Дата принятия: 16 сентября 2020г.
Номер документа: 33-12139/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 сентября 2020 года Дело N 33-12139/2020
г. Екатеринбург
16.09.2020
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Ольковой А.А.,
судей Некрасовой А.С., Торжевской М.О.,
при помощнике судьи Батрышиной Л.Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Екатеринбурга к Мальцеву Виктору Алексеевичу о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
по апелляционной жалобе ответчика на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 08.06.2020.
Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., объяснения представителя ответчика Новикова Д.Р., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с исковым заявлением к Мальцеву В.А., в котором просила взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате за период с мая 2013 г. по октябрь 2019 г. в размере 348 516 руб. 39 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 13.09.2016 по 05.11.2019 в размере 299 388 руб. 79 коп.
В обоснование заявленных требований указано, что 05.11.2002 между МУГИ СО и ОАО Б. был заключен договор N Т-199/0717 аренды земельного участка с кадастровым N площадью 4 318 кв.м, расположенного по ... в ..., для общественно-деловых целей на срок с 19.07.2002 по 18.07.2017. По условиям договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца, в случае невнесения начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
С 01.01.2008 права и обязанности арендодателя перешли к истцу.
Поскольку за ответчиком зарегистрировано право собственности на помещение с кадастровым N площадью 171,1 кв.м, расположенное в находящемся на участке здании, по мнению истца, к нему (ответчику) перешли права и обязанности арендатора. В связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, образовалась задолженность в вышеуказанном размере.
Ответчик иск не признал.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 08.06.2020 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 150 107 руб. 97 коп., неустойку (пени) в размере 73 366 руб. 40 коп. В удовлетворении остальной части иска отказал. Взыскал с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5434 руб. 75 коп.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить в части взыскания неустойки, принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении данного требования, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права. Полагает, что поскольку ОАО Б. заключал договор аренды не в качестве застройщика, а в качестве собственника одного из помещений, расположенных на первом и втором этажах существовавшего на тот момент здания, а ответчик является собственником помещения, расположенного на третьем этаже здания, которое приобрел у ООО А., не являвшегося стороной договора аренды земельного участка, у ответчика не возникло прав и обязанностей арендатора, в связи с чем оснований для взыскания договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы не имеется. Доводов о несогласии с решением суда в части взыскания задолженности по арендной плате ответчик не приводит.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал, просил решение отменить в указанной части.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации путем направления извещений почтой 25.08.2020, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, доказательства уважительности причин их неявки отсутствуют, судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность судебного акта в пределах доводов жалобы, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Также согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив фактическое пользование ответчиком земельным участком с кадастровым N ввиду приобретения им помещения с кадастровым N, расположенного в находящемся на участке здании, и невнесения ответчиком платы за такое пользование участком, руководствуясь положениями статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил в т.ч. из того, что с учетом принципа платности использования земли заявленное органом местного самоуправления требование о взыскании платы за фактическое пользование ответчиком земельным участком пропорционально площади принадлежащего ему помещения подлежит удовлетворению, при этом по ходатайству ответчика применил последствия пропуска срока исковой давности. Решение в этой части сторонами не обжаловано.
Доводы апелляционной жалобы ответчика сводятся к несогласию с взысканием неустойки.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Исходя из вышеуказанных норм и разъяснений по их применению, обязанности, возникшие из договора аренды земельного участка, переходят к новому собственнику недвижимости, расположенной на таком участке, в порядке перемены лица в договоре аренды только в случае, если такой договор заключен с предыдущим собственником данной недвижимости.
Исследовав представленные сторонами доказательства, судебная коллегия соглашается с доводами о несоответствии выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и нарушении судом норм материального права, которые повлекли принятие неправильного решения о взыскании неустойки.
Так из материалов дела следует, что договор N Т-199/0717 аренды земельного участка с кадастровым N площадью 4 318 кв.м, расположенного по ... в ..., заключен 05.11.2002 с собственником одного из помещений в здании, находящемся на данном участке, ОАО Б., которое застройщиком не являлось. На момент заключения договора на участке уже находилось здание административного назначения ... со встроенными нежилыми помещениями. Из договора следует, что арендатору принадлежали помещения, расположенные на первом и втором этажах данного здания.
Ответчику с 30.03.2009 принадлежит помещение с кадастровым N площадью 171,1 кв.м, находящееся на третьем этаже здания с кадастровым N, расположенного по адресу: .... Данное помещение приобретено им как участником ООО А. по заключенному с обществом 02.03.2009 соглашению о выдаче действительной стоимости доли в уставном капитале путем передачи недвижимого имущества. ООО А. в договор аренды на стороне арендатора путем заключения дополнительного соглашения к договору не вступало.
Поскольку ответчику принадлежит помещение, которое не принадлежало ОАО Б., а предшествующий собственник приобретенного ответчиком помещения стороной договора аренды участка не являлся, к ответчику не перешли права и обязанности арендатора по договору аренды N Т-199/0717 в порядке пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Доказательств перехода к ответчику, либо его правопредшественнику прав и обязанностей по данному договору на основании какой-либо сделки (например, дополнительного соглашения к договору аренды) истцом не представлено, а в иске указано на то, что ответчик в договор аренды не вступал.
С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с позицией ответчика о том, что у него обязанности по уплате предусмотренной договором N Т-199/0717 неустойки не возникло, в связи с чем оснований для удовлетворения требования о ее взыскании у суда первой инстанции не имелось.
Ссылки суда на пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 с учетом обстоятельств дела несостоятельны, поскольку ОАО Б. застройщиком не являлось, с ним договор заключен как с собственником одного из помещений в уже имевшемся здании, в связи с чем возникшее у него право аренды на участок, автоматически к иным собственникам помещений в этом здании не перешло.
При таких обстоятельствах решение в обжалуемой части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требования о взыскании неустойки.
На основании частей 1, 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Поскольку решение подлежит отмене в части взыскания неустойки, оно подлежит изменению в части взыскания государственной пошлины.
При цене иска 647905 руб. 18 коп. уплате подлежит государственная пошлина в размере 9679 руб. 05 коп.
Поскольку удовлетворению подлежало 23,17% исковых требований (150 107 руб. 97 коп./ 647905 руб. 18 коп.), взысканию с ответчика доход местного бюджета подлежала государственная пошлина в размере 2242 руб. 64 коп. (9679 руб. 05 коп. х 23,17%).
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 08.06.2020 в части удовлетворения требования администрации г. Екатеринбурга к Мальцеву Виктору Алексеевичу о взыскании неустойки по договору аренды отменить.
Принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении данного требования администрации г. Екатеринбурга к Мальцеву Виктору Алексеевичу отказать.
Решение суда в части взыскания государственной пошлины изменить, указав на взыскание с Мальцева Виктора Алексеевича в доход местного бюджета государственной пошлины в размере 2242 руб. 64 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
Олькова А.А.
Судья
Некрасова А.С.
Судья
Торжевская М.О.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
