Определение Судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июля 2021 года Дело N 33-1146/2021

г. Петропавловск-Камчатский

14 июля 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

Председательствующего Копылова Р.В.

судей Бондаренко С.С., Давыдовой М.В.,

при секретаре Шипиловой Я.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 29 апреля 2021 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа к Тишкину Виталию Романовичу о признании договора аренды земельного участка от 14 января 2020 года N недействительным с момента его заключения и применении недействительности сделки, возложив на каждую из сторон обязанность возвратить полученное по договору аренды земельного участка, отказать.

заслушав доклад судьи Бондаренко С.С., объяснения представителя истца Гизатуллина Р.Н., ответчика Тишкина В.Р., третьего лица Куимова С.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа -муниципальное учреждение (далее - УАГЗО, Управление) обратилось в суд с иском к Тишкину В.Р. о признании договора аренды земельного участка от 14 января 2020 года N недействительным с момента его заключения и применении последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на стороны возвратить все полученное по сделке.

В обоснование исковых требований истец указал, что 14 января 2020 года между сторонами без разногласий был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 0,1000 га, вид разрешенного использования - земельные участки отдельно стоящих одноквартирных и двухквартирных домов, фактическое использование - для строительства индивидуального жилого дома. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Камчатскому краю. В результате проведенной прокуратурой города Петропавловска-Камчатского проверки по обращению Тишкина В.Р. установлено, что на предоставленном Тишкину В.Р. земельном участке частично размещены строения, принадлежащие собственникам смежного земельного участка с кадастровым номером N Куимовой Г.В. и Куимову С.В. Поскольку на земельном участке с кадастровым номером N расположены объекты, принадлежащие третьим лицам, Управление при рассмотрении заявления Тишкина В.Р. должно было отказать в предоставлении земельного участка в аренду на основании пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), так как нахождение вышеуказанных объектов лишает Тишкина В.Р. возможности в полной мере использовать земельный участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Рассмотрев дело, суд постановилуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец, повторяя позицию, изложенную в исковом заявлении, просит отменить решение суда и удовлетворить исковые требования, указав в обоснование доводов со ссылками на ст.ст. 606, 611, 612, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), что поскольку земельный участок предоставлен Тишкину В.Р. с обременением ввиду нахождения на нем объектов, принадлежащих собственникам смежного земельного участка, договор аренды земельного участка является недействительным.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик полагает решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - не подлежащими удовлетворению. Процедура предоставления в аренду земельного участка на конкурсной основе была соблюдена. В обоснование недействительности договора аренды земельного участка истец ссылается на п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ, однако данная норма устанавливает, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в случае, если на указанном в заявлении земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения, размещение которых допускается на основании сервитута или объекты, размещенные на основании ст. 39.36 ЗК РФ. Аналогичный запрет установлен подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ. На хозяйственные постройки не распространяется правовой режим недвижимого имущества. Верховный суд Российской Федерации в определении от 08 октября 2019 года N 306-ЭС19-17446 указал, что объекты, не обладающие признаками недвижимого имущества, не могут быть отнесены к объектам, поименованным в подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ. Документы, подтверждающие законность расположения объектов на земельном участке, предоставленном ему в аренду в материалах дела отсутствуют, в связи с чем собственники смежного земельного участка самовольно заняли часть арендованного земельного участка. Об этом свидетельствует выданное данным лицам предписание об устранении нарушений в срок до 13 августа 2021 года. Нахождение на земельном участке строения, возведенного без законных оснований, не может являться препятствием для заключения договора аренды на конкурсной основе и не свидетельствует о недействительности оспариваемого договора аренды земельного участка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Гизатуллин Р.Н. поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Тишкин Р.В. просил оставить решение суда без изменений, жалобу - без удовлетворения по изложенным в письменных возражениях основаниям.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции третье лицо Куимов С.В. поддержал апелляционной жалобу.

Третьи лица администрация Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - администрация ПКГО), Куимова Г.В. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ и с учетом мнения участников процесса, дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12 ноября 2019 года в администрацию ПКГО обратился ТишкинВ.Р. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N в аренду для индивидуального жилищного строительства на основании подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

УАГЗО опубликовано извещение о приеме заявлений о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды. Иных заявлений о намерении участвовать в аукционе не поступило.

14 января 2020 года между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице УАГЗО и Тишкиным В.Р. заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого арендодатель (УАГЗО) сдал, а арендатор (Тишкин В.Р.) принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером N, площадью 0,1000 га (1000 м?), расположенный по адресу: <адрес>, отнесенный к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки отдельно стоящих одноквартирных и двухквартирных домов, целевое (фактическое) использование - для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно пункту 1.2 договора, границы земельного участка обозначены и отражены в сведениях ЕГРН.

Пункт 1.3 имеет силу передаточного акта, земельный участок считается переданным арендатору с даты подписания договора - 14 января 2020 года.

Срок аренды установлен пунктом 2.2 договора и составляет 20 лет.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по Камчатскому краю 10 февраля 2020 года.

Согласно сведениям из ЕГРН, смежный земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки отдельно стоящих одноквартирных и двухквартирных домов, с 11 марта 2019 года находится в общей долевой собственности по 1/2 доли каждому Куимовой Г.В. и Куимова С.В.

На основании обращения Тишкина В.Р. о проведении проверки в отношении земельного участка с кадастровым номером N и смежных с ним земельных участков в части расположения объектов хозяйственного назначения, 26 января 2021 года Управлением Росреестра по Камчатскому краю в отношении Куимова СВ., Куимовой Г.В. принято решение о проведении внеплановой выездной проверки о соблюдении требований земельного законодательства при использовании земельного участка с кадастровым номером N

Согласно акту проверки, территория земельного участка с кадастровым номером N огорожена деревянным забором, доступ ограничен. На данном земельном участке расположены жилой дом, баня, теплица, сарай. В результате обмера данного земельного участка установлено, что конфигурация занимаемой территории, снятой на местности, отличается от конфигурации земельного участка, сведения о которых содержатся в ЕГРН. С северо-западной, юго-западной сторон указанного земельного участка используется территория, огороженная забором и сарай за пределами земельного участка, площадью 62 м? на землях кадастрового квартала N, с северо-восточной стороны используется часть бани, площадью 2,1 м? и часть теплицы, площадью 1,3 м? на земельном участке с кадастровым номером N, часть теплицы на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 21,2 м?, общая площадь нарушения - 86,6 м?.

По результатам проверки административный орган пришел к выводу, что Куимова Г.В. самовольно занимает и использует для собственных нужд территорию за пределами принадлежащего ей земельного участка на землях кадастрового квартала N в том числе с северо-восточной стороны на земельном участке с кадастровым номером N

15 февраля 2021 года Куимовой Г.В. выдано предписание N об устранении выявленных нарушений в срок до 13 августа 2021 года.

Кроме этого, 10 февраля 2020 года прокурором г. Петропавловска-Камчатского главе ПКГО Брызгину К.В. внесено представление об устранении нарушений земельного законодательства при предоставлении земельного участка Тишкину В.Р.

При разрешении спора суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.130, 166, 167, 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по мотиву недоказанности истцом о наличии на предоставленном в аренду ответчику земельном участке объектов, которые могут рассматриваться в качестве основания, предусмотренного п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении такого участка.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности и оценке фактических обстоятельств дела.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают и основанием к его отмене не являются.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 ЗК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (подп. 10 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Частью 7 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ).

В соответствии с подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные ч. 11 ст.55.32ГрКРФ.

Аналогичное положение предусмотрено ч.4 ст.39.16 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В системном толковании положений земельного и гражданского законодательства, земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно п. 2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст.336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в ходе судебного разбирательства дела не нашел своего подтверждения тот факт, что на предоставленном ответчику в аренду земельном участке находятся объекты недвижимого имущества и поименованные в подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, наличие которых сделало бы невозможным предоставление Тишкину В.Р. земельного участка в аренду.

Как изложено выше, земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы, прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец не представил доказательств того, что спорные объекты являются строениями в смысле, придаваемом подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ и обладают признаками недвижимого имущества.

В соответствии с требованиями ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.