Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 августа 2020 года №33-11685/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 августа 2020 года Дело N 33-11685/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Троценко Ю.Ю.,
судей Кривцовой О.Ю. и Фагманова И.Н.
при секретаре Абдуллиной М.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации городского округа адрес Республики Башкортостан на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20 ноября 2019 г., по иску ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на квартиры и нежилое помещение в многоквартирном жилом доме на основании договоров инвестирования.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на квартиры и нежилые помещения в многоквартирном жилом адрес в адрес Республики Башкортостан, на основании договоров инвестирования, а именно:
признании за ФИО2 права собственности на помещения в вышеуказанном доме: однокомнатную квартиру общей площадью 30,4 кв. м на первом этаже дома (далее - адрес); трехкомнатную квартиру общей площадью 60,5 кв. м на первом этаже дома (далее - адрес); двухкомнатную квартиру общей площадью 45,0 кв. м на втором этаже дома (далее - адрес); нежилые помещения: N... общей площадью 7,5 кв. м, N... общей площадью 4,1 кв. м, N... общей площадью 17,8 кв. м, N... общей площадью 29,3 кв. м, N... общей площадью 13,1 кв. м, расположенные в подвальном помещении дома;
признании за ФИО1 права собственности на помещения в вышеуказанном доме: трехкомнатную квартиру общей площадью 62,4 кв. м на втором этаже многоквартирного жилого дома (далее - адрес); двухкомнатную квартиру общей площадью 42,3 кв. м на третьем этаже дома (далее - адрес); трехкомнатную квартиру общей площадью 57,3 кв. м на третьем этаже дома (далее - адрес);
указав, что решение суда является основанием для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации за истцами права собственности на указанные помещения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.
Заявленные требования мотивированы тем, что дата между ФИО2 и ФИО3 заключен договор об инвестиционной деятельности в строительство жилого адрес. Согласно условиям договора, ФИО2 проинвестировал реконструкцию жилого дома, расположенного по адресу: адрес, в размере 5 000 000 руб. Впоследствии ФИО3, вложивший данные денежные средства в реконструкцию многоквартирного жилого дома, обязался после завершения процедуры по вводу в эксплуатацию жилого дома передать инвестору вышеперечисленные адрес, 2, 3, а также нежилые помещения в подвальном помещении дома.
Также дата между ФИО2 и ФИО1 заключен договор об инвестиционной деятельности в строительство вышеуказанного жилого дома, по которому ФИО1 проинвестировал реконструкцию жилого дома в размере 5 000 000 руб. ФИО3, вложивший данные денежные средства в реконструкцию многоквартирного жилого дома, после завершения процедуры по вводу в эксплуатацию жилого дома, обязался передать инвестору вышеперечисленные адрес, 5, 6.
По условиям договоров ответчик должен был в срок до дата обеспечить сдачу объекта государственной комиссии и передать в собственность инвесторов имущество. Однако, ответчик, завершив строительство, реконструкцию дома, никаких действий, направленных на обеспечение обязательств по договорам, не выполнил. дата истцы вручили ответчику претензию, последний пояснил, что у него существует проблема с регистрацией права на реконструированный жилой дом, поэтому выполнение обязательств затягивается на неопределенный срок. Письменный ответ на претензию не поступил.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20 ноября 2019 г. исковые требования ФИО2 и ФИО1 удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе администрация городского округа адрес Республики Башкортостан (далее - Администрация города) ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, полагая, что судом первой инстанции при разрешении спора не учтены положения пунктов 1 и 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель Администрации города обратился к суду с ходатайством об отложении рассмотрения дела, но оно не было разрешено судом.
Истцы ФИО2 и ФИО1, третьи лица - представители Администрации города, Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации города, общества с ограниченной ответственностью "Башкирэнерго", публичного акционерного общества "Газпром газораспределение Уфа" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель Администрации города ФИО6 обратилась с заявлением об отложении рассмотрения дела по причине ее нахождения в отпуске, иные лица об уважительных причинах неявки суду не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся, отказав в удовлетворении ходатайства представителя Администрации города об отложении рассмотрения дела, так как нахождение сотрудника органа местного самоуправления в ежегодном отпуске не является уважительной причиной неявки представителя юридического лица.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истцов ФИО9, ответчика ФИО3 и его представителя ФИО7, полагавших решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, не оспаривалось сторонами, что дата между ФИО2 и ФИО3 заключен договор N... об инвестиционной деятельности в строительство жилого дома, по условиям которого ФИО2 проинвестировал реконструкцию жилого дома по адресу: адрес, в размере 5 000 000 руб. Впоследствии ФИО3, вложивший данные денежные средства в реконструкцию многоквартирного жилого дома, обязался после завершения процедуры по вводу в эксплуатацию жилого дома передать инвестору помещения, о правах на которые в настоящем деле заявлено ФИО2
Также дата между ФИО2 и ФИО1 заключен договор N... об инвестиционной деятельности в строительство жилого дома, по условиям которого ФИО1 также проинвестировал реконструкцию вышеназванного жилого дома в размере 5 000 000 руб. Впоследствии ФИО3, вложивший данные денежные средства в реконструкцию многоквартирного жилого дома, после завершения процедуры по вводу в эксплуатацию жилого дома, обязался передать инвестору помещения, о правах на которые в настоящем деле заявлено ФИО1
По условиям договоров ответчик должен был в срок до дата обеспечить сдачу объекта государственной комиссии и передать в собственность инвесторов имущество, что ФИО3 не выполнено. дата истцы вручили ответчику претензию, которая оставлена без удовлетворения.
По результатам проведенной по делу экспертизы, ООО "Эстэк-Консалтинг" представлено заключение эксперта N... от дата, согласно выводам которого жилой дом по адресу: адрес, соответствует требованиям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других действующих норм и правил, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.
Установив вышеприведенные обстоятельства, руководствуясь положениями статей 4 и 6 Федерального закона от дата N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальный вложений", суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленного иска.
С данным выводом суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N... "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным выше требованиям решение суда не отвечает.
Обращаясь в суд с иском о признании права собственности, ФИО2 и ФИО1 указали, что они выполнили все условия договоров инвестирования, следовательно, на основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у них возникло право собственности на объект строительства в виде жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N... "О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N...), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (купля-продажа), 37 (подряд), 55 (простое товарищество) Кодекса и т.д.Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что право собственности на объекты недвижимости возникают у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) этого права за покупателем. Из смысла заключенных между истцами и ответчиком договоров инвестирования усматривается, что фактически между сторонами заключены договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущества (статья 130). Данных о том, что продавец - ФИО3 зарегистрировал в ЕГРН свои права в отношении спорного объекта, не имеется; из технического описания многоквартирного жилого дома, составленного по состоянию на дата, что не оспаривалось и сторонами спора, усматривается, что была осуществлена реконструкция индивидуального жилого дома, в результате которой в отсутствие каких-либо разрешений и согласований возведен многоквартирный жилой дом, состоящий из подвального помещения и трех этажей с шестью квартирами, имеющими кухни, санузлы, коридоры и жилые комнаты. Пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N...) разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Применительно к возникшему спору таких обстоятельств не установлено, поскольку истцы инвестировали денежные средства в приобретение недвижимого имущества в будущем, право собственности ФИО3 на спорный объект в ЕГРН не было зарегистрировано, многоквартирный жилой дом в эксплуатацию не введен, спорное имущество истцам не передавалось. Из абзаца шестого пункта 5 Постановления N... усматривается, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов за нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещение причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). Как указали истцы в своем исковом заявлении, с чем согласился суд первой инстанции, многоквартирный жилой дом закончен строительством, однако ответчик свои обязательства по передаче истцам объектов недвижимости в нем не исполняет, а потому они вправе требовать признания за ними права собственности на указанный объект. Однако многоквартирный жилой дом, о правах на помещения в котором в полном объеме заявлено истцами, возведен без каких либо разрешений и на земельном участке, не предоставленном истцам на каком-либо праве.Самовольной постройкой согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку при рассмотрении настоящего дела было заявлено требование о судьбе самовольной постройки, суду следовало исходить из необходимости установления фактических обстоятельств, входящих в предмет доказывания по иску граждан, вложивших в строительство (реконструкцию) денежных средств, и не имеющих каких-либо прав на земельный участок, на котором осуществлено строительство предъявленного к узаконению многоквартирного жилого дома. Как разъяснено в пункте 26 Постановления N..., рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не закреплено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. К существенным нарушениям строительных норм и правил, как указано в Обзоре, могут быть отнесены такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом по адресу: адрес, возведен на принадлежащем на праве собственности ФИО3 земельном участке с кадастровым номером 02:55:020601:12 площадью 494 кв. м, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания индивидуального жилого дома и надворных построек.Таким образом, судом первой инстанции решение постановлено с нарушением норм материального права, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО1 в полном объеме. Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20 ноября 2019 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о признании на основании договоров инвестирования права собственности на квартиры и нежилые помещения в многоквартирном жилом адрес в адрес Республики Башкортостан, с указанием, что решение является основанием для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на указанное имущество, - отказать.
Председательствующий
Судьи
Справка: судья Нурисламова Р.Р.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка