Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 сентября 2021 года Дело N 33-12022/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Леденцовой Е.Н.

судей Абдуллиной Г.А., Плюшкина К.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лягиной М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Абдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Лариной А.С. на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 4 марта 2021 года, которым постановлено:

Исковое заявление Лариной А.С. к Потифоровой И.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО12 и ФИО13, Потифорову А.М. об обязании исполнить договор купли-продажи квартиры, о регистрации сделки купли-продажи квартиры, производстве государственной регистрации перехода права собственности, оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Ларину А.С. и ее представителя Васькова О.А., поддержавших доводы жалобы, Потифорову И.А. и ее представителя Кодинцеву О.С., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ларина А.С. обратилась в суд с иском к Потифоровой И.А., Потифорову А.М. о возложении обязанности исполнить договор купли-продажи квартиры.

В обоснование заявленных требований указано, что 10 июня 2020 года между истцом Лариной А.С. и ответчиком Потифоровой И.А. был заключен предварительный договор купли продажи <адрес> по адресу: <адрес>. В тот же день, согласно условиям договора, Потифорова И.А. получила от истца денежные средства в счет предстоящей продажи указанной квартиры. 05 августа 2020 года между сторонами подписан договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. В силу условий договора истцом осуществлено распоряжение на перевод денежных средств в размере 642 030 руб. на счет АО "ДОМ.РФ", в счет погашения кредита Потифорова А.М. В тот же день ответчиками подписана расписка о получении денежных средств в размере 650 000 руб. за продажу указанной квартиры. Согласно договору оставшаяся сумма в размере 900 000 руб. должна была быть передана в срок не позднее 15 дней после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и перехода права собственности на квартиру к покупателю. Однако 05 октября 2020 года передача ключей от квартиры ответной стороной не произведена. Ответчики в нарушение договорных обязательств в одностороннем порядке отказались от заключения основного договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Определением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 28 декабря 2020 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены несовершеннолетние ФИО12 и ФИО13, в лице их законного представителя Потифоровой И.А., в качестве государственного органа, компетентного дать заключение, привлечен Отдел опеки и попечительства Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан.

На основании изложенного, истец, уточнив требования, просила суд возложить обязанность на ответчиков исполнить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 05 августа 2020 года, зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 05 августа 2020 года и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В заседании суда первой инстанции истец Ларина А.С. и её представитель Васюков О.А. заявленные требования поддержали.

Ответчик Потифорова И.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Потифоровых ФИО17 её представитель Кодинцева О.С. в судебном заседании иск не признали указав, что согласно условиям договора от 05 августа 2020 года продавец обязался заключить основной договор купли-продажи не позднее 30 сентября 2020 года, однако по истечению срока, договор заключен не был, в связи с чем обязательства сторон по договору прекратились до начала его исполнения. В данном случае утрата заинтересованности и отказ от заключения договора подтверждается тем, что истец решиласнизить цену спорной квартиры на 90 000 руб. после подписания акта приема-передачи квартиры от 04 октября 2020 года, в котором указано, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка, а именно между кухней и залом убрана стена, в коридоре убрана кладовка. Ответчики снижать стоимость квартиры отказались, на что истец потребовала вернуть ей переданные в счет оплаты за квартиру денежные средства. С целью возврата истцу денежных средств, ответчики 04 октября 2020 года вновь выставили спорную квартиру на продажу. 05 октября 2020 года нашелся новый покупатель квартиры - третье лицо Тимашов Е.Ю., который купил спорную квартиру. Ответчики произвели перевод денежных средств в полном объеме, осуществив тем самым возврат истцу денежных средств, переданной ей до заключения сделки.

Ответчик Потифоров А.М. в судебном заседании иск не признал, пояснив, что спорная квартира в настоящее время находится в распоряжении и пользовании третьего лица Тимашова Е.Ю. После продажи спорной квартиры Тимашову Е.Ю., ответчиками приобретена новая трехкомнатная квартира, государственная регистрация права собственности произведена в установленном порядке.

Третье лицо Тимашов Е.Ю. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что 05 октября 2020 года он купил спорную квартиру у ответчиков, что подтверждается предварительным договором купли-продажи квартиры от 05 октября 2020 года, расчет за квартиру произведен им в полном объеме. Спорную квартиру он купил за наличный расчет. Денежные средства на покупку спорной квартиры он получил от продажи квартиры в городе Пермь, откуда приехал в город Нижнекамск на постоянное место жительство. Оформить сделку купли-продажи спорной квартиры в регистрирующем органе не представляется возможным, поскольку в рамках настоящего гражданского дела наложен запрет на осуществление регистрационных действий в отношении спорной квартиры.

Представитель Отдела опеки и попечительства Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан Юнусова О.М. в судебном заседании пояснила, что в данном случае, никаких нарушений со стороны ответчиков выявлено не было, в том числе нарушения имущественных прав несовершеннолетних, сделка была совершена законно. Продав двухкомнатную квартиру, семья приобрела трехкомнатную, тем самым улучшила положение несовершеннолетних детей, в связи с чем, было выдано распоряжение от 13 ноября 2020 года.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, приняв решение в вышеприведённой формулировке.

В апелляционной жалобе Ларина А.С. просит решение суда отменить, обосновывая наличием нарушений судом норм материального и процессуального права. Указывает, что до настоящего времени договор купли-продажи квартиры сторонами в письменном виде не расторгнут, денежные средства, полученные ответчиками возвращены истцу не в полном объеме без указания назначения платежа. Кроме того, отмечается, что ответчики, не расторгнув заключенный с истцом договор купли-продажи осуществили действия по продажи квартиры третьему лицу. Также отмечается, что суд пришел к неверному выводу о приоритете покупателя, которому фактически передан объект, поскольку договор купли-продажи квартиры между ответчиками и истцом был заключен раньше, договор купли-продажи квартиры, также как и договор безвозмездного пользования квартирой между ответчиком и третьим лицом заключен без нотариального согласия второго ответчика.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришла к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Судом первой инстанции установлено, что 10 июня 2020 года между Потифоровой И.А. (продавец) и Лариной А.С. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 10).

В соответствии с разделом 2 договора, стоимость указанной квартиры составила 1550000 руб., расчет между сторонами осуществляется следующим образом: 10 000 руб. оплачивается 10 июня 2020 года, 1540000 руб. - в день подписания договора купли-продажи квартиры.

Пунктом 3.1 договора установлена обязанность сторон заключить договор купли-продажи квартиры не позднее 15 августа 2020 года с момента подписания настоящего договора.

05 августа 2020 года между Потифоровой И.А., Потифоровым А.М. (продавцы) и Лариной А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанной квартиры с рассрочкой платежа (том 1 л.д.13).

Пунктом 3 договора установлена стоимость квартиры в размере 1 550 000 руб., а также предусмотрено, что расчет будет производиться следующим образом: 650 000 руб. переданы при подписании настоящего договора 05 августа 2020 года, оставшаяся сумма в размере 900 000 руб. будет уплачена не позднее 3 дней после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

В пункте 4 договора стороны согласовали, что продавец обязуется не позднее 15 сентября 2020 года сдать закладную в Росреестр для снятия обременения с квартиры и заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 30 сентября 2020 года.

05 августа 2020 года А.С. Ларина осуществила перевод денежных средств в размере 642 000 рублей на счет А.М. Потифорова в счет частичной оплаты за квартиру (том 1 л.д. 11).

Из акта приема-передачи квартиры от 04 октября 2020 года следует, что продавцы Потифоровы И.А. и А.М. передали, а покупатель Ларина А.С. приняла квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 15).

В пункте 4 акта приема-передачи указано, что продавец подтверждает, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка, а именно между кухней и залом убрана стена и убрана кладовка в коридоре.

В судебном заседании истец Ларина А.С. пояснила, что при первом осмотре квартиры 10 июня 2020 года ей стало известно, что в спорной квартире имеется перепланировка, однако о том, что перепланировка неузаконенная, она узнала только 04 октября 2020 года при подписании акта приема-передачи, в связи с чем отказалась принимать у продавцов ключи от квартиры, поскольку ей нужно было выяснить стоимость узаконения данной перепланировки.

Из объяснений ответчика Потифоровой И.А. в судебном заседании следует, что о наличии неузаконенной перепланировки истца поставили в известность еще при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры, ей были предоставлены документы на квартиру, технический паспорт. Однако, после подписания 04 октября 2020 года акта приема-передачи квартиры, истец стала требовать снизить стоимость квартиры на 90 000 руб. из-за неузаконенной перепланировки, на что Потифорова И.А. ответила отказом. Получив отрицательный ответ, Ларина А.С. отказалась принимать ключи от квартиры и потребовала возврата денежных средств.

Из материалов дела следует, что 05 октября 2020 года между Потифоровой И.А. (продавец) и Тимашовым Е.Ю. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 1 550 000 руб. (том 1 л.д. 78-79).

05 октября 2020 года Потифорова И.А. получила от Тимашова Е.Ю. денежные средства в размере 635 000 руб. за продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Оставшаяся сумма в размере 900 000 руб. должна была быть передана в срок не позднее 15 дней после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и перехода права собственности на квартиру к покупателю (том 1 л.д. 82).

06 октября 2020 года Потифорова И.А. перевела на счет Лариной А.С. денежные средства в общей сумме 650 000 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером .... от 06 октября 2020 года, банковским ордером от 06 октября 2020 года и чеком о безналичном переводе от 06 октября 2020 года (том 1 л.д. 86).

19 ноября 2020 года Потифорова И.А. получила от Тимашова Е.Ю. денежные средства в сумме 900 000 руб. за продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, расчет произведен полностью, что подтверждается распиской от 19 ноября 2020 года, собственноручно составленной Потифоровой И.А. и Тимашовым Е.Ю. (том 1 л.д. 81).

13 ноября 2020 года Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан выдано распоряжение об отчуждении долей жилой площади, принадлежащих несовершеннолетним Потифоровым П.А. и М.А. (том 2 л.д. 28).

Согласно выписки из ЕГРН, 08 декабря 2020 года за Потифировыми И.А., А.М., ФИО18 зарегистрировано право общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (том 2 л.д. 33-44).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что каких-либо доказательств о фактическом исполнении сделки между истцом и ответчиками (покупатель передал деньги продавцам, а продавцы передали недвижимое имущество покупателю, покупатель принял недвижимое имущество, пользовался им, однако сделка не была зарегистрирована лишь потому, что от регистрации уклонилась одна из сторон) истцом суду не представлено.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Согласно пунктам 1, 2 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела следует, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 05 августа 2020 года содержит существенные условия предварительного договора купли-продажи, определен предмет, стоимость, а также имеется указание на сроки заключения основного договора.

Так, в пункте 3 договора указано, что оставшаяся сумма в размере 900 000 руб. будет уплачена покупателем не позднее трех дней после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю. В пункте четвертом указано, что продавец обязуется не позднее 15 сентября 2020 года сдать закладную в Росреестр для снятия обременения с квартиры и заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 30 сентября 2020 года с момента подписания настоящего договора. Кроме того, тот же пункт договора предусматривает санкции на случай не заключения основного договора по вине продавца.

Принимая по внимание положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования договора судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 05 августа 2020 года является предварительным.

Основной договор в установленный договором срок не заключен, квартира фактически истцу не передана, денежные средства Лариной А.С. возвращены в полном объеме.

Довод жалобы о том, что до настоящего времени договор купли-продажи квартиры сторонами в письменном виде не расторгнут, отклоняется судебной коллегией поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о совершение сторонами действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, то есть до 30 сентября 2020 года, что свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Кроме того, действия истца после установленного для заключения основного договора срока, также свидетельствуют об утрате ею интереса, что подтверждается пояснениями истца данными в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, согласно которым она отказалась от принятия ключей от спорной квартиры.

Кроме того, требования истца о возложении обязанности ответчиков зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 05 августа 2020 года и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, не подлежат удовлетворению и по тем основаниям, что заключенный между Потифировой И.А. Тимашовым Е.Ю. предварительный договор купли-продажи квартиры сторонами не оспорен.

Доводы жалобы о возврате ответчиками денежных средств истцу не в полном объеме без указания назначения платежа отклоняется судебной коллегией, поскольку опровергается представленными в материалы дела копиями банковских ордеров, а также не оспаривалось самим истцом в заседании суда апелляционной инстанции. Истцом не представлено доказательств наличия каких- либо иных обязательств перед ним у ответчиков, в счет погашение которых могли быть переведены денежные средства.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения суда первой инстанции, все обстоятельства, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 4 марта 2021 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Лариной А.С. без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено в окончательном виде 20 сентября 2021 года.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка