Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 марта 2022 года Дело N 33-1207/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Гапоненко Л.В.,

судей Емельяновой Е.В., Черноморец Т.В.,

при секретаре Деминой К.В.,

при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Баевой В.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Федосеевой Г. А. на решение Ленинского районного суда г.Омска от <...>, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Федосеевой Г. А. к Администрации г.Омска, Департаменту жилищной политики администрации г.Омска о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным, отказать в полном объеме.

Взыскать с Федосеевой Г. А. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Центр правовой помощи "Цитадель" денежное вознаграждение за проведение экспертизы в размере 7 000 (семь тысяч) рублей".

заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Федосеева Г.А. обратилась в суд с иском к Администрации г.Омска, департаменту жилищной политики Администрации г.Омска о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным.

В обоснование указала, что на основании договора купли-продажи жилого помещения муниципального жилого фонда коммерческого использования <...> от <...>, истец приобрела у муниципального образования Г. округ <...> Омской области 1/2 доли в праве собственности на жилой дом Литера А, с кадастровым номером N <...> расположенный по адресу: г. Омск, <...> за 155 000 рублей. В мае 2020 года истец обратилась в Администрацию г. Омска с заявлением о расторжении названного договора купли-продажи. Согласно ответу от <...> продавец отказал в просьбе истца. Основаниями для обращения с названным иском послужили следующие обстоятельства. <...> умер Петухов А. А., приходящийся истцу и третьему лицу, отцом. Наследодателю принадлежала на праве собственности 1/2 доли в жилом доме под Литер А с кадастровым номером N <...>. В установленные законом сроки Федосеева Г.А. и Петухов В.А. обратились к нотариусу Н. округа г. Омска Садовенко Н.Г. с заявлением о выдаче свидетельств о праве на наследство по закону на наследственное имущество, состоящее из 1/2 доли в праве общей собственности на жилой дом Литера А, с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: г. Омск, <...>. В последующем истцу и ее брату - Петухову В.А., были выданы свидетельства о праве на наследство по закону от <...> N <...> и от <...> N <...>, согласно которым им принадлежит по 1/2 доли каждому в праве собственности на вышеуказанное имущество, о чем в ЕГРН сделаны соответствующие записи. Фактически спорный дом, Литер А, 1930 года постройки, был в начале 2000 годов уничтожен пожаром, от него осталась лишь несущая стена, общая с Литер Б, кадастровый N <...>, который не был оформлен в чью-либо собственность, и к 2019 году разрушился практически окончательно. Получив в собственность только формально по документам долю в праве собственности на спорный дом Литер А, истец и ее брат Петухов В.А., решилиоформить земельный участок под этим несуществующим фактически домом Литера А, но препятствием послужило не оформленная 1/2 доля этого дома, которая принадлежала ранее умершей Разнотовской Т.И.. На основании заочного решения Ленинского районного суда <...> по делу N <...> от <...> за ответчиком в лице муниципального образования Г. округ г.Омск признано право собственности на 1/2 доли в несуществующем доме, как на выморочное имущество после смерти Разнотовской Т.И.. Затем, ответчик пригласив оценщиков, которые произвели фотосъемку Литер Б, указав, что это литер А, заключили договор купли-продажи спорной доли с истцом. В 2020 году литер Б был снесен истцом и ее братом окончательно. В 2021 году заочным решением Ленинского районного суда г. Омска по делу N <...> от <...>, за истцом и Петуховым В.А. было признано право собственности на Литер В, с кадастровым номером N <...> общей площадью 38,8 кв.м., возведенный в 1959 году наследодателем Петуховым А.А..

При этом факт отсутствия Литер А на земельном участке, по адресу: г. Омск, <...>, на момент заключения спорного договора купли-продажи был подтвержден материалами гражданского дела N <...>. Так, согласно экспертному заключению по результатам обследования жилого дома (Литер В) по адресу: г. Омск, <...>, произведенному БУ Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" <...>, жилой дом (Литер В) состоит из основного строения литера В, и холодной веранды, общая площадь жилого дома -N <...> кв.м. соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным и санитарным нормам и правилам, пригодным для постоянного проживания и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Ранее Петуховым В.А. и Федосеевой Г.А. инициировалось обращение в Администрацию г. Омска с заявлением о предварительном согласовании предоставления в общую долевую собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, <...>. Между тем, по сведениям ЕГРН на земельном участке расположены три объекта завершенного жилого строительства: литера А с кадастровым номером N <...> литер В с кадастровым номером N <...> а так же литера Б с кадастровым номером N <...>. При этом строения с кадастровым номером N <...> (Литер А) на земельном участке не существует ввиду пожара, возникшего примерно в 2004-2006 годах и последующего разрушения со стороны двух сособственников Разнотовской Т.П. и Петухова А.А.. Строение Литер Б с кадастровым номером N <...> начало разрушение с 2004 года, снесено окончательно в 2020 году истцом и ее братом, ввиду того что право собственности никогда за этим объектом ни за кем не было зарегистрировано, а так же по причине его ветхости. Данное обстоятельство подтверждается результатами выполнения кадастровых работ БУ Омской области "Омский центр КО и ТД" в 2019 года на основании договора подряда N <...>, а так же заключением кадастрового инженера ООО "Родные просторы", выполненного на основании договора подряда от <...>. В данном заключении, исходя из анализа документов и материалов геодезической съемки, показавшей, что в границах земельного участка было установлено местоположение только одного жилого дома (лит. В) с кадастровым номером N <...>, год постройки 1959 г., сведения о зарегистрированных правах на который в ЕГРН отсутствуют, кадастровый инженер пришел к выводу о том, что количество объектов недвижимости - жилых домов, расположенных в границах земельного участка по адресу: Омская область, г. Омск, <...> по документам не соответствует фактическому количеству объектов на местности. Поэтому, в связи со сносом жилых домов (лит. А и лит. Б), рекомендовано снять с кадастрового учета объект недвижимости с кадастровым номером N <...> (лит. А) путем подготовки акта обследования, исключить сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером N <...> (лит. Б) из ЕГРН в судебном порядке, так как отсутствует право собственности на данный объект недвижимости, а также оформить право собственности на жилой дом (лит. В) с кадастровым номером N <...> для дальнейшего оформления прав на земельный участок под этим объектом недвижимости.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Омска по делу N <...> были исключены сведения в отношении несуществующих объектов недвижимого имущества с кадастровым номером N <...> (Литер Б) и N <...> (Литер А).

С учетом того, что истцом ответчику по договору купли-продажи доли в спорном домовладении было выплачено 45 725 руб., истец просила признать сделку купли-продажи 1/2 доли жилого помещения муниципального жилого фонда коммерческого использования <...> от <...>, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, между истцом и ответчиком незаключенной, взыскать с ответчика в пользу истца 45 725 руб..

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности Леонова А.В. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме, поскольку Администрацией г.Омска истцу было продано несуществующее строение, предмета договора на дату его заключения не существовало, данный договор купли-продажи является незаключенным, также просила взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы в размере 8213 руб..

В судебное заседание истец Федосеева Г.А. не участвовала, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель ответчика Администрации г.Омска Рыжих А.В. действующая по доверенности, заявленные требования не признала, пояснила, что спорный договор был заключен, реально исполнен сторонами, выполнены со стороны продавца действия по передаче приобретенного объекта истцу по акту приема-передачи от <...>. Право собственности истца на долю в праве собственности на жилое помещение было зарегистрировано в ЕГРН <...> с обременением в виде ипотеки в силу закона. Кроме того, полагает, что требования заявителя о взыскании судебных расходов не подлежат удовлетворению ввиду необоснованности и явной чрезмерности.

В судебное заседание представитель ответчика Департамента жилищной политики администрации г.Омска по доверенности Козина Е.Г. не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом. Представила суду заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В судебном заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области, третье лицо Петухов В.А. участия не принимали, о месте и времени слушании дела извещены надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Федосеева Г.П. просит решение суда отменить, указывая на то, что выводы суда подтверждают, что спорный договор не был заключен, поскольку стороны в момент заключения сделки заблуждались относительно предмета договора, что привело к тому, что продавец фактически продал то, что ему не принадлежало, а покупатель купил не тот объект, который он намеревался купить, в связи с чем стороны в момент заключения сделки не договорились о существенном условии договора - предмете, что свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи. Учитывая положения гражданского законодательства о расторжении договора путем одностороннего отказа от его исполнения, учитывая обращение истца в мае 2020 о расторжении договора, полагает, что суд не дал надлежащей оценки данному обстоятельству.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц, в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, заслушав представителя истца Леонову А.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, обозрев материалы гражданских дел N <...>, 2N <...>, истребованных из Ленинского районного суда г.Омска, инвентарное дело на объекты недвижимости по адресу: г.Омск, <...>, литера А,Б,В, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда указывает следующее.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно п. 37 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" по смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Федосеева Г.А., <...> года рождения и Петухов В.А., <...> года рождения, на основании свидетельств о праве на наследство по закону от <...> и <...> соответственно являются наследниками ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г.Омск, <...>, инвентарный N <...>, кадастровый N <...>, площадью N <...> кв.м., Литер А после смерти Петухова А. А., умершего <...>, в равных долях (то есть по ? доли в праве на данное жилое помещение л.д.22-23 т.1).

Данное право зарегистрировано в ЕГРН <...> о чем истцу и Петухову В.А. выданы свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 164, 165 т.2).

То есть юридически еще в 2014 году истец и ее брат Петухов В.А. являясь наследниками после смерти отца Петухова А.А. фактически совершили действия по принятию наследства в виде жилого дома кадастровый N <...>, площадью N <...> кв.м., Литер А и регистрации на свое имя права собственности на него.

На основании заочного решения Ленинского районного суда г.Омска (дело 2-4000/2017) от <...> по иску департамента жилищной политики Администрации г.Омска к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, вступившего в законную силу <...>, признана ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Омск, <...>, принадлежащая Разнотовской Т. И., <...> года рождения, умершей <...>, выморочным имуществом. Признано за муниципальным образованием Г. округ <...> Омской области право собственности в порядке наследования на выморочное имущество - ? долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Омск, <...>.

Анализ материалов этого гражданского дела (N <...>) указывает на то, что фактически ? доля Разнатовской Т.И., умершей <...>, находилась в жилом доме с кадастровый номером: N <...>, площадью N <...> кв.м., Литер А, то есть умерший Петухов А.А. и Разнотовская Т.И. были сособственниками жилого дома с кадастровый номером: N <...>, площадью N <...> кв.м., Литер А по адресу: г.Омск, <...>.

Так в частности в данном деле N <...> на л.д. 43 имеется соответствующая справка БТИ N <...> от <...>, которая подтверждает данное обстоятельство (л.д.166 т.2).

Согласно материалам инвентарного дела, которое было истребовано судом апелляционной инстанции, на основании регистрационного удостоверения N <...> от <...> Разнатовскому Д.М. принадлежало домовладение по адресу: <...>.

После смерти Разнатовского Д.М. свидетельством от <...>, выданном нотариусом Омской Г. Н. конторы наследниками указанного недвижимого имущества признана его жена Разнатовская Т.И., и дочь Валенко Н.Д. (л.д. 156, том 2).

Как видно из технической инвентаризации в последующем дому 11 был присвоен N <...>.

Согласно свидетельству о праве на наследство от <...> наследником имущества Петуховой В.Р., умершей <...> является её сын Петухов А.А. Наследственное имущество состоит из ? доли домовладения, находящегося в г.Омске по <...>, принадлежащее наследодателю на основании договора купли-продажи. Домовладение состоит из жилого насыпного дома размером N <...> кв.м. Сараи и сооружения находятся в общем пользовании с Разнотовской Т.И., расположенные на земельном участке мерою 494, 40 кв.м. (л.д.155 т.2)

Исходя из сведений справки от <...> ГП "Омский центр ТИиЗ" Разнотовской Т.И. (на основании решения суда от <...>), Петухову А.А. (на основании свидетельства о праве на наследство N <...>) принадлежало по ? в праве общей долевой собственности на объект недвижимости по адресу: г.Омск, <...>, литера А, инв. N <...> (л.д.166 т.2).

Таким образом, Петухов А.А. и Разнотовская Т.И. были собственниками жилого дома именно литера А с кадастровый номером: N <...>, площадью N <...> кв.м..

Исходя из технического паспорта на жилой дом по адресу: г.Омск, <...>, литер Б с кадастровым номером N <...> общей площадью N <...> кв.м. правообладателем указана Ткаченко Н.Д. без предъявления правоустанавливающих документов (л.д.120-135 т.2).

Из имеющихся технических паспортов в инвентарном деле на литеру В с кадастровым номером N <...> (л.д.102-112 т.2) видно, что данная литера никогда не была оформлена официально, правообладателем без правовых документов в технической документации значится Петухов А. А., то есть отец истца, умерший <...>.

Из карточек на домовладение по адресу: г.Омск, ул. 5 -я Комсомольская, <...> литер Б,В по состоянию на <...>, литер А,Б,В по состоянию на <...> усматривается, что правоустанавливающие документы на литер Б,В по указанному адресу отсутствовали.

Из указанного следует, что право собственности на жилой дом по адресу: г.Омск, Комсомольская, <...> литер А было оформлено на Разнотовскую Т.И. (на основании решения суда от <...>), Петухова А.А. (на основании свидетельства о праве на наследство N <...>), в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: г.Омск, Комсомольская, <...> литер Б,В правоустанавливающих документов предъявлено не было, данные литеры на законном основании с момента их создания в эксплуатацию не вводились, фактически существовали без правовых документов, в связи с чем никогда не были и не могли быть предметом гражданско-правовых отношений.

Заочным решением Ленинского районного суда г.Омска от <...> по делу N <...> по иску Петухова В. А., Федосеевой Г. А. к Администрации г.Омска о включении в наследственную массу, признании права собственности на жилой дом, с учетом определения об исправлении описки от <...> постановлено: "Исковые требования удовлетворить. Включить в наследственную массу открывшуюся после смерти, Петухова А. А., умершего <...>, индивидуальный жилой дом с кадастровым номером N <...>, общей площадью N <...> кв.м., расположенный по адресу: г.Омск, <...>. Признать за Петуховым В. А. и Федосеевой Г. А. право общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером N <...> общей площадью N <...> кв.м., расположенный по адресу: г.Омск, <...>, по ? доли каждому в порядке наследования.

Этим же решением постановлено снять с государственного кадастрового учета объект недвижимого имущества жилой дом с кадастровым номером N <...> (Литер Б), расположенный по адресу: Омская область, г.Омск, <...>, снять с государственного кадастрового учета объект недвижимого имущества жилой дом с кадастровым номером N <...> (Литер А), расположенный по адресу: Омская область, г.Омск, <...>..

Как усматривается из ответа на запрос судебной коллегии ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области на основании решения суда от <...> в отношении здания с кадастровым номером N <...> зарегистрировано право общей долевой собственности за Петуховым В.А. и Федосеевой Г.А. по ? доле за каждым. Здание с кадастровым номером N <...>, расположенное по адресу: г.Омск, <...>, литера Б, снято с государственного кадастрового учета. В отношении здания, расположенного по адресу: г.Омск, <...>, литера А содержатся сведения о праве общей долевой собственности за Федосеевой Г.А., Петуховым В.А., а также сведения об ограничении права в виде ипотеки в силу закона, в связи с чем исполнить решение суда не представляется возможным (л.д.80-81, том 2).

После вступления решения Ленинского районного суда г.Омска от <...> в законную силу и фактически его исполнения (кроме Литеры А), <...> Федосеева Г.А. обратилась в суд с настоящим иском.

В обоснование иска о признании незаключенным договора купли-продажи от <...>, Федосеева Г.А. ссылалась на существенное нарушение договора продавцом, заключающееся в отчуждении объекта недвижимости, отсутствовавшего на момент заключения сделки.

Руководствуясь ст. 421 ГК РФ, п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" суд первой инстанции на основании представленного в материалы дела объема доказательств, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, однако полагает необходимым уточнить мотивировочную часть решения суда, указав следующее.

Как следует из материалов настоящего дела, на основании договора купли продажи от <...> Федосеева Г.А. приобрела у Муниципального образования Г. округ <...> Омской области в лице Шенфельд С. А. ? долю в праве общей собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Омск, <...>, общей площадью N <...> кв.м., количество этажей 1, за 155 000 рублей. Право собственности продавцу принадлежит на основании заочного решения Ленинского районного суда г.Омска от <...>. До подписания договора покупатель внес 15 500 рублей, остальная часть цены в сумме 139 500 рублей будет вноситься покупателем ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца в течение 5 лет с даты заключения договора (л.д.81-82 т.1). Согласно выписки из ЕГРН до полной оплаты продавцу стоимости жилого дома установлена ипотека на 5 лет в силу закона (л.д.86-88 т.2).

В разделе 6 договора купли-продажи указано, что продавец передал, а покупатель принял комплект ключей, квитанции по оплате налоговых и иных платежей, стороны подтвердили, что претензий к техническому состоянию жилого помещения на момент его передачи не имеют.

Согласно акту приема- передачи (л.д.85 т.1) истец приняла по акту у продавца данное жилое помещение, недостатки при приеме отсутствуют.

Для установления рыночной стоимости ? доли жилого недвижимого имущества общей площадью 25,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Омск, <...> перед заключением данного договора купли-продажи было подготовлено два отчета об оценке данного жилого помещения N <...> ООО "Индастриал Аппрэйзал" от <...> и N <...>Д-Р-18 ООО "ЭОА "Ледон" от <...> (л.д.130-212 т.1).

В рамках рассмотрения дела в целях выявления факта наличия либо отсутствия на момент заключения договора купли-продажи спорного жилого дома, судом первой инстанции по делу назначалась судебная экспертиза в ООО "Цитадель", согласно выводам которой жилой дом с кадастровым номером N <...> (литер Б), общей площадью N <...> кв.м. на земельном участке по адресу: г.Омск, <...> 2019 году существовал. Объект сфотографированный при проведении оценки в мае 2018 года не является жилым помещением, расположенным по адресу: г.Омск, <...> (литер А). На фотографиях объекта оценки отражено строение литера Б, страница 207 в материалах гражданского дела. Снимок со спутника по состоянию 2016-2018 года жилой дом (Литера А) по адресу: г.Омск, <...>, не виден.

В материалы дела истцом также представлено экспертное заключение Бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" по результатам обследования жилого дома, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, <...> том, что жилой дом литера А с кадастровым номером: N <...>, по адресу: 5 Комсомольская, <...> снесен в период с 2014 по 2017 годы.

Исследовав заключение судебной экспертизы, сопоставив его содержание с материалами дела, проанализировав представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом <...> была приобретена ? доли в праве общей собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Омская область, <...>, литера Б, ранее принадлежавшее Разнотовской Т.И., поскольку с 2014 года истец Федосеева Г.А. и третье лицо Петухов В.А. являются наследниками ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г.Омск, <...>, инвентарный N <...>, кадастровый N <...>, то есть литера А.