Дата принятия: 09 сентября 2020г.
Номер документа: 33-12048/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2020 года Дело N 33-12048/2020
г.Екатеринбург 09.09.2020
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего судьи Гайдук А.А.,
судей Кочневой В.В., Филатьевой Т.А.,
при ведении протокола помощником Нефедковой В.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску Овчинниковой Нины Александровны к акционерному обществу "Специализированный застройщик "УГМК-Макаровский" о признании незаконным требования по договору участия в долевом строительстве,
по апелляционной жалобе истца на решение Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 26.06.2020.
Заслушав доклад судьи Филатьевой Т.А., объяснения истца Овчинниковой Н.А. и ее представителя Думе6нковой М.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Ивановой О.А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Овчинникова Н.А. обратилась в суд с иском к акционерному обществу "Специализированный застройщик "УГМК-Макаровский" о признании незаконным требования по договору участия в долевом строительстве.
В обоснование своих требований истец указала, что между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от 07.08.2019 N в соответствие с которым ответчик принял обязательство построить и после ввода комплекса в эксплуатацию передать истцу ... на 20 этаже в жилом доме по ..., общей проектной площадью 95,45 м., стоимостью 10840159 руб., которые истец ответчику уплатил в полном объеме. Согласно условиям договора в квартире был предусмотрен балкон, при определении площади которого использован коэффициент 0,3. После постановки объекта на кадастровый учет истец получила уведомление от застройщика о том, что изменилась общая площадь квартиры: стала 98,3 кв.м. с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 (увеличилась на 2,85 кв.м.), в результате чего изменилась цена договора, поэтому выставлено требование о доплате за 2,85 кв.м. в сумме 323671,5 руб. Истец считает требование ответчика о доплате и изменение цены договора незаконным по следующим основаниям. Согласно приложению N к договору общая площадь квартиры без учета площади балкона составляла 90,92 кв.м., площадь балкона составляла 15,11 кв.м., а с учетом коэффициента 0,3 - 4,53 кв.м., общая площадь квартиры - 95,45 кв.м. После постановки квартиры на кадастровый учет общая площадь квартиры без учета площади балкона составила 90,6 кв.м., площадь балкона - 15,3 кв.м., а с учетом коэффициента 0,3 - 4,59 кв.м., таким образом, общая площадь составила 95,19 кв.м., что меньше предусмотренной договором. Полагает, что застройщик неправомерно при определении площади квартиры после постановки объекта на кадастровый учет применил коэффициент 0,5, предусмотренный для лоджий, в результате чего площадь увеличилась на 2,85 кв.м. Увеличение общей площади квартиры фактически не произошло. Считает, что изменение в одностороннем порядке существенной характеристики квартиры (лоджии вместо балкона) в отсутствие согласия истца является нарушением законодательства и существенным нарушением договора, противоречит Закону "О защите прав потребителей". Об изменении условий договора истец не была уведомлена, дополнительное соглашение не подписывала. Просит признать незаконным требование АО "Специализированный застройщик "УГМК-Макаровский" о доплате в размере 323761,50 рублей по договору участия в долевом строительстве N от 07.08.2019.
В судебном заседании суда первой инстанции истец поддержала исковые требования по указанным основаниям.
Ответчик АО "Специализированный застройщик "УГМК-Макаровский", действуя через представителя Иванову О.А., возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что застройщиком на законных основаниях было принято решение о внесение изменений в проектную документацию, в результате чего технические характеристики объекта изменились: вместо балкона возведена лоджия, путем изменения ограждающих конструкций лоджии (утепления стен) и изменения конструкции плит перекрытия (в теле плиты перекрытия в целях ее усиления выполнены монолитные балки). После осуществления замеров БТИ был применен коэффициент 0,5 для лоджии и осуществлен перерасчет цены договора, что предусмотрено положениями п.2.3 договора, и ст.5 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Решением суда от 26.06.2020 в удовлетворении исковых требований Овчинниковой Н.А. к АО "Специализированный застройщик "УГМК-Макаровский" о признании незаконным требования по договору участия в долевом строительстве отказано.
В апелляционной жалобе истцом ставится вопрос об отмене решения со ссылкой на неправильное применение судом норм материального права, поскольку суд не учел, что стороны в договоре согласовали его предмет и существенное условие - наличие балкона в квартире, в то время как ответчик в одностороннем порядке изменил это условие, построив лоджию и возложив на истца дополнительное обязательство по доплате по договору. Увеличения общей площади квартиры после завершения строительства не произошло, общая площадь квартиры была увеличена застройщиком изменением существенных условий договора и применения коэффициента 0,5, предусмотренного для лоджии. Полагает, что при заключении договора застройщиком не была доведена до нее достоверная информация о существенных условиях договора.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения, указывая, что при заключении договора об участии в долевом строительстве истец был уведомлен и согласен с условием об изменении цены договора при фактической большей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной. Замена балкона на лоджию, входящую в состав квартиры участника долевого строительства, не является недостатком и не может считаться существенным изменением условий договора.
Выслушав истца и его представителя, представителя ответчика, проверив решение суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что 07.08.2019 между акционерным обществом "Специализированный застройщик "УГМК-Макаровский" (застройщик) и Овчинниковой Н.А. (участник долевого строительства) заключен с соблюдением письменной формы договор участия в долевом строительстве N, зарегистрированный в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
По условиям данного договора застройщик принял обязательство построить объект недвижимости - жилой дом по ... в ..., а после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать дольщику объект строительства - ... на 20 этаже, общей проектной площадью с учетом лоджий, балконов, террас с коэффициентом 0,5 и 0,3 - 95,45 м., в том числе площадь квартиры без учета лоджий, балконов, террас - 90,92 кв.м.
В соответствии с п.4.1 договора цена договора составляет 10840159 рублей исходя из стоимости 1 кв.м. 113569 рублей общей площади объекта, равной 95,45 кв.м. Цена договора может быть изменена с учетом условий п.2.3 договора и в иных случаях, предусмотренных договором.
В соответствии с п.2.3 договора стороны договорились считать общую площадь объекта долевого строительства как сумму площадей всех жилых и нежилых помещений квартиры, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3. Общая площадь объекта подлежит уточнению после постановки застройщиком на кадастровый учет объекта. При изменении общей площади квартиры объекта стороны договорились о следующем. В случае, когда фактическая площадь объекта по данным кадастрового учета будет отличаться от проектной в большую сторону, более, чем на 1 кв.м., участник долевого строительства оплачивает денежные средства за разницу в площади в квадратных метрах с учетом двух десятичных знаков после запятой, исходя из стоимости квадратного метра площади, исчисленной из цены договора на дату его заключения. Такая доплата производится в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления от застройщика до подписания акта приема-передачи объекта. В случае, когда фактическая общая площадь объекта по данным кадастрового учета будет отличаться от проектной в меньшую сторону, более, чем на 1 кв.м., застройщик возвращает денежные средства за разницу в площади.
25.12.2019 ответчик направил в адрес истца уведомление, согласно которому по результатам технической инвентаризации квартира имеет следующие характеристики: общая площадь (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5) - 98,3 кв.м., разница - 2,85 кв.м., к доплате подлежит 323671 руб.
Истец, считая свои права нарушенными, обратилась к ответчику с письменной претензией о несогласии с указанными требованием, на которую ответчиком был дан письменный ответ об отказе в ее удовлетворении.
Проанализировав условия договора участия в долевом строительстве от 07.08.2019, проектную документацию, технической паспорт жилого помещения и установив в судебном заседании, что стороны в договоре согласовали применение понижающих коэффициентов как для лоджии, так и для балкона, фактически в квартире имеется лоджия, по данным кадастрового учета общая площадь квартиры с учетом лоджии изменилась в большую сторону, при этом сторонами согласован порядок изменение цены договора, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требования ответчика об осуществлении доплаты и отказал в удовлетворении исковых требований Овчинниковой Н.А.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции, полагая его соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и сделанным при верном применении норм материального права.
Как следует из первоначальной проектной документации, в составе квартиры истца был предусмотрен балкон, площадь которого с учетом применения понижающего коэффициента 0,3 составляла 4,53 кв.м., общая площадь квартиры - 95,45 кв.м.
В последующем застройщиком были внесены изменения в проектную документацию, в результате чего общая площадь квартиры изменилась и составила 98,04 кв.м. Согласно техническому паспорту жилого помещения, составленного СОГУП "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" общая площадь квартиры составляет 90,6 кв.м, площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента - 7,7 кв.м., из технического описания квартиры следует, что в ней имеется лоджия, балкон - отсутствует.
Поскольку сторонами согласованы условия, при наступлении которых может быть пересмотрена цена договора, а именно в случае расхождения между фактической площадью и проектной площадью помещения более чем на 1 кв. м (п. 2.3 договора), а фактическая площадь квартиры, переданная дольщику, более проектной, суд пришел к правильному выводу об обоснованном предъявлении ответчиком требования участнику долевого строительства о доплате по договору.
Довод апеллянта о необоснованном изменении застройщиком в одностороннем порядке существенных условий договора судебная коллегия отклоняет ввиду следующего.
Согласно пп. 3.2, 3.15 СП 54.13330 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные" под балконом понимается выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, выполняемая с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимосвязанную с освещением помещениям, к которому примыкает, лоджия - помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон) или с двух при угловым расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимосвязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
Действительно, исходя из стоимости предмета долевого строительства, цена договора от 07.08.2019 определена сторонами с учетом понижающего коэффициента 0,3, применяемого для балконов.
Фактически застройщиком построена квартира с лоджией. Как следует из объяснений ответчика, конструктивное решение по изменению балкона на лоджию путем изменения ограждающих конструкций лоджий и изменению конструкций плит перекрытия с внесением соответствующих изменений в проектную документацию было принято в целях улучшения звукоизоляционных и эксплуатационных свойств помещений.
Между тем, договор участия в долевом строительстве от 07.08.2019 не содержит условия о том, что объект долевого строительства должен иметь балкон. Как видно из предварительного плана квартиры, являющегося приложением N к договору от 07.08.2019, проектом предусмотрено нежилое помещение летнего типа площадью 15,11 кв.м. Вид данного нежилого помещения (балкон либо лоджия) не указан. При этом стороны в договоре согласовали применение понижающих коэффициентов как для лоджии, так и для балкона (п.2.3). Таким образом, договором предусмотрено не только применение понижающих коэффициентов, но и варианты применения - 0.3 либо 0.5 в зависимости от того, что выстроено, балкон либо лоджия.
Из изложенного следует, что на стадии заключения договора долевого участия стороны предусмотрели возможность изменения балкона на лоджию.
Пункт 2.7 договора участия в долевом строительстве предусматривает возможность корректировки проектной документации объекта без уведомления участника долевого строительства, кроме того, как верно указано судом первой инстанции, указанная документация размещена застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства в силу ст.3.1 Закона "Об участии в долевом строительстве...".
В рассматриваемом деле юридически значимым является установленный факт передачи дольщику объекта долевого строительства большей площадью, чем согласовано сторонами в договоре, что удом достоверно установлено.
Приведенные ответчиком доводы не могут повлечь освобождение дольщика от внесения платы за превышение площади переданного объекта в силу положений п. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве и условий заключенного сторонами договора от 07.08.2019.
В силу п.п.2 п.1.1 ст.9 Закона "Об участии в долевом строительстве..." существенным изменением проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, является, в том числе, превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
В данном случае замена балкона на лоджию не повлекла такого изменения общей площади жилого помещения, которое бы свидетельствовало о существенном изменении проектной документации.
При таком положении, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 26.06.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Председательствующий: Гайдук А.А.
Судьи: Кочнева В.В.
Филатьева Т.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
