Определение Судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 апреля 2021 года Дело N 33-1211/2021

Дело N 2-451/2021 Председательствующий - судья Арестова О.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ N 33- 1211/2021

гор. Брянск 06 апреля 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего Зубковой Т.И.,

судей областного суда Ильюхиной О.Г., Сокова А.В.,

при секретаре Кондрашовой О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Евгеновой К.А. на решение Жуковского районного суда Брянской области от 30 ноября 2020 года по иску Рябых Р.А. к Евгеновой К.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, задолженности по коммунальным платежам, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Сокова А.В., возражения истца Рябых Р.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Рябых Р.А. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Евгеновой К.А. был заключен договор аренды нежилого помещения, по адресу: <адрес>. По условиям данного договора, с учётом дополнительного соглашения, ответчик обязан своевременно оплачивать арендную плату в размере 150 000, 00 руб. в квартал, за нарушение сроков внесения арендной платы выплатить пени, компенсировать расходы арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг по содержанию арендуемого помещения. Договор аренды действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ По истечении срока действия договора, при отсутствии письменных возражений сторон, договор аренды считается ежегодно пролонгируемым на тот же срок неограниченное число раз. Договор аренды неоднократно пролонгировался на тот же срок: соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны подтвердили пролонгацию до ДД.ММ.ГГГГ, соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны подтвердили пролонгацию до ДД.ММ.ГГГГ Евгенова К.А. не в полном объеме произвела оплату арендной платы за IV квартал 2018 года, и I квартал 2019 года, а требование о компенсации эксплуатационных и коммунальных затрат, выставленное ответчику за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, оставлено без удовлетворения. Претензия об оплате задолженности по арендной плате, пени, компенсации эксплуатационных и коммунальных затрат, проигнорирована. В связи с этим, истец, с учётом уточненных исковых требований, просил суд взыскать с Евгеновой К.А. задолженность по арендным платежам с октября ДД.ММ.ГГГГ в размере 270 000, 00 руб.; неустойку за просрочку выплаты арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 144 145, 00 руб.; компенсацию по эксплуатационным и коммунальным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 61 266, 00 руб., из которых: услуги ЖКХ (содержание и ремонт) - 8 685, 00 руб.; холодная вода и канализация - 1 011, 00 руб.; отопление 22 786, 00 руб.; электроэнергия - 26 065, 00 руб.; телефон - 2 719, 00 руб.; судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в суд 7 955, 00 руб.; оплату услуг представителя.

Решением Жуковского районного суда Брянской области от 30 ноября 2020 года исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с Евгеновой К.А. в пользу Рябых Р.А. задолженность по арендным платежам с октября ДД.ММ.ГГГГ года в размере 270 000, 00 руб., неустойку за просрочку арендной платы в размере 20 000, 00 руб.; компенсацию по эксплуатационным и коммунальным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 61 266, 00 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 955 рублей.

В апелляционной жалобе Евгенова К.А. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске, указывая, что при вынесении решения судом были нарушены нормы материального права, полагает, что судом необоснованно не применены положения ч.2 ст.621 ГК РФ, существенно нарушены нормы процессуального права, выразившиеся в оценке представленных истцом доказательств факта несения расходов за коммунальные услуги.

В возражениях на апелляционную жалобу Рябых Р.А., считая доводы жалобы необоснованными, просил решение суда оставить без изменения.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции Евгенова К.А. и её представитель не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом путем направления судебных извещений, кроме того, в установленные законом сроки информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Брянского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия на основании ст.167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в порядке ст.327.1 ГПК РФ, и возражений на нее, оценив пояснения истца, судебная коллегия полагает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Рябых Р.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение "Магазин промышленных товаров", расположенный на первом этаже, по адресу: <адрес>, общей площадью 82,4 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП Рябых Р.А. (арендодатель) и ИП Евгеновой К.А. (арендатор) заключен договор аренды данного нежилого помещения, в соответствии с которым арендатору за плату во временное пользование передано данное указанное помещение.

Свои обязательства истец исполнил, данное нежилое помещение передано ИП Евгеновой К.А. по акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 2 акта приёма-передачи стороны установили, что помещение не требует ремонта на весь срок аренды (л.д. 11).

По условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N (п. 4.1), с учётом дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату по договору в размере 150 000, 00 руб. за всю арендуемую площадь в квартал, срок ее внесения установлен п. 4.3. - ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала путём перечисления по реквизитам арендодателя (л.д. 8,14).

В соответствии с п. 4.4. договора аренды, арендатор принял на себя обязательство по компенсации понесенных арендодателем расходов на эксплуатационные и коммунальные услуги по содержанию помещения, в том числе, расходы на электроэнергию, теплоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, городской телефон, интернет (далее - на коммунальные и эксплуатационные услуги). Указанные расходы компенсируются арендатором арендодателю не позднее пяти банковских дней с момента выставления соответствующего требования в размере фактически понесённых затрат согласно счетам, выставленным снабжающими организациями (л.д. 8).

Согласно п. 7.1 договора аренды срок его действия определен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ По истечении срока действия договора, при отсутствии письменных возражений сторон, настоящий договор считается ежегодно пролонгируемым на тот же срок неограниченное число раз.

В претензии от ДД.ММ.ГГГГ Рябых Р.А. потребовал от Евгеновой К.А. погасить образовавшуюся за период с октября ДД.ММ.ГГГГ года задолженность по арендной плате, включая неустойку и задолженность по компенсации коммунальных затрат. Данная претензия была оставлена без удовлетворения с ссылкой на то, что договор аренды расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения.

Рябых Р.А., ссылаясь на ненадлежащее исполнение Евгеновой К.А. обязательств по внесению арендной платы по договору, наличие непогашенной задолженности, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 2 и 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего Постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Таким образом, стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п.2 ст.621 ГК РФ, при котором если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Оценив условия договора аренды в совокупности, в том числе пункт 7.1, в соответствии с правилами ст.431 ГК РФ суд первой инстанции установил, что при заключении указанного договора аренды стороны установили специальный порядок продления договора на новый срок (при отсутствии письменных возражений сторон, настоящий договор считается ежегодно пролонгируемым на тот же срок неограниченное число раз), исключив тем самым предусмотренную п.2 ст.621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок.

Поскольку, после окончания предусмотренного ст.610 ГК РФ срока действия спорного договора аренды, стороны не заявили возражений о его прекращении, то в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, а также пунктом 7.1 договора аренды, действие договора неоднократно продлевалось, последняя пролонгация произведена на срок до 30.03.219 г.

Основания для одностороннего отказа от договора могут быть предусмотрены как законом, так и соглашением, достигнутым между участниками соответствующих правоотношений. Применительно к арендным правоотношениям, исходя из положений действующего законодательства, процедура одностороннего отказа от договора аренды может быть реализована в случае, если он заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), а также если соглашением сторон предусмотрена возможность в одностороннем порядке прекратить арендные отношения. Спорным договором не предусмотрено право арендатора досрочно отказаться от договора.

Поэтому, отклоняя доводы стороны ответчика о том, что договор аренды заключен на неопределенный срок и может быть прекращен в любое время по инициативе арендатора, суд правильно исходил из того, что ни положения договора аренды от 01.04.2016 г., ни положения закона не предоставляли арендатору права на расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Также, договором аренды, не предусмотрено его досрочное расторжение по требованию арендатора. Договор может быть досрочно расторгнут или изменен сторонами в период его действия по взаимному согласию, либо в случаях, предусмотренных договором (п.п. 6.2., 6.3.). Все изменения к настоящему договору, должны быть согласованы между сторонами и оформлены дополнительными соглашениями (п. 7.2.).

Судом установлено, что соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения между сторонами не достигнуто, доказательств, подтверждающих право ответчика, как арендатора на односторонний отказ от договора, в материалы дела не представлено.

Поэтому, несмотря на то, что ответчик направил истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, а также совершил иные действия, свидетельствующие о таком отказе: фактически освободил нежилое помещение, прекратил деятельность в качестве ИП, договор аренды нежилого помещения не может считаться прекращенным, поскольку договор аренды заключен на определенный срок, и односторонний отказ арендатора от договора (исполнения договора) ни законом, ни договором не предусмотрен, а соглашения о расторжении договора в установленной форме стороны не достигли.

Также, суд верно отметил, что прекращение деятельности ответчика как индивидуального предпринимателя, освобождение арендуемого помещения не прекращает автоматически правоотношений по аренде недвижимого имущества. Использование или не использование предмета аренды и получение прибыли, является исключительно волеизъявлением арендатора, зависит от его усмотрений. Утрата интереса арендатора к арендным отношениям не является основанием для расторжения договора аренды.

Учитывая изложенное, вывод суда о том, что после передачи предмета договора аренды арендатору и вплоть до прекращения договора аренды арендатор обязан вносить предусмотренные договором арендные платежи, является правильным.

Не ведение ответчиком деятельности в арендуемом помещении по его инициативе не освобождает его от оплаты арендной платы по договору аренды.

Основания и мотивы, по которым суд пришел к выводу о том, что до ДД.ММ.ГГГГ Рябых Р.А. не чинил препятствий Евгеновой К.А. в пользовании арендованным имуществом, поскольку, второй комплект ключей от арендованного имущества у Евгеновой К.А. не забирал, замки не менял, иных арендаторов не впускал, то есть арендатор не был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, а также оценка доказательств, принятых судом во внимание, подробно приведены в мотивировочной части решения, и считать их неправильными у судебной коллегии не имеется оснований. Выводы суда основаны на законе и не противоречат собранным по делу доказательствам, которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

В ходе рассмотрения дела установлено, что последний раз ответчик оплатила истцу аренду нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 руб., что стороной ответчика не оспаривалось. Договор прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание установленный факт неисполнения Евгеновой К.А. денежных обязательств по договору аренды, в отсутствие доказательств погашения задолженности, признав произведенный Рябых Р.А. расчет суммы задолженности арифметически верным, соответствующим условиям договора и требованиям действующего законодательства, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 606, 614 ГК РФ правомерно удовлетворил требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 270 000 руб.

Установив наличие просрочки внесения арендной платы ответчиком по договору, суд также обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании неустойки в качестве меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

При этом суд первой инстанции на основании ст.333 ГК РФ счел возможным снизить размер неустойки, подлежащей взысканию, до 20 000 руб.

Законность решения в части уменьшения суммы неустойки судебной коллегией не проверяется, поскольку ответчицей не оспаривается.

Установив факт несения истцом в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ эксплуатационных и коммунальных услуг за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, суд в соответствии со ст. 408, 424, 616 ГК РФ, условий договора аренды п. 4.4., ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, признал обоснованными требования истца о взыскании с ответчика компенсации понесенных расходов в размере 61 266 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности взыскания эксплуатационных и коммунальных услуг за нежилое помещение были предметом исследования суда первой инстанции, не опровергают выводы суда первой инстанции, а сводятся к несогласию с выводами суда относительно обстоятельств по делу и переоценке имеющихся в деле доказательств, в то время как основания для их переоценки отсутствуют, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Фактические обстоятельства дела судом первой инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Поэтому у судебной коллегии не имеется предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Жуковского районного суда Брянской области от 30 ноября 2020 года по иску Рябых Р.А. к Евгеновой К.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, задолженности по коммунальным платежам, судебных расходов оставить без изменения, апелляционную жалобу Евгеновой К.А. - без удовлетворения.

Председательствующий Т.И. Зубкова

Судьи О.Г. Ильюхина

А.В. Соков


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка