Дата принятия: 08 августа 2017г.
Номер документа: 33-1169/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 08 августа 2017 года Дело N 33-1169/2017
08 августа 2017 года г. Псков
Судебная коллегия по гражданским делам
Псковского областного суда
в составе:
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩЕГО: Яроцкой Н.В.
СУДЕЙ: Ениславской О.Л. и Захаровой Л.В.
при секретаре Богдановой О.Е.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Ермаковой Е.С. - Павловой А.А. на решение Псковского районного суда Псковской области от 16 мая 2017 года, которым постановлено:
«Отказать Ермаковой Е.С. в удовлетворении иска к СХПК «Красное знамя» о признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным, признании доверенности недействительной, взыскании неосновательного обогащения.
Отказать СХПК «Красное знамя» в удовлетворении иска к Ермаковой Е.С. о признании отсутствующим права собственности Ермаковой Е.С. на жилой дом, истребовании жилого дома из владения Ермаковой Е.С. в пользу СХПК «Красное знамя», о восстановлении положения, существовавшего до постановки на кадастровый учет земельного участка с КН (****) в границах в соответствии с межевым планом.»
Выслушав доклад судьи Ениславской О.Л., объяснения представителя СХПК «Красное знамя» и 3-лица Большакова В.А. - Семенова М.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Ермакова Е.С. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к СХПК «Красное знамя» о признании доверенности недействительной, признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным, взыскании неосновательного обогащения.
В обоснование требований истица указала, что совместно с н\л сыном она зарегистрирована по месту жительства в жилом доме (****) в дер.<****>. В 2014г. со стороны ответчика ей поступило предложение о выкупе этого жилья, в результате чего (дд.мм.гг.) был оформлен договор купли-продажи данного объекта недвижимости, обозначенного как жилой дом, < данные изъяты> года постройки, общей площадью < данные изъяты> кв.м., полезной < данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <****>. Цена сделки составила < данные изъяты> рублей, которые были оплачены ею в полном объеме. Однако в последующем было выявлено, что еще в < данные изъяты> г. земельный участок, на котором расположен указанный дом, был передан в собственность её матери - Тимофеевой Г.Н, в связи с чем последняя в < данные изъяты> г. зарегистрировала свое право собственности на данные объекты недвижимости и распорядилась ими, оформив договор дарения на её (истицы) имя.
Заявляя в этих условиях о незаключенности договора купли-продажи жилого дома, истица исходит из того, что по состоянию на < данные изъяты> г. предмет сделки, как самостоятельный объект сформирован не был и на кадастровом учете не состоял. Как следствие, уникальные характеристики дома и сведения, определяющие его расположение на соответствующем земельном участке, как того требует ч.1 ст.554 ГК РФ, в договоре не содержались. При этом сам адрес месторасположения объекта был указан неверно, поскольку с < данные изъяты> г. он учитывается как дом (****) по ул.<****>. Наряду с этим, отраженная в договоре площадь дома имеет расхождение с данными, содержащими в ГКН, согласно которым общая площадь дома составляет < данные изъяты> кв.м.
Кроме того, по мнению истицы, само распоряжение ответчиком спорным домом путем его продажи являлось незаконным, поскольку документальных доказательств того, что СХПК «Красное знамя» обладал правом собственности на это имущество не имеется.
При таких обстоятельствах, денежные средства, полученные ответчиком по сделке купли-продажи, представляют собой неосновательное обогащение и соответственно подлежат взысканию в её (истицы) пользу.
В ходе судебного разбирательства иск был дополнен требованием о признании недействительной доверенности от (дд.мм.гг.), которой Большакова Т.А. была уполномочена на представление интересов СХПК «Красное знамя». Мотивируя позицию в этой части, истец указывал на то, что в числе полномочий данного представителя, наряду с правом заключения и подписания договоров купли-продажи недвижимости, предусматривались полномочия по вопросам регистрации прав, сделок, документов, перехода прав и др., тогда как наличие таких полномочий должно подтверждаться нотариально удостоверенной доверенностью. Это следует из положений ст.16 Федерального закона № 122-ФЗ и ст.185.1 ГК РФ.
Представитель ответчика - СХПК «Красное знамя», представляющий также интересы 3-лица Большакова В.А., являющегося председателем кооператива, иск не признал.
Указал, что спорный дом был возведен в < данные изъяты> г. за счет средств колхоза «Красное знамя», правопреемником прав и обязанностей которого является СХПК. При реорганизации хозяйства жилищный фонд перешел в собственность кооператива и учитывался на его балансе. Соответственно, распоряжение СХПК этим имуществом путем его продажи являлось правомочным. При оформлении договора купли-продажи с Ермаковой все его существенные условия были согласованы сторонами и какой-либо неопределенности в определении самого предмета сделки не имелось. В свою очередь оформление в < данные изъяты> г. права собственности Тимофеевой на тот же жилой дом не имело под собой законных оснований. Это жилье изначально было предоставлено в собственность матери истицы в связи с её работой в колхозе. При этом, предоставленный ей в собственность в < данные изъяты> г. земельный участок располагался рядом, но не под домом и его границы на местности установлены не были. Однако в результате произведенного в < данные изъяты> г. межевания земельного участка его площадь, определенная кадастровым инженером по фактическому пользованию, была увеличена до < данные изъяты> кв.м., а границы участка были установлены таким образом, что в его пределах оказался расположенным жилом дом. Это в итоге обеспечило возможность осуществления неправомерной государственной регистрации прав Тимофеевой на данный объект недвижимости и оформления дарения этого имущества Ермаковой.
Основываясь на данных доводах, представитель СХПК «Красное знамя» предъявил встречный иск: о признании права собственности Ермаковой Е.С. на жилой дом, зарегистрированного на основании договора дарения от (дд.мм.гг.), отсутствующим; об истребовании жилого дома из владения Ермаковой Е.С. в пользу СХПК «Красное знамя» и о восстановлении положения, существовавшего до постановки на кадастровый учет земельного участка с (****) в границах в соответствии с межевым планом от (дд.мм.гг.) (т.2 л.д.184)
Представитель Ермаковой Е.С. встречные исковые требования не признала, полагая их необоснованными.
3-лицо Большакова Т.А. в судебное заседание не явилась. В представленных письменных возражениях указала, что договор купли-продажи спорного жилого дома, заключенный с Ермаковой Е.С. был подписан ею от имени СХПК «Красное знамя» по доверенности. Денежные средства от покупателя получены в полном объеме.
3-лицо- Кириенко А.А. в судебное заседание не явилась. Ранее в своих письменных возражениях указала, что, являясь по состоянию на май 2014г. бухгалтером СХПК, она приняла от Ермаковой Е.С. в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома денежные средства в сумме < данные изъяты> рублей, которые были внесены в кассу кооператива.
Представитель 3-лица - Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явился. Ранее в ходе судебного разбирательства представитель регистрирующего органа оставил принятие решение по спору на усмотрение суда. По существу спора было указано, что содержание оспариваемого договора купли-продажи позволяет идентифицировать его предмет. Противоречий в сведениях об объекте не имеется, поскольку он поставлен на кадастровый учет с адресом месторасположения аналогичным указанному в договоре. Встречные исковые требования, по мнению представителя Управления Росреестра по Псковской области, являются в части, касающейся жилого дома, взаимоисключающими друг друга, а в отношении земельного участка некорректными.
3-лицо Тимофеева Г.Н и представитель 3-лица - Администрации Ядровской волости в судебное заседание не явились.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене постановления суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Ермаковой Е.С. и принятии нового решения об удовлетворении данного иска. Указывая на то, что при разрешении спора суд неправильно применил нормы материального права и, обосновывая иную правовую позицию, апеллянт приводит доводы по сути аналогичные изложенным ранее.
На основании положений ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для вмешательства в состоявшееся судебное постановление.
По делу установлено, что (дд.мм.гг.) между СХПК «Красное знамя», как продавцом, и Ермаковой Е.С., как покупателем, был оформлен договор купли-продажи жилого дома по адресу: <****>.
Цена сделки составила < данные изъяты> рублей. Факт оплаты этой суммы покупателем подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Ермакова Е.С. оспаривает законность и саму заключенность указанного договора и, как следствие, просит о взыскании с ответчика, полученного им неосновательного обогащения в сумме < данные изъяты> рублей.
По результатам рассмотрения спора, позиция истицы получила обоснованно критичную оценку, а заявленные ею исковые требования были правильно признаны не подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела следует, что спорный жилой дом был возведен в < данные изъяты> г. на землях колхоза «Красное знамя», который являлся его собственником.
В том же году это жилье было предоставлено для проживания работнику хозяйства Тимофеевой Г.Н., членом семьи которой являлась в т.ч. её дочь Александрова (в браке Ермакова) Е.С.
Эти обстоятельства подтверждаются представленными документальными доказательствами, а именно:
-сведениями из похозяйственных книг о том, что владельцем дома является колхоз «Красное знамя», отраженными в копии лицевого счета (т.1 л.д.180) и справке Администрации с\п Ядровская волость (т.1 л.д.38);
-сведениями о жилом фонде колхоза «Красное знамя» по состоянию на 01.06.1999г., в которых Тимофеева Г.Н. значится в качестве квартиросъемщика дома (****), общей площадью < данные изъяты> кв.м., полезной < данные изъяты> кв.м. (т.1 л.д.115-116).
Каких-либо доказательств иной принадлежности жилья не представлено. Более того, сама Ермакова в исковом заявлении указывала на обусловленность предоставления жилого дома Тимофеевой именно её работой в колхозе. (т.1 л.д.4) В судебном заседании истица также не заявляла об осуществлении строительства дома её матерью своими силами и (или) за счет собственных средств, указав, что эти обстоятельства ей неизвестны. (т.2 л.д.85)
При реорганизации в 2002г. колхоза в СХПК «Красное знамя» спорный жилой дом стал учитываться на балансе и в составе жилищного фонда кооператива, о чем свидетельствуют представленные описи жилых объектов, принадлежащих СХПК «Красное знамя» по состоянию на (дд.мм.гг.) и по состоянию на (дд.мм.гг.)
Согласно данным архивной справки Тимофеева была снята с регистрационного учета по дому (****) в дер. < данные изъяты> в < данные изъяты> г. в связи с убытием на другое место жительства в дер. < данные изъяты>.
В этих условиях распоряжение кооперативом, как правопреемником колхоза, указанным жилым домом путем его продажи в мае 2014г. Ермаковой Е.С., которая на тот момент сохраняла совместно с н\л сыном регистрацию по этому месту жительства, не противоречило закону.
Как установлено судом, оформленный (дд.мм.гг.) договор купли-продажи жилого дома был подписан от имени СХПК «Красное знамя» Большаковой Т.А., действовавшей на основании доверенности от 13.06.2013г., выданной председателем кооператива Большаковым В.А.
Заявляя о недействительности этого документа и соответственно о неправомочности действий указанного представителя, истица ссылается на несоблюдение требования закона о нотариальном удостоверении доверенности, предоставляющей лицу полномочия на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок.
Из содержания оспариваемой доверенности следовало, что Большакова Т.А. в числе прочего была уполномочена: заключать и подписывать за цену и на условиях по её усмотрению договоры купли-продажи недвижимого имущества и представлять интересы СХПК «Красное знамя» в органе, осуществляющей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по всем вопросам регистрации прав, сделок, документов, перехода прав, обременений, ограничений.
Действительно, в силу положений ч.1 ст.185.1 ГК РФ доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Однако, в данном случае действия Большаковой Т.А. в рамках исполнения возложенных на неё полномочий фактически ограничились лишь подписанием договора купли-продажи, тогда как полномочия на последующую подачу заявления в регистрирующий орган реализованы не были.
В свою очередь в соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
При таких обстоятельствах действия Большаковой от имени СХПК «Красное знамя» при оформлении и подписании договора купли-продажи от (дд.мм.гг.) являлись правомочными.
Оспаривая саму указанную сделку, Ермакова заявляет о незаключенности договора в силу положений ч.2 ст.554 ГК РФ ввиду того, что в нем не содержатся уникальные характеристики дома и сведения, определяющие его расположение на соответствующем земельном участке.
Согласно общему правилу, установленному ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Непосредственно положениями ч.1 ст.554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно условиям договора купли-продажи от (дд.мм.гг.) его предметом являлся жилой дом, < данные изъяты> года постройки, расположенный по адресу: <****>, общей площадью < данные изъяты> кв.м., полезной < данные изъяты> кв.м.
При этом в пункте 1.5 договора было оговорено, что в указанном доме прописаны Ермакова Е.С. вместе с н\л сыном Е.В.И., < данные изъяты> г.р.
В совокупности эти данные объективно исключали какую-либо неопределенность в установлении того объекта недвижимости, который был обозначен в качестве предмета купли-продажи.
Фактические обстоятельства дела и объяснения самих сторон также подтверждают направленность их воли на совершение сделки именно в отношении спорного жилого дома.
Соответственно данное условие договора не может быть признано несогласованным независимо от отсутствия в тексте документа указания на такую индивидуальную характеристику как кадастровый номер жилого дома.
Сам тот факт, что по состоянию на 2014г. дом не состоял на кадастровом учете не обусловливал невозможность заключения в отношении этого объекта сделки купли-продажи, поскольку такого запрета закон не содержит.
Имеющиеся разночтения в площади дома и адресе его месторасположения также не влекут в данном случае признания договора незаключенным.
Указанная в договоре общая площадь объекта < данные изъяты> кв.м. соответствовала площади, содержащейся в первичных документальных данных, тогда как фактическая площадь дома - < данные изъяты> кв.м., указанная в кадастровом паспорте, была определена по результатам технической инвентаризации, проведенной в феврале 2015г.
Относительно адреса объекта по делу установлено, что действительно распоряжением Администрации Ядровской волости от 22.04.2009г. в деревне < данные изъяты> была образована ул.< данные изъяты>, в связи с чем спорный жилой дом (****) стал учитываться как расположенный на данной улице.
В тоже время отсутствие такого указания в договоре нельзя признать существенным несоответствием. Тем более, что кадастровый учет дома осуществлен также по адресу: <****>.
Что касается данных, определяющих расположение дома на земельном участке, то из материалов дела следует, что в июне < данные изъяты> г. Тимофеевой Г.Н. было выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок, площадью < данные изъяты> га для ведения личного подсобного хозяйства.
В том же году этот объект был поставлен на учет, однако его границы на местности установлены не были.
В итоге межевание участка с определением его границ было произведено только в 2015г., в результате чего было установлено, что фактическая площадь земельного участка составляет < данные изъяты> кв.м. и в его существующих пределах расположен спорный жилой дом.
При таких обстоятельствах и с учетом согласования сторонами всех иных существенных условий договора купли-продажи жилого дома, в признании этой сделки незаключенной было обоснованно отказано.
Как следствие, требование Ермаковой о взыскании в её пользу < данные изъяты> рублей, внесенных ею в качестве оплаты по указанному договору, также были признаны не подлежащими удовлетворению.
Соответствующие выводы подробно и мотивировано приведены в решении суда 1 инстанции.
Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, законности и обоснованности состоявшегося судебного постановления в обжалуемой его части не опровергают.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, ст.329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Псковского районного суда Псковской области от 16 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ермаковой Е.С. - Павловой А.А. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Н.В.Яроцкая
Судьи:
О.Л. Ениславская
Л.В.Захарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
