Дата принятия: 12 ноября 2020г.
Номер документа: 33-12012/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2020 года Дело N 33-12012/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда
в составе: председательствующего Ефремовой Л.Н.,
судей Хаировой А.Х., Неугодникова В.Н.,
при секретаре Моревой Н.П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя администрации г.о. Самара и представителя Департамента управления имуществом г.о. Самара на решение Самарского районного суда г. Самары от 28 июля 2020г., которым постановлено:
"Иск Бледновой Л.В., Нефедова В.В., Тупиковой Е.В., Тупиковой В.А. к Администрации городского округа Самара удовлетворить частично.
Обязать Администрацию городского округа Самара выкупить принадлежащую Бледновой Л.В., Нефедову В.В., Тупиковой Е.В., Тупиковой В.А. на праве общей долевой собственности четырехкомнатную квартиру с назначением: жилое помещение, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 75,50 кв.м., с учетом рыночной стоимости их доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 438 кв.м., имеющий кадастровый (условный) N и дополнительных затрат, связанных с изъятием в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации стоимостью 5 425 101 ( пять миллионов четыреста двадцать пять тысяч сто один) рублей."
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н.,
возражения Маслиевой Т.В. (представителя истцов) на доводы апелляционных жалоб ответчика и третьего лица,
суд апелляционной инстанции
УСТАНОВИЛ:
Истцы - Бледнова Л.В., Нефедов В.В., Тупикова Е.В., Тупикова В.А. обратились в суд с иском к ответчику Администрации г.о.Самары о понуждении к выкупу жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, ссылаясь на следующее.
Дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.
Распоряжением Первого заместителя Главы городского округа Самара N-N от ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного заключения дом так же признан аварийным и подлежащим сносу.
Сособственниками квартиры по адресу: <адрес> истцы являются на основании договоров передачи квартир в собственность граждан N от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности, выданными Самарской областной регистрационной палатой серии N
Часть доли, а именно 1/5, принадлежит Бледновой Л.В. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ (наследственное дело N, реестр N).
Кроме того, согласно данным свидетельствам, собственникам принадлежит на праве собственности земельный участок под домом, соразмерный площади квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ в другом деле Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в суд с иском к Бледновой Л.B., Нефедову В.В., Тупиковой Е.В., Тупиковой В.А., ФИО1., ФИО2., ФИО3 о выселении из вышеуказанного жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения, однако в удовлетворении требований Департамента управления имуществом городского округа Самара - отказано.
После этого ответчиком никаких мер и действий не произведено.
Так, аварийный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> - не расселен, требований к собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или реконструкции, в том числе к истцам, в порядке статьи 32 ЖК РФ, предъявлено не было.
Главой Администрации городского округа Самара принято постановление об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд N от ДД.ММ.ГГГГ.
Данные сведения истцам стали известны только после заказа выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимого имущества - на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Ответчик (администрация) собственников об изъятии объектов до сих пор не уведомил, имущество взамен изымаемого не предложил, проект соглашения в адрес собственников не направил.
Администрацией городского округа Самара и Департаментом управления имущества городского округа Самара до сих пор не совершено никаких действий по предоставлению истцам Бледновой В.B., Нефедову В.В., Тупиковой Е.В., Тупиковой В.А. благоустроенного жилого помещения, взамен аварийного.
Поэтому истцы считают правильным требовать выкупа аварийного помещения, находящегося в многоквартирном доме, а вместе с ним и земельного участка, расположенного под данным многоквартирным домом.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцами произведена оценка рыночной стоимости доли в праве на квартиру и доли в праве на земельный участок.
В соответствии с отчетом N об определении рыночной стоимости объекта недвижимости Общества с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки" от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта оценки - квартиры, общей площадью 61,80 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3707495 рублей 66 копеек.
Согласно выписки из отчета N ООО "Институт независимой оценки" от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка, площадью 438 кв.м., под жилым домом по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 25 170 000 рублей, рыночная стоимость земельной доли, приходящейся на квартиру N составляет 2 788 238 рублей 71 копеек.
Истцы Бледнова Л.В., Нефедов В.В., Тупикова Е.В., Тупикова В.А. просили суд обязать Администрацию городского округа Самара выкупить принадлежащую Бледновой Л.В., Нефедову В.В., Тупиковой Е.В., Тупиковой В.А. на праве общей долевой собственности четырехкомнатную квартиру с назначением: жилое помещение, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 75,50 кв.м., выкупной стоимостью 3 873 00 рублей, а также земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 438 кв.м., выкупной стоимостью 2 788 238 рублей 71 копейка, имеющий кадастровый (условный) N.
Представитель ответчика Администрации г.о. Самара - исковые требования не признал.
Представитель третьего лица Департамента управления имуществом г.о.Самара - исковые требования не признал.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционных жалобах представителем ответчика Администрации г.о. Самара и представителем третьего лица Департамента управления имуществом г.о. Самара ставится вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении заявленных искровых требований в полном объеме.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.
На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 данного Кодекса.
Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федеации, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Указанная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г. (раздел 2 Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания, в котором указано, что собственник жилого помещения в признанном аварийном и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности).
Как следует из материалов дела, истцы Нефедов В.В., Тупикова В.А., Тупикова Е.В., Бледнова Л.В. на основании договора передачи квартир в собственность граждан N от ДД.ММ.ГГГГ являются сособственниками четырехкомнатной квартиры, площадью 75,50 кв.м., жилой площадью - 51,80 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Доля в праве за каждым из истцов составляет по 1/5 доли, что подтверждается свидетельствами серии N, серии N, серии N, серии N.
Часть доли, а именно 1/5, принадлежит Бледновой Л.В. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ (наследственное дело N, реестр N
Всего Бледновой Л.В. принадлежит 2/5 доли в праве общей долевой собственности на четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Аварийный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> - не расселен, требований к собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или реконструкции, в том числе к истцам, в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предъявлено не было.
Главой Администрации городского округа Самара принято Постановление об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд N от ДД.ММ.ГГГГ.
Данные сведения стали известны собственникам только после заказа выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимого имущества- квартиру и земельный участок, расположенные по адресу, <адрес>.
Ответчик (администрация городского округа Самара) не уведомил собственников об изъятии объектов, имущество взамен изымаемого не предложил, проект соглашения в адрес собственников не направил.
С учетом изложенного, суд правильно признал обоснованными исковые требования о понуждении к выкупу жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме,
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая также долю в праве собственности на земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцами в досудебном порядке произведена оценка рыночной стоимости доли в праве на квартиру и доли в праве на земельный участок.
В соответствии с представленным истцами досудебным отчетом N от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объекта недвижимости(выполненного ООО "Институт независимой оценки"),
- рыночная стоимость:объекта оценки - квартиры, общей площадью 61,80 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 707 496 рублей.
- рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка, площадью 438 кв.м., под жилым домом по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 25 170 000 рублей, а рыночная стоимость земельной доли, приходящейся на квартиру N составляет 2 788 238 рублей 71 копейка.
Таким образом, согласно досудебному отчету N от ДД.ММ.ГГГГ., общая рыночная стоимость квартиры и N земельной доли, приходящейся на квартиру N составляет 6 495 734,71 руб. (3 707 496 руб. + 2 788 238,71 руб.).
Досудебный Отчет об оценке подготовлен специалистом, который имеет соответствующие свидетельства и сертификаты соответствия, является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки".
Однако поскольку с момента проведения оценки, которая предоставлена истцами, прошло более шести месяцев (статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" от 27.07.1998 N 135-ФЗ), то стоимость объектов недвижимости, выкуп которых просят произвести истцы, не актуальна, ответчик и третье лицо с ней не согласились, и поэтому по ходатайству третьего лица Департамента управления имуществом г.о. Самары, судом первой инстанции по делу назначена судебная строительно-техническая экспертизы в ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы.
Согласно выводам заключения судебной строительно-технической экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертами Федерального бюджетного учреждения "Самарская лаборатория судебной экспертизы", рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом рыночной стоимости доли истцов в праве общедолевой собственности на земельный участок кадастровый (условный) номер N и дополнительных затрат, связанных с изъятием в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации - составляет в ценах на ДД.ММ.ГГГГ года - в размере 5 425 101 руб.
Доводы апелляционных жалоб ответчика и третьего лица о несогласии с определенной судебной экспертизой выкупной ценой, не обоснованны, так как ими не представлены допустимые, относимые доказательства об ином размере выкупной цены предмета спора.
Выкупная цена предмета спора определена судом с соблюдением норм закона, а иное не следует из материалов дела.
Так, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.
Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.
В выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
В случае возникновения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ, подпункт "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших у судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
Разрешая возникший спор на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы N 1387/7-2 от 06.07.2020, установив выкупную цену в размере 5 425 101 руб., суд первой инстанции, проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, а доводы апелляционной жалобы ответчик и третьего лица отклоняет, как необоснованные.
Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9.
Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
Переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их в соответствии с настоящим Федеральным законом из аварийного жилищного фонда, может находиться по месту их жительства в границах соответствующего населенного пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом отказы, в том числе неоднократные отказы, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
При этом, собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Из содержания положений ст. 32 Жилищного кодекса РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу ст. 32 Жилищного кодекса РФ права собственника жилого помещения признанного непригодным для проживания и подлежащим сносу обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения.
С учетом изложенных обстоятельств дела, учитывая наличие волеизъявления истцов о выкупе жилого помещения, непригодность проживания в нем, отсутствие требований Администрации городского округа Самара о выселении в иное благоустроенное жилое помещение, отсутствие реального расселения истцов из аварийного жилья, суд правомерно обязал ответчика Администрацию городского округа Самара выкупить принадлежащую истцам Бледновой Л.В., Нефедову В.В., Тупиковой Е.В., Тупиковой В.А. на праве общей долевой собственности - четырехкомнатную квартиру расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 75,50 кв.м., с учетом рыночной стоимости их доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, как часть общего имущества многоквартирного дома, общей площадью 438 кв.м., и дополнительных затрат, связанных с изъятием, общей стоимостью 5 425 101 рублей.
Решение суда является законным и обоснованным.
Для отмены или изменения постановленного судом первой инстанции решения по основаниям, указанным в статье 330 ГПК РФ, в апелляционном порядке не имеется.
Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика администрации г.о. Самара и представителя третьего лица Департамента управления имуществом г.о. Самара о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований, направленные на переоценку имеющимся в деле доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.
Судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, которые бы могли привести к вынесению судом неправильного решения.
Таким образом, администрации г.о. Самара и Департаменту управления имуществом г.о. Самара следует отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции
ОПРЕДЕЛИЛ:
Решение Самарского районного суда г. Самары от 28 июля 2020г. оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя администрации г.о. Самара и представителя Департамента управления имуществом г.о. Самара - без удовлетворения.
Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу немедленно со дня его принятия, и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение 3 месяцев.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:
СУДЬИ:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
