Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 сентября 2021 года Дело N 33-11780/2021

15 сентября 2021 года Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Крятова А.Н.,

судей Русанова Р.А., Славской Л.А,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юдиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску Пушпашевой Н.А. к Шпак Р.Е. о государственной регистрации перехода права собственности; по встречному иску Шпак Р.Е. к Пушпашевой Н.А. о расторжении договора купли-продажи

по апелляционной жалобе представителя Пушпашевой Н.А. - Пахомова М.В.

на решение Минусинского городского суда Красноярского края от 28 июня 2021 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Пушпашевой Н.А. к Шпак Р.Е. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок - отказать.

Встречные исковые требования Шпак Р.Е. к Пушпашевой Н.А. о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 29.12.2020, заключенный между продавцом Пушпашевой Н.А. и покупателем Шпаком Р.Е. в отношении земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1221 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства; возвратив указанный земельный участок в собственность Пушпашевой Н.А..

Взыскать с Пушпашевой Н.А. в пользу Шпак Р.Е. денежную сумму в размере 366 700 рублей; в том числе: 350 000 рублей - сумму, уплаченную по договору и 16 700 рублей - сумму судебных расходов.".

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Пушпашева Н.А. обратилась в суд с иском к Шпаку Р.Е. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1221 кв.м., на основании договора купли-продажи земельного участка от <дата> и взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, а также расходы на оплату услуг представителя в сумме 5 000 рублей.

Требования мотивировала тем, что 29.12.2020 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1221 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, последний имеет силу передаточного акта; денежные средства по договору продавцом получены в полном объеме. Документы по сделке были переданы на государственную регистрацию в регистрирующий орган. В январе 2021 года из содержания уведомления Росреестра по Красноярскому краю от 12.01.2021 года ей стало известно, что 30.12.2020 года покупатель подал заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем государственная регистрация перехода права по сделке была приостановлена. В свою очередь Шпак Р.Е. к ней не обращался, причины и основания уклонения от государственной регистрации ей не сообщил. Полагает, что сделка купли-продажи объекта недвижимости была совершена в надлежащей форме, обязательства стороны по договору исполнили, договор является заключенным, а следовательно, он стал обязательным для сторон.

Шпак Р.Е. обратился в суд со встречным иском к Пушпашевой Н.А. о расторжении договора купли-продажи, мотивируя тем, что спорный земельный участок приобретался им для строительства жилого дома. На момент приобретения на земельном участке были возведены капитальный гараж и фундамент под жилой дом, в связи с чем у него не возникло никаких сомнений относительно наличия запрета на строительство жилого дома. Кроме того, он ознакомился с содержанием строительного паспорта, выданного на имя предыдущего собственника Макарова Г.М., которому постановлением Селиванихинского сельсовета от 02.09.1994 года земельный участок был выделен под строительство жилого дома без каких-либо ограничений. При подписании договора купли-продажи от 29.12.2020 года относительно пункта 3.4.1, содержащего сведения о наличии обременений и ограничений, Пушпашева Н.А. ему пояснила, что имеющееся обременение не является препятствием для использования земельного участка по назначению - для строительства жилого дома. О том, что на земельном участке находится кладбище с 78-ю курганами, продавец ему не сообщила. Строительство жилого дома на спорном земельном участке возможно лишь после выполнения задания N 17/21 от 15.02.2021 года на разработку раздела обеспечения сохранности объекта археологического наследия федерального значения стоянка "Могильник курганный Селиваниха- 1 (31 курган), VII-II века до нашей эры" при проведении работ по индивидуальному строительству на спорном земельном участке. Согласно акту оценки рыночной стоимости работ по обеспечению сохранности памятника археологии от 04.03.2021 года, стоимость спасательных археологических работ составляет 1 600 000 рублей. Указанная сумма является для него значительной, он лишен того, на что рассчитывал, а именно возможности осуществления строительства жилого дома и проживания в нем. Полагает, что имеются основания для расторжения договора. Просил расторгнуть договор купли-продажи от 29.12.2020 года, заключенный между ним и Пушпашевой Н.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1221 кв.м.; взыскать с Пушпашевой Н.А. в его пользу уплаченные по договору денежные средства в сумме 350 000 рублей, судебные расходы в размере 36 700 рублей.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Пушпашевой Н.А. - Пахомов М.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Пушпашевой Н.А., ссылаясь на нарушение судом норм права, неправильное определение обстоятельств имеющих значение для дела. Указывает, что в адрес Шпака Р.Е. накануне сделки 28 и 29 декабря 2020 года была направлена выписка ЕГРН и контактные данные Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края, адрес и номер телефона консультанта. Договор купли-продажи указывает на обязанность покупателя следовать пунктам 1 - 3 ст. 47.3 ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации". Данное условие изначально было установлено договором и не изменялось с даты его заключения. Считает, что суд ошибочно счел переход права на объект с ограничением тождественным переходу права на само ограничение. Не согласен с выводом суда о том, что отсутствие охранного обязательства в качестве приложения к договору нарушило права покупателя, тогда как ссылка в договоре на общие ограничения не дает возможности покупателю получить всю информацию о существе и условиях охранного обязательства. Считает, что покупатель имел возможность при должной степени осмотрительности и осторожности, которая требуется от него при реализации своих прав, получить такую информацию самостоятельно. Вывод суда об охранном обязательстве в качестве приложения к договору не основано на нормах права, а выписка из ЕГРН могла быть обязательным приложением к договору. Сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме, обязательства сторон по сделке исполнены, ответчик не сообщал в адрес истца никакой информации, связанной с прекращением государственной регистрации, претензий по качеству переданного земельного участка не предъявил. Договор купли-продажи является заключенным, недействительным признан не был, заявлений об отказе от договора в адрес истца не поступало. Полагает, что судом не выяснены все обстоятельства заключения договора, а следовало учесть сущность воли покупателя на дату подписания договора. Подпись в договоре, совершенная без насилия и угроз, подтверждает выражение воли покупателя принять в собственность имущество с ограничениями. Считает, что со стороны ответчика допущено грубое злоупотребление правом, проявлена максимальная степень недобросовестности.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя Пушпашевой Н.А.- Пахомова М.В., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя Шпака Р.Е.- Щапова С.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно положениям статей 420, 421 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законам или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от 29 октября 2008 года было зарегистрировано право собственности Пушпашевой Н.А. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1221 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

10 июня 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости на основании приказа Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края об утверждении охранного обязательства N 301 от 03 июня 2019 года.

В охранном обязательстве объекта археологического наследия федерального значения "Могильник курганный Селиваниха- 1 (31 курган), V1I-II века до нашей эры" содержатся требования к осуществлению деятельности на территории объекта культурного наследия: на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно -пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия; на территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях; в случае нахождения памятника или ансамбля на территории достопримечательного места подлежат также выполнению требования и ограничения, установленные в соответствии со статьей 5.1 Закона 73-ФЗ, для осуществления хозяйственной деятельности на территории достопримечательного места

Раздел 2 охранного обязательства содержит требования к сохранению объекта культурного наследия: лицо (лица), указанное (указанные) в пункте 11 статьи 47.6 Закона 73- ФЗ, обязано (обязаны) обеспечить финансирование и организацию проведения научно- исследовательских, изыскательских, проектных работ, консервации, ремонта, реставрации и иных работ, направленных на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия и сохранение предмета охраны объекта культурного наследия, в порядке, установленном Законом 73-ФЗ. (пункт 14).

Также в охранном обязательстве предусмотрены требования к содержанию объекта культурного наследия, к обеспечению доступа к объекту, к размещению наружной рекламы на территории объекта культурного наследия, иные требования (разделы 3-6).

29 декабря 2020 года между Пушпашевой Н.А. и Шпаком Р.Е. заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1221 кв.м., с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Стоимость земельного участка определена сторонам в размере 350 000 рублей.

Пунктом 3.2. договора определено, что договор имеет силу передаточного акта.

Согласно пункту 3.4 договора, продавец поставил в известность покупателя о том, что на земельный участок имеется следующее ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид - объект культурного наследия, дата государственной регистрации: номер государственной регистрации N, срок действия с 13.06.2019 года, срок не определен; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Служба по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края; основание государственной регистрации: приказ Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края об утверждении охранного обязательства N от 03.06.2019 года: паспорт объекта культурного наследия выдан (пункт 3.4.1) и о необходимости следовать пунктам 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об объектах культурного наследия" (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (пункт 3.4.2).

29 декабря 2020 года стороны обратились в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

30 декабря 2020 года Шпак Р.Е. обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права и возврата ранее предоставленных документов.

Осуществление действий по государственной регистрации прав о возврате ранее предоставленных для ее проведения документов было приостановлено до 12 февраля 2021 года в связи с непоступлением от Пушпашевой Н.А. заявления о прекращении государственной регистрации права.

09 февраля 2021 года Пушпашева Н.А. обратилась с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права, а 11 февраля 2021 года государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена на срок до 05 августа 2021 года.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что часть спорного земельного участка входит в границы территории объекта археологического наследия федерального значения "Могильник курганный Селиваниха-1 (31 курган), VII-II века до нашей эры, и отсутствие прилагаемого к договору купли-продажи охранного обязательства нарушило права покупателя Шпака Р.Е. на достоверное получение информации о существе и характере имеющегося обременения в отношении приобретаемого им земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на установленных судом обстоятельствах и отвечают требованиям норм материального права.

Статьей 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" предусмотрено, что при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны: осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен.

В соответствии с п. 2 ст. 48 этого же Федерального закона, особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются данным Законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 7 ст. 48 названного Федерального закона в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Пункт 10 ст. 48 указанного Федерального закона предусматривает, что договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.