Дата принятия: 07 сентября 2020г.
Номер документа: 33-11997/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 сентября 2020 года Дело N 33-11997/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего судьи Прониной Л.Г.,
судей Кривцовой О.Ю. и Фроловой Т.Е.
при секретаре Даминовой Р.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ширшовой Надежды Владимировны к администрации сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов,
по апелляционным жалобам администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, администрации сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 14 февраля 2020 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Фроловой Т..Е., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Ширшова Н.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, администрации сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан о возложении обязанности на администрацию сельского поселении Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан заключить договор аренды земельного участка.
В обосновании исковых требований указала, что является собственником объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 516,6 кв.м, кадастровый N..., степень готовности 10 %, адрес (местоположение) объекта: адрес, и арендатором земельного участка с кадастровым номером N... площадью 8 829 кв.м, на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25 ноября 2019 г. (номер государственной регистрации: N... от 28 ноября 2019 г., N... от 28 ноября 2019 г.).
3 декабря 2019 г. обратилась в администрацию муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером N... на срок 49 лет для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса. Однако письменного ответа на свое заявление административный истец не получила.
14 января 2020 г. в предоставлении в аренду без торгов испрашиваемого земельного участка, Ширшовой Н.В. отказано.
Ширшова Н.В. просила суд обязать администрацию сельского поселении Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан заключить с ней договор аренды сроком на 43 года в отношении земельного участка кадастровый N..., площадью 8829 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса, находящегося по адресу: адрес
Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 14 февраля 2020 г. с учетом исправления описки определением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 16 марта 2020 г. постановлено:
административное исковое заявление Ширшовой Н.В. удовлетворить.
Признать незаконным отказ администрации сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан в предоставлении в аренду без торгов Ширшовой Н.В. земельного участка изложенный в письме N 14 от 14 января 2020 г.
Обязать администрацию сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан заключить с Ширшовой Н.В. договор аренды сроком на 49 лет в отношении земельного участка кадастровый N... площадью 8 829 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса, находящегося по адресу: адрес
В апелляционной жалобе администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан просит отменить решение, как незаконное и необоснованное, принять новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства реализовано предыдущим собственником - ООО "Астра", что исключает его повторное предоставление на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку может создавать преимущественные условия ведения деятельности и иметь, в том числе, признаки нарушения антимонопольного законодательства. Полагает необоснованным указание в решении суда о возложении обязанности на административного ответчика по заключению договора аренды земельного участка сроком на 43 года, поскольку разрешение вопроса о возможности предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов, относится к исключительной компетенции уполномоченного органа местного самоуправления.
В апелляционной жалобе администрация сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан просит отменить решение, как незаконное и необоснованное, принять новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что суд, ссылаясь на положение пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", урезал его формулировку, тогда как именно по этому основанию должен был отказать в удовлетворении требования, поскольку правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому этот участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Возможность предоставления в аренду земельного участка сроком до 49 лет предусмотрена только собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, тогда как для завершения строительства объекта незавершенного строительства предусмотрен срок - 3 г.
Определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 августа 2020 г. определено перейти к рассмотрению дела по апелляционным жалобам администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, администрации сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 14 февраля 2020 г. по правилам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец Ширшова Н.В., представитель ответчика - Администрации сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан Абдулгазизову Р.Р., поддержавшую доводы апелляционных жалоб, представителя Ширшовой Н.В. - Давыдову Н.Н., полагавшую решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 18 апреля 2014 г. земельный участок с кадастровым номером N... площадью 8 829 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса был предоставлен в аренду на 3 года ООО "Астра" для строительства торгово - сервисного комплекса (договор аренды земельного участка N 1967-ЗУБ/14).
2 июня 2015 г. по заявлению ООО "Астра" директором МКУ "УКХ МР Уфимский район Республики Башкортостан" подготовлен Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером N...
1 ноября 2016 г. ООО "Астра" выдано Разрешение на строительство "Торгово-сервисного комплекса), площадь здания 540,2 кв.м
23 декабря 2016 г. на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительством, степень готовности 10%, расположенный на спорном земельном участке, с присвоением кадастрового номера N....
30 января 2017 г. ООО "Астра" спорный земельный участок предоставлен в аренду для завершения строительства торгово-сервисного комплекса до 29 января 2020 г.
15 ноября 2019 г. ООО "Астра" переуступило свое право аренды на спорный участок ООО Научно-Производственное Предприятие "БашЭлектроСтройМонтаж" и продало расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства (10% готовности).
25 ноября 2019 г. ООО Научно-Производственное Предприятие "БашЭлектроСтройМонтаж" переуступило свое право аренды на спорный земельный участок и продало расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства (10% готовности) Ширшовой Н.В.
3 декабря 2019 г. Ширшова Н.В. обратилась в администрацию муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в аренду без торгов земельный участок кадастровый N... на срок 49 лет для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса.
14 ноября 2020 г. в адрес Ширшовой Н.В. администрацией сельского поселения Зубовский сельсовета муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, со ссылкой на п. 3 ст. 39,6 Земельного кодекса Российской Федерации, направлен ответ, в котором указано на то, что права на земельный участок с кадастровым номером N... уже предоставлялись на новый срок для завершения строительства торгово-сервисного комплекса, объект не завершен строительством, поэтому законных оснований для предоставления на новый срок не имеется.
Удовлетворяя требования истицы, суд первой инстанции посчитал установленным, что на спорном земельном участке располагается объект недвижимости, в связи с чем пришел к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, которым не учтено следующее.
Так, в силу положений пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в аренду.
Согласно статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Вместе с тем, норма статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющая право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не подлежит применению с 1 марта 2015 г. к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации, устанавливающий приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, предусматривает иные правила.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
В подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства - ООО "Астра" без торгов в аренду в 2014 г. для строительства торгово - сервисного комплекса на срок три года, и в 2017 г. вновь был заключен договор аренды для завершения строительства указанного комплекса.
С учетом приведенных обстоятельств, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 1 марта 2015 г., Ширшова Н.В., как новый собственник объекта незавершенного строительства, не имеет права на повторное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, поскольку предыдущим собственником реализовано право на однократное получение в аренду земельного участка без проведения торгов, поэтому Администрация района законно отказала заявителю в заключении с ней договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не было законных оснований для удовлетворения требований Ширшовой Н.В., так как отказ органа местного самоуправления в предоставлении Ширшовой Н.В. в аренду земельного участка является законным.
В связи с чем, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Ширшовой Н.В., поводом для удовлетворения которых не может быть только факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, поскольку данное обстоятельство не предусмотрено законодателем в качестве основания для заключения с истцом договора аренды земельного участка на 43 года, как она просила в вышеназванном заявлении, без соблюдения процедуры, установленной земельным законодательством.
Гражданский кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.9 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность, аренду без проведения торгов. Наличие на спорном участке принадлежащего истцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, указанного объекта незавершенного строительства степенью готовности 10% в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает право истца на приобретение в аренду данного участка без проведения торгов.
Руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 14 февраля 2020 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ширшовой Н.В. к администрации сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, отказать.
Председательствующий: Л.Г. Пронина
Судьи: О.Ю. Кривцова
Т.Е. Фролова
Справка: судья А.В. Кузнецов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
