Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 23 января 2020 года №33-1212/2019, 33-42/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 января 2020 года Дело N 33-42/2020







Судья Мучкинов М.Н.


Дело N 33-42 /2020
Дело N 2-1586/19 N 33-42/2020




АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ







23 января 2020 года


г. Элиста




Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Сидоренко Н.А.,
судей Лиджиева С.В. и Цакировой О.В.
при секретаре Корниенко Т.А.
рассмотрела гражданское дело по иску Шаргодыковой А.С. к Донской Т.Н., Назарову Д.А., Хулаевой С.В., Бакиновой Т.Д. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки, погашении регистрационных записей по апелляционным жалобам представителя Шаргодыковой А.С. - Бадмаева Х.И., представителей ответчиков Донской Т.Н. - Болдыревой П.Г., Назарова Д.А. - Оляхинова В.М., Хулаевой С.В. - Анджаева Б.М., ответчика Бакиновой Т.Д. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 13 августа 2019 года и апелляционной жалобе представителя Шаргодыковой А.С. - Бадмаева Х.И. на дополнительное решение Элистинского городского суда от 13 ноября 2019 года.
Заслушав доклад судьи Цакировой О.В., объяснения представителя Шаргодыковой А.С. - Бадмаева Х.И., представителя Донской Т.Н. - Болдыревой П.Г., ответчика Назарова Д.А., его представителя Оляхинова В.М., поддержавших доводы жалоб, судебная коллегия
установила:
Шаргодыкова А.С. обратилась в суд с иском к Донской Т.Н., Назарову Д.А., Хулаевой С.В., Бакиновой Т.Д. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки, погашении регистрационных записей, ссылаясь на следующие обстоятельства.
Со 2 ноября 2015 года она является собственником недвижимого имущества: нежилых помещений площадью 129,1 кв.м., 112 кв.м., 108 кв.м., 90,3 кв.м., находящихся в цокольном этаже дома по адресу: <АДРЕС 1>, а также нежилого помещения - пристроенной к данному дому автономной котельной площадью 11 кв.м. В феврале 2019 года ей стало известно о переоформлении указанного имущества на Донскую Т.Н., предъявившую иск об истребовании имущества - нежилого помещения площадью 129,1 кв.м. от ООО "Вертикаль", с которым она, истица, 1 августа 2018 года заключила договор аренды. В данном иске было указано, что Донская Т.Н. является собственником всех вышеуказанных нежилых помещений по адресу: <АДРЕС 1> на основании договора купли-продажи от 24 ноября 2017 года. В ноябре 2017 года она действительно хотела продать указанные объекты недвижимости, ее знакомый Назаров Д.А. предложил продать эти нежилые помещения, ввиду чего ею оформлена нотариальная доверенность на Назарова Д.А., который обманул ее, ввел в заблуждение относительно продажи имущества и после оформления отчуждения сообщил, что не может продать недвижимость по более высокой цене. О том, что ее имущество действительно продано, она узнала только из иска об истребовании имущества. В последующем Донская Т.Н. продала нежилое помещение площадью 112 кв.м. Хулаевой С.В., помещение площадью 90,3 кв.м. - Бакиновой Т.Д.
Полагала, что договор купли-продажи нежилых помещений от 24 ноября 2017 года между Назаровым Д.А., действующим по доверенности за Шаргодыкову А.С., и Донской Т.Н. является мнимой сделкой, совершенной по заниженной цене, лишь для вида, и имеет целью обогащение Назарова Д.А. за счет ее имущества. При этом денежные средства за продажу имущества она не получала, Донская Т.Н. является сестрой супруги Назарова Д.А. Правомочия собственника в полном объеме к Донской Т.Н. не переходили, бремя содержания нежилых помещений к Донской Т.Н. в результате сделки также не перешло, из фактического владения Шаргодыковой А.С. указанные нежилые помещения не выбыли, денежные средства по сделке ей не переданы. Считала, что договор купли-продажи от 24 ноября 2017 года заключен Назаровым Д.А. в отношении себя лично, что в соответствии с положениями статей 10, 168 и п. 3 ст. 182 ГК РФ также влечет ничтожность сделки.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 апреля 2018 года нежилое помещение площадью 112 кв.м. переоформлено на Хулаеву С.В., 30 июля 2018 года нежилое помещение площадью 90,3 кв.м. переоформлено на Бакинову Т.Д. Полагает, что, поскольку сделка между Донской Т.Н. и Назаровым Д.А. недействительна с момента ее совершения, у Донской Т.Н. отсутствовало право на отчуждение объектов недвижимости. Указанные сделки также являются мнимыми, совершенными лишь для вида.
Просила признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 24 ноября 2017 года, заключенный между Назаровым Д.А., действующим по доверенности за Шаргодыкову А.С., и Донской Т.Н., о продаже недвижимого имущества, находящегося по адресу:<АДРЕС 1>; применить последствия недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 24 ноября 2017 года путем приведения сторон сделки в первоначальное положение; погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 мая 2018 года (указано ошибочно, дата действительной регистрации 4 декабря 2017 года), возникшую на основании договора купли-продажи от 24 ноября 2017 года; признать недействительным (ничтожным) заключенный между Донской Т.Н. и Хулаевой С.В. договор купли-продажи от 12 апреля 2018 года нежилого помещения площадью 112 кв.м. по адресу:<АДРЕС 1>; погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возникшую на основании договора купли-продажи от 12 апреля 2018 года; признать недействительным (ничтожным) заключенный между Донской Т.Н. и Бакиновой Т.Д. договор купли-продажи от 30 июля 2018 года нежилого помещения площадью 90,3 кв.м. по адресу:<АДРЕС 1>.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 13 августа 2019 года исковые требования Шаргодыковой А.С. удовлетворены частично.
Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 24 ноября 2017 года, заключенный между Назаровым Д.А., действующим по доверенности за Шаргодыкову А.С., и Донской Т.Н., о продаже недвижимого имущества, находящегося по адресу:<АДРЕС 1>.
Применены последствия недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 24 ноября 2017 года путем приведения сторон сделки в первоначальное положение.
Постановлено погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 мая 2018 года (указано ошибочно, дата действительной регистрации 4 декабря 2017 года), возникшую на основании договора купли-продажи от 24 ноября 2017 года.
Дополнительным решением Элистинского городского суда от 13 ноября 2019 года в удовлетворении требований Шаргодыковой А.С. о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Донской Т.Н. и Хулаевой С.В. договора купли-продажи от 12 апреля 2018 года, погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возникшей на основании договора купли-продажи от 12 апреля 2018 года и признании недействительным (ничтожным) заключенного между Донской Т.Н. и Бакиновой Т.Д. договора купли-продажи от 30 июля 2018 года отказано.
Не соглашаясь с указанным решением, представителями ответчиков Донской Т.Н. - Болдыревой П.Г., Назарова Д.А. - Оляхиновым В.М., Хулаевой С.В. - Анджаевым Б.М. и ответчиком Бакиновой Т.Д. поданы апелляционные жалобы, в которых ставится вопрос об отмене судебного решения с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе представитель Донской Т.Н. - Болдырева П.Г., не согласившись с судебным решением, указывает, что о совершенной с Донской Т.Н. сделке истица знала в 2017 году, а потому ею пропущен срок исковой давности. Донская Т.Н. имела действительные намерения приобрести указанные помещения, она передала представителю Шаргодыковой А.С. денежные средства по сделке, зарегистрировала в установленном законом порядке право собственности, затем распорядилась этой собственностью, продав часть помещений, в отношении других помещений предъявляла иск об устранении препятствий. Родственницей Назарова Д.А., доверенность на которого истицей не аннулирована, она не является. Стоимость имущества по сделке соответствует его кадастровой стоимости, в дальнейшем оно продано по такой же цене.
Представитель Назарова Д.А. - Оляхинов В.М. в апелляционной жалобе ссылается на то, что права Шаргодыковой А.С. не подлежат защите путем предъявления иска о признании заключенных договоров купли-продажи недействительными. Недобросовестность Донской Т.Н. не подтверждается материалами дела. Назаров Д.А. продал недвижимое имущество в соответствии с предоставленными ему доверенностью полномочиями по своему усмотрению.
В апелляционной жалобе представителя Хулаевой С.В. - Анджаева Б.М. ставится вопрос об изменении судебного решения. Считает мотивировочную часть судебного решения не соответствующей нормам материального права, подлежащим применению при разрешении настоящего спора.
Бакинова Т.Д., считая состоявшееся судебное решение незаконным, просит его отменить и принять новое решение об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований. При этом ссылается на добросовестность при приобретении недвижимого имущества, поскольку соответствующая сделка зарегистрирована в установленном законом порядке, деньги по договору переданы, помещение осмотрено и принято от продавца, то есть ею приняты все меры разумности и осторожности перед приобретением спорного имущества.
Представителем истца Шаргодыковой А.С. - Бадмаевым Х.И. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 13 августа 2019 года и дополнительное решение от 13 ноября 2019 года подана апелляционная жалоба, в которой он просит отменить судебные постановления в части отказа в иске Шаргодыковой А.С. и удовлетворить ее требования в полном объеме. Указывает, что поскольку договор купли-продажи нежилых помещений от 24 ноября 2017 года признан ничтожной сделкой, ничтожны и последующие сделки, заключенные Донской Т.Н., не имеющей права на отчуждение данного имущества, с Хулаевой С.В. и Бакиновой Т.Д., добросовестность которых в таком случае исключается. Спорные объекты недвижимости проданы по заниженной стоимости, их осмотр и фактическая передача покупателям не осуществлялась, из фактического обладания истца они не выбывали. Оспариваемые договоры являются мнимыми, совершены для вида. Возврат Шаргодыковой А.С. статуса собственника спорного имущества возможен путем удовлетворения ее требований о признании сделок по отчуждению имущества ничтожными и применения последствий недействительности сделок.
В суде апелляционной инстанции каждый из участников процесса: представитель истца Шаргодыковой А.С. - Бадмаев Х.И., ответчик Назаров Д.А., его представитель Оляхинов В.М., представитель ответчика Донской Т.Н. - Болдырева П.Г. поддержали доводы и требования, изложенные в своей апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, обсудив доводы жалоб, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу об отмене дополнительного решения суда и оставлению без изменения решения суда по следующим основаниям.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Исходя из смысла вышеуказанной нормы материального права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках такой сделки фактически не возникают.
В п. 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение заключить соответствующую сделку с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения при достижении правового результата, характерного для данной конкретной сделки.
Для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи необходимо установить наличие или отсутствие правовых последствий, которые в силу ст. 454 ГК РФ влекут действительность такого договора.
Как следует из материалов дела, на основании договоров купли-продажи от 2 ноября 2015 года Шаргодыкова А.С. является собственником недвижимого имущества: нежилых помещений площадью 129,1 кв.м., 112 кв.м., 108 кв.м., 90,3 кв.м., находящихся в цокольном этаже дома по адресу: <АДРЕС 1>, а также нежилого помещения - пристроенной к данному дому автономной котельной площадью 11 кв.м.
Согласно договору купли-продажи нежилых помещений от 24 ноября 2017 года Шаргодыкова А.С. продала указанные нежилые помещения Донской Т.Н. Данный договор от имени истца заключен Назаровым Д.А., действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности от 21 ноября 2017 года.
Признавая данный договор недействительным, суд правильно исходил из того, что указанная сделка ничтожна, а потому подлежат применению последствия ее недействительности, предусмотренные ч. 2 ст. 167 ГК РФ.
Так, покупатель данной недвижимости Донская Т.Н. является сестрой супруги Назарова Д.А., представлявшего интересы продавца Шаргодыковой А.С., что ответчиками в судебном заседании не оспаривалось.
Согласно абз. 1 п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (абз. 2 п. 3).
Данная норма материального закона направлена на защиту представляемого от возможного ущемления интересов представителем в условиях конфликта интересов.
Как правильно установлено судом первой инстанции, интересы Шаргодыковой А.С. указанной сделкой нарушены.
Так, из отчёта об оценке N 850/19 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 12 августа 2019 года, который ответчиками не оспорен, следует, что рыночная стоимость данных объектов недвижимости по состоянию с декабря 2017 года по июль 2018 года составляла в целом 7650000 руб., в то время как Назаровым Д.А. они проданы Донской Т.Н. по цене 1000000 руб. за пять объектов недвижимости.
О несоответствии цены оспариваемого договора от 24 ноября 2017 года свидетельствует и тот факт, что спустя 4 месяца в апреле 2018 года согласно договору купли-продажи нежилого помещения площадью 112 кв.м. - одного из помещений, приобретенных у Шаргодыковой А.С., Донская Т.Н. производит его отчуждение уже по цене 900000 руб.
Согласно п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса), а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Между тем, материалами настоящего дела не подтверждается то обстоятельство, что стороны оспариваемой сделки от 24 ноября 2017 года имели реальное намерение заключить ее с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения при достижении правового результата, характерного для купли-продажи недвижимости.
Судом первой инстанции установлено, что фактически нежилые помещения предварительно не осматривались и не передавались покупателю Донской Т.Н., во владение ею не были приняты, расходы по содержанию недвижимости ответчик не несла. Денежные средства по договору в сумме 1000000 руб. не были переданы истцу, что не было опровергнуто представителем Назарова Д.А. в судебном заседании.
Согласно имеющимся в деле акту приемки узла учета расхода газа, актам приема-передачи по отпуску электроэнергии, актам сверки взаимных расчетов с филиалом ПАО "МРСК "Юга" - "Калмэнерго" и АО "Газпром газораспределение Элиста", счетам-фактурам и счетам ПАО "МРСК "Юга", счетам МУП "Элиставодоканал" и АО "Газпром газораспределение Элиста" до февраля 2019 года истец несла затраты по содержанию всех нежилых помещений, которые из фактического владения Шаргодыковой А.С. не выбывали.
Как собственник данного имущества, истец до июля 2018 года включительно также заключала договоры аренды данных нежилых помещений с ООО "Наш дом", ООО УК "Виктория", ООО "Вертикаль", ООО "Технохим", в ноябре 2018 года - договоры на поставку газа и на техническое обслуживание газоиспользующего оборудования.
Материалами дела установлено, что после приобретения недвижимости в ноябре 2017 года, Донская Т.Н. продолжительное время не проявляла интерес к своей собственности, только в июле 2018 года предъявив иск по нежилому помещению площадью 108 кв.м., а в феврале 2019 года - по нежилому помещению площадью 129,1 кв.м.
В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).
Обстоятельства дела, установленные судом, и имеющиеся в деле доказательства, которым дана надлежащая оценка, отвечающая требованиям ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, свидетельствуют о том, что правовые последствия, которые в силу ст. 454 ГК РФ влекут действительность договора купли-продажи, в данном случае не наступили, стороны оспариваемой сделки при ее заключении не имели намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между Шаргодыковой А.С. и Донской Т.Н. в рамках оспариваемой сделки фактически не возникли.
Поскольку установление злоупотребления правом участника гражданских правоотношений влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны, с учетом положений ст.ст. 10, п. 2 ст. 168, а также п. 1 ст. 170 ГК РФ, договор купли-продажи от 24 ноября 2017 года нежилых помещений площадью 129,1 кв.м., 112 кв.м., 108 кв.м., 90,3 кв.м., находящихся в цокольном этаже дома по адресу: <АДРЕС 1>, а также нежилого помещения - пристроенной к данному дому автономной котельной площадью 11 кв.м., правильно признан судом недействительной (ничтожной) сделкой.
Применение судом последствий недействительности ничтожной сделки и указание на погашение регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 мая 2018 года (указано ошибочно, дата действительной регистрации 4 декабря 2017 года), возникшей на основании договора купли-продажи от 24 ноября 2017 года, соответствует положениям п. 2 ст. 167 ГК РФ.
При таких обстоятельствах решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 13 августа 2019 года в указанной части является законным и обоснованным, и оснований для его отмены не имеется.
Что касается дополнительного решения Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 13 ноября 2019 года, то оно подлежит отмене ввиду нарушения норм материального права.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Шаргодыковой А.С. к Хулаевой С.В. о признании недействительным (ничтожным) договора купли- продажи от 12 апреля 2018 года нежилого помещения площадью 112 кв.м., а также к Бакиновой Т.Д. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 30 июля 2018 года нежилого помещения площадью 90,3 кв.м., суд указал в решении, что истцом избран неправильный способ защиты и за ним сохраняется право обращения в суд с виндикационным иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Данный вывод суда, изложенный в мотивировочной части решения суда и в дополнительном решении, противоречит закону и фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Так, ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301). В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно правовым позициям Конституционного Суда Российской Федерации, содержащимся, в том числе в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано, если при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем.
Согласно п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель недвижимого имущества в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у последнего такого права (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года N 16-П).
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2015 года, о недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.
Таким образом, из вышеприведенных положений материального закона и разъяснений по их применению следует, что предъявление в рассматриваемом случае виндикационного иска возможно только при установлении добросовестности приобретателя.
Поскольку суд первой инстанции не определилв качестве обстоятельства, имеющего правовое значение при разрешении настоящего спора, такое обстоятельство как добросовестность Хулаевой С.В. и Бакиновой Т.Д. при заключении оспариваемых договоров купли-продажи, апелляционная инстанция, поставив его на обсуждение сторон, приняла во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, а также представленные истцом копии договоров аренды спорных нежилых помещений, что соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в п. 29 постановления Пленума от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции".
Как установлено материалами дела, 12 апреля 2018 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности Хулаевой С.В. на нежилое помещение площадью 112 кв.м., расположенное по адресу <АДРЕС 1>, согласно заключенному ею с Донской Т.Н. договору купли-продажи от 3 апреля 2018 года.
30 июля 2018 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности Бакиновой Т.Д. на нежилое помещение площадью 90,3 кв.м., расположенное по адресу <АДРЕС 1>, согласно заключенному ею с Донской Т.Н. договору купли-продажи от 21 июля 2018 года.
Между тем, согласно договору аренды нежилого помещения от 9 января 2018 года, помещение площадью 112 кв.м. было передано Шаргодыковой А.С. в аренду ООО "Наш дом" на срок до 30 июня 2018 года, согласно договору от 1 июля 2018 года - до 31 декабря 2018 года.
На основании договора аренды от 3 февраля 2018 года помещение площадью 90,3 кв.м. было передано Шаргодыковой А.С. в аренду ООО УК "Виктория" на срок до 31 декабря 2018 года.
Таким образом, на момент заключения Донской Т.Н. договоров купли-продажи данных нежилых помещений с Хулаевой С.В. и Бакиновой Т.Д. имело место обременение спорной недвижимости правами пользования третьих лиц на основании договоров, заключенных с прежним собственником Шаргодыковой А.С., которая фактически владела указанным имуществом и несла расходы по его содержанию.
Указанные обстоятельства должны были быть установлены приобретателями недвижимости в случае проявления ими должной осторожности и разумной осмотрительности, однако Хулаева С.В. и Бакинова Т.Д. приобретенное имущество ни до заключения сделки, ни после регистрации права собственности фактически не осматривали, не озаботились выяснением вопроса, на каком основании указанные помещения занимают третьи лица, и какое отношение к недвижимости имеет Шаргодыкова А.С., фактически данное имущество во владение не приняли, расходов по его содержанию не несли, доказательств обратного суду не представили. При таких данных Хулаева С.В. и Бакинова Т.Д. не могут быть признаны добросовестными приобретателями.
Данное обстоятельство, а также тот факт, что нежилые помещения цокольного этажа дома <АДРЕС 1>, в том числе, площадью 112 и 90,3 кв.м. из фактического владения прежнего собственника Шаргодыковой А.С. не выбывали, исключают применение положений ст.ст. 301 и 302 ГК РФ об истребовании имущества из владения у добросовестного приобретателя.
Принимая во внимание вышеприведенные нормы материального закона и учитывая, что договор купли-продажи недвижимости от 24 ноября 2017 года признан ничтожной сделкой, недействительной с момента ее совершения, а потому не порождающей правовые последствия, имеются основания для признания последующих сделок, совершенных неуполномоченным лицом Донской Т.Н., ничтожными в силу п. 1 ст. 170 ГК РФ, как совершенных лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.
Стороны указанных сделок придали им требуемую законом форму и произвели для вида соответствующие регистрационные действия. Однако это само по себе не препятствует квалификации таких сделок как ничтожных на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
Мнимость данных сделок подтверждается материалами дела, из которых следует, что ни Донская Т.Н., ни Хулаева С.В., ни Бакинова Т.Д. при заключении сделок фактически не имели намерения устанавливать, изменять либо прекращать соответствующие права и обязанности ввиду их заключения, то есть не имели намерений их исполнять с целью достигнуть правового результата, характерного для купли-продажи недвижимости.
Нежилые помещения во владение ответчиков фактически не поступали, бремя содержания указанного имущества как собственники ответчики не несли, реально оспариваемые сделки, с учетом положений п. 1 ст. 454 и п. 1 ст. 549 ГК РФ не совершены и не исполнены. Хулаева С.В. и Бакинова Т.Д. продолжительное время не проявляли интереса к своей собственности. Хулаева С.В., зарегистрировав право собственности 12 апреля 2018 года, только 29 октября 2018 года предъявила иск к ООО "Наш дом" об истребовании имущества. Бакинова Т.Д., став собственником недвижимости 30 июля 2018 года, таких требований к кому-либо не предъявляла.
Кроме того, как следует из материалов дела, Донская Т.Н., обращаясь в июле 2018 года в суд с иском к ООО "Технохим", а в феврале 2019 года - к ООО "Вертикаль", указывала, что она является собственником всех нежилых помещений, находящихся в цокольном этаже дома <АДРЕС 1>, в том числе помещений, площадью 112 кв.м. и 90,3 кв.м., в то время как в отношении указанных помещений ею уже было произведено отчуждение по договорам купли-продажи, заключенным с Хулаевой С.В. и Бакиновой Т.Д.
Таким образом, следует признать, что установленные материалами дела обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства подтверждают мнимый характер сделок, заключенных Донской Т.Н. с Хулаевой С.В. и Бакиновой Т.Д. Стороны оспариваемых сделок при их заключении не имели намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках указанных сделок фактически не возникли.
При изложенных обстоятельствах выводы суда о неправильно избранном истицей способе защиты нарушенных прав и отказе в удовлетворении части исковых требований противоречат закону. Дополнительное решение суда подлежит отмене с удовлетворением иска Шаргодыковой А.С. о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Донской Т.Н. и Хулаевой С.В. договора купли-продажи от 12 апреля 2018 года и погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возникшей на основании договора купли-продажи от 12 апреля 2018 года, а также о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Донской Т.Н. и Бакиновой Т.Д. договора купли-продажи от 30 июля 2018 года.
С доводом апелляционной жалобы представителя Донской Т.Н. - Болдыревой П.Г. о том, что о совершенной с Донской Т.Н. сделке истица знала в 2017 году, а потому ею пропущен годичный срок исковой давности, нельзя согласиться.
Договор купли-продажи недвижимости от 24 ноября 2017 года признан судом недействительной (ничтожной) сделкой, а потому по делу подлежит применению срок исковой давности, установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Кроме того, как видно из дела, о состоявшихся сделках и об обстоятельствах, являющихся основанием для признания их недействительными, Шаргодыкова А.С. узнала в феврале 2019 года, ознакомившись с копией искового заявления Донской Т.Н. к ООО "Вертикаль" об истребовании имущества. Доказательств иного ответчиками, в нарушение положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
Доводам о том, что Донская Т.Н. имела действительные намерения приобрести указанные помещения, она передала представителю Шаргодыковой А.С. денежные средства по сделке, зарегистрировала в установленном законом порядке право собственности, затем распорядилась этой собственностью, продав часть помещений, в отношении других помещений, предъявляла иск об устранении препятствий, дана правовая оценка как в решении суда первой инстанции, так и в мотивировочной части настоящего апелляционного определения.
Ссылка в жалобе на то, что стоимость имущества по сделке соответствует его кадастровой стоимости, в дальнейшем она продана по такой же цене, противоречит материалам дела, из которых следует, что нежилое помещение площадью 112 кв.м. приобретено Донской Т.Н. 24 ноября 2017 года по цене 200000 руб., а продано Хулаевой С.В. через четыре месяца 12 апреля 2018 года уже по цене 900000 руб.
С доводами представителя Назарова Д.А. - Оляхинова В.М. о том, что права Шаргодыковой А.С. не подлежат защите путем предъявления иска о признании заключенных договоров купли-продажи недействительными, и что недобросовестность Донской Т.Н. не подтверждается материалами дела, нельзя согласиться по основаниям, приведенным выше.
Что касается ссылки в жалобе Бакиновой Т.Д. на добросовестность при приобретении недвижимого имущества, поскольку соответствующая сделка зарегистрирована в установленном законом порядке, деньги по договору переданы, помещение осмотрено и принято от продавца, то есть, приняты все меры разумности и осторожности перед приобретением спорного имущества, то оценка указанным обстоятельствам также дана в настоящем апелляционном определении.
Доводы апелляционной жалобы представителя Хулаевой С.В. - Анджаева Б.М. об изменении судебного решения противоречат положениям материального закона, подлежащего применению при разрешении настоящего спора.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
решение Элистинского городского суда от 13 августа 2019 года оставить без изменения.
Дополнительное решение Элистинского городского суда от 13 ноября 2019 года отменить.
Исковые требования Шаргодыковой А.С. о признании недействительным договора купли-продажи от 12 апреля 2018 года, заключенного между Донской Т.Н. и Хулаевой С.В., о признании недействительным договора купли-продажи от 30 июля 2018 года, заключенного между Донской Т.Н. и Бакиновой Т.Д., удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 12 апреля 2018 года нежилого помещения площадью 112 кв.м., цокольный этаж, находящегося по адресу <АДРЕС 1>, заключенный между Донской Т.Н. и Хулаевой С.В.
Погасить (аннулировать) регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возникшую на основании договора купли-продажи от 12 апреля 2018 года нежилого помещения площадью 112 кв.м., цокольный этаж, находящегося по адресу <АДРЕС 1>, заключенного между Донской Т.Н. и Хулаевой С.В.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 30 июля 2018 года нежилого помещения площадью 90,3 кв.м., цокольный этаж, находящегося по адресу < АДРЕС 1>, заключенный между Донской Т.Н. и Бакиновой Т.Д.







Председательствующий
Судьи


Н.А. Сидоренко
С.В. Лиджиев
О.В. Цакирова




Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка