Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 апреля 2021 года Дело N 33-1193/2021

дело 33-1193 Судья Семенова Т.Ю.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
7 апреля 2021 года

            г. Тула


Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Гавриловой Е.В.,

судей Калининой М.С., Черенкова А.В.,

при секретаре Гребенкиной А.В.

рассматривала в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Гончаровой Е.С. на решение Заокского районного суда Тульской области от 11 ноября 2020 года по гражданскому делу N <...> по иску Гончаровой Е.С. к администрации муниципального образования Заокский район Тульской области о признании незаконным расторжение договоров аренды земельных участком и о признании договоров аренды земельных участков действующими на неопределенный срок.

Заслушав доклад судьи Гавриловой Е.В., судебная коллегия

установила:

Гончарова Е.С. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Заокский район Тульской области о признании незаконным расторжение договоров аренды земельных участком и о признании договоров аренды земельных участков действующими на неопределенный срок.

Исковые требования мотивированы тем, что между ней и Комитетом по земельно-имущественным отношениям администрации муниципального образования Заокский район заключены договоры аренды N<...> и N<...> от <...> года в отношении: земельного участка общей площадью <...> кв.м, с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации котельной; земельного участка общей площадью <...> кв.м, с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <...>, спортивный зал, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации спортивного зала.

Договоры заключены сроком на пять лет, то есть по <...> года (п.2.1. договора).

После истечения срока действия договоров аренды земельных участков, она продолжала ими пользоваться и <...> года она обратилась в администрацию муниципального образования Заокский район с заявлениями о продлении вышеуказанных договоров аренды.

В своих письмах от <...> года администрация муниципального образования Заокский район отказала в продлении договоров аренды N<...> и N<...> земельных участков от <...> года, указав, что в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" 26 февраля 2020 года администрацией муниципального образования Заокский район погашены записи об ограничении (обременения) права на земельные участки с кадастровыми номерами <...> и <...>, в связи с чем отсутствуют правоотношения и условия, согласно которым договоры могут быть продлены.

Истец полагает, что у ответчика отсутствовали предусмотренные законом и договором основания для отказа в продлении договоров аренды земельных участков. Уведомление о прекращении (расторжении) договора истцу отправлено не было, в связи с чем, оснований для прекращения договоров аренды в соответствии со ст. 610 ГК РФ не имелось.

В связи с изложенным, истец просила суд признать незаконным расторжение администрацией муниципального образования Заокский район Тульской области договора N<...> аренды земельного участка от <...> года, договора N<...> аренды земельного участка от <...> года, признании указанных договоров действующими на неопределенный срок.

В судебное заседание суда первой инстанции истец Гончарова Е.С. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Гончаров С.И. в судебном заседании поддержал заявленные своим доверителем требования и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Заокский район Тульской области по доверенности Мацюк Ю.С. в судебном заседании заявленные Гончаровой Е.С. исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении.

Решением Заокского районного суда Тульской области от 11 ноября 2020 года в удовлетворении исковых требований Гончаровой Е.С. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец Гончарова Е.С. просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении ее исковых требований. Доводы жалобы обоснованы тем, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. Полагает, что ответчик в одностороннем порядке без извещения арендатора принял решение о расторжении договоров аренды, о чем представил в Росреестр заявления от 26 февраля 2020 года. Обращает внимание на то, что в материалах дела отсутствуют письменные возражения со стороны арендодателя о несоблюдении арендатором условий договоров в части арендной платы. Указывает, что судом не учтено то обстоятельство, что на земельных участках <...> и <...> расположены строения, принадлежащие арендатору на праве собственности.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <...> года между Гончаровой Е.С. и Комитетом по земельно-имущественным отношениям администрации муниципального образования Заокский район заключен договор аренды N<...> земельного участка общей площадью <...> кв.м, с кадастровым N 71:09:030302:70, расположенного по адресу: <...>, котельная, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации котельной, а также заключен договор аренды N<...> земельного участка общей площадью <...> кв.м, с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <...>, спортивный зал, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации спортивного зала.

<...> года произведена государственная регистрация договоров аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской Республике.

Пунктом 2.1 указанных договоров предусмотрено, что они заключены сроком на пять лет, то есть с <...> года по <...> года.

Согласно условий договоров, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2.2 Договоров).

Пунктами 6.5, 6.6, 8.2.1 указанных договоров предусмотрено, что об одностороннем отказе от исполнения договора одна сторона предупреждает другую сторону за один месяц. Арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю, не позднее чем за один месяц до истечения срока договора.

Письмами от 17 августа 2020 года администрация муниципального образования Заокский район уведомила истца о погашении 26 февраля 2020 года в едином государственном реестре прав записей об ограничении (обременении) прав в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...> и в ответ истца на заявление о продлении договоров аренды земельных участков от 15 августа 2013 года сообщила об отсутствии правоотношений и условий, согласно которым договоры могут быть продлены.

Рассматривая требования истца о признании незаконными действий ответчика по расторжению договоров аренды земельных участков, признании указанных договоров действующими на неопределенный срок и отказывая в их удовлетворении суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.621 ГК РФ, касающимися преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новой срок, указал, что истцом Гончаровой Е.С. нарушались обязательства по вышеназванным договорам в части своевременного внесения арендной платы с 2018 года, а факт погашения в настоящее время Гончаровой Е.С. задолженности по арендной плате, при наличии отказа самого арендатора с 2018 года от ее внесения - не является доказательством пролонгации (возобновления) договора на неопределенный срок.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами, основанными на неправильной оценке юридически значимых обстоятельств дела и неверном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, анализ вышеуказанных правовых норм указывает, что для признания договора аренды возобновленным по истечении установленного в нем срока договора на тех же условиях на неопределенный срок необходимо установить продолжает ли арендатор использовать ранее арендованное имущество.

Делая выводы о том, что договор аренды между истцом и ответчиком расторгнут, а у истца отсутствуют преимущественное право на заключение аренды на новый срок по причине несвоевременного внесения арендной платы с 2018 года, суд первой инстанции не проверил и не установил, продолжает ли арендатор в действительности пользоваться объектом аренды после окончания срока действия договора аренды земельного участка.

Между тем, из материалов дела следует, что истец Гончарова Е.С. является собственником нежилых зданий - незаконченного строительством спортивного зала и незавершенной строительством котельной, расположенных на арендуемых ею земельных участках по адресу: Тульская область, Заокский район, д.Александровка.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Следовательно, владение и пользование зданием подразумевает и использование земельного участка.

После окончания срока действия договора аренды земельные участки продолжили находится в пользовании арендатора, а истец никаких требований об освобождении занимаемых земельных участков Гончаровой Е.С. не предъявлял, земельные участки у арендатора в связи с истечением срока действия договора не изымались и по акту приема-передачи арендодателю не передавались.

Исходя из изложенных обстоятельств и приведенных норм материального закона, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договора N<...>, N <...> аренды земельных участков от <...> года после истечения их срока, возобновились на тех же условиях на неопределённый срок. При этом судебной коллегией учитывается, что возражений со стороны арендодателя по использованию земельных участков арендатором после истечения срока договора аренды не имелось.

Как указано выше, при заключенном на неопределенный срок договоре аренды, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Исходя из условий договоров аренды земельных участков (п.п. 6.5, 6.6, 8.2.1), об одностороннем отказе от исполнения договора одна сторона предупреждает другую сторону за один месяц.

То есть, при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

Однако, в материалах дела не имеется и ответчиком не представлено доказательств того, что истец была предупреждена за один месяц об отказе со стороны арендодателя от исполнения договора аренды земельных участков

Письмо администрации муниципального образования Заокский район от ФИО66 года, где истцу сообщается о погашении ФИО67 года в Едином государственном реестре прав записей об ограничении (обременении) прав в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ФИО68, ФИО69, не может расцениваться как надлежащее уведомление об отказе от исполнения договора аренды земельных участков, поскольку оно ( письмо) не предупреждает, а сообщает об уже состоявшемся факте прекращения договорных отношений.

Таким образом, при изложенных обстоятельства у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа Гончаровой Е.С. в удовлетворении заявленных ею требований, в связи с чем решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Гончаровой Е.С. не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Гончаровой Е.С. в полном объеме.

Руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заокского районного суда Тульской области от 11 ноября 2020 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Гончаровой Е.С. к администрации муниципального образования Заокский район Тульской области о признании незаконным расторжение договоров аренды земельных участком и о признании договоров аренды земельных участков возобновленными на неопределенный срок удовлетворить.

Признать незаконным расторжение администрацией муниципального образования Заокский район Тульской области договоров аренды N<...> и N<...> от <...> года в отношении: земельного участка общей площадью <...> кв.м, с кадастровым N <...>, расположенного по адресу<...>, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации котельной; земельного участка общей площадью <...> кв.м, с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <...>, спортивный зал, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации спортивного зала.

Признать указанные договоры аренды земельных участков возобновленными по истечении установленного в них срока на тех же условиях на неопределенный срок.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка