Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июня 2021 года Дело N 33-1206/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной И.Н.

судей Зиновьевой Г.Н., Лукьяновой С.Б.

при секретаре Патемкиной Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лебедевой Юлии Сергеевны к ООО "Терем", Коломиной Олесе Александровне о признании права собственности на объект незавершенного строительства, взыскании неустойки и по встречному иску ООО "Терем" к Лебедевой Юлии Сергеевне о расторжении договора инвестирования строительства жилого дома

по апелляционным жалобам Лебедевой Юлии Сергеевны и ООО "Терем" на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 10 февраля 2021 года.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав Лебедеву Ю.С. и Коломину О.А., действующую как в своих интересах, так и в интересах ООО "Терем", поддержавших свои апелляционные жалобы, судебная коллегия

установила:

Лебедева Ю.С. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Терем" и Коломиной О.А., в котором просила:

- признать ее правообладателем с правом последующей регистрации права в Управлении Росреестра будущего объекта недвижимости - жилого <адрес> в <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, на основании заключенного и оплаченного договора инвестирования строительства жилого дома от 09.06.2018 г., расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>;

- передать ей права и обязанности по договору аренды земельного участка N ДА.0420 от 09.04.2018 г. с кадастровым номером N по адресу: <адрес>;

- передать ей права и обязанности на всю разрешительную строительную документацию N 467-р от 24.05.2018 г. для постройки жилого <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>;

- взыскать в силу п. 4.2. договора от 09 июня 2018 года с ответчиков солидарно неустойку с 01.01.2019 г. по день вынесения решения суда по 0,2 % в день;

- взыскать с ответчиков солидарно расходы на представителя в сумме 30000 рублей.

В обоснование требований указала, что 09 июня 2018 года она заключила с ООО "Терем" в лице единоличного собственника Коломиной О.А. договор инвестирования строительства жилого <адрес> ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м, договор оплатила в полном объеме в указанные застройщиком сроки. Готовый дом с земельным участком она должна была получить не позднее 4 квартала 2018 года, однако ни в указанные сроки, ни до настоящего времени ответчик свои обязательства не выполнил. От встреч и объяснений Коломина О.А. уклоняется, недострой с участком выставила на продажу. Согласно условий договора инвестирования от 09.06.2018 г., инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта - строительство жилого дома, заказчик обязуется контролировать, а застройщик обязуется построить и передать в собственность жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу. Объем инвестиций составил 2 093 000 руб., является окончательным и не может быть пересмотрен. Считает, что ответчиками существенно нарушены условия договора, в силу чего истец вправе требовать возмещения убытков, а также ООО "Терем" в лице единоличного собственника Коломиной О.А. обязана оплатить неустойку за нарушение сроков сдачи дома, которая на момент подачи иска составила 2084628 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы.

В процессе рассмотрения дела истица исковые требования уточнила, просила признать право собственности на объект незавершенного строительства жилого <адрес> в <адрес>, ориентировочной общей площадью <данные изъяты> кв.м, на основании заключенного и оплаченного договора инвестирования строительства жилого дома от 09.06.2018 г., расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>;

- перевести на Лебедеву Ю.С. права и обязанности по договору аренды земельного участка N ДА.0420 от 09.04.2018 г. с кадастровым номером N по адресу: <адрес>;

- обязать ООО "Терем" передать всю разрешительную строительную документацию N 467-р от 24.05.2018 г. для постройки жилого <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>;

- взыскать в силу п. 4.2. договора от 09 июня 2018 года с ответчиков солидарно неустойку с 01.01.2019 г. по день вынесения решения суда по 0,2 % в день;

- взыскать с ответчиков солидарно расходы на представителя в сумме 30000 рублей.

ООО "Терем" обратилось в суд со встречным иском к Лебедевой Ю.С. о расторжении договора инвестирования строительства жилого N 09.08.2018 г. по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N с возвратом всех денежных средств инвестору. В обоснование встречного иска указано, что при производстве работ путем прокола грунта на участке застройщик обнаружил, что в данной местности нет воды, что не позволяет исполнить договор надлежащим образом и ввести дом в эксплуатацию. Для подключения дома к водоснабжению требуется проведение стационарного водопровода и подключения к городским сетям г. Костромы, а также дополнительных финансовых вложений, которые не были предусмотрены застройщиком при заключении инвестиционного договора. 03.02.2020 года в адрес инвестора была направлена претензия с предложением расторгнуть договор по обоюдному согласию, но заказчик на претензию не ответил, подав заявление в суд. 10.09.2020 года застройщиком в адрес МУП "Костромагорводоканал" было направлено заявление о подключении к сетям водоканала, но ответа застройщик не получил. На момент заключения инвестиционного договора застройщик не знал о технической невозможности обустройства скважины и как следствие невозможности ввести дом в эксплуатацию. Ссылаясь на положения п. 1 ст. 451 ГК РФ, решение Думы г. Костромы от 16.12.2010 г. "Об утверждении правил землепользования и застройки", просил удовлетворить заявленные требования.

Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 10 февраля 2021 года исковые требования Лебедевой Юлии Сергеевны удовлетворены частично. Признано за Лебедевой Юлией Сергеевной право собственности на объект незавершенного строительства - индивидуального жилого дома, площадью застройки 128,00 кв.м., степенью готовности 60%, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>. Взыскана с ООО "Терем" в пользу Лебедевой Юлии Сергеевны неустойка в размере 600 000 рублей и штраф в размере 300 000 рублей, а всего 900 000 рублей 00 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании с ООО "Терем" неустойки отказано. Взысканы с ООО "Терем" в пользу Лебедевой Юлии Сергеевны судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей и расходы по составлению технического плана в размере 6 000 рублей. В удовлетворении исковых требований Лебедевой Юлии Сергеевны к Коломиной Олесе Александровне отказано. Данное решение является основанием для перевода на Лебедеву Юлию Сергеевну прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>. В удовлетворении исковых требований ООО "Терем" к Лебедевой Юлии Сергеевне о расторжении договора инвестирования строительства жилого дома отказано. С ООО "Терем" в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома взыскана госпошлина в размере 15200 руб.

В апелляционной жалобе Лебедева Ю.С. оспаривает решение суда в части взыскания неустойки и штрафа, полагая взысканный судом размер чрезмерно заниженным, просит взыскать неустойку и штраф в заявленных ею размерах. Отмечает, что возможность взыскания неустойки должна побуждать к добросовестному исполнению взятых на себя обязательств, законом предусмотрена возможность уменьшения неустойки судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Вместе с тем должник - коммерческая организация и суд может снизить неустойку только по обоснованному заявлению должника и лишь в исключительных случаях. По данному делу таких обстоятельств не установлено. Кроме того, суд не учел, что за период пользования денежными средствами цены на первичное жилье и стройматериалы, а также строительные работы выросли более чем в 2 раза. За просроченный период перед домом вырос ряд сданных в эксплуатацию домов, которые перекрыли доступ к данному объекту и доставка строительных материалов к незавершенному объекту выросла в десятки раз.

В апелляционной жалобе ООО "Терем" в лице Коломиной О.А. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований Лебедевой Ю.С. Считает, что суд первой инстанции преднамеренно занял позицию истца, принимая его доводы и отвергая доводы ответчика. Указывает, что по условиям договора инвестирования водоснабжение планируемого дома должно осуществляться через скважину, которую ответчик планировал сделать, и расчет стоимости был осуществлен с учетом бурения скважины, а не путем подключения к городской системе водоснабжения, что требует дополнительных значительных вложений. Ответчик не имел права инвестированные денежные средства истца использовать иным образом не в соответствии с условиями заключенного договора. Истцу было предложено расторгнуть заключенный договор инвестирования с возвратом всех денежных средств в связи с невозможностью исполнить его на изначальных условиях, однако истец намеренно уклонялся от обсуждения с ответчиком данного вопроса. Если бы застройщик мог предвидеть данное обстоятельство, то договор не был бы заключен. Истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представил суду доказательств того, что в соседних построенных домах вода поступает из скважины, а не от центральной системы водоснабжения. Ссылаясь на правовую позицию Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", считает, что суд первой инстанции необоснованно в нарушение закона передал право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 60 %, поскольку такое право у лица, заключившего договор купли-продажи будущей вещи, возникает с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. Полагает, что судом первой инстанции при принятии решения необоснованно взыскана неустойка. Учитывая, что отношения между истцом и ответчиком регулируются, в том числе Федеральным законом от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", то применение закона о защите прав потребителей в данной ситуации является неприемлемым.

Дело судом апелляционной инстанции рассмотрено в отсутствие третьих лиц - Управления Росреестра, Управления имущественных и земельных отношений, администрации г. Костромы, извещенных посредством направления им почтовых уведомлений и полученных ими.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Судом установлено, что 09 июня 2018 г. между ООО "Терем" (застройщик) и Лебедевой Ю.С. (инвестор) был заключен договор инвестирования строительства жилого дома, в соответствии с пп. 1.1, 1.2, 1.3 которого Инвестор принимает участие в инвестировании строительства одноэтажного жилого дома по <адрес> в <адрес> с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилой дом по <адрес> в <адрес> и земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м. в собственность. Застройщик осуществляет строительство <адрес> в <адрес> и после принятия его в эксплуатацию передает Инвестору <адрес> без чистовой отделки ориентировочной общей площадью <данные изъяты> кв.м. Застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании следующих документов: документы об отводе земельного участка под строительство, градостроительным планом, проектно-сметная документация и т.д. Застройщик осуществляет строительства жилого дома силами ООО "Терем", а также имеет право осуществлять подбор исполнителей и заключать договоры на выполнение проектно-изыскательных, строительно-монтажных, пуско-наладочных, отделочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся многоквартирным домом. После окончания строительства и приемки жилого дома в эксплуатацию Застройщик и Инвестор подписывают акт о результатах реализации инвестиционного проекта. В силу п. 2.5 Договора, техническое описание дома: фундамент сваенно-ленточный, материал стен: газосиликатные блоки, облицовка кирпичом, крыша - металлочерепица; окна ПВХ. Черновая отделка, стяжка пола, разводка электричества по дому (15кВт), система отопления (электрокотел), разводка труб, коммуникации местные (вода скважина, локальная канализация).

В силу п. 2.1, 2.2 Договора объем инвестирования указанного жилого дома составляет 2093000 рублей, которые инвестор вносит в следующие сроки: 300 000 руб. - до 09.06.2018, 1 200 000 руб. - до 29.06.2018, 300 000 руб. - до 10.07.2018, 193 000 руб. - до 01 сентября 2018.

Согласно п. 3.2.1, 3.2.2 Договора Застройщик обязуется сдать законченный строительством жилой дом, указанный в п. 1 договора в эксплуатацию в 4 квартале 2018 года и передать Инвестору в пятидневный срок после принятия дома в эксплуатацию в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям, а также после перевода земельного участка указанного в п. 1 в собственность.

Во исполнение обязательств по вышеуказанному договору Лебедева Ю.С. оплатила генеральному директору Застройщика ООО "Терем" Коломиной Ю.С. 2 093 000 руб. частями: 07.06.2018 - 50 000 руб., 09.06.2018 - 350 000 руб., 28.06.2018 - 1 200 000 руб., 10.07.2018 - 300 000 руб., 28.08.2018 - 193 000 руб.

Факт получения от Лебедевой Ю.С. денежных средств в полном объеме во исполнение вышеуказанного инвестиционного договора Коломиной О.А. не оспаривался.

09 августа 2018 г. ООО "Терем" Администрацией города Костромы было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома по адресу<адрес> (кадастровый номер земельного участка N, площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м., площадь застройки - <данные изъяты> кв.м., строительный объем <данные изъяты> кв.м., количество этажей - 1). Срок действия разрешения 10 лет.

Земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, имеет обременение правами аренды в пользу правообладателя ООО "Терем".

Право аренды у ответчика ООО "Терем" возникло на основании Договора аренды земельного участка N Да.0420 от 09.04.2018, арендодателем по которому выступает Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы. Со стороны Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы возражений против перехода права аренды к истцу после перехода на неё права собственности на незавершённый строительством жилой дом не заявлено.

Установив указанные обстоятельства, проанализировав содержание договора инвестирования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правоотношения сторон следует квалифицировать применительно к положениям ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве).

Оснований не согласиться с этим выводом суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает, не соглашаясь при этом с доводами ответчика о том, что к отношениям сторон следует применять правила о договоре купли-продажи будущей вещи.

По своей правовой природе договор долевого участия в строительстве сходен с договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Однако в отличие от договора купли-продажи долевое участие представляет собой первоначальный способ приобретения права собственности дольщиков в отличие от купли-продажи в силу прямого указания Закона, в котором продавец должен являться собственником, застройщик же таковым никогда не становится - ни в момент заключения договора, ни в момент исполнения.

В данном случае предметом договора является приобретение жилого дома, который еще не построен. При этом по условиям договора инвестирования от 09 июня 2018 года, застройщик взял на себя обязательства построить этот объект целиком за счет инвестора, и передать объект инвестору после окончания строительства и приемки жилого дома в эксплуатацию, а не после возникновения своего права собственности на него.

Кроме того, характерным для договора участия в долевом строительстве является субъектный состав сделки - гражданин, имеющий намерение приобрести жилой дом для проживания в нем, с одной стороны и застройщик коммерческое предприятие с другой стороны, а также предмет договора - жилое помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Суд обоснованно исходил из того, что малоэтажную застройку, исходя из системного толкования положений пункта 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации следует отнести к "иным объектам недвижимости", на которые распространяется действие Закона об участии в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, отмечено, что согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

При таких обстоятельствах применение судом норм ФЗ Об участии в долевом строительстве при рассмотрении настоящего спора является правомерным.

Проанализировав положения ст.ст. 450 и 451 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований для расторжения заключенного между сторонами договора не имеется. Доводы стороны ответчиков о том, что в связи с тем, что невозможно обустроить скважину для забора холодной воды, по мнению суда, к обстоятельствам, предусмотренным в этих нормах, не относится, тем более что это утверждение не подтверждено доказательствами.

У коллегии не имеется оснований не согласиться с этим выводом суда первой инстанции. Доводы апелляционной жалобы ответчика этот вывод не опровергают. Действительно, ответчиком в материалы дела не представлено допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о невозможности обеспечить жилой дом холодной водой. Не является таким доказательством уведомление департамента природных ресурсов (т.2 л.д.68) об отказе в предоставлении права пользования участком недр, поскольку данный отказ имел место в связи с непредоставлением необходимых документов, указанных в Порядке предоставления в пользование участков недр т заявителю разъяснено о возможности повторного обращения при оформлении его надлежащим образом.

Не приложено было таких документов и к апелляционной жалобе. В суде апелляционной инстанции представитель ООО "ТЕРЕМ" заявила ходатайство об отложении дела и просила запросить документы, которые не смогла поименовать, сославшись на изъятие этих документов правоохранительными органами 31.05.2021 года (после принятия по делу решения и подачи апелляционной жалобы). Однако все эти обстоятельства коллегия расценила как неуважительные, поскольку изъятие документов после судебного разбирательства в суде первой инстанции никак не препятствовало их предоставлению ранее. Принимая во внимание, что для предоставления новых доказательств в суд апелляционной инстанции необходимы исключительные обстоятельства, свидетельствующие о наличии уважительных причин невозможности их предоставления в суд первой инстанции, коллегия рассмотрела дело по имеющимся в нем доказательствам.

Позиция Коломиной О.А. по вопросу наличия или отсутствия технической возможности обеспечения строящегося объекта водой противоречива. Иногда она указывает об отсутствии подземных вод в районе земельного участка, в других случаях говорит о недостаточном качестве воды для использования её в качестве питьевой. Однако эти её пояснения ничем не подтверждены, и, кроме того, указанные обстоятельства сами по себе не исключают возможности обустройства автономного водоснабжения (оборудования скважины в ином месте, использование фильтрационной системы).