Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 33-1205/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Бейтуганова А.З.,

Судей Тхагалегова З.Т. и Бижоевой М.М.,

при секретаре Кишевой А.В.,

с участием представителя истца Хагурова Р.В. - Бацежевой Ф.Х., представителей ответчика Министератва земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики Канамготова М.Х. и Кештова А.Б.,

по докладу судьи Бижоевой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношении Кабардино-Балкарской Республики о признании недействительным отдельных пунктов договора аренды земельного участка, признании незаконным и отмене распоряжения о прекращении действии договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Нальчикского городского суда КБР от 12 апреля 2021 года,

установила:

Хагуров Р.В. обратился в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношении КБР (далее по тексту - Министерство) в котором просит признать недействительным (ничтожным) и не подлежащим применению пункты 8.2, 8.4, 8.5, 8.6 Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности КБР Nч от 14 ноября 2019 года, заключенного между Хагуровым Р.В. и Министерством, признать незаконным Распоряжение Министерства от 11.09.2020 г. N "О прекращении действия (расторжении) договора аренды" и обязать Министерство земельных и имущественных отношений КБР отменить указанное распоряжение.

В обоснование иска указано, что распоряжением Министерства от 14.11.2019 года N Хагурову Р.В. в аренду, сроком на три года, для выпаса сельскохозяйственных животных, предоставлен земельный участок, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером N, общей площадью 930 000 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес> <адрес> по направлению на восток, разрешенное использование: животноводство и установлена рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок в размере 16000 руб.

На основании данного распоряжения между Хагуровым и Министерством заключен договор аренды указанного земельного участка, составлен акт приема передачи земельного участка в аренду, в исполнение указанного договора аренды, Хагуровым внесена арендная плата. 11.09.2020г. ответчиком издано Распоряжение N. о прекращении действия (расторжении) договора аренды, в его адрес об этом направлено уведомление, которое Хагуров получил 27.10.2020г.

Основанием для издания указанного распоряжения явились пункты 8.2, 8.4, 8.6 Договора аренды, позволяющие Арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке при принятии Арендодателем соответствующего решения о прекращении действия Договора путем издания распорядительного акта (приказ, распоряжение), вне зависимости от наличия либо отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 5.2.4 Договора аренды (при этом п. 5.2.4 Договора аренды предусмотрены основания для расторжения договора аренды в связи с невыполнением Арендатором условий договора).

Распоряжение N от 11.09.2020 года по существу направлено на прекращение арендных правоотношений между сторонами, возникших в связи с передачей арендатору прав владения и пользования земельным участком, то есть является актом расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, влекущим прекращение ранее возникших прав арендатора на этот земельный участок, то есть арендодатель нарушил требования закона о порядке прекращения договора аренды земельного участка, что привело, в свою очередь, к нарушению моих законных прав и интересов, подлежащих восстановлению в судебном порядке.

Кроме того пункты 8.2, 8.4, 8.6 договора аренды содержат в себе условия явно обременительные для контрагента - арендатора и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 12 апреля 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, Хагуров Р.В. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, удовлетворив иск, ссылаясь на доводы, приведенные в иске.

Кроме того в жалобе указано следующее.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что в "соответствии с подпунктом 4.1.5 пункта 4.1 договора установлено, что арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда: Арендодатель создает препятствия в использовании земельного участка; предоставленный земельный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были известны Арендатору участка; земельный участок в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Таким образом, право Арендодателя на одностороннее расторжение Договора аренды прямо предусмотрено его условиями. При этом, оспариваемые истцом и приведенные положения Договора аренды об одностороннем прекращении Договора аренды не противоречат действующему законодательству".

Однако судом не учтено, что в перечисленных судом случаях, предусмотренных указанным пунктом Договора аренды правом на досрочное расторжение Договора аренды обладает Арендатор, а не Арендодатель. При этом вывод суда о том, что оспариваемые мною положения Договора аренды о возможности одностороннего прекращения Договора аренды Арендодателем, не противоречат действующему законодательству, является неправомерным, так как, согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Таким образом, правовое поведение ответчика свидетельствует о злоупотреблении правом.

Доводы суда о том, что вид разрешённого использования земельного участка (садоводство) не предполагает способ иного его использования, и действия Арендодателя по одностороннему прекращению Договора аренды, являются правомерными, несостоятелен, поскольку, согласно представленным ответчиком документам (распоряжение Минимущества КБР от 06.06.2017 года N "О виде разрешенного использования") и Договору аренды от 14.11.2019 года Nч, видом разрешенного использования земельного участка является не "садоводство", а "животноводство".

Заслушав доклад судьи Верховного суда КБР Бижоевой М.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, Судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, министерство является собственником земельного участка земель сельскохозяйственного назначения, для животноводства, с кадастровым номером 07:05:1300000:329 (предыдущий N), общей площадью 930000 кв. м., расположенного по адресу: КБР, <адрес>, примерно в 7500м. от <адрес> по направлению на восток.

Согласно положений ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранение целевого использования земельных участков (п.п. 1 п. 3 ст. 1). В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (п. 1 ст. 9).

На основании распоряжения от 14 ноября 2019 года N "О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 07:05:1300000:329" министерство (арендодатель) предоставил Хагурову Р.В. сроком на три года, для выпаса сельскохозяйственных животных, земельный участок, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером N (предыдущий N), общей площадью 930000 кв. м., расположенного по адресу: КБР, <адрес>, <адрес> <адрес> по направлению на восток, разрешенное использование: животноводство, с установлением стоимости годовой аренды в размере 16000 рублей в год.

На основании данного распоряжения, между сторонами заключен договор аренды названного земельного участка Nч от 14.11.2019г., срок действия которого установлен до 13.11.2022г.

При этом, договор аренды предусматривает положения, согласно которым арендодатель в одностороннем порядке, путем издания соответствующего решения (распоряжения) и с уведомлением арендатора в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор аренды, а арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора.

Так, подпунктом 5.2.4 пункта 5.2 договора установлено, что Договор аренды подлежит досрочному расторжению, в соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае в том числе, когда Арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что договор прекращает свое действие при принятии Арендодателем соответствующего решения о прекращении действия Договора путем издания распорядительного акта (приказ, распоряжение), вне зависимости от наличия либо отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 5.2.4 настоящего Договора.

Пунктом 8.4 предусмотрено, что договор расторгается в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным пунктами 5.2.4, 8.2 настоящего Договора, либо по решению суда, по основаниям, предусмотренным пунктом 4.1.5 настоящего Договора.

Подпунктом 4.1.5 пункта 4.1 договора установлено, что арендатор имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случаях, когда: Арендодатель создает препятствия в использовании земельного участка; предоставленный земельный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны Арендатору участка; земельный участок в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Таким образом, право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды прямо предусмотрено его условиями.

Во исполнение данного договора Хагуровым Р.В. внесены на расчетный счет ответчика, в счет оплаты арендной платы 13.01.2020г. 6272 рубля, 20.03.2020г. 10300 рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным отдельных пунктов договора аренды земельного участка, суд первой инстанции исходя из положений п. 1 ст. 46 ЗК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК признал п.п.8.2,8.4, 8.6 Договора аренды не противоречащими действующему законодательству.

С данными выводами суда Судебная коллегия соглашается, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям заключенного между сторонами договора, право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды от N от 14 ноября 2019 года прямо предусмотрено его условиями. Заключая договор с приведенными условиями, стороны согласовали содержание соответствующих пунктов договора, в виду чего не могут быть признаны недействительными, поскольку они не противоречат закону.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований, в части признании незаконным и отмене распоряжения о прекращении договора аренды суд первой инстанции указал, сведения о виде разрешенного использования земельного участка N, содержащийся в ГКН не соответствует виду сельхозугодий, к которому фактически относится земельный участок. Указанный в распоряжении Минимущества КБР от 6 июня 2017 года N "О виде разрешенного использования" вид разрешенного использования земельного участка N "для животноводства" не соответствует фактически выявленному и документально подтвержденному виду сельхозугодий, к которому относится земельный участок. Цель использования земельного участка "для выпаса сельскохозяйственных животных" указанная в договоре аренды от 14.11.2019 г. N также не соответствует фактически выявленному и документально подтвержденному виду сельхозугодий, к которому относится земельный - участок, и под который он используется по настоящее время. С учетом изложенного, в целях разрешения сложившейся ситуации, необходимо предпринять следующие меры: расторгнуть договор аренды земельного участка с Хагуровым Р.В., в связи с несоответствием указанного в нем вида разрешенного использования фактическому виду сельхозугодий; с целью внесения достоверных сведений в ГКН отменить, либо внести изменения в распоряжение Минимущества КБР от 6 июня 2017 года N о виде разрешенного использования земельного участка; вовлечь в экономический оборот данный земельный участок, путем проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды, с видом разрешенного использования "Садоводство".

После проверки целевого использования земельного участка, 11.09.2020г., распоряжением N ссылаясь на положения статьи 46 ЗК РФ, п.п. 8.2, 8.4, и 8.6 договора аренды, Министерство прекратило действие договора аренды земельного участка, о чем в письменной форме сообщило Хагурову Р.В., в связи с чем суд полагает, что такие действия арендодателя согласуются с положениями земельного и гражданского законодательства, а также условиями заключенного договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 приведенной нормы никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

В пунктах 1, 7 и 8 постановления от 23.06.2015 N 25 разъяснено следующее. Положения Гражданского кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Гражданского кодекса), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны. Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 и 2 статьи 168 Гражданского кодекса.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 46 Земельного кодекса).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса).

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса).

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (статья 155 Гражданского кодекса).

Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 постановления от 23.06.2015 N 25).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства (статья 307 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

Сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" указано следующее. При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

С учетом приведенных норм и разъяснений, необходимо исходить из того, что односторонняя сделка, совершенная с нарушением предъявляемых к ней требований лицом, действующим заведомо недобросовестно, не влечет юридических последствий, и является ничтожной (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).