Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2022 года Дело N 33-11623/2022

Санкт-Петербург 23 августа 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Хвещенко Е.Р.,судей Петухова Д.В., Савельевой Т.Ю.,при секретаре Львовой Ю.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Казарова Н. В. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>, состоявшееся по гражданскому делу N... по иску ООО "Агентство недвижимости "Невский простор" к Казарову Н. В. о взыскании агентского вознаграждения.

Заслушав доклад судьи Хвещенко Е.Р., объяснения ответчика Казарова Н.В. и его представителя Ефимовой Н.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей истца ООО "Агентство недвижимости "Невский простор" Ярмоленко Л.Н. и Левчука А.В., просивших в удовлетворении апелляционной жалобы отказать судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ООО "Агентство недвижимости "Невский простор" (далее по тексту - ООО "АН "Невский простор") обратилось в Василеостровский районный суД Санкт-Петербурга с иском к Казарову Н.В. о взыскании агентского вознаграждения в размере 400000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 7200 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что Казаров Н.В. являлся собственником квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. <дата> между ООО "АН "Невский простор" и ответчиком заключен агентский договор N... на продажу вышеуказанного объекта недвижимости. Дополнительным соглашением к договору от <дата> вознаграждение агентства установлено в размере 100000 рублей. Истцом посредством своих профессиональных связей был найден покупатель, с которым проводились переговоры и организация просмотра объекта. При участии истца <дата> между ответчиком и покупателем Блиновым Д.С. был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до <дата>. В соответствии с п. 4.5 предварительного договора стоимость квартиры была определена в сумме 3500000 рублей. В соответствии с договором поручения и гарантийным обязательством от <дата> покупателем Блиновым Д.С. был внесен обеспечительный платеж по предварительному договору в размере 50000 рублей. <дата> между агентством и продавцом был подписан Протокол согласования порядка проведения сделки по продаже объекта на основании условий предварительного договора купли-продажи квартиры. Покупателю были предоставлен весь пакет копий правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру. Сделка по продаже <адрес> с оформлением ипотечного кредита и расчетами через аккредитив была назначена на 16 часов <дата> в Газпромбанке, при этом ответчик лично был предварительно ознакомлен с основным договором купли-продажи квартиры, согласованным с Газпромбанком. В соответствии с Дополнительным соглашением к протоколу порядка проведения сделки по продаже объекта от <дата>, подписанным ответчиком, сроки заключения договора купли-продажи спорной квартиры продлены до <дата>. Цена квартиры продавцом была изменена с 3 500 000 рублей на 3 750 000 рублей, при этом вознаграждение агентства изменилось со 100 000 рублей на 400 000 рублей и зафиксировано в Дополнительном соглашении к протоколу. При подписании Дополнительного соглашения к протоколу в офисе агентства ответчик утверждал, что хочет от продажи квартиры получить на руки 3 300 000 рублей. С изменением стоимости квартиры с 3 500 000 рублей на 3 750 000 рублей согласился и покупатель Блинов Д.С. <дата> все участники сделки по продаже <адрес>, и ответчик явились в банк ВТБ для закладки денежных средств в сейфовую ячейку банка ВТБ. <дата> в офисном помещении банка ВТБ ответчик Казаров Н.В. отказался продавать квартиру за 3750000 рублей, настаивал на цене 3 900 000 рублей. Ответчик ссылался на то, что его супруга не согласна продавать квартиру за меньшие деньги. И только на таких условиях он был согласен войти в сейфовую ячейку для закладки денежных средств. В связи с этим, <дата> в помещении банка БТБ был составлен акт, который подписан участниками сделки. <дата> был заключен нотариальный договор купли-продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, денежные средства покупателя (личные и ипотечные) заложены участниками сделки в сейфовую ячейку банка ВТБ. Сделка по покупке квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> была перенесена Газпромбанком на <дата> в 11 часов. <дата> покупателем Блиновым Д.С. в адрес ответчика направлена претензия в виде почтовой телеграммы, а также на мобильный номер телефона ответчика была отправлена претензия и приглашение на сделку <дата> в виде смс-сообщения. 20.05.2020г. в 10 часов истец получил от ответчика смс-сообщение о том, что он на сделку не явится. <дата> Блинов Д.С. обратился с заявлением в Газпромбанк о снятии заявки на выдачу кредита на покупку квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в связи с отказом продавца от сделки. <дата> истец обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга о понуждении заключить договор купли-продажи. <дата> в предварительном судебном заседании Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу N... к участию в деле был допущен в качестве 3-его лица - Руднев И.А., от которого стало известно, что ответчик продал, а Руднев И.А. купил спорную квартиру по Договору купли-продажи квартиры от <дата>. Квартира по акту приема-передачи была передана третьему лицу <дата>. <дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия, в которой указано, что <дата> истец без участия агентства продал объект Рудневу И.А., тем самым ответчик отказался от исполнения договора. Ответчик уклонился от уплаты агентского вознаграждения в размере и в порядке, установленных в агентском договоре, данное поведение можно квалифицировать как заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в соответствии с ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования ООО "Агентство недвижимости "Невский простор" удовлетворены, с Казарова Н.В. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Невский простор" взыскано агентское вознаграждение в размере 400000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7200 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик Казаров Н.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывает на то, что по соглашению сторон агентское вознаграждение ООО "Агентство недвижимости "Невский простор" было определено в размере 100000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном в агентском договоре (ст. 1006 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1 ст. 421 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиях договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ООО "АН "Невский простор" (агентство) и Казаровым Н.В. (клиент) заключен агентский договор оказания услуг при продаже недвижимости N..., согласно п. 2 которого агентство обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет заказчика юридические и иные действия, направленные на отчуждение принадлежащего заказчику недвижимого имущества, а именно однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Положениями п. п. 5.1, 5.2 договора вознаграждение агентства устанавливается дополнительным соглашением сторон. Указанное вознаграждение выплачивается клиентом агентству в течение трех дней с даты подписания акта об оказании услуг согласно п. 4.6 договора.

Дополнительным соглашением к договору от <дата> вознаграждение агентства установлено в размере 100 000 рублей. В случае изменения стоимости объекта, вознаграждение изменяется пропорционально.

В соответствии с Дополнительным соглашением к протоколу порядка проведения сделки по продаже объекта от <дата>, подписанным ответчиком, сроки заключения договора купли-продажи спорной квартиры продлены до <дата>. Цена квартиры продавцом была изменена с 3 500 000 рублей на 3 750 000 рублей, при этом вознаграждение агентства изменилось со 100 000 рублей на 400 000 рублей и зафиксировано в Дополнительном соглашении к протоколу от <дата>.

При участии истца <дата> между ответчиком и покупателем Блиновым Д.С. был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до <дата>. В соответствии с п. 4.5 предварительного договора стоимость квартиры была определена в сумме 3 500 000 рублей. В соответствии с договором поручения и гарантийным обязательством от <дата> покупателем Блиновым Д.С. был внесен обеспечительный платеж по предварительному договору в размере 50 000 рублей. <дата> между агентством и продавцом был подписан Протокол согласования порядка проведения сделки по продаже объекта на основании условий предварительного договора купли-продажи квартиры. Покупателю были предоставлен весь пакет копий правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру (л.д. 22).

Согласно представленной в материалы дела переписки <дата> в помещении банка БТБ был составлен акт, который подписан участниками сделки. <дата> был заключен нотариальный договор купли-продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, денежные средства покупателя (личные и ипотечные) заложены участниками сделки в сейфовую ячейку банка ВТБ. Сделка по покупке квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, была перенесена Газпромбанком на <дата> в 11 часов. <дата> покупателем Блиновым Д.С. в адрес ответчика направлена претензия в виде почтовой телеграммы, а также на мобильный номер телефона ответчика была отправлена претензия и приглашение на сделку <дата> в виде смс-сообщения. 20.05.2020г. в 10 часов истец получил от ответчика смс-сообщение о том, что он на сделку не явится.

Как следует из представленного в материалы дела договора купли-продажи, оформленного на бланке <адрес>4, <дата> Казаров Н.В. продал, а Руднев И.А. купил квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (л.д. 148-149).

В связи с заключением ответчиком договора купли-продажи объекта недвижимости с Рудовым И.А., истцом в рамках рассмотрения Василеостровским районным судом Санкт-Петербурга гражданского дела N... по иску Блинова Д.С. к Казарову Н.В. об обязании заключить основной договор купли-продажи было подано заявление об отказе от исковых требований к Казарову Н.В. (л.д. 156).

Допрошенный судом первой инстанции свидетель Свидетель N 1 показала, что являлась агентом ООО "АН "Невский простор" 2-3 года, была уволена <дата>, изначально договоренность о продаже квартиры была с супругой Казарова Н.В., подписывались договоры на сумму 3 500 000 рублей с комиссией в начале 500 000 рублей, но потом ответчик не согласился и подписал соглашение на 100 000 рублей. Агентский договор был передан ею ответчику. Все изменения вносятся дополнительными соглашениями, исправления корректором не допускаются. Ответчик хотел изменить что-то в договоре и после изменения ответчик его подписал. На продажу квартиры ответчика оформляли нотариальное согласие супруги. Лично свидетель приносила ответчику договор на продажу квартиры стоимостью 3 500 000 рублей и агентское вознаграждение на сумму 100 000 рублей. Относительно расписки свидетель пояснила, что написать расписку - была договоренность ее и супруги Казарова Н.В. В банке ВТБ <дата> ответчик сообщил, что не может продать по цене - 3 750 000 рублей квартиру, поскольку против его супруга.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО "АН "Невский простор" выполнило принятые на себя по агентскому договору обязательства путем совершения юридически значимых действий, направленных на отчуждение принадлежащего клиенту недвижимого имущества: производило подбор потенциального покупателя, организовало просмотры объекта недвижимости, которые привели к тому, что была достигнута цель агентского договора - был найден потенциальный покупатель недвижимого имущества Казарова Н.В. - Блинов Д.С., проявивший интерес к данному объекту. При таком положении суд посчитал, что имеются оснований для взыскания с ответчика в пользу истца агентского вознаграждения в размере 400000 рублей, указав при этом на то, что доказательств заблуждения ответчика относительно предмета сделки в материалы дела не представлено.

Суд указал, что в соответствии с п. 7.4 договора, в случае отказа клиента от исполнения договора после заключения предварительного договора и/или внесение обеспечительного платежа стороны считают исполнение договора невозможным (п. 2 ст. 781 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае невозможности исполнения, возникшей по вине клиента, услуги агентства подлежат оплате в полном объеме, то есть в сумме 400 000 рублей не позднее 3 (трех) дней со дня получения претензии.

Суд признал, что фактически ответчик в одностороннем порядке отказался от услуг истца на завершающем этапе оформления сделки, а именно на стадии заключения договора купли-продажи квартиры, чем лишил истца возможности оказать услуги в полном объеме. Невозможность исполнения со стороны истца обязательств, предусмотренных договором, явилась следствием действий ответчика, нарушившего условия договора.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводом районного суда о наличии предусмотренных законом и договором оснований для взыскания с ответчика в пользу истца агентского вознаграждения, вместе с тем не может согласиться с размером взысканной судом денежной суммы.

<дата> стороны подписали протокол порядка проведения сделки по продаже объекта к агентскому договору N... от <дата>, в соответствии с которым определили размер агентского вознаграждения истца в сумме 100000 рублей (л.д. 24).

<дата> стороны подписали дополнительное соглашение к протоколу порядка проведения сделки по продаже объекта от <дата> к агентскому договору N... от <дата>, которым увеличили размер агентского вознаграждения до 400000 рублей (л.д. 134).

Между тем, <дата> стороны вновь подписали дополнительное соглашение к протоколу порядка проведения сделки по продаже объекта от <дата> к агентскому договору N... от <дата>, которым вновь установили агентское вознаграждение истца в размере 100000 рублей (л.д. 50 том 2).

Со стороны ООО "АН "Невский простор" дополнительное соглашение от <дата> подписано Левчуком А.В., который в настоящее время является исполняющим обязанности генерального директора общества, факт подписания указанного соглашения в судебном заседании суда апелляционной инстанции признал.

В нарушение требований части второй статьи 56 ГПК РФ вопрос о наличии между сторонами дополнительных соглашений к агентскому договору не был вынесен судом на обсуждение.

Поскольку это обстоятельство имеет значение для правильного разрешения спора, в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции принял соглашение сторон от <дата> в качестве дополнительного доказательства.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Принимая во внимание, что <дата> стороны пришли к соглашению в письменном виде об изменении условий агентского договора в части размера агентского вознаграждения, установив его в сумме 100000 рублей, у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с ответчика в пользу истца агентского вознаграждения в большем размере.

В указанной части решение суда подлежит изменению.

Оснований для отмены решения суда и отказа в удовлетворении исковых требований, исходя из доводов апелляционной жалобы ответчика, судом апелляционной инстанции не найдено.

Представленными в материалы дела доказательствами и объяснениями сторон подтверждено, что в соответствии с агентским договором ООО "АН "Невский простор" осуществило поиск покупателя (Блинов Д.С.) на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>; организовало получение суммы аванса за квартиру от покупателя; составило предварительный договор купли-продажи квартиры между ответчиком и покупателем и организовало его подписание указанными сторонами; оказало полный комплекс консультационных услуг по предмету договора; составило основной договор купли-продажи; организовало проведение взаиморасчетов по договору между продавцом и покупателем, а также процедуру закладки денежных средств в сейфовую ячейку. Вместе с тем, в согласованное время ответчик в банк для подписания основанного договора купли-продажи не явился, заявив о повышении стоимости квартиры, а в дальнейшем самостоятельно продал квартиру иному лицу. Таким образом, договор купли-продажи с покупателем Блиновым Д.С. не был заключен по вине Казарова Н.В., при этом со стороны агента были выполнены все необходимые действия для исполнения агентского договора, ввиду чего последний вправе требовать от ответчика выплаты агентского вознаграждения.

Принимая во внимание, что судебная коллегия пришла к выводу об изменении решения суда в части размера взысканной денежной суммы, также подлежит изменению размер государственной пошлины, взысканной с ответчика в пользу истца по основаниям ст. 98 ГПК РФ. Взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> изменить в части взысканной денежной суммы.

Взыскать с Казарова Н. В. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Невский простор" денежную сумму в размере 100000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка