Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 сентября 2021 года Дело N 33-11539/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Тарараевой Т.С.,

судей Полянской Е.Н., Парфеня Т.В.,

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Полянской Е.Н., гражданское дело по иску общества ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Абаканский Строительный Холдинг" к Понькину Евгению Сергеевичу об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

по апелляционной жалобе ООО специализированный застройщик "Абаканский Строительный Холдинг",

на решение Минусинского городского суда Красноярского края от 24 июня 2021 г., которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Абаканский Строительный Холдинг" к Понькину Евгению Сергеевичу об истребовании из владения Понькина Е.С. квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в пользование ООО специализированный застройщик "Абаканский Строительный Холдинг"- отказать".

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ООО СЗ "АСХ" обратилось к Понькину Е.С. с исковыми требованиями об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Требования мотивированы тем, что 06.06.2019 между ООО СЗ "АСХ" и Понькиным Е.С. был подписан договор N об инвестировании, в соответствии с которым, ООО СЗ "АСХ" обязуется построить многоквартирный жилой дом по <адрес> и передать Понькину Е.С. объект инвестирования - квартиру N в данном доме, общей площадью 37,6 кв.м. на 1 этаже в блок-секции в осях 4-7. Срок сдачи дома в эксплуатацию был установлен в 4 квартале 2019 года, а срок передачи квартиры - до 31.12.2019. Ответчик обязался принять и оплатить указанную квартиру в сумме 1395480 рублей в срок до 31.12.2019. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено истцом 12.07.2019, квартира была передана ответчику по акту приема-передачи 22.08.2019. Однако, данный договор до настоящего времени не зарегистрирован и оплата по нему истцом не получена. 05.02.2021 истец направил ответчику требование о возвращении квартиры во владение истца, требование получено ответчиком 16.02.2021и до настоящего времени не исполнено.

С учетом изложенного, ООО СЗ "АСХ" просит истребовать из незаконного владения Понькина Е.С. квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в пользование ООО специализированный застройщик "Абаканский Строительный Холдинг", взыскать с ответчика государственную пошлину 15 177 руб.

Судом постановлено приведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг" - Хрычев В.А. просит отменить решение суда, полагая необоснованными выводы суда о надлежащем исполнении Понькиным Е.С. обязанности по оплате объекта в результате выплаты суммы Сидоренко В.Л. Указывает что отношения, сложившиеся между ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг" и Понькиным Е.С., а также между ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг", ООО "Финансовый город", Хрычевым В.А. и Сидоренко В.Л. - разные отношения сторон, которые должны быть оценены отдельно. Суд незаконно признал договор цессии, заключенный между истцом и Сидоренко В.Л. фиктивным, поскольку договор возможно признать ничтожным либо недействительным. Указывает на то, что со стороны истца не было указаний о передаче ответчиком денежных средств по инвестиционному договору от 06.06.2019 третьему лицу, в связи с чем получение денежных средств Сидоренко В.Л. от Понькина Е.С. является неосновательным обогащением, а договор инвестирования между сторонами -незаключенным.

В судебное заседание Понькин Е.С.. Сидоренко В.Л., Хрычев В.А., представителя ООО "Финансовый город", Управления Росреестра по Красноярскому краю, извещенные надлежащим образом, не явились, ходатайств не заявляли, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах положений ст.327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ООО Специализированный застройщик "Абаканский Строительный Холдинг" - Кима В.С., судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе (из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

С силу ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Положениями п. 2 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Положениями ст. 8.1 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (п. 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2).

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр (п. 4).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (п. 6).

В силу ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Положениями ст. 313 ГК РФ установлено, что кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо (п. 1).

К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме (п. 5).

Согласно ст.430 ГК РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора. В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

В соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст.1).

Согласно руководящим разъяснениям, изложенным в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 17.03.2017 между Сидоренко В.Л. и ООО "Финансовый город" заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого Сидоренко В.Л. продает объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> за 16000000 руб. По договору оплата производится следующим образом: 2000000 руб. наличными и 14000000 руб. - квадратными метрами(квартирами) в строящемся доме.

12.04.2017 зарегистрирован переход права собственности на дом к покупателю - ООО "Финансовый город" и зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу Сидоренко В.Л., в связи с наличием задолженности покупателя за приобретаемое недвижимое имущество.

В последующем указанный объект незавершенного строительства был приобретен Хрычевым В.А., который в свою очередь продал его ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг".

В соответствии с условиями заключенного между Хрычевым В.А. и ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг" договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.10.2018., Хрычев В.А. продает гостиницу на 80 мест, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 1314,7кв.м. и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>", площадью 3790 кв.м., за 35000000 руб.; оплата по договору производится следующим образом: сумма в размере 35 000000 руб. подлежит передаче продавцу квадратными метрами в строящемся объекте, расположенном по адресу: <адрес> в срок до 31.10.2019, из расчета 35000 руб. за квадратный метр.

Согласно пункту 1.3 договора, у продаваемого имущества имеется обременение по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.2017 в пользу Сидоренко В.Л.

25.10.2018 зарегистрирован переход права собственности на дом к покупателю - ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг", а также ипотека в силу закона на дом.

12.07.2019 ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении многоквартирного дома (1 очередь), расположенного по адресу: <адрес>.

30.07.2019 между Сидоренко В.Л. и ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг" заключено соглашение, по условиям которого стороны договорились, что в рамках вышеуказанного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.2017, разрешения на строительство от 10.07.2018, разрешения на строительство от 10.08.2018, производится реконструкция гостиничного комплекса под многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями. Стороны также пришли к соглашению о сумме долга по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.2017 в рамках указанного договора, договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 04.10.2018. Сумма долга в пользу продавца (Сидоренко В.Л.) составляет 13912790 руб.

По условиям соглашения расчет между ООО СЗ "АСХ" и Сидоренко В.Л. производится в следующем порядке: ООО СЗ "АСХ" по завершении первой очереди реконструкции производит оплату продавцу квадратными метрами жилой площади, выраженными в квартирах N, на общую сумму 9770448 руб., на основании договоров купли-продажи в срок до 15.08.2019, и подвал: помещение 3, общей площадью 117кв.м., расположенный во 2 подъезде на 0 этаже многоквартирного дома, стоимостью 3510000 руб.; недостающая сумма передается наличными денежными средствами в сумме 633350 рублей в срок до 30.08.2019.

Таким образом, не находясь друг с другом в прямых договорных отношениях, Сидоренко В.Л. и ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг" подтвердили факт того, что последнее является должником перед Сидоренко В.Л. по договору от 17.03.2017, заключенному им договору с ООО "Финансовый город".

27.09.2019 Сидоренко В.Л. дал согласие ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг" на государственную регистрацию права собственности, перехода права собственности в отношении квартир N и помещений N, расположенных по адресу: <адрес>.

Ранее, 06.06.2019 между ООО СЗ "АСХ" и Понькиным Е.С. заключен договор N 63 об инвестировании, в соответствии с которым, ООО СЗ "АСХ" обязуется построить многоквартирный жилой дом по <адрес> и передать Понькину Е.С. объект инвестирования - квартиру N в данном доме, общей площадью 37,6 кв.м., с балконом площадью 3,57кв.м., на 1 этаже в блок- секции в осях 4-7. Срок сдачи дома в эксплуатацию установлен в 4 квартале 2019 года, а срок передачи квартиры- до 31.12.2019. Понькин Е.С. в свою очередь обязался принять и оплатить указанную квартиру в сумме 1395480 рублей в срок до 31.12.2019. Договор не содержит информации о наличии обременения жилого дома в виде ипотеки.

Согласно акту приема-передачи квартиры от 22.08.2019, во исполнение инвестиционного договора N 63 от 06.06.2019, ООО СЗ "АСХ" передало Понькину Е.С. квартиру N N. Стороны подтвердили выполнение обязательств и условий по договору инвестирования N от 06.06.2019 в полном объеме и отсутствие у сторон взаимных претензий по исполнению условий договора. Кроме того, в акте указано, что с момента его подписания инвестор (Понькин Е.С.) несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта инвестирования, ключи от входной двери переданы.

Из текста расписки от 13.11.2019 следует, что Сидоренко В.Л. получил денежные средства от Селедцовой Н.Л. за квартиру N в сумме 1026000 руб., от Понькина Е.С. за квартиру N в сумме 1395480 рублей, от Потокина М.В. за квартиру N N в сумме 11412880 рублей и от Морозовой Г.Д. за квартиру N N в сумме 2992500 рублей; всего- в общей сумме 6827500 рублей, в счет погашения задолженности по обременению, возникшему на объект незавершенного строительства, приобретенный ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг" по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.2017 и договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 04.10.2018.

15.11.2019 в Управление Росреестра по Красноярскому краю обратились ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг" и Понькин Е.С. с заявлениями о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> В качестве правоустанавливающего документа представлен договор инвестирования N 63 от 06.06.2019.

В ходе проведения проверки на предмет отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами установлено наличие записи об ипотеке, в связи с чем, 28.11.2019 Управление Росреестра по Красноярскому краю приостановило государственную регистрацию прав, предложив сторонам представить соглашение к договору инвестирования N 63, с указанием на наличие существующих обременений.

28.02.2020 Управление Росрестра по Красноярскому краю отказано в государственной регистрации прав и перехода права по указанным выше основаниям.

05.02.2021 ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг" направило Понькину Е.С. требование о возвращении квартиры во владение истца, требование получено ответчиком 16.02.2021 и до настоящего времени не исполнено.

Разрешая требования по существу, суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из того, что квартира была передана истцом ответчику во исполнение обязательств по заключенному между сторонами договору инвестирования, Понькин Е.С. надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате объекта инвестирования третьему лицу - Сидоренко В.Л., перед которым у ООО СЗ "Абаканский Строительный Холдинг" имелась задолженность, при этом, истец принял данное исполнение и неоднократно подтвердил действительность договора своими фактическими и юридическими действиями.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм, регулирующих спорные правоотношения, и оценке имеющихся в деле доказательств.

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 34 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с применением последствий недействительности сделки,