Дата принятия: 29 июня 2020г.
Номер документа: 33-1216/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 июня 2020 года Дело N 33-1216/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Ильиной И.Н.
судей Зиновьевой Г.Н., Лукьяновой С.Б.
при секретаре Костиной М.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фокичева Юрия Леонидовича к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы о признании торгов в форме аукциона и договора купли-продажи муниципального имущества недействительными, взыскании денежных средств и по встречному иску управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы к Фокичеву Юрию Леонидовичу об обязании принять недвижимое имущество
по апелляционной жалобе управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 28 февраля 2020 года.
Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав представителя управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, являющегося одновременно представителем администрации города Костромы Тараканова П.Н., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения относительно апелляционной жалобы истца Фокичева Ю.Л., его представителя Фокичева А.Ю., третьих лиц Касаткиной Г.В., Смирновой Н.П., Наумовой Л.Б., судебная коллегия
установила:
Фокичев Ю.Л. обратился в суд с иском к муниципальному образованию городской округ город Кострома и Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы о признании недействительным аукциона по продаже муниципального имущества, расположенного по адресу: <адрес> состоявшегося 26.06.2019 г., признании недействительным договора N 916 купли-продажи муниципального имущества от 03.07.2019 г., взыскании в его пользу из казны муниципального образования городской округ город Кострома 699000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи. В обоснование требований указал, что 26.06.2019 г. он признан победителем аукциона на торгах по продаже следующего имущества: сооружение с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> сооружение с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> сооружение с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> сооружение с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> сооружение с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> с земельным участком с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м. В протоколе об итогах аукциона указанные 5 сооружений и земельный участок указаны как имущественный комплекс, что противоречит содержанию извещения о торгах, поскольку имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности, а он планировал на данном участке строительство жилого дома. 03.07.2019 г. ему предоставили договор купли-продажи муниципального имущества, который также содержал указание на приобретение имущественного комплекса. Относительно его сомнений в тексте договора представитель продавца заверил, что никаких противоречий не имеется, после чего он подписал договор и приступил к принятию объектов недвижимости. Однако при этом был выявлен ряд ограничений и обременений, которые не были указаны в извещении о проведении аукциона, и при их наличии он бы не участвовал в торгах. 22.07.2019 года он обратился с заявлением к продавцу о признании аукциона недействительным, на что получил отказ, в котором было указано, что порядок проведения торгов не нарушен, в то же время предложено фактически разрешить проблемы обременения участка за свой счет. С данным ответом он не согласен, считает, что правила проведения торгов были нарушены, извещение не содержит подробных сведений о предмете торгов, обременениях продаваемого имущества, уполномоченным органом не проведена проверка продаваемого имущества, цена определена без учета обременений, ограничения земельного участка являются существенным условием при его покупке, в связи с чем имеются основания для признания состоявшихся 26.06.2019 г. торгов недействительными и как следствие недействительность договора купли-продажи и взыскание уплаченных денежных средств.
Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Фокичеву Ю.Л. об обязании его принять путем подписания передаточного акта следующее недвижимое имущество: сооружение с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> сооружение с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> сооружение с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> сооружение с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, сооружение с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>. Требования мотивированы тем, что Фокичев Ю.Л. признан победителем аукциона по продаже муниципального имущества на основании протокола от 26 июня 2019 г. В этой связи между Управлением и Фокичевым Ю.Л. был заключен договор купли-продажи от 3 июля 2019 г. Обязательство по оплате приобретенного имущества Фокичев Ю.Л. исполнил в полном объеме. В соответствии с условиями договора Фокичев Ю.Л. обязан принять муниципальное имущество по передаточному акту, однако от подписания передаточного акта он уклоняется. При организации и проведении аукциона по продаже муниципального имущества все требования закона Управлением были соблюдены.
В ходе рассмотрения дела администрация города Костромы исключена из числа ответчиков по делу и привлечена к участию в деле в качестве третьего лица. Также к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление муниципальных инспекций администрации г. Костромы, Наумова Л.Б., Касаткина Г.В., Смирнова Н.П., Данилина Т.А.
Решением Ленинского районного суда <адрес> от 28 февраля 2020 года исковые требования Фокичева Юрия Леонидовича к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы о признании торгов в форме аукциона и договора купли-продажи муниципального имущества недействительными, взыскании денежных средств удовлетворены. Признаны недействительными торги, проведенные 26 июня 2019 г. в форме аукциона по продаже муниципального имущества, расположенного по адресу: <адрес>. Признан недействительным договор купли-продажи от 3 июля 2019 г. N муниципального имущества, расположенного по адресу: <адрес> (сооружений с кадастровыми номерами N, с земельным участком с кадастровым номером N), заключенный между муниципальным образованием городской округ город Кострома в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы и Фокичевым Юрием Леонидовичем. С муниципального образования городской округ город Кострома в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы за счет казны муниципального образования в пользу Фокичева Юрия Леонидовича взысканы уплаченные им по договору купли-продажи от 3 июля 2019 г. N денежные средства в размере 699 000 руб. (шестьсот девяносто девять тысяч руб.). В удовлетворении встречного иска Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы к Фокичеву Юрию Леонидовичу об обязании принять недвижимое имущество отказано.
В апелляционной жалобе представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы Мишина О.А. просит решение суда отменить, удовлетворить встречный иск Управления, а в удовлетворении требований Фокичева Ю.Л. отказать. Считает, что указанные судом в решении обстоятельства не являются основанием для удовлетворения требований, поскольку порядок проведения торгов соответствует требованиям Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, пунктом 3 статьи 15 которого предусмотрено размещение сведений о порядке ознакомления покупателей с иной информацией, условиями договора купли-продажи на официальном сайте, а также на сайте организатора торгов в сети Интернет. Предоставление какой-либо дополнительной информации не требуется, в связи с этим требуемый порядок Управлением был соблюден. Указывает, что любое лицо имело возможность самостоятельно произвести осмотр муниципального имущества, Фокичев Ю.Л. данным правом воспользовался, как следует из п. 6.2. договора купли-продажи. Данный факт истцом не оспаривался. Материалами дела установлено, что подлежащее приватизации имущество принадлежит муниципальному образованию ГО г. Кострома на праве собственности, сам по себе факт занятия имущества третьими лицами не означает наличие у них каких-либо прав на указанное имущество. В рамках данного дела эти обстоятельства не выяснялись. Также считает, что у истца имелась возможность ознакомиться с Правилами землепользования и застройки г. Костромы, что позволило бы определить наличие водоохранной зоны до момента подписания договора купли-продажи. Сам по себе запрет на осуществление некоторых видов деятельности на земельном участке ввиду его нахождения в границах водоохранной зоны существенно не влияет на волю сторон к совершению сделки. Ссылка суда на ст. 65 Водного кодекса РФ не подтверждает незаконность проведенных торгов и договора купли-продажи. Признак существенности, установленный законом и необходимый для признания торгов недействительными при имеющихся обстоятельствах не соблюден.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Судом установлено, что в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 2 Прогнозного плана приватизации муниципального имущества города Костромы на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов, утвержденного Решением Думы города Костромы от 26.10.2017 N 165, с изменениями, внесенными Решением Думы города Костромы от 05.04.2018 N 47, в план приватизации вошел имущественный комплекс, состоящий из следующих объектов недвижимости: сооружение (складское) с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>; сооружение (складское) с кадастровым номером N площадью 28 <данные изъяты>, по адресу: <адрес> сооружение (складское) с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>; сооружение (складское) с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>; сооружение (складское) с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>.
Во исполнение плана приватизации постановлением администрации города Костромы от 17.05.2019 N 785 утверждены условия приватизации муниципального имущества города Костромы, в том числе объектов недвижимости, перечисленных выше: способ приватизации - продажа на аукционе, закрытом по форме подачи предложений о цене; начальная цена продажи - 695301 рубль, в том числе: 54709 рублей, включая 9118,17 рубля - налог на добавленную стоимость - цена сооружения с кадастровым номером N 10897 рублей, включая 1816,17 рубля - налог на добавленную стоимость - цена сооружения с кадастровым номером N; 21274 рубля, включая 3545,67 рубля - налог на добавленную стоимость - цена сооружения с кадастровым номером N; 25501 рубль, включая 4250,17 рубля - налог на добавленную стоимость - цена сооружения с кадастровым номером N 23196 рублей, включая 3866 рублей - налог на добавленную стоимость - цена сооружения с кадастровым номером N 559724 рубля - цена земельного участка; размер задатка за участие в аукционе - 139060,2 рубля; оплата по договору купли-продажи - единовременно.
22 мая 2019 г. на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru была опубликована информация (извещение N) о предстоящих торгах по продаже указанного муниципального имущества. Организатором торгов было определено Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, дата и время окончания приема заявок - 21 июня 2019 г. в 17 часов 00 минут.
Начальная цена продажи муниципального имущества была установлена в размере 695 301 руб., а размер задатка был определен со значением 139 060,20 руб.
В указанном извещении в качестве сведений о продаваемом имуществе было указано следующее: наименование объектов, назначение сооружений, их площадь и площадь земельного участка, адрес местонахождения и кадастровые номера объектов. Информация о наличии ограничений либо обременений продаваемого имущества отсутствовала.
Кроме этого, в извещении о проведении аукциона были определены иные сведения о предстоящих торгах по продаже имущества, связанные с ознакомлением с информацией о торгах, порядком участия, представлением документов.
20 июня 2019 г. поступили заявки на участие в аукционе от Фокичева А.Ю. и Фокичева Ю.Л., обоими заявителями были внесены задатки.
26 июня 2019 г. аукцион по продаже указанного муниципального имущества был признан состоявшимся, по результатам которого победителем был признан Фокичев Ю.Л. как предложивший наиболее высокую цену (699 000 рублей), что подтверждается предложением о цене муниципального имущества, подписанного истцом, и уведомлением от 26 июня 2019 г., подписанным начальником Управления.
По итогам торгов был составлен протокол от 26 июня 2019 г., в пункте 11 которого указано, что победитель аукциона обязуется заключить с продавцом договор купли-продажи муниципального имущества в течение пяти рабочих дней с даты подписания настоящего протокола.
3 июля 2019 г. между сторонами был подписан договор купли-продажи муниципального имущества N 916, предметом которого являлось спорное муниципальное имущество, в соответствии с п. 2.1 которого цена продажи муниципального имущества составляет 699 000 руб., в том числе 136 298 руб. - цена сооружений, 562 702 руб. - цена земельного участка.
Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора продавец обязан передать, а покупатель принять муниципальное имущество по передаточному акту не позднее чем через 30 дней после дня его полной оплаты.
Договор признается сторонами заключенным с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами его условий (п. 5.1 договора).
В силу п. 6.2 договора до заключения договора покупатель ознакомился с состоянием муниципального имущества.
11 июля 2019 г. Фокичев Ю.Л. произвел полную оплату по указанному договору, что подтверждается платежными поручениями от 11.07.2019 г. NN 3, 4.
22 июля 2019 г. Фокичев Ю.Л. обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы с заявлением о признании аукциона и договора по продаже муниципального имущества недействительными с просьбой вернуть уплаченные по договору денежные средства в размере 699 000 руб., заявив отказ от подписания передаточного акта к договору от 03.07.2019 N 916.
Согласно п.п. 1 и 2 ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции на основании собранных доказательств было установлено, что из пяти проданных сооружений только два строения с кадастровыми номерами N имеют свободный доступ и разрушены. Остальные три строения эксплуатируются жителями под гаражи или хозяйственные нужды, строения находятся под замками, в них имеются чьи-то вещи и транспортные средства. Сооружением с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, на протяжении длительного времени пользуются Касаткина Г.В. и Смирнова Н.П., а сооружением с кадастровым номером N площадью <данные изъяты>.м, - Данилина Т.А.
При выставлении на местности границ проданного на аукционе земельного участка выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером N частично располагаются строения (синие гаражи), которые принадлежат жителям многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и большая часть кирпичных гаражей, один из которых принадлежит Наумовой Л.Б, построенных на месте ранее существующих сараев жителями <адрес> в <адрес>.
Эти обстоятельства подтверждаются схемой границ земельного участка (л.д. 38 т. 1), информацией, представленной по запросу суда ООО "УК "Жилсервис", а также объяснениями третьих лиц Наумовой Л.Б., Касаткиной Г.В., Смирновой Н.П. и показаниями свидетеля Свидетель N 2 Третьи лица и свидетель в судебном заседании пояснили, что гараж Наумовой Л.Б. был возведен более 15 лет назад, синие гаражи поставлены 3-4 года назад.
Таким образом, на момент утверждения проекта планировки территории постановлением администрации г. Костромы N 1266 от 24.04.2017 г., в которую входит спорный земельный участок, указанные объекты (гаражи) уже существовали.
В настоящее время владельцы строений оспаривают в судебном порядке право муниципальной собственности на них и находящийся под ними земельный участок.
Помимо этого установлено, что земельный участок находится в водоохранной зоне, в отношении использования которой в ст. 65 Водного кодекса РФ установлены определенные ограничения. В частности, если использовать выставленные на торги сараи по их прямому назначению, то в них нельзя хранить горюче-смазочные материалы, агрохимикаты и пестициды.
Как установлено в п.2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Между тем организатором торгов не было сообщено о наличии вышеуказанных обременений выставленного на торги имущества.
Проанализировав положения п.2 ст. 448 ГК РФ, ст. 449 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", текст которого приведен в решении, суд пришел к правильному выводу о том, что сокрытие сведений о наличии обременений в отношении выставленного на торги имущества является существенным нарушением правил проведения торгов (размещения и содержание информации о предмете), поскольку это обстоятельство повлекло неправильное определение цены продажи имущественного комплекса, так как существенно затруднило (ограничило) возможность его использования по назначению, вызвало спор с фактическими обладателями имущества, который подлежит судебному разрешению, а также препятствует реализации других правомочий собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, в том числе, путем сноса строения и изменения вида разрешенного использования участка.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, этого вывода не опровергают. То обстоятельство, что в п.3 ст. 15 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"специально не оговорено, что информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества должно содержать сведения об обременениях в отношении продаваемого имущества, не означает, что при проведении торгов эти сведения не следует указывать. Так, в этом пункте сказано, что информационное сообщение должно содержать, в том числе наименование такого имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества). Учитывая положения п.2 ст. 448 ГК РФ к иным характеристикам имущества следует отнести и сведении о правах третьих лиц на него.
Также суд верно отметил, что сам по себе подписанный по результатам аукциона договор купли-продажи в силу положений ст. 178 ГК РФ является недействительным, поскольку заключен под влиянием существенного заблуждения относительно таких существенных качеств предмета сделки как его свобода от прав третьих лиц.
При этом суд обоснованно отверг доводы представителя управления имущественных и земельных отношений относительно наличия признаков недобросовестности в действиях покупателя имущества, поскольку установить наличие правопритязаний третьих лиц на приобретенный им земельный участок, а также факт пользования приобретенным имуществом третьими лицами путем осмотра земельного участка до участия в аукционе, а также при подписании договора купли-продажи Фокичев Ю.Л. не имел возможности, так как границы земельного участка на местность не были вынесены, а для их установления на местности необходимы специальные познания и использование специальных приборов. В свою очередь, по общему правилу имущество должно продаваться свободным от прав третьих лиц, что напрямую следует из положений ст. 460 ГК РФ, в п.1 которой указано, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы коллегия не находит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 28 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
