Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 июля 2021 года Дело N 33-11923/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Вялых О.Г.

судей Курносова И.А., Власовой А.С.

при секретаре Димитровой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-30/2021 по иску Овчаровой О.А. к Федорову А.В. о регистрации перехода права собственности по апелляционной жалобе Овчаровой О.А. на решение Каменского районного суда Ростовской области от 01 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Вялых О.Г., судебная коллегия

установила:

Овчарова О.А. обратилась в суд с иском к Федорову А.В.. третьи лица- Управление Росреестра по Ростовской области, нотариус Ушакова Н.Н. о регистрации перехода права собственности, мотивируя его тем, что 25.03.2020 года между ней и З.А.И. заключен договор купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, однако, подать совместное заявление о регистрации перехода права собственности сразу после сделки не представилось возможным, так как все отделения МФЦ, осуществляющие прием документов на государственную регистрацию, были закрыты в связи с действовавшими на тот момент ограничениями, введенными в целях недопущения распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. З.А.И. умерла. Ответчик Федоров А.В. является единственным наследником З.А.И., которому известно о произошедшей сделке, и он не оспаривает ее. Согласно сведениям, содержащимся в наследственном деле, других наследников, кроме Федорова А.В. у З.А.И. не имеется.

На основании изложенного Овчарова О.А. просит зарегистрировать переход права собственности на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящуюся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, от З.А.И. к Овчаровой О.А. на основании договора купли-продажи от 25.03.2020 г.

Решением Каменского районного суда Ростовской области от 01 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований Овчаровой О.А. отказано.

В апелляционной жалобе Овчарова О.А. просит отменить решение суда и вынести новое, которым исковые требования удовлетворить.

Апеллянт, повторяя доводы, приведенные в обоснование своих исковых требований, указывает на то, что регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю в установленном законом порядке не состоялась только в связи со смертью продавца, ввиду того, что истец была лишена возможности подать совместное заявление о переходе права собственности и зарегистрировать сделку.

З.А.И., являясь собственником спорной квартиры, при жизни выразила свою волю на отчуждение принадлежащего ей имущества. Каких- либо ограничений на совершении сделки З.А.И. судом первой инстанции не установлено. Кроме того, денежные средства, указанные в договоре соответствуют рыночной стоимости квартиры.

Передача денег, вырученных от сделки, Федорову А.В., в пользу которого было составлено завещание до заключения договора купли - продажи также является волеизъявлением З.А.И. Каких-либо фактов нарушения прав либо оказания давления на З.А.И. судом первой инстанции не установлено.

В судебном заседании первой инстанции вопрос передачи имущества был установлен, даны пояснения, что передача квартиры осуществлена путем вручения правоустанавливающего документа и ключей, о чем Федоров А.В. знал и данное обстоятельно не оспаривает.

С момента заключения договора и до момента смерти З.А.И. последняя действительно проживала в квартире, так как между сторонами существовала устная договоренность, однако бремя содержания квартиры осуществляла истец, несмотря на то, что квитанции предъявлялись на имя З.А.И.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, заслушав Федорова А.В., пришла к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Овчаровой О.А., суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 1, 10, 167, 168, 170, 431 ГК РФ, исходил из того, что истцом не представлены доказательства, которые бы подтверждали подлинную волю умершей З.А.И. при совершении сделки купли-продажи на создание правовых последствий, поскольку умершая проживала до момента смерти в спорной квартире и не покинула ее в срок до 01.05.2020 г., а также доказательств тому, что Овчарова О.А. произвела осмотр помещения, проверила правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, сведения о коммунальных платежах и их задолженности, приняла данное жилое помещение по акту приема-передачи квартиры, произвела оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества. Судом отклонены утверждения Федорова А.В. о том, что на переданные ему З.А.И. деньги от продажи квартиры он приобрел в собственность квартиру, так как какими-либо доказательствами не подтверждены, в связи с чем суд пришел к выводу, что доказательств тому, что истец и умершая З.А.И. намеревались создать соответствующие правовые последствия по сделке купли-продажи, не представлено, посчитал сделку мнимой.

С данными выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно ст. 218 п.2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как предусмотрено п.2 ст. 165 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 554 ГК РФ предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ).

На основании ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу разъяснений п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как указали Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 61 постановления Пленума N 10/22, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В силу правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 11 октября 2016 года N 78-КГ16-42, суду необходимо исследовать фактическое исполнение заключенной сторонами сделки, их последующее поведение после ее заключения. В частности, суд выясняет, состоялись ли передача объекта недвижимости с подписанием передаточного акта, вручение ключей, документов, несение покупателем или одаряемым расходов по содержанию объекта и др.

С учетом положений статьи 56 ГПК РФ, регламентирующей бремя доказывания, именно истец должен доказать, что даритель при жизни изъявил действительную волю на отчуждение объекта недвижимости, подал заявление на проведение регистрации сам или выдал доверенность представителю, который совершил данное юридически значимое действие, не отзывал данное заявление. Данный правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 3 февраля 2015 года N 78-КГ14-47.

Как усматривается из материалов дела, 25.03.2020г. З.А.И., ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения (продавец) и Овчарова О.А., ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения (покупатель), заключили сделку по продаже недвижимого имущества, согласно которой продавец обязуется передать квартиру, а покупатель обязуется принять в собственность квартиру, назначение: жилое, площадь: общая 52,2 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную на 3-м этаже 5-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Стоимость квартиры определена в размере 2 200 000 руб. Расчет между покупателем и продавцом произведен полностью до подписания договора. В отчуждаемой квартире на момент подписания договора зарегистрирована З.А.И., которая обязалась сняться с регистрационного учета в срок до 01.05.2020 г.

Данная квартира принадлежала З.А.И. на основании договора мены от 05.06.2001г., что подтверждается записью 61 -52-34/2001-110 в едином государственном реестре недвижимого имущества от 04.07.2001г. (л.д.7-8)

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 25 марта 2020 года составлен надлежащим образом, сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Исполнение условий договора подтверждается содержанием текста договора о произведенной оплате покупной цены, оплата стоимости квартиры в размере 2200000 произведена в полном объеме в момент подписания договора купли-продажи, о чем имеется соответствующая запись, квартира на момент отчуждения находилась в собственности продавца, договор купли-продажи квартиры не был оспорен.

Пояснениями сторон, данными в судебном заседании, подтверждается, что передача квартиры осуществлена путем вручения правоустанавливающих документов и ключей, о чем ответчик Федоров А.В. знал и не оспаривал данные обстоятельства. Денежные средства З.А.И. отдала ему для приобретения иного жилого помещения.

Аналогичные пояснения ответчик дал и в суде апелляционной инстанции.

В отношении указанного недвижимого имущества в установленном законом порядке регистрация перехода права собственности от З.А.И. к Овчаровой О.А. не произведена в связи со смертью продавца. З.А.И., являясь собственником вышеуказанной квартиры, при жизни выразила свою волю на отчуждение принадлежащего ей имущества.

Передача денег вырученных от сделки ФИО8, в пользу которого было составлено завещание до заключения договора купли - продажи, также является волеизъявлением З.А.И.

Переход права собственности на указанную квартиру к Овчаровой О.А. на основании договора купли-продажи от 25 марта 2020 года ответчик не оспаривает, права третьих лиц не нарушены.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, и принятия нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Каменского районного суда Ростовской области от 01 марта 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Овчаровой О.А. удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенную по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от З.А.И. к Овчаровой Ольге Александровне на основании договора купли- продажи от 25 марта 2020 года.

Полный текст изготовлен 15 июля 2021 года.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка