; удовлетворение иска влечет нарушение прав банка в деле о банкротстве и создает опасный правоприменительный прецедент.

В возражениях на апелляционную жалобу Мухина Н.А. поддерживает выводы суда первой инстанции, полагая судебный акт законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы жалобы и поданных на нее возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень оснований прекращения обязательств, который не является закрытым, однако не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства должно быть предусмотрено соглашением сторон (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").

Передача в залог имущества, в отношении которого у залогодателя имеется ранее возникшее обязательство перед покупателем данного имущества, ни одним из предусмотренных законом оснований прекращения обязательств не охватывается.

На момент заключения сделки купли-продажи спорное помещение не было передано в залог, следовательно, в такой ситуации банк, вступивший в отношения по поводу спорной вещи позже покупателя, не вправе ссылаться на то, что он не давал своего согласия на отчуждение заложенного имущества, и препятствовать регистрации перехода прав к покупателю, основываясь лишь на том, что залоговое обременение зарегистрировано в ЕГРН раньше перехода права собственности по договору продажи недвижимости (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие упомянутого согласия в рассматриваемом случае не имеет значения и в силу следующего.

Пунктами 1, 2 статьи 37, статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке или закладной, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации или досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит, то есть залогодержатель по своему усмотрению определяет способ защиты нарушенного права.

Данным законоположениям корреспондируют нормы пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие презумпцию оспоримости сделки, совершенной без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, и предусматривающие возможность наступления иных последствий отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность (применительно к залоговым отношениям - обращение взыскания на заложенное имущество без оспаривания сделки).

Таким образом, сделка по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенная при отсутствии согласия залогодержателя, является оспоримой, а не ничтожной, поэтому, если залогодержатель не воспользовался своим правом на оспаривание сделки, она сохраняет силу.

В отсутствие требований о признании сделки недействительной, суд самостоятельно проверяет законность совершенных между сторонами сделок только в том случае, если они ничтожны. Правовых оснований для признания оспоримой сделки недействительной по собственной инициативе у суда не имеется (абзац 3 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2021 N 11-КГ21-12-К6, 2-411/2020).

Банк не оспаривает реальность сделки купли-продажи, заключенной между обществом и Мухиной Н.А., подтверждает передачу спорного помещения покупателю, соглашается с фактом оплаты имущества в полном объеме и не приводит не только соответствующих доказательств, но даже и доводов о том, что указанная сделка была совершена со злоупотреблением правом и направлена на вывод актива в пользу заинтересованного лица или иных подобных возражений, ставящих под сомнение действительность сделки и намерения ее сторон.

Поскольку признаков ничтожной сделки у договора купли-продажи от 02.08.2018 не выявлено, требований о признании его недействительным по основаниям оспоримости не заявлялось (договор не оспорен), при этом обязательство продавца из данного договора по передаче в собственность покупателя спорного помещения не прекратилось, оно должно быть исполнено в соответствии с законом и в порядке, им установленном.

Исходя из того, что в силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации завершающим этапом передачи права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация его перехода от продавца к покупателю, такую регистрацию необходимо произвести.

Выводы суда первой инстанции о том, что в рассматриваемой ситуации за покупателем может быть признано право собственности на предмет договора с одновременным прекращением названного права у продавца, ошибочны.

По смыслу разъяснений, приведенных в абзаце 3 пункта 36, пунктах 58, 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), иск о признании права на недвижимое имущество может быть удовлетворен, если истец владеет спорным имуществом и представит доказательства возникновения у него соответствующего права. Лица, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, должны доказать, что их право на спорное имущество возникло в силу закона (независимо от государственной регистрации), либо возникло до 31.01.1998 (дата введения в действие системы государственной регистрации) в соответствии с частями 1, 2 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности. Удовлетворение иска о признании права возможно только при условии, что такое право у истца на момент рассмотрения спора уже возникло, однако оспаривается или не признается ответчиком, в связи с чем требует судебного признания (подтверждения).

С учетом изложенного право собственности на спорное помещение не может возникнуть у Мухиной Н.А. до государственной регистрации, в связи с чем иск о признании права является ненадлежащим способом защиты.

Вместе с тем, по смыслу статьи 2, части 1 статьи 195, части 1 статьи 196, части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 9 постановления Пленума N 25, пункте 3 постановления Пленумов N 10/22, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать требование по существу исходя из фактических правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить.

Исходя из того, что суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению, формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.03.2017 N 308-ЭС16-15069).

В ситуации, когда приобретатель имущества по сделке настаивает на признании права собственности в целях государственной регистрации за ним права собственности, такие требования могут быть квалифицированы как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 N 305-ЭС20-2700).

Согласно указанной норме, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Необходимой предпосылкой для такой регистрации является передача недвижимости покупателю, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 2 пункта 61 постановления Пленумов N 10/22).

Судом установлено и никем не оспаривается, что спорное помещение передано Мухиной Н.А. по акту приема-передачи от 13.12.2018 и с этого момента из ее владения не выбывало, при этом препятствием для государственной регистрации перехода права собственности, как следует из уведомления Росреестра от 10.12.2019, стало в том числе отсутствие соответствующего заявления от продавца.

Сам по себе тот факт, что в процессе рассмотрения настоящего дела арбитражным судом вынесено решение о признании общества несостоятельным (банкротом), удовлетворения требований Мухиной Н.А. не исключает, поскольку иск покупателя - физического лица, основанный на положениях пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и предъявленный до возбуждения в отношении продавца дела о банкротстве подлежит принятию к производству суда общей юрисдикции и рассмотрению по существу (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.02.2019 N 4-КГ18-92).

Следует отметить также, что возможность удовлетворения данного требования с учетом установленных обстоятельств дела и их оценки не поставлена в зависимость от того, является ли банк добросовестным залогодержателем в смысле абзаца 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации. Названное обстоятельство в рассматриваемом случае имеет значение лишь при определении судьбы залога.

Таким образом, с учетом произведенной коллегией квалификации заявленных требований, наличия совокупности оснований для перехода права собственности, отсутствия к тому препятствий, решение суда подлежит изменению путем изложения его резолютивной части в иной редакции, с указанием на государственную регистрацию перехода права собственности на спорное помещение от общества к Мухиной Н.А. вместо признания за истцом и прекращения у общества прав на данное имущество.

Разрешая вопрос о судьбе залогов, зарегистрированных в пользу банка на основании договоров ипотеки от 15.08.2018 и от 30.10.2018, коллегия приходит к следующему.