Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 04 июня 2018 года №33-1163/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 июня 2018 года Дело N 33-1163/2018
"04" июня 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ильиной И.Н.,
судей Ивановой О.А., Лукьяновой С.Б.,
при секретаре Черемухиной И.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 22 марта 2018 года по гражданскому делу по иску Кузьмина Дмитрия Вячеславовича к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы о возложении обязанности по расторжению договора аренды земельного участка и заключению договора о его купле-продаже.
Заслушав доклад судьи Ивановой О.А., выслушав объяснения представителя Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы Швецова Р.В., поддержавшего апелляционную жалобу, объяснения Кузьмина Д.В. и его представителя Рыжова В.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Кузьмин Д.В. обратился в суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы об обязании расторгнуть заключенный между сторонами договор N от 21 апреля 2017 года аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в районе садового товарищества, и предоставить данный земельный участок на праве собственности.
Свои требования мотивировал тем, что 21 апреля 2017 года между ним и ответчиком был заключен договор N аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N расположеного по адресу: <адрес>, в районе садового товарищества, площадью <данные изъяты> кв.м. Участок предоставлен для строительства, вид разрешенного использования: дома индивидуальной жилой застройки. 17 мая 2017 года Администрацией г. Костромы было выдано разрешение на строительство одноэтажного индивидуального жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м на вышеуказанном земельном участке, срок действия разрешения 10 лет. Истцом был построен жилой дом. Право собственности на дом зарегистрировано за истцом. 29 мая 2017 года истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и предоставлении его в собственность в связи с вводом в эксплуатацию жилого дома. Решением ответчика от 27 июня 2017 года N в расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность отказано. В обоснование отказа ответчик ссылается на техническое заключение МКУ "Костромастройзаказчик" N от 27 июня 2017 года, из которого следует, что расположенное на земельном участке строение не является объектом недвижимого имущества, так как представляет собой сборно-разборную конструкцию, отсутствует прочная связь с землей и какие-либо коммуникации, а также указано на то, что строение не соответствует описанию внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, представленного истцом для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома. В связи с изложенным ответчиком был сделан вывод о том, что у истца не возникло право на приобретение данного земельного участка без проведения торгов. С данным решением ответчика истец не согласен. Указывает, что работы по строительству проведены в пределах границ участка в соответствии с градостроительным планом. Построенный дом, его облик, технические и иные характеристики соответствуют параметрам, изложенным в градостроительном плане, разрешении на строительство, фундаменты выполнены в соответствии с проектным решение, разработанным ООО "БЭСТ". Возведенное истцом строение является объектом недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке. На основании заявления истца АО "Газпром газораспределение Кострома" были выданы Технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям газораспределения, а также заключен договор о подключении объекта капитального строительства. Кроме того, имеется заключение филиала ПАО "МРСК Центра"-"Костромаэнерго" о том, что имеется возможность технологического присоединения к электрическим сетям. Также подана заявка в МУП "Костромагорводоканал" на технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и/или водоотведения с целью подключения к сетям водоснабжения и заключения в будущем договора о подключении.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил признать Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы необоснованно уклонившимся от заключения договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N и расторжения договора аренды N Да.0278 от 21 апреля 2017 года с 28 июня 2017 года; обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с 27 июня 2017 года расторгнуть договор аренды N от 21 апреля 2017 года земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N, заключенный между ним и Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы; обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с 27 июня 2017 года заключить с ним договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N.
В качестве дополнительного обоснования иска указал, что решением Свердловского районного суда г. Костромы от 7 ноября 2017 года по делу N отказано в удовлетворении требований Управления имущественных и земельных отношений о признании отсутствующим права собственности Кузьмина Д.В. на жилой дом по адресу: <адрес>, в районе садового товарищества.
Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 22 марта 2018 года постановлено:
Исковые требования Кузьмина Дмитрия Вячеславовича удовлетворить.
Признать Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы необоснованно уклонившимся от заключения договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N и расторжения договора аренды N N от 21 апреля 2017 года с 28 июня 2017 года.
Обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с 27 июня 2017 года расторгнуть договор аренды N от 21 апреля 2017 года земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и Кузьминым Дмитрием Вячеславовичем.
Обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с 27 июня 2017 года заключить с Кузьминым Дмитрием Вячеславовичем договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N.
В апелляционной жалобе представитель Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы по доверенности Швецов Р.В. просит решение суда отменить, отказать истцу в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что 22 марта 2018 года судом были приняты уточненные требования Кузьмина Д.В., в числе которых заявлено новое требование о признании Управления необоснованно уклонившимся от заключения договора купли-продажи. Данное требование не должно было быть принято судом и рассмотрено в рамках настоящего дела в порядке гражданского искового производства, поскольку отказ Управления от 27 июня 2017 года истцом оспорен не был, в том числе в рамках производства, предусмотренного КАС РФ. Рассматривая настоящее дело в порядке гражданского искового производства, суд разрешает вопрос о наличии бездействия Управления, выраженного в уклонении от заключения договора, тем самым нарушая нормы процессуального законодательства. Вместе с тем, в виду наличия ответа Управления, выраженного в письме от 27 июня 2017 года, также нельзя признать Управление необоснованно уклонившимся от заключения договора, поскольку в данном письме изложена правовая позиция Управления и указаны основания, по которым отказано в предоставлении земельного участка в собственность, в том числе указано, что объект строительства как объект недвижимого имущества (жилой дом) не существовал, поскольку не обладал признаками недвижимого имущества, что подтверждается заключением МКУ "Костромастройзаказчик". Вынося решение, суд исходил из заключения эксперта Торгово-промышленной палаты от 27 сентября 2017 года, согласно которого возведенный истцом объект соответствует всем признакам индивидуального объекта строительства и является отдельно стоящим одноквартирным домом. Анализируя фотографии объекта, сделанные в рамках подготовки заключения специалистами МКУ "Костромастройзаказчик" и выполненные в ходе судебной экспертизы, можно сделать вывод о том, что в период с 27 июня 2017 года по 11 сентября 2017 года спорный объект претерпел изменения, по фотографиям видно, что наземная часть бетонных плит на сентябрь 2017 года гораздо выше, чем по состоянию на июнь 2017 года. Со ссылкой на п. 3 ст. 1 ГК РФ, согласно которого при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, обращает внимание, что право собственности истца на жилой дом зарегистрировано 25 мая 2017 года, заявление о выкупе земельного участка подано 29 мая 2017 года, заявка на присоединение к электрическим сетям подана 28 июня 2017 года, договор на газоснабжение заключен 29 мая 2017 года, справка о подключении к сетям водоснабжения и водоотведения выдана 21 сентября 2017 года, выдача разрешения на строительство осуществлена 17 мая 2017 года, а 25 мая 2017 года была осуществлена регистрация права собственности на объект строительства. Технический план здания датирован датой выдачи разрешения на строительство, то есть 17 мая 2017 года. Ввиду отсутствия инженерных коммуникаций объект не мог быть зарегистрирован в качестве жилого дома, поскольку не мог отвечать требованиям, предъявляемым к объектам, вид и функциональное назначение которых предполагает постоянное проживание. На дату подачи истцом заявления о выкупе земельного участка спорный объект не был подключен ни к электрическим сетям, ни к сетям водоснабжения и водоотведения, а также отсутствовало газоснабжение, в связи с чем спорный объект является объектом незавершенного строительства и не мог быть квалифицирован как жилой дом. Считает, что истец в целях реализации своего права на приобретение в собственность земельного участка под незавершенным строительством объектом действовал недобросовестно, что судами в рамках дела N учтено не было. Поскольку строительство дома на момент подачи заявления о выкупе земельного участка завершено не было, то у истца отсутствовало право на приобретение в собственность земельного участка. Таким правом наделен только собственник завершенного строительством индивидуального жилого дома. Требования истца о расторжении договора аренды не основаны ни на условиях договора, ни на нормах действующего законодательства. Земельный участок используется по назначению, ведется строительство, обязанность Управления по передаче земельного участка по акту приема-передачи исполнена, каких-либо препятствий в пользовании земельным участком истцу со стороны Управления не чиниться. Отмечает, что требование о заключении договора купли-продажи, по сути, являлось неисполнимым, поскольку во время рассмотрения дела проект договора купли-продажи был направлен истцу и им получен, о чем в материалах дела имеется соответствующая расписка. Кроме того, удовлетворяя требование о заключении договора купли-продажи с 27 июня 2017 года, и, придавая тем самым обратную силу договору, суд отступил от правил, установленных ст. 432 ГК РФ. При удовлетворении требований о заключении договора купли-продажи с 27 июня 2017 года суд допускает отступление от принципа платности использования земли, установленного ст. 65 ЗК РФ, а также нормы ст. 26 ЗК РФ, согласно которой права на земельные участки удостоверяются документами в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Таким образом, суд допускает неосновательное использование земельного участка с момента предполагаемого заключения договора 27 июня 2017 года до момента регистрации права собственности, с которого наступит обязанность истца как собственника уплачивать земельный налог. В данный период времени пользование участком будет проходить вне договорных отношений, неосновательно, бесплатно, что является недопустимым. Судом не приведено никакого нормативного обоснования момента заключения договора обозначенного с 27 июня 2017 года. Считает, что вывод суда об обязанности Управления заключить договор купли-продажи земельного участка с собственником расположенных на участке строений, возникающей с момента обращения с соответствующим заявлением, сделан без учета обстоятельств дела, а положенный в основу решения отказ Управления в предоставлении земельного участка от 27 июня 2017 года надлежащим образом оспорен не был.
В отзыве на апелляционную жалобу представитель Кузьмина Д.В. по доверенности Рыжов В.А. полагает, что основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплено, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.
Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно части 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
В силу п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы и Кузьминым Д.В. заключен договор аренды N от 21 апреля 2017 года земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в районе садового товарищества, для строительства, с разрешенным использованием: дома индивидуальной жилой застройки. Срок действия договора 20 лет с даты подписания договора.
Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
17 мая 2017 года Администрацией г. Костромы выдано разрешение на строительство, согласно которому Кузьмину Д.В. разрешено строительство одноэтажного индивидуального жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в районе садового товарищества.
Истцом на спорном земельном участке возведен жилой дом.
25 мая 2017 года за Кузьминым Д.В. зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, в районе садового товарищества.
29 мая 2017 года Кузьмин Д.В. обратился в Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в районе садового товарищества, а также с требованием о расторжении договора аренды указанного земельного участка в связи с вводом в эксплуатацию расположенного на нем объекта.
27 июня 2017 года Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы направило истцу ответ N, которым в предоставлении услуги ему отказано, та как он не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ), согласно техническому заключению МКУ "Костромастройзаказчик" N от 27 июня 2017 года возведенное строение не является объектом недвижимости. Также указано, что в результате обследования, проведенного специалистами Управления архитектуры и градостроительства установлено, что расположенное на испрашиваемом земельном участке строение не соответствует описанию внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, представленного заявителем с целью получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома.
С данным отказом истец не согласился и обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у ответчика отсутствовали основания для отказа в предоставлении истцу в собственность земельного участка, на котором находится принадлежащий ему (истцу) объект недвижимости.
При этом судом правильно было принято во внимание, что ранее Свердловским районным судом г. Костромы было рассмотрено гражданское дело N по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации <адрес> о признании отсутствующим право собственности Кузьмина Д.В. на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. В качестве основания для обращения в суд Управление указало, что размещенный Кузьминым Д.В. на арендуемом земельном участке объект не относится к объектам недвижимости регистрация права собственности ответчика на объект недвижимости, фактически не являющийся таковым, нарушает права собственника земельного участка.
Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 7 ноября 2017 года по делу N, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 7 ноября 2017 года, в удовлетворении исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы о признании отсутствующим право собственности Кузьмина Д.В., зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 25 мая 2017 года, запись регистрации N, на жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м, количество этажей: 1, адрес объекта: <адрес>, кадастровый N, отказано.
В ходе рассмотрения данного гражданского дела для установления факта, является ли объект, возведенный на земельном участке, арендуемом истцом, объектом недвижимости, была назначена и проведена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта Торгово-промышленной палаты Костромской области от 27 сентября 2017 года спорное строение обладает прочной связью с землёй, поскольку имеет специально заглублённый фундамент, выполненный из двух рядов сборных железобетонных блоков заводского формования ФБС и ленты фундаментной подушки из железобетонных элементов заводского формования ФЛ, который повторяет конфигурацию строения в плане, воспринимает нагрузки от вышележащих элементов строения и передаёт их в грунт основания. Подземная часть строения выполнена в точном соответствии с проектной документацией, разработанной ООО "Бэст" и отвечает требованиям отраслевых нормативов. К строению подведены стационарные инженерные сети, подключенные к существующим сетям электроснабжения, водоснабжения и канализации (водоотведения), перемещение объекта без соразмерного ущерба его назначению невозможно. Исследуемое строение является индивидуальным жилым домом, пригодным для постоянного проживания граждан, обладает признаками объекта капитального строительства, не является сборно-разборной конструкцией.
Данное заключение сторонами не оспорено и было положено в основу решения суда.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
С учетом вышеприведенных норм закона и исследованных по делу доказательств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец обладает исключительным правом на приобретение в собственность земельного участка, на котором осуществлено строительство дома, оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов у органа местного самоуправления не имелось, а потому признал ответчика необоснованно уклонившимся от заключения договора купли-продажи земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что в период с 27 июня 2017 года по 11 сентября 2017 года спорный объект претерпел изменения, убедительными доказательствами не подтверждены. Кроме того, из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 7 ноября 2017 года по гражданскому делу N следует, что сопоставление имеющихся в деле фотографий к однозначному выводу об изменении объекта, на котором настаивает истец, не приводит, а также отмечено, что в письме Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы от 19 июня 2017 года указано на то, что установление признаков капитальности объекта возможно путём строительно-технической экспертизы, проведение которой не относится к полномочиям Управления, а заключение МКУ г.Костромы "Костромастройзаказчик" как таковой исследовательской части не содержит.
Приведенный в жалобе довод о том, что ввиду отсутствия инженерных коммуникаций возведенный истцом объект не мог быть зарегистрирован в качестве жилого дома, поскольку не мог отвечать требованиям, предъявляемым к объектам, вид и функциональное назначение которых предполагает постоянное проживание, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.
Довод жалобы об отсутствии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка с 27 июня 2017 года подлежит отклонению, поскольку в соответствии с вышеприведенным п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка, по общему правилу, возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением. Требование истца о заключении договора купли-продажи земельного участка с 27 июня 2017 года не противоречит указанной норме праве.
Судебная коллегия отклоняет и доводы ответчика о том, что суд, обязывая заключить договор купли-продажи участка с 27 июня 2017 года, допускает нарушение принципа платности использования земли, предусмотренного земельным законодательством, а также об обязанности истца платить налог на землю, которая возникает с момента государственной регистрации, поскольку при рассмотрении данного дела указанные вопросы не имеют юридического значения.
Не может повлечь отмену решения суда и довод ответчика о том, что истец в целях реализации своего права на приобретение в собственность земельного участка под незавершенным строительством объектом действовал недобросовестно, поскольку на момент обращения истца с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность право собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, было зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке, в силу чего истец вправе претендовать на получение земельного участка в собственность.
Также судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. Учитывая, что на ответчика возложена обязанность по заключению с истцом договора купли-продажи спорного земельного участка, заключенный между сторонами ранее договор аренды на этот же участок подлежит расторжению.
Нарушений норм процессуального права, о чем имеется ссылка в жалобе, судом не допущено. Заявленные требования правильно рассмотрены и разрешены судом в порядке гражданского судопроизводства.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержит фактов, которые имели бы правовое значение для рассмотрения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции. Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным сторонами доказательствам дана правовая оценка с учетом их относимости, допустимости и достаточности.
Таким образом, решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы - отклонению.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 22 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка