Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 августа 2021 года Дело N 33-11678/2021

г. Екатеринбург 11.08.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Калимуллиной Е.Р., судей Селивановой О.А. и Юсуповой Л.П., при ведении протокола помощником судьи Смущенко С.С., рассмотрела в открытом судебном заседании

гражданское дело по иску Исламовой Екатерины Анатольевны к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Управляющая компания "Эфес" о возврате излишне уплаченных денежных средств,

поступившее по апелляционной жалобе ответчика на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 22.04.2021.

Заслушав доклад судьи Юсуповой Л.П., объяснения истца Исламовой Е.А., представителя ответчика Никитина Е.Ю., действующего на основании доверенности от 15.03.2021,

установила:

Исламова Е.А. обратилась в суд с иском к ООО УК "Эфес" о взыскании излишне уплаченных денежных средств, указав в обоснование, что на основании договора уступки прав требования, заключенному с ООО "Паркинг" 28.03.2019, стала участником долевого строительства по договору, заключенному между ООО "Паркинг" и ООО "Управляющая компания "Эфес". Объектом договор участия в долевом строительстве является квартира <адрес> суммарной проектной площадью 68,7 кв.м. В уведомлении, направленном ООО "УК "Эфес" в ее адрес, было указано, что ООО "Росинтеграция" произвело замеры, согласно которым площадь квартиры составила 70,9 кв.м, что приводит к увеличению цены договора и требуется произвести доплату за дополнительные квадратные метры в сумме 66000 руб. Доплата с ее стороны внесена в полном объеме. Однако 25.11.2019 по замерам СОГУП "Областной центр недвижимости" установлено, что общая суммарная площадь квартиры составляет 70,0 кв.м, то есть увеличилась на 1,3 кв.м или на 1,85%, что составляет менее 3% по условиям договора участия в долевом строительстве, в связи с чем внесение доплаты не требовалось.

03.09.2020 в адрес ответчика была направлена претензия о возврате необоснованно уплаченной суммы 66000 руб., которая оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного истец просила суд взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в сумме 66000 руб., неустойку за нарушение срока возврата уплаченной суммы за период с 21.09.2020 по 30.12.2020 в размере 66000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 20.11.2019 до момента вынесения решения, компенсацию морального вреда в сумме 3000 руб., расходы на оплату юридических услуг в сумме 15000 руб., почтовые расходы в размере 478 руб. 56 коп., штраф в размере 50% от присужденной в ее пользу денежной суммы.

В судебном заседании истец Исламова Е.А. и ее представитель Карпов Д.А. исковые требования поддержали.

Представитель ответчика и третьего лица ООО "Монолит-Строй" в одном лице Никитин Е.Ю. требования не признал, не оспаривая правильность замеров СОГУП "Областной центр недвижимости" указал, что замеры СОГУП "Областной центр недвижимости" не могут быть приняты во внимание, поскольку производились после отделочных работ в квартире истца, а сведения СОГУП "Областной центр недвижимости" об отсутствии в квартире истца отделки являются недостоверными. В случае удовлетворения иска просил на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизить размер неустойки и штрафа.

Судом 22.04.2021 постановлено решение о частичном удовлетворении исковых требований.

С ООО "Специализированный застройщик "УК "Эфес" в пользу Исламовой Е.А. взысканы денежные средства в размере 66000 руб., неустойка в размере 10000 руб., проценты в размере 4695 руб. 84 коп., компенсация морального вреда в сумме 3000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб., почтовые расходы в сумме 478 руб. 56 коп., штраф в размере 10000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ООО "Управляющая компания "Эфес" в местный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 2921 руб.

Не согласившись с решением, в апелляционной жалобе ответчик в лице представителя Никитина Е.Ю. указывает на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Ссылается на то, что судом необоснованно в качестве надлежащего доказательства приняты замеры СОГУП "Областной центр недвижимости" (БТИ) по состоянию на 25.11.2019 после приемки истцом квартиры от застройщика, а также справка СОГУП "Областной центр недвижимости" (БТИ)об отсутствии отделки квартиры на момент производства замеров. Напротив показания независимого специалиста Рубан Г.С. указывают на то, что в квартире истца на момент производства замеров БТИ были выполнены отделочные работы полов и оштукатурены стены, спрятана разводка водопроводных и канализационных сетей от стояков до мест установки санприборов. Третьим лицом ООО "Монолит-Строй" представлен акт освидетельствования скрытых работ, составленный между ООО "УК "Эфес" и ООО "Монолит-Строй" N 56 от 28.10.2019, согласно которому работы по монтажу системы водоснабжения и канализации в квартире истца N 511 были выполнены в период с 21.10.2019 по 28.10.2019, из чего следует однозначный вывод, что работы по оштукатуриванию стен были выполнены после производства в квартире истца работ по внутренней сантехразводке и системы канализации, между тем судом данные обстоятельства не приняты во внимание, что привело к постановке неправильного решения (л.д.187-190).

В возражениях на апелляционную жалобу истец указывает, что в решении дана надлежащая оценка представленным доказательствам, обращает внимание и приводит контррасчет, в соответствии с которым даже если допустить, что отдела стены с трубами была, то площадь квартиры составляла бы до отделки 70,21 кв.м, что меньше установленной ответчиком площади 70,76 кв.м. В остальных помещениях труб и толстого отделочного слоя не предусмотрено и не производилось, но при этом площадь коридора также сократилась на 0,4 кв.м, площадь жилой комнаты N 2 на 0,2 кв.м, что свидетельствует о том, что изначально замеры ООО "Росинтеграция" были завышены (л.д.195).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности Никитин Е.Ю. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец Исламова Е.А. возражала против доводов жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители третьих лиц ООО "Паркинг" и ООО "Монолит-Строй", как следует из материалов дела о дате, времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции были уведомлены путем направления письменных извещений. ООО "Паркинг" судебное извещение получено 23.07.2021, судебное извещение ООО "Монолоит-Строй" возвращено в суд за истечением срока хранения. В силу положений ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение третьего лица ООО "Монолит-Строй" судебная коллегия признает надлежащим. Кроме того, в соответствии со ст.ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Свердловского областного суда.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при установленной явке.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 18.01.2019 между ООО "Управляющая компания "Эфес" и ООО "Паркинг" заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется не позднее 3 квартала 2019 года своими силами или с привлечением третьих лиц построить и сдать в эксплуатацию - 2 этап строительства 3 очереди жилого многофункционального комплекса "Уральский" с нежилыми помещениями и подземными автостоянками, расположенного в границах улиц <адрес> и в течение 2-х месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать по акту приема-передачи участнику объект недвижимости-квартиру <адрес>, суммарной проектной площадью 68,7 кв.м., состоящую из двух жилых комнат, вспомогательных помещений - общей проектной площадью 66,2 кв.м., кроме того летнего помещения с применением коэффициента 0,3/0,5 площадью 2,5 кв.м., расположенную на 22 этаже, и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а участник обязуется направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве и принять квартиру и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Согласно п. 2.6 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 0,3/0,5, окажется меньше оплаченной площади -застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной.

Согласно п. 2.7 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 0,3/0,5, окажется больше оплаченной площади, то участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной.

28.03.2019 между ООО "Паркинг" и Исламовой Е.А. заключен договор уступки права требования к договору участия в долевом строительстве от 18.01.2019, согласно которому участник уступает, а новый участник Исламова Е.А. принимает в полном объеме права и обязанности по договору участия в долевом строительстве.

28.03.2019 между ООО "Монолит-Строй" и Исламовой Е.А. заключен договор , согласно которому подрядчик обязуется в установленный договором срок с использованием материалов подрядчика произвести отделочные работы в квартире согласно ресурсной смете на отделку, а заказчик обязуется уплатить обусловленную договором цену в течение 15 календарных дней с момента подписания договора и принять выполненные работы.

Акт приема-передачи выполненных работ между ООО "Монолит-Строй" и Исламовой Е.А. подписан 30.12.2019.

Ответчиком не оспаривалось, что оплата стоимости квартиры произведена Исламовой Е.А. в полном объеме.

Согласно замерам ООО "Росинтеграция" от 19.09.2019 площадь квартиры составляет 68 кв.м., из которых основная - 27, 5 кв.м., вспомогательная - 40,5 кв.м, летние помещения - 1, 4 кв.м и 1, 5 кв.м., а всего 70,9 кв.м.

30.09.2019 ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Квартира передана истцу по акту приема-передачи 15.10.2019 суммарной площадью 70,9 кв.м., в том числе из двух жилых комнат, вспомогательных помещений - общей площадью 68 кв.м., летнего помещения с применением коэффициента 0,5/0, 3 - площадью 2, 9 кв.м.

15.10.2019 между ООО "Монолит-Строй" и Исламовой Е.А. подписан акт приема-передачи ключей.

06.11.2019 ответчик направил в адрес истца уведомление, согласно которому на основании замеров, произведенных ООО "Росинтеграция" суммарная площадь квартиры составила 70,9 кв.м., что на 3 % больше, чем проектная площадь, в связи с чем истцу необходимо произвести доплату в размере 66 000 руб. за дополнительные квадратные метры.

Согласно чеку по операции "Сбербанк онлайн" 20.11.2019 истец уплатила ответчику 66 000 руб.

В соответствии с экспликацией к выписке из технического паспорта СОГУП "Областной центр недвижимости" (БТИ) инвентаризация квартиры выполнена по фактическому состоянию на 25.11.2019, согласно замерам общая площадь квартиры составляет 67, 2 кв.м., в том числе жилая - 27, 3 кв.м., вспомогательная - 39,9 кв.м., лоджий 1,4 кв.м и 1,4 кв.м., а всего 70, кв.м.

Согласно ответу на обращение Исламовой Е.А. СОГУП "Областной центр недвижимости" (БТИ) на момент натурного обследования в рамках выполнения инвентаризационно-технических работ на дату обследования 25.11.2019 в квартире <адрес> отсутствовала отделка внутренних стен, пола и потолка, сантехническое оборудование не установлено. В подтверждение представлена фотография (л.д.101, 102). Кроме того, в материалы дела представлен акт текущего обследования жилого помещения на 25.11.2019 с техническим описанием жилого помещения (л.д.126-129).

03.09.2020 истец направила в адрес ответчика претензию с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств 66000 руб.

Судом установлено, что квартира передавалась истцу без чистовой отделки, отделка осуществлялась после передачи истцу ключей от квартиры (после 15.10.2019) и была завершена 30.12.2019. Согласно акта освидетельствования скрытых работ от 28.10.2019 по монтажу системы водоснабжения и канализации 22 этажа, 3 секции, квартир , отделочные работы разрешаются после 28.10.2019 (л.д.151). Доказательств того, что с 15.10.2019 и по 25.11.2019 на момент обследования квартиры СОГУП "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" работа по отделке квартиры подрядчиком в квартире истца была завершена ответчиком и третьим лицом не представлены, последними в судебном заседании давались противоречивые показания, а также не были представлены журналы выполненных работ.

Приняв во внимание, что по условиям договора долевого участия в строительстве замеры должны производится органами БТИ, суд положил в основу принятого решения замеры СОГУП "Областной центр недвижимости" от 25.11.2019, указав, что замеры ООО "Росинтеграция" вызывают сомнение, поскольку выполнялись заинтересованной стороной по договору с застройщиком и являются завышенными. Кроме того, судом были отклонены пояснения специалиста Рубан Г.С., допрошенного по ходатайству представителя ответчика о том, что по фотографии, представленной БТИ виден отделочный слой штукатурки, так как в помещении кухни спрятаны трубы (л.д.102). Судом верно указано, что по фотографии невозможно определить вид произведенных работ, специалист квартиру непосредственно не осматривал, в то время как актом технического обследования органами БТИ установлено наличие только затирки стен, перегородки из ГКЛ без затирки, наличие большого слоя штукатурки не установлено.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что согласно ресурсной смете (Приложение N 1 к договору от 28.03.2019) оштукатуривание стен не предусмотрено и не выполнялось подрядной организацией. В качестве подготовки стен к окраске производила только грунтовка и шпатлевка стен (л.д.78-84).

Дав оценку представленным доказательствам в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что истцу была передана квартира фактической суммарной площадью 70 кв.м, разница в площади составляет 1,3 кв.м, что в процентом соотношении составляет менее 3% и по условиям п. 2.7 договора участия в долевом строительстве не влечет доплату застройщику 66000 руб.

Доводы апелляционной жалобы о том, что необходимо принимать первичные замеры ООО "Росинтеграция", представленные ответчиком, являлись предметом подробного исследования суда первой инстанции и обоснованно были отклонены. Мотивы, по которым суд отклонил данные доводы подробно приведены в решении и оснований не согласиться с ними у судебной коллегии не имеется. Ходатайство о назначении экспертизы сторонами не заявлялось ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанций. В отличие от обследования и замеров СОГУП "Областной центр недвижимости", план части 22 этажа квартиры <адрес> (л.д.47,48), составленный ООО "Росинтеграция" техническое описание помещения не содержит, в связи с чем суд обоснованно положил в основу принятого решения замеры СОГУП "Областной центр недвижимости", подтвержденные техническим описанием объекта, и взыскал с ответчика в пользу истца сумму 66000 руб.

В то же время судебная коллегия не может согласиться с применением судом норм материального права в части взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, неустойки и штрафа по Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку удерживаемая ответчиком сумма 66000 руб. составляет неосновательное обогащение и подлежит возврату истцу на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации за нарушение имущественных прав гражданина компенсация морального вреда не предусмотрена (ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нарушений прав истца как потребителя, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, судебная коллегия не усматривает, поскольку истцу была предана площадь жилого помещения не менее указанной в договоре и превышающая проектную на 1,3 кв.м., квартира была предана в установленный договором срок, возможное изменение площади жилого помещения было согласовано на стадии заключения договора и с этим истец согласилась. Соответственно, в качестве мер ответственности не могут быть применены положения п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и п. 6 ст. 13 указанного Закона о взыскании неустойки и штрафа, так как за неправомерное пользование чужими денежными средствами и неправомерное их удержание предусмотрена ответственность в виде взыскания процентов по ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такие проценты были взысканы судом правомерно в размере 4695 руб. 84 коп. за период с 20.11.2019 по 22.04.2021.