Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 января 2022 года Дело N 33-1194/2022

18 января 2022 года <Адрес...>

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего - <ФИО>1,

судей Бендюк А.К., <ФИО>2,

по докладу судьи Бендюк А.К.,

при ведении протокола

помощником судьи Покусаевой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Мазилкина В.А. по доверенности <ФИО>3 на решение Лазаревского районного суда <Адрес...> края от <Дата ...>,

УСТАНОВИЛА:

Администрация <Адрес...> обратилась в суд с иском к Мазилкину В.А., в котором просила изъять у Мазилкина В.А. объект незавершённого строительства площадью 700 кв.м. - один одноэтажный капитальный объект с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>; объект незавершённого строительства площадью 3 915 кв.м. - четыре трёхэтажных и два двухэтажных капитальных объекта с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>, путём продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований администрация <Адрес...> указала, что между администрацией <Адрес...> и Зарексян С.М., Адамян С.В., Кульян Г.В., Карбащян З.З., Адамян Х.В., Бегян A.A. на основании постановления администрации <Адрес...> от <Дата ...> был заключен договор аренды от <Дата ...> о предоставлении однократно в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 4 615 кв.м., с кадастровым номером , расположенного по адресу: <Адрес...>, с видом разрешенного использования - "мини-гостиница". На основании договора о передаче прав и обязанностей от <Дата ...> права и обязанности по договору аренды от <Дата ...> переданы Мазилкину В.А.

В настоящее время срок договора аренды истёк. На указанном земельном участке находятся объекты незавершённого строительства, принадлежащие Мазилкину В.А.

Договор аренды был заключен после <Дата ...>, ввиду чего, к отношениям сторон подлежит применению норма п. 6 ст. 239.1 ГК РФ, в соответствии с которой объекты незавершённого строительства при изложенных обстоятельствах могут быть изъяты у собственника.

Учитывая, что право на приобретение участка в аренду сроком на три года для завершения строительства указанных объектов Мазилкиным В. А. реализовано, объекты, принадлежащие Мазилкину В.А. в эксплуатацию не введены, их строительство не завершено, то указанные объекты незавершённого строительства подлежат изъятию у собственника путём продажи с публичных торгов на основании ст. 239.1 ГК РФ.

Мазилкин В.А. обратился со встречным исковым заявлением к администрации <Адрес...>, в котором просил обязать администрацию <Адрес...> предоставить ему в аренду однократно для завершения строительства объектов незавершённого строительства без проведения торгов земельный участок общей площадью 4 615 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: мини-гостиницы, с кадастровым номером , расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

В обоснование требований указал, что заключенный договор аренды от <Дата ...> не содержит условий о том, что земельный участок предоставлен однократно для завершения строительства. Указал, что первоначально договор аренды спорного земельного участка заключен правопредшественниками ответчика и администрацией <Адрес...> еще <Дата ...> Сведений о прекращении правоотношений по договору аренды от <Дата ...> (в редакции дополнительных соглашений и ) до заключения последующего договора администрацией <Адрес...> в материалы дела истцом не представлены. Считает, что сторонами, при заключении договора аренды от <Дата ...> фактически продлен срок действия договора аренды от <Дата ...> то есть правоотношения сторон возникли до введения в действие нормы об однократности предоставленного земельного участка с кадастровым номером аренду для завершения строительства. В связи с чем, ответчик по первоначальному иску имеет право на предоставление ему в аренду указанного земельного участка без проведения торгов однократно на срок три года для завершения строительства.

Решением Лазаревского районного суда <Адрес...> края от <Дата ...> исковые требования администрации <Адрес...> к Мазилкину Валерию Александровичу об изъятии объектов незавершённого строительства удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель Мазилкина В.А. по доверенности Спелов А.А. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением требований материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав представителя администрации <Адрес...> по доверенности Плотникова Д.И., просившего решение оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что на основании Постановления Главы администрации <Адрес...> от <Дата ...> группе предпринимателей Геращенко Е.А., Кримлян B.C., Плешаковой В.А., <ФИО>4, <ФИО>5, <ФИО>10 утверждён проект границ земельного участка для размещения частных пансионов вместимостью 50 мест по <Адрес...> в <Адрес...> на двух земельных участках общей площадью 4 615 кв.м.

<Дата ...> на основании постановления Главы <Адрес...> группе предпринимателей в составе: <ФИО>9 <ФИО>4, <ФИО>5 предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23 с видом разрешённого использования: для строительства мини-гостиниц.

<Дата ...> во исполнение постановления Главы <Адрес...> от <Дата ...> между группой предпринимателей в составе: Багаевой С.С. Геращенко Е.А., Кримлян B.C., Плешаковой В.A., <ФИО>4, <ФИО>5 и муниципальным образованием город-курорт Сочи был заключён договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора .

Срок действия указанного договора установлен до <Дата ...> (п. 2.1. договора аренды от <Дата ...>)

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <Дата ...> Багаева С.С<ФИО>11 <ФИО>7 передали свои права и обязанности по договору аренды от <Дата ...> <ФИО>4

Управлением архитектуры и градостроительства администрации <Адрес...> <Дата ...> <ФИО>4 выдано заключение по проекту объекта строительства. В соответствии с указанным заключением Управление архитектуры и градостроительства администрации <Адрес...> посчитало возможным реализацию в установленном законом порядке проекта строительства комплекса мини-гостиниц по <Адрес...>, м/р Якорная щель.

<Дата ...> <ФИО>4 выдано разрешение на строительство N комплекса мини-гостиниц на земельном участке с кадастровым номером

В период действия указанного разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером правомерно возведены объекты недвижимости - мини-гостиницы, которые строительством завершены не были.

В соответствии с Постановлением Администрации <Адрес...> от <Дата ...>, <ФИО>4 установлен новый срок аренды земельного участка с кадастровым номером разрешённого использования "мини-гостиницы" (п. 1 Постановления Администрации <Адрес...> от <Дата ...>).

<Дата ...> во исполнение Постановления Администрации <Адрес...> от <Дата ...> между муниципальным образованием город-курорт Сочи и <ФИО>4 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от <Дата ...> Согласно указанного дополнительного соглашения к договору аренды срок действия договора аренды установлен до <Дата ...> (п. 1.5. дополнительного соглашения договору аренды земельного участка от <Дата ...>).

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <Дата ...> <ФИО>4 передал свои права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка от <Дата ...>, новым арендаторам: <ФИО>8, <ФИО>12

На основании Постановления администрации <Адрес...> арендаторам земельного участка с кадастровым номером - <ФИО>8, <ФИО>13. установлен новый срок аренды земельного участка.

<Дата ...> к договору аренды земельного участка от <Дата ...> заключено дополнительное соглашение , которым срок действия договора аренды установлен до <Дата ...> (п. 1.2. дополнительного соглашения ).

<Дата ...> между муниципальным образованием город-курорт Сочи и арендаторами: <ФИО>8, <ФИО>14 заключён договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) .

По условиям указанного договора аренды арендаторам во временное владение и пользование предоставлен участок площадью 4 615 кв.м, с кадастровым номером 9 с видом разрешённого использования "мини-гостиницы".

Срок действия спорного договора установлен до <Дата ...>.

В связи с приобретением Мазилкиным В.А. в собственность объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером , <Дата ...> между Мазилкиным В.А. и <ФИО>8, <ФИО>15 заключён договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <Дата ...>, по условиям которого, Мазилкин В.А. принял на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером , вытекающие из договора аренды от <Дата ...>.

<Дата ...> ведущим специалистом сектора по <Адрес...> отдела муниципального земельного контроля управления по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного и градостроительного законодательства администрации <Адрес...> P.E. выполнен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес...>, по результатам осмотра которого составлен акт.

Департаментом имущественных отношений администрации <Адрес...> в адрес Мазилкина В.А. направлено уведомление - возражение о продлении договора от <Дата ...> В указанном уведомлении Департаментом имущественных отношений Администрации <Адрес...> указывает на то, что в связи с истечением срока действия договора аренды от <Дата ...> - <Дата ...>, срок действия вышеуказанного договора продлеваться не будет.

Суд первой инстанции указал, что в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, нашло подтверждение то, что земельный участок с кадастровым номером был предоставлен правопредшественникам Мазилкина В.А. на основании договора аренды от <Дата ...> однократно для завершения строительства указанных объектов.

При таких обстоятельствах, требования администрации <Адрес...> об изъятии объектов незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению. Основания для удовлетворения встречного иска Мазилкина В.А. об обязании предоставить земельный участок с кадастровым номером в аренду отсутствуют, иск подлежит отклонению

С данными выводами суда нельзя согласиться.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 упомянутого кодекса, если иное не установлено названной статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно положениям пунктов 1, 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и заключённого без проведения торгов, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

При этом, применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от <Дата ...> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с <Дата ...>, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после <Дата ...>.

Указанные обстоятельства по данному делу не установлены.

<Дата ...> во исполнение постановления Главы <Адрес...> от <Дата ...> между группой предпринимателей в составе: <ФИО>16 и муниципальным образованием город-курорт Сочи был заключён договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора .

Срок действия указанного договора установлен до <Дата ...> (п. 2.1. договора аренды от <Дата ...>).

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <Дата ...> <ФИО>6, Геращенко Е.А., Кримлян B.C., Плешакова В.А., <ФИО>5 передали свои права и обязанности по договору аренды от <Дата ...> <ФИО>4 Указанный договор прошёл государственную регистрацию.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации <Адрес...> <Дата ...> <ФИО>4 выдано заключение по проекту объекта строительства. В соответствии с указанным заключением Управление архитектуры и градостроительства администрации <Адрес...> посчитало возможным реализацию в установленном законом порядке проекта строительства комплекса мини-гостиниц по <Адрес...> м/р Якорная щель.

<Дата ...> <ФИО>4 выдано разрешение на строительство N комплекса мини-гостиниц на земельном участке с кадастровым номером

Постановлением администрации <Адрес...> от <Дата ...> <ФИО>4 установлен новый срок аренды земельного участка с кадастровым номером , уточнен вид разрешённого использования "мини-гостиницы" (п. 1 Постановления Администрации <Адрес...> от <Дата ...>).

<Дата ...> во исполнение Постановления Администрации <Адрес...> от <Дата ...> между муниципальным образованием город-курорт Сочи и <ФИО>4 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от <Дата ...> Согласно указанному дополнительному соглашению к договору аренды срок действия договора аренды установлен до <Дата ...>

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <Дата ...> <ФИО>4 передал свои права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка от <Дата ...>, новым арендаторам: <ФИО>17

<Дата ...> к договору аренды земельного участка от <Дата ...> заключено дополнительное соглашение , которым срок действия договора аренды установлен до <Дата ...> (п. 1.2. дополнительного соглашения ).

<Дата ...> между муниципальным образованием город-курорт Сочи и арендаторами: <ФИО>8, <ФИО>18 заключён договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) (далее - спорный договор аренды).

По условиям указанного договора аренды арендаторам во временное владение и пользование предоставлен участок площадью 4 615 кв.м, с кадастровым номером с видом разрешённого использования "мини-гостиницы".

Срок действия спорного договора установлен до <Дата ...>.

Мазилкин В.А. в 2017 г. осуществляет приобретение объектов, расположенных на участке с кадастровым номером .

<Дата ...> между Мазилкиным В.А. и <ФИО>8, <ФИО>19 заключён договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого Мазилкин В.А. принял на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0119003:9, вытекающие из договора аренды от <Дата ...>.

Договор аренды от <Дата ...> не содержал условий об однократном предоставлении спорного земельного участка арендаторам для завершения строительства мини-гостиниц.

Указанный договор не предусматривает предоставление спорного участка во временное владение пользование арендатору - Мазилкину В.А. для целей завершения строительства объектов незавершённого строительства - мини-гостиниц.

Из материалов дела не следует, что земельный участок с кадастровым номером предоставлялся на основании спорного договора аренды со ссылкой на п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, однократной для целей завершения строительства мини-гостиниц. Напротив, до настоящего момента Мазилкиным В.А. право на однократное предоставление спорного участка для завершения строительства объектов недвижимости не реализовано в установленном законом порядке.

Спорный договор заключён до введения в действия правила об однократном предоставлении участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, для завершения строительства указанных объектов.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.