Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 августа 2021 года Дело N 33-12102/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Горбатько Е.Н.,

судей Голубовой А.Ю., Мельник Н.И.,

при секретаре Атикян Э.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-49/2021 по иску Геллер Натальи Лазаревны к Бахрамову Артему Викторовичу, Бахрамовой Яне Содикжоновне, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по РО, Геллер Леонид Альбертович о признании прекращенным договора купли-продажи недвижимости, возвращении сторон в первоначальное положение, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок и находящиеся на нем строения, восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности на указанное недвижимое имущество, по апелляционным жалобам Геллер Натальи Лазаревны, Геллер Леонида Альбертовича на решение Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 4 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия

установила:

Геллер Н.Л. обратилась в суд с иском к Бахрамову А.В., Бахрамовой Я.С. о прекращении договора купли-продажи недвижимости, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок и находящиеся на нем строения, восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности на указанное недвижимое имущество, в его обоснование указав, что 19.04.2019 заключила с Бахрамовым А.В. договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

В соответствии с п.2.1 Договора, выплата денежных средств Продвцу производится Покупателем не позднее дня, следующего за днем предоставления Покупателем (Заемщиком) в Банк Договора купли-продажи недвижимого имущества с отметкой о произведенной государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, и с отметкой о произведенной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Банка.

Бахрамов А.В., воспользовавшись выданной истцом доверенностью, произвел государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество.

14.05.2019 Бахрамов А.В. предоставил в ПАО КБ "Центр-Инвест" предусмотренные п.2.1 Договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН документы. Обязанность выплатить денежные средства Геллер Н.Л. наступила у Бахрамова А.В. 15.05.2019.

Однако оплату в установленный договором срок Бахрамов А.В. не произвел.

17.05.2019 Геллер Н.Л. подала в ПАО КБ "Центр-Инвест" письменное заявление об отказе от сделки.

Как выяснилось позже, Банк отказал Бахрамову А.В. в выдаче кредита ввиду несоответствия действительности документов, предоставленных в качестве подтверждения заявленного дохода. Данный отказ был обжалован Бахрамовым А.В. Решением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 02.10.2019 по делу N 2-3341/2019 в исковых требованиях Бахрамову А.В. было отказано, апелляционным определением Ростовского областного суда от 27.01.2020 решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 02.10.2019 оставлено без изменения. Таким образом, отказ Банка в предоставлении кредита был признан законным и обоснованным. Истец письменно предложила ответчику расторгнуть договор купли-продажи 02.07.2019 и 22.07.2019, однако ответа не получила.

Согласно п.3.2.2 договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.04.2019, в случае неисполнения покупателем условий, содержащихся в п.2.1 Договора, действие Договора прекращается, и продавец имеет право требовать возврата земельного участка.

После регистрации за собой право собственности на земельный участок, Бахрамов А.В. зарегистрировал за бывшей супругой Бахрамовой Я.С. право собственности на ? долю земельного участка и ? объекта незавершенного строения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просила суд признать прекращенным Договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.04.2019. Вернуть стороны в первоначальное положение. Аннулировать записи о государственной регистрации права собственности Бахрамова Артема Викторовича. Бахрамовой Яны Содикжоновны на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (запись о регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 30.04.2019) и находящиеся на нем строения. Признать за Геллер Н.Л. право собственности на данное недвижимое имущество.

В ходе рассмотрения дела истцом были уточнены исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым Геллер Н.Л. просила суд признать прекращенным Договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.04.2019. Возвратить стороны в первоначальное положение путем аннулирования в ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности Бахрамова А.В. и Бахрамовой Я.С. на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, также адресуемый как АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и находящиеся на этом земельном участке строения. Восстановить в ЕГРН запись о праве собственности на указанное недвижимое имущество за Геллер Н.Л.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 4 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований Геллер Н.Л. отказано.

Геллер Н.Л. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении требований.

Апеллянт ссылается на обстоятельства дела, которые послужили основанием для обращения с иском в суд.

Геллер Н.Л. в своей апелляционной жалобе указывает на то, что дело было рассмотрено без ее участия, поскольку суд необоснованно отклонил ее ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с болезнью.

Апеллянт считает, что рассмотрение дела в ее отсутствие лишило истца возможности подать уточненные исковые требования.

Также, Геллер Н.Л. указывает на то, что дело было рассмотрено в незаконном составе, поскольку после передачи дела от одного судьи, председательствующий судья продолжил рассмотрение дела, тогда как должен был начать рассмотрение дела с самого начала.

Также апелляционную жалобу подал третье лицо - Геллер Л.А., в которой просит решение суда отменить, перейти к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении требований.

Апеллянт ссылается на обстоятельства дела, которые послужили основанием для обращения с иском в суд.

Геллер Л.А. в своей апелляционной жалобе указывает на то, что дело было рассмотрено без его участия и участия истца, поскольку суд необоснованно отклонил их ходатайства об отложении рассмотрения дела в связи с болезнью.

Апеллянт полагает, что в случае сомнений в обоснованности заявленного ходатайства об отложении дела, суду надлежало истребовать необходимые документы, подтверждающие уважительность неявки участников процесса из лечебного учреждения.

Апеллянт считает, что рассмотрение дела в отсутствие истца лишило ее возможности подать уточненные исковые требования.

Геллер Л.А. указал на то, что судом допущены процессуальные нарушения, связанные с применением ст. 61 ГПК РФ.

Так, принимая в качестве преюдициального значения, ранее состоявшиеся судебные акты по делу 2-306/2020, суд не учел иной состав участников процесса и иной предмет спора.

Кроме того, апеллянт указывает на то, что суд рассмотрел дело не по доводам иска.

Апеллянт считает, что судом необоснованно отказано в иске в связи с неверным способом защиты своего права.

Также, Геллер Л.А. указывает на то, что дело было рассмотрено в незаконном составе, поскольку после передачи дела от одного судьи, председательствующий судья продолжил рассмотрение дела, тогда как должен был начать рассмотрение дела с самого начала.

Кроме того, апеллянт считает, что оснований для передачи дела другому судье, также не имелось.

От Бахрамова А.В. поступили письменные возражения на апелляционные жалобы Геллер Н.Л. и геллер Л.А. с просьбой оставить их без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения истца и его представителя, ответчика Бахрамова А.В. и его представителя, 3-го лица Геллер Л.А., признав неявку иных участников процесса неуважительной и возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии ч.1 ст.420 ГК РФ Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор является выражением согласованной воли договаривающихся лиц (п. 3 ст. 154 ГК РФ), то заключение, какого бы то ни было, соглашения свидетельствует о добровольном (необязательном), совершаемом по собственному желанию, действии.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Частью1 ст.450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Положением ч.2 ст.450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом законом предусмотрено, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч.1ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу ч.3 ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При этом, по смыслу ст.450 ГК РФ бремя доказывания существенного нарушения условий договора лежит на стороне, которая ссылается на данное обстоятельство.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 19 апреля 2019 года между Бахрамовым А.В. и Геллер Н.Л. заключен Договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

19.04.2019 между ПАО КБ "Центр-Инвест" и Бахрамовым А.В. заключен Кредитный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с п.1.1 которого "Банк предоставляет Заемщику кредит в размере 2 240 000 руб. на приобретение земельного участка, категория земель: Земли населенных пунктов - для эксплуатации домовладения; площадь: 326,0 кв.м кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и его благоустройство.

Согласно п.1.4 Договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств банка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.04.2019г., недвижимость продается по цене, равной 1 400 000 руб.

Также 19.04.2019 между ПАО КБ "Центр-Инвест" и Бахрамовой Я.С. заключен Договор поручительства физического лица НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН согласно п.1.1 которого Поручитель обязуется отвечать перед Банком солидарно с Заемщиком за исполнение обязательств Заемщика по кредитному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.04.2019 в том же объеме, как и Заемщик.

Согласно абз.2, 3 п.2.1 Кредитного договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выплата денежных средств Заемщику производится Покупателем (Заемщиком) за счет средств предоставленного Банком (ПАО КБ"Центр-Инвест" кредита, не позднее дня, следующего за днем предоставления Заемщиком в Банк Договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п.1.1настоящего Договора, приобретаемого с использованием кредитных средств Банка или его нотариальной копии, с отметкой о произведенной государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, указанное в п.1.1. настоящего договора, на Заемщика, и с отметкой о произведенной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Банка. Выплата денежных средств производится на текущий счет заемщика, открытый в ПАО КБ "Центр-Инвест", после получения Банком документов, подтверждающих регистрацию ипотеки в пользу Банка уполномоченным государственным органом". Из материалов дела следует, что 14.05.2019 по Акту приема-передачи документов по кредитному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.04.2019 Бахрамов А.В. передал ПАО КБ "Центр-Инвест" Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.04.2019г. и Договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.04.2019.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что расчет по Договору купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств банка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.04.2019 между Бахрамовым А.В. и продавцом земельного участка, Геллер Н.Л., не был произведен 14.05.2019 и повторно 17.05.2019, а 12.07.2019 в назначенное для расчета время Геллер Н.Л. в ДО "Новочеркасск" ПАО КБ "Центр-Инвест" не явилась.

Истец Геллер Н.Л. отказалась от проведения сделки купли-продажи недвижимого имущества и получения денежных средств, выразив свое не желание в её заключении в заявлении от 17.05.2019, поданном в ПАО КБ "Центр-Инвест".

Также, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что ранее Советским районным судом г. Ростова-на-Дону рассмотрен иск Бахрамова А.В. к Геллер Н.Л. о понуждении принять денежные средства, признании исполненными обязательства, признании договора исполненным и встречный иск Геллер Н.Л. к Бахрамову А.В. и Бахрамовой Я.С. о признании недействительной ничтожной (притворной) сделки, возврате сторон в первоначальное положение, признании факта недобросовестного поведения и исполнения договора купли-продажи. В рамках рассмотрения данного дела, Геллер Н.Л. ссылалась на то, что сделка была заключена 19.04.2019 г. на иных условиях, чем на самом деле стороны имели в виду, когда обговаривали условия этой сделки.

Решением Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27.02.2020 по делу N 2-306/2020 Геллер Н.Л. отказано в исковых требованиях к Бахрамову А.В. о признании недействительной ничтожной (притворной) сделки, возврате сторон в первоначальное положение, признании факта недобросовестного поведения при исполнении договора.

Апелляционным определением Ростовского областного суда от 15.09.2020 по делу N 33-10423/2020 решение Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27.02.2020 по делу N 2-306/2020 оставлено без изменения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14 января 2021 года по делу N 88-29276/2020 решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 февраля 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 15 сентября 2020 года оставлены без изменения.

В настоящем иске истец со ссылкой на пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ просит признать прекращенным договор купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств Банка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.04.2019.

Руководствуясь вышеизложенными нормами гражданского права, применив положения ст. 61 ГПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца о прекращении договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой с использованием средств банка.

Кроме того, суд пришел к выводу и об отсутствии оснований для возврата сторон в первоначальное состояние путем аннулирования в ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности на земельный участок и находящиеся на нем строения за ответчиками, восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности на указанное недвижимое имущество за Геллер Н.Л.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.