Определение Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 мая 2021 года Дело N 33-1205/2021

от 05 мая 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Брагиной Л.А.,

судей Карелиной Е.Г., Радикевич М.А.,

при секретаре Нетёсове И.М.,

помощник судьи Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Кункене Елены Николаевны к Машнич Татьяне Валерьевне о взыскании задатка по договору купли-продажи

по апелляционной жалобе представителя истца Кункене Елены Николаевны Махрова Валерия Викторовича на решение Советского районного суда г. Томска от 24.11.2020.

Заслушав доклад судьи Карелиной Е.Г., представителя истца Кункене Е.Н. Махрова В.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Кункене Е.Н. обратилась в суд с иском к Машнич Т.В., в котором просила взыскать с ответчика в свою пользу задаток в двойном размере по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.03.2020 в размере 60000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

В обоснование требований указано, что 28.03.2020 стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого обязались в срок до 10.04.2020 заключить договор купли-продажи принадлежащей Машнич Т.В. 208/709 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: /__/, стоимостью 700000 руб. В обеспечение обязательств по договору Кункене Е.Н. внесла ответчику задаток в размере 30000 руб. В согласованный сторонами срок Машнич Т.В. уклонилась от заключения основного договора, задаток в двойном размере истцу не возвратила.

В судебном заседании представитель истца Кункене Е.Н. Махров В.В. исковые требования поддержал.

Ответчик Машнич Т.В., ее представитель Кожухов Д.Н. иск не признали.

Дело рассмотрено в отсутствие истца Кункене Е.Н.

Решением Советского районного суда г. Томска от 24.11.2020 исковые требования Кункене Е.Н. удовлетворены частично, с ее пользу с Машнич Т.В. взыскано 30000 руб. в возврат задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, 1400 руб. - возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований Кункене Е.Н. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Кункене Е.Н. Махров В.В. просит решение отменить, принять новое об удовлетворении иска в полном объеме. Полагает не основанными на доказательствах выводы суда о том, что ответчик не уклонялась от заключения основного договора купли-продажи и предприняла все меры, направленные на его заключение. Считает, что материалами дела подтверждено, что ответчик отказалась от заключения основного договора. Обращает внимание, что предварительный договор от 28.03.2020 заключен сторонами после введения распоряжением Администрации Томской области от 18.03.2020 N 156-ра ограничительных мер, следовательно, об их введении и о возможных затруднениях, которые возникнут при обращении в государственные органы, ответчику было известно на момент согласования срока заключения основного договора купли-продажи. Отмечает, что в предварительном договоре не было указано на наличие зарегистрированного лица И. в приобретаемом жилом помещении. Доказательств того, что ответчик предпринимал меры по снятию его с регистрационного учета, в материалы дела не представлены.

На основании ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие истца Кункене Е.Н., ответчика Машнич Т.В., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив обжалуемое решение по правилам ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При этом согласно п.1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения в будущем основного договора.

В соответствии с п.1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1); соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2); если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п.4).

Согласно п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено, следует из материалов дела, что Машнич Т.В. на праве собственности принадлежали 208/709 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: /__/.

28.03.2020 между Машнич Т.В. и Кункене Е.Н. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (т. 1, л.д. 5), по условиям которого стороны обязались в срок до 10.04.2020 заключить договор купли-продажи (основной договор) в отношении следующего недвижимого имущества: 208/709 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: /__/ на условиях, предусмотренных договором и в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Цена указанной доли квартиры определена сторонами в размере 700 000 руб. Стороны предусмотрели следующий порядок расчета: 30000 руб. оплачивается Кункене Е.В. за счет собственных средств в день подписания договора в качестве задатка, 670000 руб. - за счет собственных средств в день заключения основного договора купли-продажи (п. 1.3, 1.4 договора). В пунктах 3.4, 3.5 договора стороны согласовали, что если договор не исполняет или исполняет ненадлежащим образом Кункене Е.Н., то сумма в качестве задатка, установленная в п. 1.4 договора, остается у Машнич Т.В. в качестве неустойки. Если договор не исполняет или исполняет ненадлежащим образом Машнич Т.В., то она обязана возвратить Кункене Е.Н, двойную сумму полученного задатка, установленную в п. 1.4 договора, в течение 5 дней с момента неисполнения обязательств по договору Машнич Т.В.

На основе анализа приведенных норм и условий предварительного договора судебная коллегия считает установленным, что сторонами в установленной законом форме было заключено соглашение о задатке.

Во исполнение п. 1.4 предварительного договора в день его заключения, то есть 28.03.2020 истец передал ответчику денежную сумму в размере 30000 руб., что следует из расписки. Указано, что сумма передается в качестве задатка (т. 1, л.д. 6).

10.04.2020 Кункене Е.Н. направила в адрес Машнич Т.В. и представителя агентства недвижимости "/__/" ИП Т., оказывающего истцу посреднические услуги при заключении сделки по приобретению недвижимого имущества (договор на оказание услуг, т.1, л.д.10), уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи (т. 1, л.д. 8,9). Кроме того, согласно представленной ответчиком смс-переписке 10.04.2020 посредством смс-сообщения, полученного МашничТ.В. в 12.28 час., последняя была приглашена для заключения с Кункене Е.Н. основного договора купли-продажи в офис агентства недвижимости "/__/" по адресу: /__/, на что ею в 14.18 час. был дан ответ о невозможности выхода на сделку, поскольку она "находится в Советском РОВД, занимается выпиской человека", выразила готовность продлить срок предварительного договора ( т. 2, л.д. 141-145).

Согласно акту от 10.04.2020, составленному Кункене Е.Н. и ИП Т. (представителем агентства недвижимости "/__/"), истец явилась 10.04.2011 в 11.00 час. в офис агентства недвижимости "/__/" для заключения основного договора купли-продажи, однако по состоянию на 15.00 час. собственник недвижимого имущества Машнич Т.В. для заключения основного договора в офис не явилась, о времени, когда готова явиться, не сообщила (т. 1, л.д. 7).

Судом установлено, подтверждается объяснениями сторон, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами в установленный в договоре срок - до 10.04.2020 заключен не был.

Также из материалов дела следует, что 11.04.2020 истец направила ответчику требование (претензию) о возвращении задатка в двойном размере (60000 руб.), которое оставлено без удовлетворения (т. 1, л.д. 11, 13-14).

Обращаясь в суд с иском, Кункене Е.Н. ссылалась на то, что за неисполнение предварительного договора, в частности, за незаключение основного договора купли-продажи ответственна Машнич Т.В., получившая задаток, в связи с чем она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка в размере 60000 руб.

Частично удовлетворяя исковые требования и взыскивая с ответчика в пользу истца 30000 руб., суд исходил того, что вина Машнич Т.В. в неисполнении предварительного договора купли-продажи отсутствует, основной договор купли-продажи не заключен по независящим от нее причинам, 10.04.2020 обязательства сторон были прекращены, в связи с чем пришел к выводу, что истец вправе требовать возвращения того, что было ею исполнено по обязательству, вытекающему из предварительного договора купли-продажи, в данном случае - возврата задатка в размере 30000 руб.

Между тем с данными выводами судебная коллегия согласиться не может, исходя из следующего.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Юридически значимыми обстоятельствами при разрешении настоящего спора являются установление факта исполнения или неисполнения предварительного договора, а также наличие вины каждой из сторон в ненадлежащем исполнении предварительного договора, в связи с чем истец, заявляя требования о взыскании задатка в двойном размере, в соответствии с требованиями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать факт не заключения основного договора по вине ответчика, а ответчик, в свою очередь, должен представить доказательства добросовестных действий, направленных на заключение договора, и отсутствие виновных действий, повлекших не заключение основного договора.

Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с положениями ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит подтвержденными доводы истца о том, что основной договор купли-продажи не заключен между сторонами по вине Машнич Т.В., поскольку 10.04.2020 истец обращалась к продавцу с уведомлением о необходимости заключить основной договор купли-продажи, однако ответчик не только не предприняла действий для заключения основного договора, но и не явилась в предложенное истцом время для его заключения в отсутствие объективных, не зависящих от нее причин.

Доказательств обратного, отвечающих требованиям ст.55,59,60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороной ответчика, вопреки положениям ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Доводы ответчика о том, что она не явилась по предложению истца в офис агентства недвижимости для заключения основного договора в связи с тем, что не успела к указанному в предварительном договоре сроку (10.04.2020) снять с регистрационного учета умершее лицо ввиду сложной эпидемиологической обстановки из-за распространения коронавирусной инфекции, не могут быть признаны в качестве объективных, не зависящих от ответчика обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии вины Машнич Т.В. в не заключении основного договора купли-продажи в согласованный сторонами срок ввиду следующего.

Действительно, из материалов дела следует (т.2, л.д.129-132), что в отчуждаемой квартире по адресу: /__/ 25.02.1994 был зарегистрирован И., который снят с регистрационного учета только 14.04.2020.

О наличии регистрации данного лица в отчуждаемом жилом помещении ответчик при заключении предварительного договора не сообщила, гарантировав в п. 2.1, 2.2 данного договора отсутствие правопритязаний третьих лиц на квартиру и лиц, сохраняющих в отношении нее право пользования.

При этом на момент заключения сторонами предварительного договора от 28.03.2020 действовало распоряжение Администрации Томской области от 18.03.2020 N 156-ра "О введении режима функционирования "Повышенная готовность" для органов управления и сил звеньев территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций на территории Томской области", которым введены ограничительные меры в связи с распространением коронавирусной инфекции. Следовательно, сторона ответчика, действуя разумно и добросовестно, при заключении предварительного договора не была лишена возможности согласовать иной срок заключения основного договора, необходимый и достаточный с учетом введенных ограничений, в том числе, и для снятия с регистрационного учета в отчуждаемой квартире прописанных в ней лиц.

Вместе с тем стороной ответчика не представлено доказательств того, что МашничТ.В., действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности с учетом введенных ограничений, в кратчайший срок после заключения предварительного договора приняла все меры для снятия вышеуказанного лица с регистрационного учета до 10.04.2020. Факт нахождения ответчика в Советском РОВД 10.04.2020, то есть в последний день периода, согласованного сторонами для заключения основного договора, об этом не свидетельствует.

Изложенное опровергает вывод суда об отсутствия вины ответчика в не заключении основного договора. При этом судебная коллегия отмечает, что сам факт регистрации умершего И. в отчуждаемой квартире не препятствовал заключению сторонами основного договора, о чем обоснованно указал и суд первой инстанции. Кроме того, судебная коллегия учитывает, что уже 28.04.2020 Машнич Т.В. заключила договор купли-продажи вышеуказанной доли в праве собственности на квартиру с иным лицом (т.2, л.д.139).

Позицию стороны ответчика в судебном заседании о том, что по условиям предварительного договора основной договор подлежал заключению не позднее 09.04.2020, а уведомление о намерении заключить основной договор, направлено истцом ответчику по истечении указанного срока, судебная коллегия находит несостоятельной.

Так, согласно п.1.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.03.2020 стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 10.04.2020. В пункте 3.3 предварительного договора истец и ответчик предусмотрели последствия уклонения стороны от заключения основного договора до окончания срока, установленного в п.1.1.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п.1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (п.2).

Исходя из буквального значения содержащихся в п.1.1 предварительного договора слов и выражений, сопоставления данного пункта с другими условиями (в том числе содержащимися в п.3.3) и смыслом договора в целом, судебная коллегия полагает, что по согласованным сторонами условиям основной договор подлежал заключению в период, начиная с 28.03.2020, и до 10.04.2020 включительно.

Данный факт подтвержден в суде апелляционной инстанции и представителем истца Махровым В.В.

Об этом свидетельствует и последующее поведение сторон, учитывая, что истец направила ответчику 10.04.2020, то есть до окончания установленного предварительным договором срока, уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи, а ответчик в ответе на указанное уведомление не ссылалась на то, что оно направлено по истечении данного срока.

При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что доводы о том, что последним днем заключения основного договора являлось 09.04.2020, приведены стороной ответчика лишь в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.

Исходя из совокупности представленных сторонами доказательств, судебная коллегия приходит к выводам, что действительная воля сторон была направлена заключение основного договора в срок до 10.04.2020 (включительно), действуя добросовестно, истец обратился в установленный предварительным договором срок с требованием о заключении основного договора 10.04.2020, однако, ответчик не явилась в офис агентства недвижимости "/__/", уклонившись от заключения основного договора купли-продажи 208/709 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: /__/.

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком Машнич Т.В. должна быть доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен, освобождающих ее как сторону предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора купли-продажи спорного имущества. Однако таких доказательств стороной ответчика не представлено.

При установленных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма уплаченного задатка в общей размере 60 000 рублей, в связи с чем решение суда подлежит изменению.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пользу истца с ответчика подлежат взысканию понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере в общем размере 2000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 24.11.2020 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции;

" Исковые требования Кункене Елены Николаевны к Машнич Татьяне Валерьевне удовлетворить.

Взыскать с Машнич Татьяны Валерьевны в пользу Кункене Елены Николаевны: задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.03.2020, в двойном размере, в общей сумме 60000 руб.; в возмещение расходов по уплате государственной пошлины -2000 руб.".

Председательствующий

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка